物业管理条例实施细则

《物业管理条例》于2003年9月1日起正式施行，标志着我国的物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。《条例》的颁布对物业管理行业的健康发展具有非常重要的深远意义，明确了物业管理活动中各相关主体之间的权利、义务、职责，为物业管理活动提供了坚实的法律依据。对比《条例》实施前后，物业管理行业产生的根本性转变，具体体现在以下几点：

一、明确了业主大会和业主委员会之间的权利、义务和职责。

业主大会是为实现对物业的自我管理，代表和维护全体业主在物业管理活动中合法权益，为了便于多个业主形成共同意志，保障物业管理活动的顺利开展而组成的自治组织，是物业管理活动中的最高权利机构，对物业管理区域内的共同事项做出决定，享有对物业管理公共事物的决策权。《条例》颁布前由于缺乏对业主委员会的有效制约和监督机制，民主协商和平衡机制不能够充分体现。在不少住宅区，业主大会只是名义上的权力机构，业主委员会实际上集决策和执行的职能于一身，少数业主控制物业管理的决定权，个别成员甚至把个人利益凌驾于业主共同利益之上，损害其他业主利益或业主共同利益,导致矛盾产生。因此，《条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度。规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定，但重大的决定必须经业主大会2/3业主同意才能作出。与以往相比较明确了业主大会、业主委员会的权利和义务；规范了业主大会决策程序；给业主委员会定位并明确其职责；约束了业主大会、业主委员会的活动；确定了业主大会与业主委员之间的关系。从而建立了业主决策机构和执行机构分离的管理模式。维护了大多数业主的合法权益，促进了物业管理活动的健康发展。

二、规范了物业管理收费。

物业管理费的收取，多年以来一直是困绕物业管理行业发展的问题之一，主要表现在一是收费难度大。少数业主受传统的福利性管理影响较深,不愿交管理费;还有一些业主将购房作为一种投资,仅仅为了增值长期闲置，给物业费的收取带来困难。二是收费行为不规范。虽然国家计委、建设部早于1996年2月就颁发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》将物业管理服务收费作了明确规定。但是有些物业管理企业忽视业主的合法权益，巧立名目，多收费，少服务，服务质量与收费标

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物业管理条例学习心得

张鹏飞

通过这段时间对物业管理条例的学习，对物业行业管理和相关法律法规、责任、义务的界定有了更深刻的理解：

一、进一步明确了业主大会和业主委员会之间的权利、义务和职责。

业主大会是为实现对物业的自我管理，代表和维护全体业主在物业管理活动中合法权益，为了便于多个业主形成共同意志，保障物业管理活动的顺利开展而组成的自治组织，是物业管理活动中的最高权利机构，对物业管理区域内的共同事项做出决定，享有对物业管理公共事物的决策权。《条例》明确了业主产权人在业主大会上的投票权数的界定；《条例》规定，物业管理的重大事项由业主大会讨论和决定，业主大会由全体业主组成。

二、进一步规范和明确了物业管理及纠纷事宜--引入第三方评估公司

条例第七条明确写出业主大会和业主委员会、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构，开展物业项目承接查验、物业服务费用、物业服务质量评估活动，此项可以使物业管理过程中平衡各方关系，各项事宜均可落地实施。

三、明确了物业管理企业、业主大会与社区、街道的关系。

社区居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，它的职能大都带有社会公共性。业主大会是业主们由于共同财产关系而形成的共同利益群体，它的职能主要是民事性的，它与社区委员会在性质、职能、权利基础等多个方面，都存在着根本性的差异，但是业主、业主大会要维护好自己的权益，离不开当地居委会的指导和帮助。物业管理企业，是具有物业管理服务范围，并经工商行政部门登记注册取得营业执照，接受业主大会的委托依照《物业服务合同》进行专业化管理，实行有偿服务的企业。业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主合法权益的自治组织，物业管理企业与业主大会之间是互相依存、相互作用，缺一不可的关系，是在物业管理专业化管理与业主自制管理相结合的高度同一。他们之间的关系是选择与被选择、服务与被服务、聘任与被聘任的关系。物业管理企业服务的好坏在社区建设，尤其在社区服务业的发展中具有重要作用。业主大会、社区委员会、街道、物业管理企业在根本目标上是一致的，都是为了给业主创造良好的生活居住环境。以往由于缺乏对社区委员会的认识，理不顺相互关系，造成诸多物业管理活动中矛盾。因此，《条例》规定，在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受监

