物业管理应急预案。
计划对于每个人去完成一件事来说都是必需的。为了让项目顺利开展，写好一份详细的方案是必不可缺的。方案一般具有很强的指导性和方向性，可以对工作进行一些有效的规划。怎么样才能写出一份好的方案呢？由此，有请你读一下以下的“物业管理应急预案”，希望能帮助到你，请收藏。
物业管理应急预案（一）
第一章：管理项目调研
对于“颐园世家”（以下简称“颐园世家”）的开发建设，我公司保持了长期的关注，与此同时我们对项目客户对物业管理的需求进行了初步调研，将本项目的调研归纳如下：
一、地理位置：
“颐园世家”合肥高新技术开发区，东临怀宁路，南依习友路，是政务新区的真正核心地带。
二、经济技术指标：
“颐园世家”总占地面积7.9万平方米，总建筑面积18.2万平方米，其中多层约6000平方米；小高层127000平方米；商业32000平方米；地下停车场面积为21000平方米。容积率为2.03，绿化率35%。电梯数量57部，车位数量671辆（地面：125个，地下：546个）
三、交通组织与智能化配置：
小区设两个出入口，一期一个，车位充足。公共区域机动车泊车位集中在小区周围和地下停车场，主干道旁划定零星临时泊车位。基本远离住宅楼，减少了对居民的影响，组团区道路设计同时亦充分考虑无障碍设计。
“颐园世家”实行智能化配套联网，按星级配置，设：联网式彩色可视对讲、进口带云台监控、红外线防越报警、电子巡更、小区背景音乐。
四、休闲
小区设有多功能休闲会所，会所内设有体育健身中心，医疗室，儿童游戏场所，老人活动中心、景观水池等。每个组团有充足的活动场地，中央长廊与水系贯穿小区的中央，方便了业主的日常生活与休闲。
五、商办楼：
规划总建筑面积为32000㎡的休闲商办楼，与住宅完全分隔又完美配套，与街景容为一体，使住户的生活便利无忧。
六、周遍配套
政务新区是合肥较为成熟的新兴高档居住区，周遍公共配套齐全，宜商宜住，“颐园世家”周围学校、医疗、旅游、餐饮、超市、农贸及生活服务等配套设施一应具全，最大程度了满足了业主的生活需求。
七、物业管理重点和难点
基础性服务提供与差异性服务提供
对小区内部实行封闭式管理
小区安全性、便利性、舒适性高度共融
要成功达到“颐园世家”的管理目标，需要管理者具备优秀的管理服务体系。在“颐园世家”，我们将在管理系统、服务系统、文化系统、人力资源系统全面导入长城模式，并不断改善和提升。
第二章：前期物业管理
一、前期介入管理的设想，物业服务设计方案
前期介入是现代物业管理的一项基础性工作，其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、施工过程中，并帮助开发商进行楼盘销售，提供物业管理咨询，使物业最大限度地满足业主的需求。
对物业管理前期介入的基本思路是：通过组建专案工作小组对颐园世家的前期介入，提前对颐园世家进行全面深入的了解，为即将开始的物业接管验收掌握第一手原始资料，为将来的物业管理工作顺利开展打下基础；以专业的物业管理视角和立场，依据专业调研人员对当地、物业管理等相关市场调研结果，提出一系列基于最大限度发挥颐园世家各项配套设施使用功能，满足未来客户群体的使用需求的合理化建议；并力臻制定出定位准确、内容完善、有效适用的符合颐园世家特点的物业管理方案。
根据颐园世家的具体特点，制定的前期物业管理服务设计方案包括了以下几点：
（一）、组建“前期物业管理顾问团”，根据物业特点，提出合理建议
根据目前合肥市房地产的发展趋势及颐园世家市场定位，基于颐园世家系高档次的住宅楼，对工作环境和生活品质均有着较高的需求，将依托公司总部强大的技术力量以及与我们合作多年、极具专业见解及工作经验的各相关专业专家，组建“项目前期顾问团”。
“项目前期顾问团”依据我们已建立并有效运作的管理体系，对小区的给排水、电力供应、消防、安保、园林绿化、停车场、水景、智能化系统、标识系统、管道天然气系统、公共配套设施、管理用房等的规划及施工，从物业管理的专业视角提出科学合理的建设性意见，提交《颐园世家物业规划建议书》、《物业前期介入施工建议书》、《颐园世家垃圾收集系统配置建议书》、《VI系统配置方案建议书》，使物业能够更加满足业主以及使用人的需要，同时力求节约与实用，省去不必要的开支和重复建设。
（二）、协助颐园世家做好销售工作
为使业主在购房的过程中就能够感受物业管理的质素，项目前期顾问团将在前期介入期配合售楼部开展如下工作：
1.安排一名现场物业顾问配合售楼部受理物业管理咨询，协助签订《业主临时公约》《前期物业管理服务协议》同时对售楼人员进行物业管理相关法律法规、服务内容、契约的；对销售人员的各项承诺文书从物业管理视角予以审核，避免入伙后口实不符导致纠纷。
2.高标准做好售楼中心、样板房、停车场和室外广场的保洁工作；
3.提供售楼中心、样板房和室外广场的安全护卫以及车辆停放的疏导、指引服务；
（三）、开展业主服务需求调查
业主需求是我们提供服务的重要依据，项目前期顾问团将在销售部门的帮助下，在入住前开展业主需求调查，以求了解颐园世家业主的年龄结构、文化层次、兴趣爱好及各类服务需求，并对调查结果进行统计、分析，以此对客户服务体系进行精心设计，确定服务标准，使今后的物业管理工作更加贴进业主。同时，与开发商共同举办准业主联谊活动，集中收集、了解业主反馈的信息。
（四）、进行物业交付前的实操性工作
在较深入了解物业及业主需求的基础上，与开发商携手做好以下各项前期准备工作：
1、对园林布置及景观设计方案提供专业建议；
2、协助制订交通管制方案及保安岗亭设置方案；
3、对智能化系统提出专项建议；
4、收集工程图纸，建立设备档案，参与设备的安装调试；
5、对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪并建档管理；
6、参与房屋装修的过程管理和验收工作；
7、与开发商协商建立维保机制，力求在工程款项支付、维修管理流程等方面建立有效的措施以确保施工单位维修的高效率，使客户在维修方面的需求能够得到快速响应；
8、收集装修装饰材料以及相关设备的备品备件，初步确立物料供应商，以满足日后维修中的材料供应；
9、建立与社会专业机构的联系，开展如通邮、通电、通水、通气、电话申请等准备工作；
10、针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。
11、联系品质好、信誉佳的建材、家具、电器供应商现场办公，展示供应商的联络方式、服务内容以及货样的款式、规格、功能、价格等相关资料，使业主节约时间、集中订购，由供应商及时按需送货上门安装。
12、确认装修单位、搬家单位的名单，驻场办公，方便业主装修和入住。
（五）、按规范实施接管验收
充分利用前期介入取得的各种资料和数据，以及对物业的了解，本着“对业主负责，对开发商负责”的宗旨，根据国家验收标准及相关行业标准对颐园世家进行严格、细致、全面的接管验收，如实填报质量验收单，发现问题，记录在案，书面要求施工单位整改，明确复检时间与罚则。协调施工单位留存部分材料，尤其是外部装修部分，以便日后维修，做好后续保障。
对于已经接收的房屋，管理处从接收签字起，即需组织人员对已接收项目进行环境整理和护管。
（六）、入伙方案策划及实施
1、入伙仪式：配合地产商策划楼房交付及业主入伙仪式，以营造出一种喜气热情的氛围，体现物业管理公司及地产商对业主的尊敬和重视；
2、入伙时的工作：
A、建议开发商先期制作入伙流程光盘，与入伙通知书同时送交业主，详细介绍入伙流程，告知手续办理方法以及小区概况；
B、合理安排业主的入伙时间，分批通知不同单元的业主办理入伙，错开高峰时间；节约业主办理手续时间，加强节假日的入伙办理；
C、场景布置：协助策划公司、礼仪公司，包括摆放花篮、盆景，悬挂条幅，张灯结彩，插放彩旗，高挂气球等，给人以隆重、喜庆的感受。
D、设置导向路标，安排引导人员，同时对根据实际需要，在入伙办公现场设置入伙流程图及其他注意事项展牌，使业主明确办理入伙手续、收楼的过程和相关要求。
E、在业主办理入伙手续前，管理处向业主发放相关资料。
F、公司财务人员、协助验楼人员及相关业务部门（供气、供电、供水、电信、银行等）现场联合办公，设立入伙服务流程台，一条龙办理入住手续，随到随办，简洁高效，并由销售中心、管理处合作，对客户提供一对一入住服务。
3、入伙工作程序：
入伙程序以一条龙的形式有序开展，尽可能在最短的时间内提供最周到的服务，实现简洁高效之目的。先由管理处向业主发放资料袋（包括入伙流程、装饰装修流程、费用收取标准、房屋接管验收单、防盗网样式和材质要求、室内管线图、便民服务卡），填写《业主情况登记表》之后，再到财务部结清入伙费用，手续办理完毕发放钥匙，并安排专人引导业主入室验收，将业主提出的房屋质量方面的合理意见，逐项记录在相关的表单上，并负责与开发商或施工单位联系，限期修好，保证业主按时入住，最后按档案管理规定将业主入伙资料收集归挡。
第三章：管理模式及管理制度
一、颐园世家管理模式及设想：
综合考虑颐园世家的特点，结合长城物业多年的管理经验精心设计颐园世家将要推行的管理模式与管理设想。
（一）管理模式之一：质量成本双否决
紧密围绕“质量、成本双否决”的运作核心，以“预算管理”为基础，提供“质价相符、合理取酬”的优质系统服务。（见下图）
（二）、管理模式之二：三大管理体系
我们将在颐园世家的管理服务中全面导入ISO9001质量管理、ISO14001环境管理及OHSAS18001职业安全卫生管理三大体系。以不断提高管理服务水平，持续的满足客户的需求，达到客户满意。
激励机制遵从“正激为主，负激为辅”，“全面实施考核，注重绩效评估”的原则，通过完善管理处的奖惩体系、薪酬体系和管理制度体系得以实施，从而达到充分肯定员工个人成绩，建立纯洁高效的团队合作精神，吸引高素质人才的管理目的。
（五）、计划控制机制
管理处将在工作进行前，对工作内容和过程进行设计，形成工作的进度计划和财务预算，提交到相关部门审批后再实施。并根据实施中的实际情况进行计划内容调整，使计划目标能充分实现。管理处常规提交的详细计划项目参见管理处定期报告计划与内容。
（六）、监督机制
管理处的外部监督主体包括政府主管部门、业主委员会和业主三个方面。管理处将严格按照建设部及合肥市颁发的物管法规对社区进行依法管理和依法建账，如与外部监督主体就管理事宜产生分歧时，将以政府的有关法规条例以及委托管理合同为准绳加以协商和解决。例如：管理处财务核算部将根据管理处实际发生的财务收支情况每季度或半年交一份财务收支报表，根据季度工作情况，每季度交一份详细的管理工作报告，提交业主委员会并张贴公布，广而知之，主动接受业主及业主委员会的监督，并随时接受业主委员会对管理处工作的检查。
管理处将通过参加市小区物业管理办公室组织的物业考评工作，不断改进和完善自身的物业管理水平，并达到合同要求。同时，将认真参加政府主管部门组织的各类专项检查（如环卫，园林，消防，物价等）对管理中存在的问题进行及时整改。
（七）、自我约束机制
公司每年将与管理处经理签订目标责任书，管理处各部门主管每月向管理处经理递交月度绩效目标，管理处主管每日检查所属部门员工的工作情况并检查现场工作记录。三级管理的考核结果将作为职员月度绩效工资发放的基数，也作为职员晋升的依据。
公司总部品质管理部每年一次的内部质量审核将确保质量管理体系的正常运行，对审核过程中发现的不合格项限时关闭，并对责任人或部门作出相应处分。对管理处的职员，管理处将每月开展评比“服务明星、优秀员工”的评比活动，鼓励职员积极上进，不断提高自我的服务质量。
（八）、信息反馈机制及处理机制
信息的双向管理是信息反馈的基础，在下列图表中，我们列出部分同管理处工作相关的信息源，与客户相关的信息一般反馈到客户服务中心，再由客户服务中心将信息分解到后台的各执行部门，执行部门实施完毕后，交回客户服务中心，并由客户服务中心负责回访，并根据客户的满意程度决定是否再次将信息往后台传递。
从政府、媒体等载体获得的涉及整个管理处经营活动的信息，如符合法规精神，将由管理处修改相关作业文件，指导员工开展工作。同时也体现出持续改进的管理精神。
二、针对颐园世家特点的独特管理办法
颐园世家位置优越，定位明确，迎合了市民的需求，从而决定了服务区内业主（使用人、租户）群体需求将会呈现共性趋同和个性鲜明的特征。基于目前合肥物业管理的状况和对客户特点的理解，结合我们多年的物业管理服务实践，我们认为，只有提供切实有效的针对性服务，才能满足该区客户现实的需求及潜在的需求，从而达到颐园世家的社会定位。
为颐园世家提供有针对性的物业管理服务，我们认为，主要应从安全、舒适、规范、快捷着手。
（一）、安全性：
1、加强护卫员的培训，融警惕于平常，营造社区安全氛围
结合我们对住宅楼的管理服务经验，社区的安全氛围对于企行不轨的人员有着威慑的作用。护卫员日常工作的一切举动，都会给人留下深刻印象。通过各种方式加强对护卫员的日常培训，从技能和心态上加以调整，能使护卫员保持良好的精神面貌，提高观察能力，煅炼护卫员独到的操作技能。这是小区安全最根本的基础。
2、出入管理三级识别，促安全于全员，区别对待不同客户
出入管理是能否成功实现“封闭式管理”的关键，除了硬件设施的配置上，另外对出入口的人流设计专门的分类方法，并进行了详细的分类，形成了一套行之有效的办法，提高了出入管理识别效率，是由为重要的。它不但能有效控制违法乱纪行为的发生。同时使客户获得了应有的尊重，降低了客户的抱怨和不满，
以访客进入小区为例：访客通过可视对讲事先联系区内客户，获得客户的许可并知会出入口护卫员方可进入小区，护卫员在对外来人员登记的过程中识别来访客人，提高客户出入小区的效率，减少对客人不必要的干扰。针对各类出入人群，实行“三级识别”制度，即门岗识别、巡逻工作人员识别和业主识别，显得非常必要。
3、特殊时段加强巡逻，防事故于未然，确保顾客财产安全。
上班时间和夜间（主要是住户外出的房屋）是住宅楼盗窃案件易发生的重点时段。加强这一时段的巡逻，盘查可疑人员，确保为区内客户提供一个放心的生活环境。
4、监控中心全天值班，兼顾事前事后处理
对小区的环境实行24小时监控，并要求图像资料保留一个月以上，监控中心除了常规的监视、记录功能以外，并负责管理信息的处理，发挥晚班工作指挥所的作用，调动各类资源及时地处理和反馈管理信息，是安全保障的又一道屏障。
5、建立消防快速反应分队
结合以往的工作经验，我们将在护卫员中选拔一批队员组建颐园世家管理处“消防快速反应分队”，并进行强化训练（包括选派人员进行专业化学习），以保证一旦出现火警时，我们能迅速作出反应，立足“自救”，最大限度地减少火灾损失。以消防快速分队为基础，在区内寻找合适的时机，组织客户一道参加消防演习，掌握必备消防知识。
6、安防等设备设施的定期检测
在实际工作中，我们经常遇到安防设施的误报、天然气泄露的误报等事故，为客户日常生活以及物业管理工作的开展带来了极大的不便，为此我们将应客户需要，对客户室内的安防设施以及大型的电器设备、电路定期进行检测，防范未然。
（二）、舒适性：
1、服务力求“零干扰”
我们认为，最好的服务，就是在客人未到来以前，准备好客人所需要的一切。在办理入伙手续时，我们将发放客户需求调查表，力求在第一时间掌握客户的共性需求及个性需求，以及共性和个性不喜欢的事情，制定措施，形成制度，追求服务“零干扰”。避免服务过程中为客户提供客户不喜欢的服务，管理处不以任何方式向客户推销产品，也不允许推销人员进入小区，经业主许可的促销人员，将会由巡逻岗陪同，防止其对其它住户的兹扰。护卫员除应具备的治安管理功能外，也充当迎宾及代客提物等职能。
2、推行“首问责任制”
对客户服务过程中的任何一个失误，我们都将花十倍甚至更多的力气和成本去纠正。因此，我们鼓励职员第一次就把事情做对，倡导让客户第一次就满意。每一位职员在客户面前都代表着公司的形象，因此，每一位职员都必须勇于承担责任。面对客户的咨询和请求，第一位被咨询或请求的职员都必须立即受理，并指引和帮助客户寻找解决的最快途径，绝不可相互推逶或将内部管理上的矛盾暴露在客户面前。
3、提供“一站式服务”构建服务平台——客户服务中心
结合颐园世家的情况，我们将在管理处设立客户服务中心，构建“一站式”客户服务体系，设置客户助理14小时服务，日常事务即时受理即时解决，作为服务平台的客户服务中心，对外采用酒店式接待全方位面向客户；对内协调各项目组，构建成为信息中心和指挥中心，一站式解决客户需求。
4、提供房屋租赁服务
项目购买人群中，会有部分客户将物业用于中长期，颐园世家以其极为优越的地理位置和鲜明的功能定位必将吸引部分的投资者，我们将在客户服务中心与相关中介机构联手，提供房屋租赁服务，实现客户利益最大化。
5、提供个性化有偿服务
通过充分利用内部资源，为客户提供保洁、维修等服务；同时通过市场调查，收集能提供优质服务的物资供应商和服务提供商，建立通畅的合作渠道，让客户足不出户即可获得上门服务的便利。
6、利用科技，提高服务效率
针对合肥市目前的停车管理状况，对于业主和消费人员的车辆管理，我们的管理思路是“快进快出，简化识别”，具体的服务措施是，建议开发单位在车场道闸上选用功能先进，性能可靠的设备，同时向业主发放专用出入卡，自助刷卡，自动开启道闸，自主进出，缩短进出口停留时间，享受无干扰进出服务。
（三）、规范性
1、顾客过往记录
在介入颐园世家的物业管理伊始，我们将对与开发商的各种沟通过程和结果进行记录，按照合同的内容规范处理。入伙后，我们将对与客户所有交流沟通的过程和结果进行记录，客人一旦在区内工作或生活，所发生的请修、沟通、投诉、参与社区建设情况、对区内环境和秩序有重大影响的行为等都会在我们的资料上找到相应的历史记录。通过使用先进的客户关系管理软件，使客户的过往记录更加完整。
2、房屋装修
对客户进行的房屋装修，我们将本着“合情、合理、合法”的原则，严把装修“申请、过程、验收”三关；留存装修施工方案、施工图表；重点审查拆改项目、门面装饰、管道变更及环保措施；每天不少于两次的装修巡查，核查新增项目及隐蔽工程进行；严格按章验收，以保障公共设备设施的正常使用功能不受影响，保障毗邻部位利益。
3、“五个一”工程
服务态度是决定服务行为的内在因素。为了规范地向客户提供上门服务，我们将在维修等作业人员进入客户室内作业时，实施五个一工程，即：一个工具箱，一双拖鞋，一个毛刷，一张抹布，一张笑脸。力求除了维修工作本身外，尽量不要留下任何作业痕迹，不留尾巴。
4、持续改进
对任何一项作业，均要求形成闭环。一个客户需求和管理处的指令发出，到执行完毕必须是完整的，且有处理人和督导人的记录，一旦出现不合格项，管理处将以跟踪的形式确保所有不合格项整改，以验收的方式确保该项已整改，直到关闭为止。
5、统一广告区
商办楼的经营单位根据其商业要求，需要设置广告牌来展示自己的商品，为了在方便客户的同时维护楼面和谐统一的外观形象。我们将聘请设计单位统一规划，由经营单位（也可委托管理处）在区内规定的位置上设置统一形式的广告牌。
（四）快捷性
1、限时服务
对于维修方面的有效投诉，我们要求维修人员在接报后的三十分钟内赶至现场进行处理，客户服务中心将跟踪并对作业人员的效率进行记录和考核。对于其他方面的投诉，我们要求在受理的三日内给予解决。
2、客户识别
我们将要求员工对客户名称及通讯方式尽量熟悉，力求张口就报。对于处理不了的问题，一定要给出一个以上的建议，帮助客户做出选择，以期给客户留下深刻印象。
三、管理制度：
将结合当地的物业管理状况导入长城物业整套管理制度及编制公众制度。
第四章：
一、管理处组织架构及人力资源配备
物业管理作为第三产业的组成部分，它提供的产品不同于制造业和农业，实物形体和功能尤为突出，它的产品是服务，是无形的，主要是通过人提供的服务来达到企业经营的目的，为建立科学完善的管理服务体系，打造一支能够提供高品质服务的员工队伍，保障各部门的运作顺畅，提高服务效率，在颐园世家我们坚持精简、高效的原则设置组织结构，配备人力资源。
（一）、颐园世家管理处内部管理架构
（二）、管理组织架构描述：
颐园世家管理处组织架构的设置原则是精简高效、一专多能，实行管理处经理负责制，负责指挥和协调各部门工作。管理处与公司总部签订经营管理目标责任书，独立核算。内部机构采用直线职能制，减少中间管理环节，提高工作效率，保证信息渠道的畅通。
1.全体员工统一着公司制服，佩带工牌，服务标准统一。
2.各岗位所需人力资源配置实行完全双向选择，以保证管理处经理建立一支高效、协调的团队。