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xxx局机关大院物业管理实施细则为创建文明庭院，加强院内管理，建立长效的物业管理机制，努力把我局院内创建成一个文明、卫生、花园庭院，根据市有关要求，结合院内实际情况，按照标本兼治、齐抓共管、规范管理的原则，特制定本实施细则。一、物业管理的范围凡在本院居住的住户（含租借住户）都纳入本管理范围。二、成立机构为促进物业管理规范运行，设立xxx局物业管理办公室，办公室设主任1名（兼），工作人员3名，义务监督员5名。办公室主任由局指派；工作人员设保洁员1，保卫人员1名，水电维修工1名，其人员由本人申请，经考察试用合格后聘用；义务监督员每栋楼1名，由本栋楼居民推选产生。物业管理办公室隶属局领导下的公益事业机构，在业务上受市物业管理服务公司指导，实行自我管理，自负盈亏，搞好服务。局不另行拨给专项经费。三、物业管理办公室主要职责1、负责对工作人员的选聘、管理、考核和奖罚。2、制定并监督执行《住户守则》的落实及违规处罚。3、根据市物价部门的规定，确定物业管理费的收取标准。4、按规定收取物业管理费，按标准发放工作人员工资。5、按要求管理好财务收支帐目。四、相关工作人员职责1、保洁员工作职责负责院内x—x栋楼房每单元楼梯走道、楼梯间的打扫清理，以及每栋楼房周围的清扫，每日早上、下午各打扫一次。对住户违反《住户守则》情况及时纠正和处理，处理不了时，报物业管理办公室。2、保卫人员工作职责严格把好大门人员进出关，维护院内安全稳定。做好陌生人员的登记、查询和可疑人员的盘查，对院内进行经常性巡查，发现情况，及时反映和报警。3、水电维修人员工作职责负责机关院内水电故障的检查维修，发现故障，做到随叫随到，负责院内电线的布设调整和水管的架设，保障用电用水安全。按月查抄、登记住户水电表使用情况。4、义务监督员工作职责负责监督保洁、保卫等人员按工作职责做好工作，发现机关院内环境卫生、安全隐患等及水电管线损毁等情况及时向物业管理办公室报告并监督处理。五、福利待遇及有关要求1、福利待遇物业管理办公室主任及义务监督人员不享受任何福利待遇。保洁员、保卫人员和水电维修人员实行合同聘用制，确立月基本工资，并按工作情况好坏给予相应奖罚，不享受其他劳保福利待遇。2、有关要求物业管理办公室人员应按照各自分工认真履行自己的职责， 查看全文>>>

市物业管理条例学习心得

李健 佳美物业管家

从事物业管理这几年来给我的感觉就是一个字“难”。在物业管理行业中流行这样一句话“上辈子造的孽，这辈子做物业”，这句话道出了从事物业行业人员的心声，做服务行业想使服务对象都满意很难，做跟五湖四海的业主打交道的工作更加难做，都是处理一大堆烦琐小事，处理不当就是大事。