3.客户服务中心作为管理处的信息中心，接受理客户的咨询、请修、投诉、费用交缴等事宜，通过对管理处所设置部门及人员进行统一调度，综合处理各种信息，同时负责客户关系、社区商务、社区文化等。建立管理处与客户之间的服务平台。
4.工程部的职责是负责小区各种设备、设施的维护、检修、分包方管理以及客户请修服务。
5.环境部负责小区公共设施的巡查，小区环境保洁和绿化养护，卫生消杀，环保监测和居民委托的保洁服务项目。
6.护卫部负责区内治安和交通管理事务，包括小区日常的公共秩序的维护、道路的畅通、车辆的停放以及消防安全管理。
7.行政部主管负责管理处的日常行政事务、财务、后勤和资料档案管理及协助客户服务中心进行社区文化活动策划、组织、实施。
8.我们将根据公司的制度并结合颐园世家的需要制定适用的《物业管理处职位说明书》。
第七章：客户关系与档案管理
一、客户关系管理：
在物业管理过程中，建立良好的客户关系是保障物业管理的良好运作，获得客户的认可和支持，创造优秀住宅小区的关键。无论是推行某一项管理措施、还是管理费用的收缴，只有具备良好的客户关系，才能得以顺利开展。
（二）、客户关系管理措施：
1、通过使用长城物业特有的客户关系管理软件，建立客户档案，了解客户的基本情况和喜好，记录客户的个性化需求及管理过程中的请修、投诉、咨询、费用收缴，以及参与社区管理情况。
A、客户调查
通过每年至少一次的的客户满意率、需求调查（调查人数不低于总户数的80%），确认管理状态和存在问题，以及客户需求，利用所收集的客户信息，掌握客户的情况，通过沟通、改进增进了解和满意，获取支持。
B、加强沟通：
住户是我们主要的对象，沟通方式为适时回访，媒介宣传，座谈会，信息调查反馈，需求分析，期望满足，开展社区文化活动，节庆日上门拜访等。
日常事务处理程序，财务收支，管理状况，设施设备完好率评估进行公布。
工程更新改造计划和实施情况，组织业主观看大厦的设施设备，了解大厦状况。
特约服务，以良好的工作态度，及时高效地提供便利服务。
统计老人、儿童、教师人口，分析人员结构状况，有针对性的通过、祝贺等方式提供超出客户期望的服务，（在其需要帮助和情感上或精神上给予额外的惊喜）。提倡更人性，更友好，更温暖的交流接触。拉近距离，提高客户满意率。
有针对性作回访沟通，消除不理解和误解，明确客户意图，并满足客户，
（三）、客户投诉处理
投诉处理是物业管理环节中一项严谨而极富技巧性的工作，迅速、及时、合理地处理客户的投诉能赢得客户的高度信赖，反之将伤及管理处形象及企业信誉，损害客户对管理处的信任度。为此必须制订详细的投诉处理流程管理规定。
1、投诉受理
客户投诉一般通过电话、来访、书信或其他形式，客户服务中心客户助理按投诉的内容进行分类。对于非管理处职责所在或非管理原因而导致的投诉，将委婉向客户说明缘由并协助客户进一步通过其他渠道予以解决；对客户的有效投诉，由值班人员填写《投诉受理登记表》，并安排有关项目组及时处理，重大投诉向客户主任汇报，由客户主任按权限处理。
2、投诉处理
为实现投诉处理的高效率，管理处24小时无时限接受业主投诉，值班人员填写好投诉受理登记表。同时与开发商客户服务部门链接，确保投诉处理的及时性。如属业主请修，我们要求工程维修人员接到客户服务中心传来的业主维修需求后，十分钟内赶到现场，零修及时处理，急修不过夜，大项目维修不超过七天；如有投诉在接报后予以解决，同时对责任人给予相应处分。对于其它方面的投诉，我们将及时分派至相关项目组，并要求与业主约定回复时间（最长回复时间不超过三个工作日），暂时无法解决的问题将制定相关计划向业主进行解释，普遍性投诉问题由管理处在居住区公告栏或小区宽带网上管理处建立的信息平台上公告解决措施。
3、投诉回访
客户有效投诉处理完毕后，由行政主管电话或上门的形式回访，以征求客户意见，同时在《投诉受理登记表》上做好回访记录，要求投诉回访率100%，确保有投诉必有回应、处理必有结果。
（四）、客户须知及用户手册详见附件：《服务指南》
明确物业公司与业主的管理权利和义务，小区管理的公众制度以及必要的生活和工作指引，规范物业公司和住户的行为，避免管理过程中因权责模糊或无知而导致纠纷，从而损坏客户关系。
（五）、客户满意度测评预测分析
物业管理在中国作为一个新兴服务行业，其发展时间较短，较之其它成熟行业仍属于幼稚行业，尤其是对客户满意度测评的标准和方式普遍存在认识不足，方法简单的缺陷。由于测评标准及测评方式不同，其测评的结果区别也较大。
我们将采用目前世界上较为先进的客户满意度测评体系，即聘请第三方中介机构对服务过程和结果进行测评，并采用十级评分法进行量化打分，同时将各项内容进行权重划分，最后得出客户的综合满意指数和各单项的满意指数。
以颐园世家较为先进的设计理念、明确的市场定位和完善的硬件配置，通过我们的努力，我们预测在正式入伙的第一年内，客户满意度指数可达到78，在入伙的第二年内，客户满意度指数将达到81，我们力争在入伙的第三年内，使客户满意度指数达到85。
二、档案的建立与管理
（一）、颐园世家档案的建立和管理
知识经济的悄然崛起，使信息的重要性日益凸现，信息资源已成为物业管理中不可缺少的组成部份。在颐园世家的档案建立与管理中，我们将采用先进的计算机网络技术，对档案进行集中有序、标准规范的管理，配合先进的资料检索软件以达到信息共享、合理利用的目的，同时，在信息资料收集中将广开渠道，对颐园世家内所有物业项目从主体到配套，从建筑到环境，从硬件到软件都建立起相应的档案，有效保证物业管理服务的质量，提升物业管理的整体水平。为此，我们建立了一整套从档案收集、分类、归档、使用到销毁的管理制度，以保证档案管理满足物业管理的需要。
1、资料的收集
我们在颐园世家管理处将设立专门的档案室，并由综合部负责管理。在资料收集时应保证内容的丰富及渠道的广泛。按照档案的不同类别，我们将通过四个途径进行收集。首先在物业接管移交与开发商及设计单位、施工单位积极合作，力争全面、准确地收集到工程建设产权及工程技术等原始资料。第二是在业主入伙、进行房屋装修阶段收集业主、客户资料。第三是在日常管理中建立和收集房屋维修档案、设备运行档案、投诉与回访记录等以及其它相关资料，并将档案的收集形成制度化；第四是通过政府主管部门、公司总部以及国际互联网等获取相关信息。
2、资料的整理和分类
在收集到原始资料后，统一由档案管理员集中整理。剔除作废的和无效的记录，修补破损的文档，然后按类别进行装订并整理成册，做到条理清晰、分类合理、易于检索。
3、资料的归档管理
A、对于分类整理好的信息资料进行分类保存即为归档。在颐园世家的档案管理中我们将实行原始文字资料和电脑档案双轨制，并采用先进的思源客户档案管理软件对业主基本资料、房屋管理、设备设施管理、业主投诉、业主维修等方面档案进行网络化管理，确保储存及查阅方式的多元化，尽可能将资料转化为电脑磁盘储存以便于查找。同时运用录像带、录音带、胶卷、照片、表格、图片等多种形式保存，使抽象的档案资料具体化、形象化。
B、对业主和管理处利益影响较大的档案应加密保存。这些档案在电脑中按授权级别检索，对保存在档案室的原始资料应严格控制借阅。
C、档案管理员将编制统一的档案分类说明书及档案总目录，并按内容、部门、年度、保存期限及保密程度的分类顺序进行组卷、逐一编号，登记造册、编制目录、分柜保存。业主档案资料的分类原则是组团按柜、每栋按位、每单元按盒、每户按册建档。
D、为保证档案的安全和完善，档案室应随时保持干燥、通风、清洁，并加装防盗门和防盗网。同时配备合适的文件柜、文件盒以及消防器材等，确保储存地点符合防火、防虫、防鼠、防潮等要求并定期巡查。
E、档案室应避免无关人员任意进出，档案室钥匙交由档案管理员专门保管。
4、档案的使用
利用计算机网络技术，并采用先进检索软件，充分发挥档案资料的作用。内部员工可通过管理处内部局域网，对文件档案按授权范围查阅。业主、公司总部可通过Internet与管理处联网，对管理处的相关资料进行查询。对借阅原始资料的使用者，按档案的不同密级由相关负责人批准方可借阅，并办理借阅手续。
工程档案的应用：
A、保证所有设备现场均有分布图和控制接线原理图，每一个控制设备有明确的走向标识，没有图纸的以文字标注。
B、在可能的条件下，在现场标明设备正常的技术参数范围，标明设备的图纸资料号和来源。
C、工程档案的借阅需履行借阅登记手续，防止图纸丢失和损坏。
D、涉及到后期更改的图纸资料，应用红笔在相关位置标明，注明更改内容和时间，同时相关存放地也应相应更正。
5、档案的销毁
根据文档的保存期限和性质，定期对过期和作废的文档进行剔除和销毁，防止档案的堆积和混淆。对于已过存档期的档案经主管领导批准可销毁，同时建立已销毁文档清单备查。
第八章：社区服务与社区文化管理
一、社区服务：
以客户需求为基础，提供便利、经济、优质的社区服务和特约服务，是日常物业管理工作的一项主要内容。颐园世家在规划设计和服务定位上具有如下一些特点：小区配套设施齐全，具有相对的独立性；规模较大，客户较多，对社区服务的潜在需求较大；客户素质高，对特约服务的品位和深度要求亦高。
有鉴于此，需要建立一个完整的社会化服务体系，提供全方位、多层次的综合性服务，方可保证客户日常生活舒适、便利。
（一）、颐园世家的服务思路是：
1、确保每一项服务的输出都能快速响应，渠道通畅，让客户享受优质高效的服务；
2、提供种类齐全的服务项目，内容涵盖客户日常的衣、食、住、行、用等每一个方面。同时根据客户需求的变化，在实际操作中不断设计和推出满足客户个性要求的服务项目，不提供过剩的服务产品。
3、注重统筹与组织，确保无偿服务项目提供的可行性。充分考虑客户的承受能力，有偿服务按略低于市场平均价格的标准向客户提供。
4、与社会服务机构、专业公司携手，在小区内定点定员服务，通过社会力量，开展专业化的各类特约服务。
5、对所有的服务人员提供的服务过程规范化，并通过监督机制来控制糟糕服务的输出，以达到预想效果。
二、社区文化：
社区文化是不同层次的城市居民精神生活必不可少的文化，也是反应物业管理品质好坏的一个重要依据，我们对社区文化定位，要求物业管理者以生动有趣的社区活动为载体，展现传统文化的韵味与现代文化的新锐视角，活跃为社区文化建设提供精彩展现的广阔舞台。
高居住生活品质。一个设计合理，美观适用的生活空间，需要用文化的元素点缀才显得丰满完美。社区文化是物业管理者和社区成员共同创造的具有社区特色的精神财富和物质形态的完美结合，是衡量物业管理水平优劣的一个重要标准。
（一）、颐园世家管理文化及特色管理设想
倡导“人人齐献力，爱心满家园”的文化理念，通过精彩纷呈的社区文化活动，促进物业管理人与客户之间以及客户与客户之间的正常沟通，使“长幼有序，睦邻亲善”的传统社区概念得以理性回归。
1、构建“温馨社区”
中国将步入小康水平，生存需要已经得到了解决，人们渴望的是情感上的交流和和谐的生活，开展物业管理工作，就必须高度重视他们的情感需求、服务需求及主动参与社区建设的愿望。
小区的环境规划也强调人与自然、人与人之间的和谐，所以我们拟构建的“温馨社区”的人居理想模式，强调由物化管理上升到文化管理，实现传统家居工作理念与现代生活方式高度共融。
文化管理涉及两个层面，一是通过多种交流形式促进物业管理人与小区成员之间的正常沟通，激发社区成员共同参与建设社区人文环境的积极性。二是通过多种宣传形式培养社区成员集体主义观念，进而深入到他们在使用物业尤其是在使用共用部分物业中，进行约束和引导，以降低管理难度，提升管理效果。
我们的设想通过以下方式来实现人文的建立和维持：
规化：用1~2年时间，形成对社区成员的思想、心理和行为具有约束和规范作用的文化氛围、行为准则、道德规范、等。重在让业主和住户建立规范意识和安全管理，明确责任和权利。
营造社区观念文化：以传统美德和现代生活理念为基础，以文明公约、行为准则、道德规范为内容，通过图文宣传、讲座、知识竞猜，日常管理过程中的灌输，运用群众意识、小区社会舆论、共同的习俗等观念的东西，造成强大的个体行为从众化的群体心理压力和动力，使社区成员产生心理共鸣，继而产生行为的自我控制。
建设社区制度文化：社区制度文化是由管理处制定，要求社区成员必须遵守的规章制度，具有强制的性质。制度文化建设是颐园世家社区文化不可缺少的重要组成部分，只有它，才能保障既定目标的实现，同时制度文化本身也是一种文化，充分传达着颐园世家个性化的文化内涵。
引导文化：用1~2年时间，通过一系列的社区文化活动，培育住户间的自治和自律意识，发挥住户间的互相监督，自我约束的作用。引导人与人之间加强沟通，加深了解，消除隔阂，逐步沉淀情感，倡导住户自律。
亲睦文化：用2~3年时间，通过前面的规范和引导，构筑情感家园，自发性让大家关心社区，关爱社区成员，相互依存，共同营造温馨家园，创造优美、整洁、舒适的生活和办公环境。
A、倡导“全员参与”的管理文化：
在管理处内部我们强调职员在合理分工基础上的充分合作，例如在保洁方面提倡“人过地净，全员保洁”，安全管理方面提倡“全员防范，全员消防”等，以多层面的共同参与和协作来弥补管理上的缺项和漏项。在社区内，我们推崇“为客户节约每一分，让客户满意多一分”的管理理念，实现“管理开放，开放管理”。把热心社区公益事业的社区成员组织起来，参与社区的安全管理和社区文化建设。此外，我们还将借鉴行业内的成功经验，实施“管理报告制度”，如实向客户报告综合管理服务费的收支使用情况，以及治安、保洁、绿化、社区文化等各专项工作的运作情况，同时通过组织“管理处开放日”活动、公布管理处主管人员的联系电话、公布有效投诉处理结果等全方位沟通等措施，自觉接受客户的监督，真正做到尊重客户权益。
B、推广“平等互动”的服务文化
服务连着客户和物业管理人，我们对两者关系的定位是：建立在权利与义务对等基础之上的合法契约关系。
建立这种认识能使职员真正尊重自身的工作，产生服务热情，自觉尝试去寻找满足客户期望的恰当方法，提供发自内心的“微笑服务”。客户在享受服务的同时提出改进意见，服务产品的供方和需方均保持愉悦的心境，服务水准在平等互动的基础上得以提升。
C、营建“和睦亲善”的社区文化
社区文化是物业管理人与社区成员共同创造的、具有社区特色的精神财富和物质形态的完美结合，社区文化建设的最终目的是在居住区内建立一种“和睦亲善”的文化氛围，以取代社区中正在蔓延的“人情沙漠”。我们将以开展健康丰富的社区文化活动为纽带，为客户提供更多的交流机会，加深彼此之间的了解，增进感情。
我们将围绕“爱国主义、、社区科普、全民健身、社区公益、尊老爱幼、健康家居、物管宣教”八大主题的基础上，张开灵敏的触角，提炼更富于内涵和积极意义的主题。再根据主题的需要，结合多年积累的丰富经验，挖掘新鲜的内容，充分利用户内户外的广阔空间，选择规模适当，新颖多样的活动形式，自办或联合举办丰富多彩的社区文化活动。
“环保、公益、时尚”主题：精心策划社区文化活动，构建颐园世家的人文特色，引导客户承担社会义务，增强环保意识，了解社会时尚。
“节日主题”：每逢元旦、春节、端午节、中秋节、情人节、圣诞节等中西传统节日，将举办客户联谊活动，营造小区节日气氛。
“健康主题”：开设或引进健康保养中心，针对颐园世家居住和经商群体的特点，举办适宜的健身运动及讲座，并适时走出小区组织登山、游泳、乒乓球、蓝球等体育竞技活动，以组团为单位，增强客户的社区凝聚力。
建设以“颐园世家”命名的节日
如“颐园世家文化节”等，以这样的标志性节目，依此组织较大型的社区文化活动，来集中调动居民参与社区活动的热情，使社区活动具有广泛的民俗化色彩，深入到居民生活的各个方面便于做到在群体的参与、娱乐、交流和创造中获得现代人所希望的身心愉娱，并且在社区生活的各个层面上对颐园世家形成认同感和归属感。树立“颐园世家”在各种社区层面上的美好形象。
D、塑造“亲和人文”的环境文化
现代信息时代的到来，客户更加关注社区内的人文环境。物业管理人与客户一起参与环境文化的建设，将极大地满足客户愉悦身心、亲近自然的居住需要。在环境文化氛围营造上，我们将导入一套结合现代与传统、符合建筑设计特色的形象识别系统，提升档次；提供高品质的园艺维护，保持绿化的良好长势以承续设计理念；以多种形式组织客户开展环境保护及美化家园活动，并不断完善居住区内的园林小品及自然景观，营造厚重的人文气息，建立人与环境和谐共融的“文化社区”。
（二）、社区文化建设的运作实施
1、制度建设
为了保证社区文化建设顺利开展，以ISO9001质量管理体系为基础，逐步制订一套日趋完善的规章制度。如《社区文化活动运作流程》、《社区文化活动计划》等以及兼职社区文化工作人员的岗位职责。这些制度的建立是管理处服务质量考评的重要依据之一，为社区文化的正常运作提供有力保证。
2、人员配备
A、专职人员：管理处文员负责社区文化工作的全面开展。分公司的综合事务部将会对社区文化建设进行统筹安排和全程指导。
B、兼职人员：管理处全体职员在必要的时候都将协助社区文化工作，成为临时兼职人员。充分发掘客户中热心公益的专业人才担任社区文化顾问，帮助管理处提高社区文化水平。
C、义工：挖掘客户中热心公益的专业人才，组建太极拳队、舞蹈队、乐队、球队、登山队等有益社区成员身心健康的社区活动基层文体组织，以扩大社区成员自娱自乐的空间。
3、活动宣传
在主要出入口醒目处设置宣传栏和公布栏，作为对外对内的窗口，适时开展社区文化宣传及报道小区动态。
4、经费投入
为促进社区文化活动的开展，专门规划一笔资金，作为进驻初期开展活动的经费。以后每年将在物业管理费中提取必要的社区文化费用，作为资金保障。此外，加强与企业、商家的合作，为提升活动档次开拓更多的资金来源。
（三）、社区文化建设的效果评估
社区文化建设是一项极有意义的工作，物业管理人应该坚持不懈、志在长远，建立评估反馈机制，不断总结经验，调整思路和计划，确保社区文化活动的实施效果。我们拟从内部和外部分别建立科学的评估体系。
1、内部评估
A、活动内容是否受业主欢迎，参加是否踊跃；
B、活动的衔接是否良好，不使业主等候时间过长；
C、活动时间安排是否恰当，是否与业主想要参加的其它活动相冲突；
D、天气是否影响了活动的效果；
E、安全工作是否周全，交通安排有无疏漏，有没有暴露出不足；
F、活动是否影响了其他业主的正常休息；
G、活动器材是否携带齐全，有无遗漏；
H、对有老年人参加的活动，活动量是否适当；
I、活动经费是否超支，奖品发放是否合理。
2、外部评估
A、是否令业主轻松快乐，心情愉快；
B、业主在活动中是否对管理处的工作提出意见和建议，是否对管理处的工作有所了解，与管理处的沟通有无加强；
C、业主之间是否彼此加深了解和沟通；
D、是否达到了良好的宣传效果，社会各界反响如何。
第十二章：公共设施设备管理
颐园世家的公共设施设备，能否正常、可靠、安全运行，不但会影响到小区的正常使用，甚至可能会涉及到业主（使用者）的生命和财产安全。所以，对公共设施设备进行科学的维修养护、为小区的正常使用提供良好保障是物业管理者的一个重要的工作内容。同时，公共安全问题、车辆安全问题、能耗问题以及公共设施设备能否根据满足小区不断发展的使用功能的需要，均是物业管理者所需着重考虑的。所以，我们将至物业的接管验收开始，严格按规定和程序对公共设施设备进行科学的管理。
一、公共设施设备接管验收
为了使颐园世家小区房屋及附属设施设备的接管验收工作有序进行，确保接管项目的安全和正常的使用功能，我们制订周详的方案及计划。严格的物业接管验收是保障开发商和业主利益的根本，是日常物业管理的保证。
（一）、我们严格按照有关的国家标准、行业规范并结合多年物业管理经验制订验收标准。文件包括：
《验收项目一览表》、《资料交接一览表》、《验收标准》、《公共设施验收单》、《工程遗留问题统计表》、《公用变配电设备验收单》、《室内电气设备缺陷报告单》、《楼宇接管验收移交工程资料清单》、《室内给排水验收单（论标、复）》、《室外给排水验收单》、《室内土建及装修验收缺陷报告单》等。
（二）、接管验收流程
a.开发商工程部向管理处提出接管验收申请；
b.管理处召开接管验收专题会议，组建接管验收小组，组织对验收内容、验收标准、验收程序、验收用表格、竣工验收整改事项的培训；
c.建立接管验收项目一览表以及资料交接一览表；
d.根据国家有关标准、屋宇原设计要求等制定针对性的验收标准；
e.根据资料交接一览表，要求工程部提供所需资料；如提供资料不齐全，必须做出书面承诺具体提供时间；