物业管理服务确实是非常烦琐的事，什么事都要管，不只是管事、管人、管设备、还要管猫猫狗狗等小动物，业主们动不动就到管理处说事；家里因电器使用不当造成供电故障会找物业公司麻烦，邻里关系有矛盾也会闹到物业公司，大事小事事事都会找物业公司，物业员工整天都忙着协调，再协调，物业公司的员工天天被业主（提无理要求的业主）骂，有时甚至被野蛮业主打，矛盾升级就会闹到法院去，网络上媒体上经常有关于物业公司与业主闹法律纠纷的报导，现在的人们维权意识比过去都强了，可并不是每个业主的法律知识都提高了，很多报导都是一些业主在无理取闹，而有些公司为了大事化小、小事化了，尽可能不把事情闹大，都采取放弃法律维权途径，私底下协商作出很大的让步，这样造成了别的业主效仿，动不动就起诉你物业公司，物业公司不得不消耗大量的人力财力，综上所述给我体会是做物业管理真的很难，管理费也很难收，物业管理本来是一个微利润行业，是一种劳动密集型行业，社会各界认为做物业什么样的人都可以做，只要有手有脚就能做，根本没有什么技术性；其实物业管理专业技术含量很高，只是整个行业从业人员的素质不高，造成外界对物业管理的偏见太深，这样就需要对员工不断地加强，提高员工的基本素质，提高服务质量，该维权的一定要维权，一切按物业管理条例及相关的法律法规办，同时多与业主沟通、宣传物业管理条例及物权法，很多物业公司为了自己的利益损很多害业主的利益，严重损害了整个行业的形象；如果整个行业做到规范化标准化，社会各界对物业管理的偏见也会小一点，社会地位也会提高，从事物业管理也就没有那么难做了。

综合这几年对物业管理的认识可用这几句话概括：“物业无小事，事事要合规，细微无真情，理解方能和谐。”

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通过这段时间对物业管理条例的学习，对物业行业管理和相关法律法规、责任、义务的界定有了更深刻的理解：

一、进一步明确了业主大会和业主委员会之间的权利、义务和职责。

业主大会是为实现对物业的自我管理，代表和维护全体业主在物业管理活动中合法权益，为了便于多个业主形成共同意志，保障物业管理活动的顺利开展而组成的自治组织，是物业管理活动中的最高权利机构，对物业管理区域内的共同事项做出决定，享有对物业管理公共事物的决策权。《条例》明确了业主产权人在业主大会上的投票权数的界定；《条例》规定，物业管理的重大事项由业主大会讨论和决定，业主大会由全体业主组成。

二、进一步规范和明确了物业管理及纠纷事宜--引入第三方评估公司

条例第七条明确写出业主大会和业主委员会、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构，开展物业项目承接查验、物业服务费用、物业服务质量评估活动，此项可以使物业管理过程中平衡各方关系，各项事宜均可落地实施。

三、明确了物业管理企业、业主大会与社区、街道的关系。

社区居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，它的职能大都带有社会公共性。业主大会是业主们由于共同财产关系而形成的共同利益群体，它的职能主要是民事性的，它与社区委员会在性质、职能、权利基础等多个方面，都存在着根本性的差异，但是业主、业主大会要维护好自己的权益，离不开当地居委会的指导和帮助。物业管理企业，是具有物业管理服务范围，并经工商行政部门登记注册取得营业执照，接受业主大会的委托依照《物业服务合同》进行专业化管理，实行有偿服务的企业。

业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主合法权益的自治组织，物业管理企业与业主大会之间是互相依存、相互作用，缺一不可的关系，是在物业管理专业化管理与业主自制管理相结合的高度同一。

他们之间的关系是选择与被选择、服务与被服务、聘任与被聘任的关系。物业管理企业服务的好坏在社区建设，尤其在社区服务业的发展中具有重要作用。业主大会、社区委员会、街道、物业管理企业在根本目标上是一致的，都是为了给业主创造良好的生活居住环境。以往由于缺乏对社区委员会的认识，理不顺相互关系，造成诸多物业管理活动中矛盾。因此，《条例》规定，在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受监督。住宅小区的业主大会、业

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《秦皇岛市物业管理条例》学习心得

通过认真细读《秦皇岛物业管理条例》结合《物业管理是怎样炼成》的视频，深刻的了解到物业人是有多么辛苦。

管理条例中的第四章前期物业管理，我就这章结合纪录片谈谈自己的感想，物业前期必须经过招投标签订前期物业服务合同，首先物业管理的前期介入是非常必要的，要组建一支有经验的管理团队，承接查验这项必须认真进行。首先要给开发商要图纸，进行下一步的验收，找出设备的选型，方便以后的设备维修，公共区域设置首先要有利于物业管理但是也要从业主方面考虑。现场查验一定要形成书面记录。物业公司要分组验收，初次验收及复验一定要开发商及业主委员会签订。钥匙接管要进行单元、楼栋、分类别进行，我们要在前期做好，方便以后的入伙分钥匙。中控管理室，是前期管理的主要安全保护，通过前期承接查验，我们会更好的管理项目。如果物业公司撤场，要进行交接。前期物业管理是非常必要的。

结合物业管理服务这一章，首先是入伙的第一项，我们的第一形象就在那天显现，如何签订物业管理合同及相关手续的办理，一个好的物业经理需要了解物业管理条例的所有内容，物业服务管理中我们是从保安、保洁、工程、绿化、客服来进行服务管理。其实还有一些关联服务在潜移默化当中出现，就现在物业与业主之间的矛盾，不是一朝一夕就能产生的，他是一个长久的激化才造成，物业服务费用的收取，现在是我们面临的一大问题，其实多数业主是通过沟通能配合好物业工作的，通过学习物业管理管理条例，知道哪些项目可以收费，哪些项目需要通过业主委员会决议定价，在物业管理中装修服务是不可少的，装修管理是业主与物业直接产生矛盾的直接点，物业管理需要直接面对业主，未经许可不得擅自改变房屋的经营性用房，不得随便改变房屋建筑主体和承重结构，不得违法搭建建筑物、构筑物擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门窗。不得侵占或者破坏绿地、活动场所等共有区域，损毁树木、健身设施等共有财产。

监督管理物业服务企业，其实在物业管理条例中物业不是没有管理单位，也有考核单位，这些部门都是物业管理行业的管理部门，并不是所有人员说的物业没有人管理。条例中的法律责任这款是我们学习的主要内容，对于违反本条例规定的行为，法律、行政法规和本省的地方性法规已有处罚的，从其规定。未报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料或者未移交物业服务相关资料，予以通报，处二万元以上五万元以下罚款;未履行承接查验义务的

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物业管理条例法制宣传工作方案内容显示中物业管理条例法制宣传工作方案 　为进一步提高我区全体公民的法律意识和法律素质，推动我区普法工作的深入开展，今年以《物业管理条例》的宣传为主要内容，以全区的法制楼组为主要对象开展系列活动，深入社区，引导他们行使好条例赋予业主、使用人的权利，履行好条例规定的义务，依法维护好自身的合法权益。 整个系列活动具体如下： 一、组织一次物业管理条例培训（月——月） ⒈在培训的同时，收集各法制楼组代表的电子信箱，为后续的网上送法上门、网上沟通做好准备。 ⒉公布《长宁房地》门户网站网址，为以后登陆该网站提供方便。 ⒊培训后组织一次讨论会，对如何促进物业管理工作、如何做好物业管理条例的宣传提出意见和建议。 ⒋组织一次现场开卷知识竞赛。 二、在全区的每个小区张贴《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》宣传海报。（月底完成） 三、利用门户网站开设网上物业管理法制宣传专栏，并及时更新。（月开始），主要内容包括： ⒈法律法规：包括国务院、建设部、上海市有关物业管理的法规、规章、文件。 ⒉案例分析：近期有代表性的案件。 ⒊便民问答：挑选常用的问题，以问答的形式分条发布。 ⒋网上调查：对市民关心的问题，进行调查。 ⒌网上竞赛：邀请法制楼组居民或代表参加，其他市民也可以参加。 ⒍房地万事通信箱：根据法制楼组居民或其他市民的提问，在二天内以电子邮件的方式回答。 四、在《时报》开辟专栏，宣传物业管理条例。（月开始） 五、通过各个房地办事处对辖区内的物业小区经理业务培训一次，主要内容为《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》及配套文件，并通过小区物业公司加强对小区内居民的宣传。（——月底） 六、组织个别法制楼组和所在居委会同志参加违法搭建的现场执法活动一到两次，加深对法规的理解。（——月） 七、组织个别法制楼组和所在居委会同志参加业委会组建现场会议一到两次，加深对法规的理解。（——月） 八、每月一次送法到家，经最新的物业管理文件通过电子邮件的形式送到法制楼组居民或代表的电子信箱中。 九、在《物业管理条例》实施二周年之际系列活动。（月） ⒈开设一次物业管理义务法律咨询。地点设在法制楼组所在小区附近，并邀请部分法制楼组的居民或代表参加。 ⒉悬挂横幅。 ⒊在长宁时报利用半个版 查看全文>>>