f.开发商工程部所需提供的资料按要求到位后，管理处制定接管验收计划以及日程安排书面通知开发商工程部；
g.管理处组织有关人员进行初次验收工作；
h.将接管验收中出现的质量缺陷分类报告开发商工程部处理；
i.由开发商工程部组织各施工单位实施整改，各施工单位应在规定时间内完成整改项目；如为重大整改维修项目，不能及时完成，应书面承诺具体完成时间；
j.工程部申请复验（质量缺陷的针对性地再验收）；
k.全面验收合格后，接收所有钥匙，接管验收区域；
l.通知售楼部发出入伙通知书。流程图：
第十三章：消防管理
提要
加强消防安全宣传、教育，除做好自身消防安全演练工作以外，发动业主参与消防安全演练，培养整个社区的消防安全意识；
内部强化管理，设计应急预案流程，突发事件做到快速反应。
物业管理应急预案（二）
一、物业管理前期筹备工作
（一）管理人员、水电工、保安人员，应提早介入了解图纸熟悉房屋结构、性能、水电管道布局，智能化安防监控系统等管理中应注意事项，加强培训，为往后提高、保养、维修、保值、增值打下基础，为业主解决后顾之忧。
（二）建立整理楼宇的详细资料，组织整理设备档案，资料档案及业主资料，做到档案齐全，有序管理。
（三）依据相关文件及本小区住宅特点制定《小区业主公约》，《管理处岗位职责》，以及员工的规章制度。
（四）制订详细的设备，设施维修，房屋保养计划和检查制度，《水电设施、设备巡检计划》，《公共照明维护计划》，《监控与消防系统维护计划》等。
（五）规范各部门的日常管理工作，做好人员调配岗位培训，一个月内所有员工必须全部到位，并针对项目管理特点现场培训，提高实用素质。
二、接管后的日常管理服务工作
（一）、设接待处，白天有专职人员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。服务做到"十二字方针"（即礼貌、热情、友善、乐观、主动、平等）。
（二）安防工作：
1、保安人员着装统一、整齐，待人要文明礼貌、热情。
2、保安倒班制：实行24小时值班和巡视。
3、门卫进出管理要严格，来访车辆要登记，搬迁货物需由业主开具证明条。
4、充分发挥小区24小时电视监控系统、TV分割镜头监控系统、入户梯口电控防盗锁，搞好社区智能化管理。
5、做好消防工作，建立防火、防盗责任制，定期检查消防器械。
6、建立消防安全制度，开展消防知识宣传教育活动。
7、配有消防系统设施设备，能随时启用。
8、小区内出入口设有明显标志，各组、栋及单元（门）、户有明显标志，订有突发火灾应急方案。
9、加强与市保安和临近派出所联系，建立联防，共同维护楼区安全，以创造良好治安环境。
10、车辆收发卡并由保安员指挥进入车库和停车场，外来车辆未经许可不得入区，自行车、摩托车和电动车派专人管理。
（三）为了保障小区内公共秩序和全体业主生命财产安全，根据《中华人民共和国治安管理公司处罚条例》，特制定本规定：
1、各业主（住户）应将全部常住人员情况如实填写在《业主入住登记表》中，并留下紧急联系办法；
2、小区内公共区域的公共秩序维护由管理公司负责，管理公司工作人员及保安人员有权对违反小区管理规定的行为进行检查、纠正；屋内安全由业主或使用人自己负责；
3、本小区实施准封闭式的保安管理办法，管理公司保安人员全天候24小时值班，业主（住户）应主动配合管理公司工作，防止各业治安事件的发生；
4、各业主（住户）不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性物口，不得利用房屋从事危害公共利益或侵害他人正当权益的活动；
5、为了保障业主利益，凡个人携手箱、包装箱及大件物品离开小区，需事先填写《物品搬迁登记表》经管理公司核实同意（房屋使用者需经业主签名同意）方可离开；
6、凡住户搬离小区应提前通知管理公司，并填写《物品搬迁登记表》，经业主签名同意、经管理公司核实后方可离开小区；
7、各业主（住户）有责任关好自家的门窗，并保障治安报警设施的完好及有效使用；
8、住宅区内严禁进行一切违反治安管理条例和触犯法律的活动。
（四）、环卫绿化工作：
1、公共部位卫生区，派专职卫生员做到垃圾日产日清，楼道每3天清扫1次，楼梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次，及时清除小区内主要道路积水、积雪。
2、生活区按幢设立垃圾箱，垃圾实行袋装，定点堆放、定期清运。
3、二次装修房屋共用部位保持清洁，对乱贴、乱画，擅自占用和堆放杂物现象定期清理。
4、做好二次供水卫生检查，定期清洗，并做好水质检验报告书；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度检查1次，及时清掏；化粪池每半年检查1次，每年要清理一次。
5、聘请专职园艺工对小区内的绿化进行细心保养和修整，按照绿化的不同品种、不同习俗、不同季节、不同生长期，适时确定不同的养护重点，制定不同的养护计划，为小区提供一个优雅的环境。
（五）环境和卫生管理规定
为了保持小区的干净整洁，为全体业主创造一个安全、文明、优雅、舒适的生活环境，特制定以下规定：
一、本住宅区内实垃圾袋化管理，各业主（住户）倾倒垃圾时应系好垃圾袋口，投放到楼前垃圾箱内。
二、本住宅区内任何公共场所均不得随地吐痰，不准乱倒垃圾、杂物、污水和随地大小便。
三、切勿将垃圾、菜叶、布屑、胶袋、废纸和硬壳等杂物投入下水道内，如使用不当而导致堵塞或损坏时，业主（住户）应及时通知管理公司进行处理并承担相应费用。
四、住宅区内任何公共地方，均不得乱涂乱画乱贴，违者应负责粉刷、更新费用，如属儿童所为，应由家长负责。
五、凡在公共场所乱贴、乱派广告、、传单者，除责令期限期清理现场、恢复原状外，还将视情况追究相关当事人的责任。
六、豢养宠物的业主（住户）应遵守有关规定，并妥善管理好自己的宠物，不得让宠物大声嚎叫以及在公共场所大小便。
七、保持小区的安静，不得在休息时间（12。00-14。00，19。00-8。00）制造噪音。
八、爱护小区绿化、不践踏草地、攀折花木，不在公共场所晾晒衣物
（六）、房屋及设备、设施管理：
1、房屋质量，设备设施维修在保修期内应及时反馈给建设单位，协助建设单位与业主的沟通，便于做好保修工作。
2、与业主协商做好房屋公共部位与设备设施的定期保养、保修以使得到保值增值。
3、建立设备台帐，并设置标志，以示区别和了解。
4、公共照明及线路，水电维修，安防监控网络，每天完成巡查养护，所有设备均按《维保计划》进行维保。
5、公司每天应派人到楼宇现场检查一次，对于存在问题，及时提出整改。
6、做到小修，业主随叫随到，30分钟完成；中修不过夜，大修不超过二天；急修30分钟内赶到现场，及时回访。
（七）、加强二次装修跟踪管理，业主委员会协助管理处与业主签定二次装修有关规定的协议，每天检查一次，协调好邻里关系，引导业主按规定装修，共同护房屋质量。
（八）、积极开展便民服务，建立热线电话，方便业主，为业主提供中介电话，方便业主购机船票、请保姆、请钟点工等。
（九）、根据本小区情况，做到微笑相迎，热情周到，文明服务，竭尽努力让业主满意。
三、小区车辆管理规定
1、自觉遵守小区交通管理规定，爱护道路，公用设施，不乱停乱放；
2、管理区域内车辆行驶停放应注意前后左右规定的安全距离；
3、车辆管理员应提醒车主停放好车辆后锁好车门，调好防盗系统至警备状态，车内贵重物品应随身带走；
4、机动车辆在物业区域行驶，时速不得超过5公里，严禁超车，机动车辆在物业范围内禁止鸣号；
5、不准在小区内任何场所试车、修车、练习；
6、不准辗压绿化草地损坏路面、损坏路牌和各类标识，如有损坏应照价赔偿；
7、不准在人行道、车行道、消防通道上停放车辆（机动车辆只能在停车场指定车位内停放，非机动车必须停放在专用场地内（消防车、警车、救护车除外）；
8、不损坏停车场消防、通信、电器、供水等公用设施；
9、保持停车位清洁，不得将车上的杂物和垃圾丢在地上，有漏油、漏水时，车主应即行处理。
四、管理模式
（一）拟采取的管理方式
服务质量是企业生存之本，管理处必须贯彻以下标准：管理无空挡，服务有标准，投诉有反馈，办事有时限，考核不迁就，奖惩有力度，满意见真情。物业管理要上水平，就要发挥社区整体上下功夫，形成物业管理企业，业主委员会、社区居委会、公安派出所等部门紧密联系的"共建"机制。
（二）管理处组织机构
1、办公室：
（1）负责日常事物，代收代发报纸信件
（2）检查楼宇和绿化养护、保洁
（3）协调处理邻里关系
2、工程部：
（1）负责房屋质量检查
（2）建立设备设施维保计划
（3）做好日常维修保养工作
3、财务部：
（1）管好用好财务
（2）负责日常收管理费、租金、代收费等
（3）统购日常维修器材、分发器材
4、保安部：
（1）选好保安员搞好培训，管好保安
（2）加强消防检查，做好防火防盗维持小区良好治安秩序
（3）与街道建立联网治安，加强周边环境安全
（三）管理人员的配备
1、项目经理1人，全面负责小区日常事务管理。
2、物业主管及客户服务4人，负责楼宇的检查服务及收费等。
3、水电工6人，负责小区日常水电及工程维修。
4、保洁工20人，负责小区公共卫生，全日制保洁。
5、绿化工2人，负责小区绿化日常养护。
6、保安14人，24小时值班。
五、人员的选拔和培训管理
（一）人员选拔
根据本小区的特点及所需的服务要求，适应今后的管理及服务水平，所聘用的各基层管理员将依据其资历及实质管理经验调配合适的工作岗位，逐步向社会公开招聘具有专业水平的，实践管理经验丰富的，善于协调各种人际关系的高素质人才。
（二）培训目标及方式
为了适应物业管理行业日益趋向市场化、专业化、综合化、社会化的发展趋势，我公司将严格选聘人员，所聘用的各基层管理员工将依据其资历及实质管理经验调配合适的工作岗位，除公开向社会招聘具有专业水平的，实践管理经验丰富的，善于协调各种人际关系，高素质、高效、精干的人员外，还必须定期组织理论学习培训，管理处并同时进行必要的培训工作技能训练，务求使其能日常管理事物的工作。
公司会采取集中与分工种培训，将内部培训与外部培训相结合，造就房屋管理，电脑与档案管理，治安管理，消防管理，水电管理，，与经营活动等专业的人才，建立高素质的管理服务队伍，有人才能出好成果。我公司将同时负责督导及培训各级别管理员工的专业管理知识，使其能于理论中实践实质管理工作。
（三）培训计划及内容
公司制定员工培训计划，定期对员工进行培训，提升员工素养，提高服务质量。
（四）培训考核
为体现培训的效果并贯彻管理制度及工作经验的落实公司于员工培训期间通过不定期的培训考核确保培训的质量。
六、物业管理服务承诺
我公司将以"以人为本，科学管理，依法办事，真诚服务"为宗旨，在该小区管理中采用以往的成功经验以外，将在以下几个方面作新的尝试：我们将引进系统工程的方法技术，提高一体化管理水平，采取计划目标管理、全面质量管理、督导管理协调管理等先进的管理方法。根据ISO9001：2000质量管理和质量保证国际标准中有关服务行业的要求，探索并逐步走上物业的管理标准化之路；始终强调把服务业主（住户）作为管理的重心。
一、物业管理公共服务质量标准
1、房屋共用部位、共用设施设备的维护
（1）房屋
A.房屋完好率达98%以上；B.房屋零修、急修及时率92%以上；C.房屋零修工程合格率98%以上；D.外观良好、整洁、无缺损现象；E.房屋装修符合管理规定。
（2）协调配合水、电等专业部门做好水、电等设施设备正常运行的保障工作，并保障小区内下水道、化粪池正常畅通运行。
（3）环卫设施完好无损。
（4）道路畅通，路面平整。
（5）消防设施完好无损，可随时启用。
2、安全护卫
（1）主出入口设有值班室，并实行24小时值班；
（2）安全护卫人员24小时巡查；
（3）小区24小时监控；
（4）交通、车辆管理有序；
A、机动车辆出入登记、按章行驶，确保道路畅路。
B、机动车辆按序停放。
（5）危及用户安全处，设有明显的标志并制定防范措施；
（6）有应急处理计划、措施，遇警能及时报警，并努力防止事态进一部恶化，协助保护现场。
（7）小区内无重大火灾、刑事和交通事故。
3、绿化与环境卫生
（1）绿化符合规划要求，布局合理，绿化覆盖率不低于30%；
（2）花草树木长势良好，无枯死，无破坏，无大面积虫害现象；
（3）修剪及时，整齐美观；
（4）绿化品味高，有较高观赏价值；
（5）小区内全方位保持清洁；
（6）房屋立面整洁，公共楼道及道路整洁，无堆放杂物现像；
（7）水、电等设施设备整洁，水箱定期清洗，供水符合卫生标准，无二次污染及隐患；
（8）环卫设施整洁；
（9）无乱贴、乱挂、乱划现象；
（10）噪音等符合环境标准。
4、收费管理
（1）服务人员尽职尽责，岗位职责上墙公布；物业管理收费实行明码标价；
（2）用户主动参与、支持物业管理工作，自觉维护环境、秩序，共创文明小区；
（3）建立收费管理制度，责任落实到人；
（4）遵守国家收费政策，无擅自增加收费项目、提高收费标准等乱收费行为；
（5）认真接等群众投诉，并建立群众投诉记录，有效投诉办结率98%以上，回访率100%；
（6）业主意见反馈满意率90%以上。
二、物业管理公司提供的服务项目（分期逐步到位）
1、便民服务（部分收费）
（1）清洗空调过滤网；（2）室内清洁；（3）检修电器（室内自用部位）；（4）修理家具配件；（5）安装、更换配件；（6）修理，开关、插座、电话盒等；（7）修理、更换门铃、门锁、信箱锁；（8）修理、更换灯泡、日光灯、灯罩；（9）修理、更换水龙头、水阀及各类软管；（10）修理洗手盆、下水管及抽水马桶；（11）代办有线电视开户；
2、商务服务（部分收费）
（1）代办收订报纸杂志、邮递；（2）管理小区内的商业网点；
3、社区娱乐、文化活动服务
（1）棋类；（2）牌类；（3）球类；（4）健身活动；（5）书刊阅览；（6）欢庆节日；
三、物业管理企业
1、企业须持有物业管理企业资质证书；
2、企业建立现代企业制度，内部考核制度健全，岗位职责明确；
3、人员培训，持证上岗；
（1）企业从业人员统一着装、佩戴胸卡；
（2）档案管理规范，资料齐全；
（3）积极使用新技术，广泛使用计算机管理。
四、便民活动
提供便利、高效、经济的便民服务是我们公司服务业主、提高业主的工作与生活质量保障之一。我们将根据小区的结构、地理位置及周边的配套设施情况及业主的需求，提供丰富的便民及特约服务项目，切实提高物业管理综合服务质量。
F132.com延伸阅读
酒店火情处理应急预案
酒店火情处理应急预案（一）发现火情立即报警
每位员工发现火情都有责任报警；以最快的速度报告饭店消防部门和饭店领导
1、记住火警电话：9（总机），119（公安局消防火警），
2、报告火情：将火情发生的区域、部门地点、楼层、房号、自己所在部门及姓名报告总机和消防值班室。
（二）接到报警后的措施
1、总机或消防值班人员要详细记录报警人姓名、部门；
2、冷静详细了解火情发生的位置、区域、楼层、房号和火势大小；
3、由总机将火情报告保安部、客房部经理和工程部值班人员；
4、由保安部、客房部经理和工程部值班人员组成调查、甄别、确认小组，赶赴现场查清下列问题：
A、火情的具体位置、燃烧物品、燃烧范围及火势走向；
B、火源是电起火还是其他原因；
C、火场有无人员被困，有无贵重物品，有无易燃易爆危险物品等。
5、立即通知总机报告饭店领导，迅速组成火场临时指挥部，由指挥部领导迅速做出是否119报警的决定，同时向旅游局报告。
（三）各相关部门的任务
1、义务消防队
A、立即带好消防器材和工具赶赴现场，等候命令；
B、按照指挥部的指令进行扑救。
2、保安部
A、保安部经理带上通讯和必备物品赶赴指挥部；
B、保安部值班人员守住电话，注意与消防、公安部门的联系；
C、清理饭店周围场地，确保消防通道的畅通；
D、阻止无关人员进入饭店，防止治安案件的发生；
E、对饭店财务部、商场等场所加强巡查和戒备；
F、迎接消防车，引导配合消防车到现场。
3、前厅部
A、前台人员要回答客人询问，劝阻、告诫客人不要回房和乘坐电梯，请他们前往安全地带集中；
B、行李员要将电梯落到一楼，控制电梯和消防专用电梯；
C、协助保安部打开所有通向店外的门，并维护治安秩序。
4、工程部
A、根据火情大小，关闭煤气、空调和有关电器设备；
B、确保消防泵房值班立即进入工作状态，保证消防用水正常供应；
C、将饭店内所有燃气罐运出饭店，集中在饭店外安全地带加强看管；
D、如火情发展，工程部人员撤出前，要将所有电源、煤气阀门、制冷设备和门窗全部关闭。
5、客房部
A、经理立即到达发生火警的楼层，组织引导疏散客人；
B、检查清理楼道和安全门，确保楼道通畅，便于疏散客人；
C、检查寻找火源和被火围困人员。
6、餐饮部
A、如火情发生在宴会厅、餐厅和厨房，餐饮部经理和厨师长需立即赶赴现场；
B、寻找火源，进行抢救；
C、迅速关闭煤气阀门、炉灶、通风、抽风阀门，关闭电源、电器开关；
D、妥善处理食油和其它易燃物；
E、组织餐饮部员工备勤救火。
7、电话总机
A、接到报警电话时，要清楚火情发生的时间、地点、报警人员的姓名及部门；
B、立即通知保安部消防值班人员和饭店领导；
C、在火情得到甄别和确认后，立即通知各部门经理，保证指挥部、火场和有关消防部门电话联络的畅通。
（四）组织疏散
如无法控制火情，迅速按照饭店制定的疏散计划组织疏散。
1、二次报警（119报警）后，指挥部应立即做出疏散决定；
2、立即利用背景音响系统（消防广播系统）将事先录制好的中、英文广播通知反复广播。内容主要是要求客人听从饭店工作人员的指挥，在工作人员的引导下，从最近的疏散通道撤离饭店以及不要乘坐电梯等；
3、广播的同时，楼层服务员迅速检查房内有无客人，检查完毕将门关好，在房门上做出“已检查”标志；
4、疏散人员时走安全通道（安全梯），绝对禁止乘坐电梯；
5、引导客人排成一路纵队，从安全梯疏散；
6、饭店财务部的现金和贵重物品需由专人在保安部的护送下撤离；
7、疏散可能助燃的易燃物品和煤气罐、氧气瓶等危险品；
8、疏散前保安部要认真检查安全出口、疏散楼梯、疏散通道、应急照明和安全指示标志等安全疏散设施，确保畅通。
9、人员撤离后，消防人员、保安部、工程部和遍；
10、疏散到安全地带后，要集中客人，由前台、客房部、保安部派员进行登记，核实人数。
酒店火情处理应急预案
物业管理方案
物业管理方案
物业管理方案某项目物业管理方案
一、概述
某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。
二、目标
贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌，
三、组织
物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。
反馈
运行机制
组织结构图
经营环境图
四、人事
人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工（按整个小区交付时设计）。
序号岗位人数主要职责备注
1经理1在董事会领导下，全面负责经营等。
2经营部主任1具体经营事务、人事等。
3办事员3文书、财务、劳资、后勤等。财会要持证
4物业管理员1具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。
5安全护卫员7门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。
6水电工1公共区域水电设施维护、水电维修服务等。
7保洁员2公共区域卫生保洁、绿化养护等。
员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100。
五、经营预测
a)经营收入：19.14万元（年度，以下省略）
l物业管理费：11.34万元
应收12.6万元
30000*12*0.35=126000（元）
预计收入11.34万元（收缴率90）
l维修服务费：0.5万元
l特约服务：5.8万元
l其他收入：1.5万元
b)支出：20.25万元
l人员工资福利：14万元
l办公费用：2.5万元（办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等）
l维修保养费用：1.5万元
l税金：1.05万元
l不可预见费用：1.2万元
c)润亏：-1.11万元
d)物业接管期间