药监局目标管理实施细则

药监局目标管理实施细则

第一章总则

第一条为规范全省食品药品监督管理系统目标管理工作，促进全系统各级监管机构廉洁、勤政、务实、高效，确保政令畅通，保证全省食品药品监管事业发展和各项目标任务的圆满完成，特制定本细则。

第二条本细则适用于市（州）药品监管局、省局各直属单位、省局机关各处（室、队）。

第三条成立四川省食品药品监督管理系统目标管理督查领导小组。组长、副组长由省局领导担任，成员由有关部门主要负责人组成。领导小组下设目标管理督查办公室，与省局办公室合署办公，负责系统目标管理督查领导小组的日常工作。

第二章目标制定

第四条目标分为年度工作目标（业务目标和保证目标）、专项目标和督办目标。

第五条目标制定：

（一）年度工作目标依据省委、省政府下达给省食品药品监督管理局的目标任务，国家食品药品监督管理局下达的业务任务，省食品药品监督管理局当年工作报告和各单位、处（室、队）重要工作任务制定；年度目标总分值为100分。

（二）专项目标依据省政府下达的专项目标，省局党组会议或主要领导确认的专项任务制定（包括省局下达给市（州）局的试点任务）；单项目标分值上限为1分。

（三）督办目标依据省局党组会议所定重要事项由目标管理督查办公室制定督办目标；单项督办目标分值上限为0.2分。

第三章目标运行

第六条目标的运行监控实行半年小结、年终总结。省局目标管理督查办公室对年度工作目标实行半年检查、抽查和年终全面考核，对运行中存在的问题进行协调和督查。

第七条专项目标、督办目标运行的监控按照目标时限由省局目标管理督查办公室随机检查

第四章目标考核

第八条目标考核按照“统一标准、客观公正、考评结合、奖惩逗硬”的原则，采取自查、抽查和全面考核相结合的方式进行。

第九条目标考核由省局目标管理督查领导小组承担，省局目标管理督查办公室组织实施。

第十条考核内容：

纳入年度目标考核的主要内容有：

（一）各单位领导班子开展“四好”活动情况；

（二）党风建设廉政目标完成情况；

（三）年度工作目标完成情况；

（四）专项目标完成情况；

（五）督办目标完成情况；

（六）目标管理工作情况。

第十一条考核方法：目标考核实行半年检查与抽查相结合、年终全面考核的方法。

（一）半年检查与抽查相结合。当年6月30日前，各目标责任单位、处（室、队）对上半年目标任务完成情况进行自查，在全面自查的基础上形成简

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职代会实施细则

第一章总则 第一条为更好地发挥职工代表大会作用，规范职工代表大会行为，保障职工民主权力，维护职工合法权益，保护、调动和发挥广大职工的积极性、创造性，促进的发展，根据企业法、劳动法、工会法和《全民所有制工业企业职工代表大会条例》、《***企业职工代表大会条例》、《****职工代表大会实施办法》及其他有关法律法规，结合我公司实际，制定本实施细则。 第二条职工代表大会是企业实行民主管理和协调劳动关系的基本形式，是职工行使民主管理权利的机构。 第三条职工代表大会接受同级党组织的领导和上级工会组织的指导，贯彻执行党和国家的方针、政策以及本单位的规章制度，在法律规定的范围内行使职权。 第四条职工代表大会维护行政在生产经营方面的中心地位，支持行政依法行使职权，动员广大职工积极完成各项生产经营目标。企业要尊重职工的民主权利，落实职工代表大会通过的各项决定和决议，接受职工代表大会的民主监督。 第五条工会是职工代表大会的工作机构，负责职工代表大会的日常工作，对贯彻执行职工代表大会制度的情况进行监督检查。 第六条职工代表大会实行民主集中制。 第二章职工代表