前期投入：10万元（办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等）
e)公共性服务费构成测算：21.962万元/年，0.61元/月*M2
（1）员工的工资和按规定提取的福利费
序号岗位人数工资标准工资合计
1经理1120xx200
2经营部主任1800800
3办事员36001800
4物业管理员1800800
5安全护卫员75003500
6水电工1700700
7保洁员2400800
工资总额合计9600版权所有
工资总额合计：9600元/月；115200元/年
福利：115200*23=26496（元/年）
合计：14..17万元/年
（2）公用设施设备维修及保养费：1.5万元
（3）绿化管理费：绿化率451.04万M2*1元/年*M2=1.04万元
（4）清洁卫生费：2人*12月*80元/月*人=0.192万元
（5）安全护卫费：7人*200元/年*人=0.14万元
（6）办公费：按管理人员工资总额25计算
5.52万元*25=1.38万元
（7）固定资产折旧费：按10计算即1万元
（8）税费：按营收5.5缴纳即1.052万元
（9）保险费：暂不投保
（10）合理利润：按营收8计算1.36万元
但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，减少支出，从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0.35元/月*M2。
六、前期物业接管
a)派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收（无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议）。
b)物业接管验收
l既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。
l是物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全和使用功能的再验收；
l供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用；
l房屋幢、户编号已经有关部门确认；
l落实物业的保修事宜（保修责任、保修期限、保修范围）。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位；
l接管小组按《图纸资料移交清单》，技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式
物业管理方案第2页
上报开发商，请求给予协助解决。l接管小组按《设备移交清单》，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查，发现接管设备（设施）与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。
l接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查，并将检查记录在册，对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。
l在保修期内，因施工、安装、设备等因素产生的质量问题，公司应查明原因，及时上报开发商，请求尽快解决。
l抄水、电、气表的底数，记录备案。
l接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。
l接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。
l当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。
七、入伙
1、准备工作
l治安方面：小区四周种绿篱或安装防护栏；增设报警系统；统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗；
l车辆管理：增设区间道路标志；封闭小区由多个出入口到一进一出；增设自行车棚；加固架空层车库；
l垃圾清运：增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等
l楼道灯：改用节能灯(如：温感、声控或角摸式等)
l分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和员工工作服等；
l制定入住流程；
l印刷入住表格；版权所有
2、协调工作
l与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好联系工作，保证住户入住后的水、电、气等的供应。
l代业主与电话公司联系电话安装事宜，争取现场放号，方便业主。
l与学校、派出所和居委会联系，了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告。
3、入伙现场
入伙准备、协调工作到位后，要部署入伙现场，彩旗、横幅、花卉、背景音乐，安全护卫立岗、巡更，迎接业主入伙。
举行入伙仪式：邀请政府官员、新闻媒体、业主代表剪彩，造声势。
注意事项：避免后期工地的灰尘、噪音等不和谐的现象。
4、业主、使用权人入住程序
发函办入伙手续
签约
5、办理入伙手续程序
已缴款票据入伙手续书、身份证、购房合同
确认业主身份缴清代垫代缴费用、装修保证金
建筑垃圾清运费、物管费，盖章
业主签署
向业主
八、物业装修与管理
业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必须在规定范围内进行。其有关规定包括：国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》和物业管理企业制定的《住户装修管理规定》。根据上述规定，业主在装修前必须向物业管理企业进行申请登记，包括填写业主装修申请表、领取《装修管理规定》，根据约定在申请表上签字，缴纳装修管理押金及保证金，经批准后方可动工。业主在装修完成以后，物业管理企业应组织验收，合格后即退还装修押金及保证金。
业主在装修前向物业管理企业申请登记时，需如实填写装修施工内容，并注明委托施工单位及进场人数，业主、施工队及物业管理企业三方应在申请书上签字盖章。
九、物业档案的建立
物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录，是以后实施物业管理时对工程维修、配套、改造必不可少的依据，也是更换物业管理企业时必须移交的内容之一。现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求的提高，楼宇设备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多，越来越复杂，越来越高科技化和专业化，因此一旦发生故障，物业档案就成了维修必不可少的东西。物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整，时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料；从空间上讲是指物业构成的方方面面，从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境，整理的重点是去伪存真、留下有用的，归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存，利用即是在日后的管理过程中使用并加以充实。
十、日常管理
（一）房屋管理运作一览表
工作内容核对业主装修审核巡视跟踪监督走访回访熟悉收费财务
频度天一天内办完二遍/天，入伙期间6H/天，消灭违章于未然每周三次100
标准准确符合规定，无危及安全、外观无改变、用途无改变无乱堆乱放、乱挖乱接，无违章装修，房屋完好率100，投诉率1‰以下。无违章装修及时听取业主意见、满足业主合理要求，业主满意率99以上对小区幢数、套数、面积、公共实施、管线、开关、业主幢号、房号、姓名、单位、电话以及家庭情况等随问随答，正确率90以上收缴率90以上日清月结，帐表相符，每六个月帐目向业主公开一次
工作程序8：00~8：30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8：30~17：00跟踪监督、巡视、走访、整理档案
（二）绿化管理
工作项目浇水施肥修剪整形病虫防治除杂草保洁补苗
工作要求冬春季晴天每二天浇一次水，时间近午为宜；夏秋季每天二次，时间近早晚为宜春秋季一遍，根据长势局部加施灌木和粗生乔木春秋季多遍；冬季乔木一遍春夏秋季多遍，冬季清园，严重者重点防治每月一遍，严重者半月一遍8H/天春夏季一遍，严重者随缺随补
标准均匀，保持绿色长势良好均匀，无重、无漏乔木剪下丛生枝、内生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50MM长势优良不污染环境纯度90以上保洁率99以上绿化率95以上
程序7：00~9：30浇水、施肥；9：30~11：30除杂草、整形、保洁；13：30~15：30除杀虫、补缺、保洁；15：30~17：00浇水、施肥
（三）房屋及公用设施维修、养护运作一览表
工作内容装修审查、监督巡视清理室内维修室外维修及养护
道路停车场天面楼梯及墙面明沟暗沟外墙供水供电供气路灯
频度8H内随来随办，随进度进行每天一遍污水井、雨水井一遍/月，化粪池一遍/半年，污水管二遍/季急修不过夜，小修补24H内，中修二天，大修二天内有回音检查二遍/天，及时维修每月检查一遍每二年漆刷一遍，每周查换梯灯一遍，随坏随修每周检查一遍，即坏即修每月检查一遍，即坏即修每月检查一遍，责任范围内即坏即修，责任区外及时报告有关部门每月检查一遍，即坏即修