第七条依照法律规定享有政治权利，与管理局建立劳动关系的职工，均可当选为职工代表。

第八条职工代表应由操作人员、技术人员、一般管理人员和领导干部组成，其中操作人员、技术人员和一般管理人员不低于60％。女职工和先进模范人物应占适当比例。

第九条职工代表必须由职工民主选举产生。选举单位工会根据职工代表分配名额和比例成分，在充分酝酿和征求广大职工意见的基础上，提出候选代表名单，召开职工代表大会或职工大会，采取无记名投票方式选举产生。选举上一级职工代表大会代表时，由本级职工代表大会或职工大会选举，其代表候选人原则上是该级职工代表大会代表。

第十条职工代表享有下列权利：

（一）对涉及职工权益的企业经营状况享有知情权；在职工代表大会上有选举权、被选举权和表决权。

（二）有权参加职工代表大会及其工作机构组织的活动，闭会期间可以对本单位执行职工代表大会决议和提案落实情况进行监督检查。

（三）因参加职工代表大会及其组织的各项活动而占用的工作时间，有权按照正常出勤享受应有的待遇。

第十一条职工代表履行下列义务：

（一）认真学习国家有关法律、法规、政策，不断提高思想文化、技术业务素质和参与管理的水平。

（二）密切联系群众，代表职工合法权益，如

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第二十二条　党费由党委组织部门代党委统一管理。党费的具体管理工作由各级党委组织部门承担党员教育管理职能的内设机构承办。 第二十三条　党费的具体财务工作由各级党委组织部门内设的财务机构或者同级党委的财务机构代办。必须指定专人负责，实行会计、出纳分设。党费会计核算和会计档案管理，参照财政部制定的《行政单位会计制度》执行。 第二十四条　党费应当以党委或党委组织部门的名义单独设立银行账户，必须存入中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、中国邮政储蓄银行，不得存入其它银行或者非银行金融机构。党费利息是党费收入的一部分，不得挪作他用。依法保障党费安全，不得利用党费账户从事经济活动，不得将党费用于购买国债以外的投资。 第二十五条　党委组织部门要加强对党费管理工作人员的培训，提高其政治素质和业务水平。党费管理工作人员，必须先培训，后上岗。党费管理工作人员变动时，要严格按照党费管理的有关规定和财务制度办好交接手续。 第二十六条　党费收缴、使用和管理的情况要作为党务公开的一项重要内容。党的基层委员会和各级地方委员会应当在党员大会或者党的代表大会上，向大会报告（或书面报告）党费收缴、使用和管理情况，接受党员或者党的代表大会代表的审议和监督。各级地方党委组织部门应当每年向同级党委和上级党委组织部门报告党费收缴、使用和管理情况，同时向下级党组织通报。党支部应当每年向党员公布一次党费收缴情况。 第二十七条　党的地方委员会和基层委员会可以留存党费。具体留存单位和留存比例，由各省、自治区、直辖市党委，中央直属机关工委，中央国家机关工委，国务院国资委党委，中央各金融机构党委，铁道部政治部，民航总局党委，解放军总政治部，根据实际情况和工作需要确定，留存比例应当向基层倾斜。 第二十八条　各省、自治区、直辖市党委组织部，中央直属机关工委、中央国家机关工委组织部，国务院国资委党委、中央各金融机构党委组织部，铁道部政治部、民航总局党委组织部，解放军总政治部组织部，每年4月底前就上年度党费收缴、使用和管理情况向中央组织部提交书面报告。报告内容是：上年度党费收缴、使用和结存的数额；党费开支的主要项目；党费收缴、使用和管理工作中的经验、做法、存在的问题及改进的意见和建议等。

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