标准符合规定，无危及安全、外观，无改变用途熟悉房屋公用设施、种类、位置、分布、安全要求、开关位置，公用设施完好率90以上无堵、少污积、无缺损、井盖完好率100凭票收费不索要小费、好处，回访率100，业主满意率90以上平整率无积水，缺损，完好率90以上无积水，无漏隔热层完好整洁无缺，扶手完好，梯灯正常，无张贴痕迹畅通无积水、无塌陷无鼠洞无脱无鼓、无渗水、无违章、整齐统一运作正常，无乱搭乱接，无泄漏灯泡正常，灯罩完好率90以上
程序8：00~8：30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8：30~17：00跟踪监督、养护维修、巡视、走访、整理档案
工作内容定岗检查流动检查学习与训练
消防设施家居安全违法行为装修监督车辆行驶停放保洁单车、摩托保管突发事件学习法规教育训练
频度24H每周一遍24H，每20分钟一遍24H5分钟内到达现场每周一次，每次1H
标准人车进出有序，车辆发牌、登记，交费90以上，无收购、乞讨、商贩等可疑人物进出。完好率100被盗、刑事、火灾、治安案件发生率2‰违章率5以下无违章、无鸣笛叫人100无违章采取正确、恰当措施国家和地方法规、业主公约等遵纪守法、严明安全护卫纪律健身、队列等常规训练
（四）安全护卫、停车管理
（五）保洁管理
工作项目地面清洁保洁楼梯道垃圾清运消杀灭鼠、蟑螂
频度二遍/天14H/天扫二遍/周洗一遍/月二遍/天一遍/天二遍/月，向业主发药一次/年
标准地面无杂物、垃圾、道路无泥沙，无杂草、积水，单车棚、楼梯口无杂物和蜘蛛网，清洁率95以上所有公共区域无杂物、垃圾，保洁率95以上无杂物和蜘蛛网，无张贴、乱堆，扶手无尘，清洁率95以上日产日清，整洁无味无污积，垃圾清运率100无蝇、少蚊、少虫鼠密度1以下（夜夹法）；蟑螂密度室内15M2或室外管道20M内3只以下
程序5：00~7：00地面清扫；7：00~8：00清运垃圾；8：00~10：30保洁楼梯、清洁、消杀、灭四害；13：30~15：00清运垃圾；15：00~16：00地面清扫保洁
危机管理应急机制问题探讨
危机管理应急机制问题探讨
危机管理应急机制问题探讨危机管理应急机制问题探讨
内容摘要：危机常常以各种不同的形式出现，给人们带来生命和财产损失，对社会造成不利影响。政府为应对危机采取了种种措施，并建立了危机管理机制，本文对危机管理的应急机制进行探讨。笔者认为，为提高应对危机的能力，应当进一步完善危机预警机制，快速反应机制以及相关法律法规。
关键词：危机预警快速反应机制
危机常常以各种不同的形式出现，给人们带来生命和财产损失，对社会造成不利影响。因而研究危机管理具有重要意义，本文对危机管理的应急机制进行探讨。
危机与危机管理
关于“危机”一词的含义，学者们从不同的角度进行理解和阐述。对于危机的界定不尽相同，但意思相近。所谓危机，是指对一个社会系统的基本价值和行为准则架构产生严重威胁，并且在时间压力和不确定性极高的情况下，必须对其作出关键决策的事件。
从时间系列的角度分析,危机事件遵循一个特定的进程或是发展周期。危机事件和其他事件一样从最初的发生发展到危机爆发、持续直至结束，有其自身的生命周期。对于危机管理通常是结合时间因素进行的，即根据危机自身的生命周期，将危机管理划分为不同的阶段，在危机的发生、发展的每一个阶段分别采取不同的应对处置措施。
格林(Green)认为：危机管理的任务是尽可能控制事态，在危机事件中把损失控制在一定的范围内，在事态失控后要争取重新控制住。米特罗夫和皮尔逊认为收集、分析和传播信息是危机管理者的直接任务。危机发生的最初几小时（或危机持续时间很长时的最初几天），管理者应同步采取一系列关键的行动。这些行动是“甄别事实，深度分析，控制损失，加强沟通”。薛澜认为，从最广泛的意义上说，危机管理包含对危机事前、事中、事后所有事务的管理。在危机到来之前，应当尽量地避免危机；一旦危机发生，则要迅速采取措施阻止危机的进一步发展、扩大，尽量减少危机可能造成的损失；当危机结束后，要迅速进行恢复重建，尽快恢复生产、生活，并且进行总结学习。
建立应急管理机制的必要性
预警机制和快速反应机制是危机管理中两项最基本的制度，能够最大程度地减少由于公共紧急状态给民众生命和财产所造成的损失和给正常的社会秩序造成的巨大破坏。
危机事件具有突发性、紧急性，危机发生的时间、地点往往是不可预见的，危机的发生往往是出乎人们意料的。同时，危机事件又具有很高的不确定性，危机事件的发展受到多种因素的影响，其影响范围等在事前均是未知的。比如自然灾害引发的危机，其发展受到诸多外界因素的影响，另外，对于危机采取的处置措施不同，也会对危机的发展产生很大的影响。为应对危机，应当在平时进行主动监测，对收集到的信息进行分析，若发现可能引起危机的征兆则应尽快采取措施，以避免危机的发生。而当危机一旦发生，则应当尽快采取措施，隔离、控制危机，尽量减少危机造成的生命和财产损失。因此，必须建立应急管理机制，以便预防和控制危机。
如前文所述,危机管理，从最广泛的意义上说应当包括危机的事前、事中、事后的管理。危机事件也和其他事件一样，其形成有一定的过程，只是该过程长短不同，危机状态也是逐步发展而形成的。危机发生前，一般会有一些先兆。如果能够及时发现这些可能导致危机的先兆并采取适当的措施，则可能防止危机的发生。在危机发生之前采取措施，降低危机发生的可能性，尽可能将危机化解于萌芽阶段，避免危机的发生,并且为积极应对危机做准备。因此，要建立危机预警机制，将对危机的事前预测、控制纳入日常管理中。
危机发生前的准备阶段对于危机管理而言是十分重要的阶段。通过收集到的大量信息，根据科学的依据进行分析，能够对可能引发危机的事件的前兆进行防范、加以疏导，争取将危机的前兆消灭在萌芽状态，从而避免危机的发生。但是，建立了预警机制，也并非所有的危机都能完全避免。
由于现有技术的限制等诸多原因，不是所有的危机都可以事先通过预警机制发现其征兆，采取措施使之避免，很多危机是无法准确预测的。即使预测到了危机的征兆，也可能没有十分有效的措施避免危机的发生，也就是并不是所有的危机征兆都能得到有效处置以防止危机的发生。根据预警信息，能够对可能发生的危机进行预防，作好各种准备，当危机真正发生，能降低危机发生的突然性和意外性。当危机一旦真的发生了，就必须在很短的时间内做出决策，对危机进行处置，尽量减少危机造成的人民生命、财产损失，将危机造成的损失最小化。对危机的处置往往需要多个部门的共同参与，要有充足的人力、物力、财力的保障。比如，为应对突发公共卫生危机，需要大量的药品、医疗设施、运输工具，需要医疗、公安、运输等多个部门的共同参与。这就需要具有良好的危机
危机管理应急机制问题探讨第2页
应急反应机制，保证危机一旦发生，能够尽快正确处置，尽可能地控制事态的发展，最大限度地减少危机所造成的人民生命、财产损失。总之，预警和快速反应机制是应急管理的重要内容。世界各国都采取了相应的措施和对策来处理与公共紧急状态有关的危机事件。主要的措施包括两个方面：制定相关的法律，统一规定政府在处理危机事件中的职权和职责，确定依法对抗紧急状态的法制原则；建立有效的国家对危机的预警和快速反应机制，最大程度地减少由于公共紧急状态给民众生命和财产所造成的损失和给正常的社会秩序造成的巨大破坏。因此，为应对危机，应当建立健全包括预警和快速反应的应急机制，同时需要完善的法律保障。
建立应急管理机制
由于危机事件现实的或潜在的突发性和危害性，政府必须将危机管理纳入日常的管理和运作中，使之成为政府日常管理的重要组成部分，而不能仅仅当作是临时性的应急任务。而要实现上述目标，政府必须建立危机事件的预警机制和快速反应机制，应当加强以下几方面的建设：
预警机制
危机预警指的是以先进的信息技术平台，通过预测和仿真等技术对危机态势进行有效的动态监测，做出前瞻性分析和判断，及时评估各种灾害的危险程度，并给出参考性对策建议，提高政府应急管理的效率和科学性。危机预警系统是指组织为了能在危机来临时能尽可能早地发现危机的来临，建立一套能感应危机来临的信号，并判断这些信号与危机之间关系的系统，通过对危机风险源、危机征兆进行不断地监测，从而在各种信号显示危机来临时及时地向组织或个人发出警报，提醒组织或个人对危机采取行动。
预警的任务是在平时进行监测，收集信息，及时进行信息传递、处理分析，发现某些指标达到预警系统的临界值则需要发出警报。因此，要建立完善的预警机制需要具有良好的信息监测系统，信息处理分析系统和信息传递报告系统，保障对信息的及时准确地监测、科学合理地分析处理和畅通地传递。完善危机预警机制应当做好信息监测，将对危机的监测常规化，纳入日常管理中来；在此基础上将所收集到的可能提供危机事件信息的各方面的信息，进行科学的处理分析并做出预测和决策，做出是否需要发出预警报告的判断，以便发出及时、准确的预警报告，提高人们对危机事件的警觉，作好应对危机的准备，提高应对危机的应急能力，减少危机造成的危害，以保护人民的生命安全和社会经济生活的正常运行。
快速反应机制
由于危机本身具有突发性、不确定性，危机一旦发生，则需要在短时间内做出反应。危机的决策者应当在非常有限的时间内迅速做出果断的决策，调动各个部门，动用各种资源，尽快控制危机的发展，恢复社会秩序。
在长期的经济建设和社会发展的过程中，我们已经建立了一系列应急机构，包括军事上的应急机构，也包括重大自然灾害、社会治安、医疗救护等方面的应急机构。危机一旦发生往往需要多个部门的共同参与，比如突发公共卫生事件发生，需要的不仅仅是卫生部门的参与，物资、交通、公安等许多部门都要参与到应对危机中来。面对突然爆发的危机，在极短的时间内做出决策并非易事，因此，为进一步建立健全快速反应机制，应当建立统一的决策和指挥机构，负责危机发生时在短时间内做出决策，并依据决策对整个危机处置进行统一的领导和指挥。版权所有
为应对危机不仅仅需要统一的指挥决策机构，还需要统一的危机管理综合协调部门。如前文所述，为应对危机需要的往往是多个部门的共同参与，在目前我国分部门、分灾种的危机管理体系下，应急机制中各个部门是相互独立的，这些部门之间应当进一步加强配合，充分发挥自身作用。因此，应当强化对危机事件应急处置的统一指挥、综合协调，建立一个常设的、相对独立的用于协调危机管理各个职能部门和机构的综合协调机制，使我国危机管理应急机制进一步提高应对危机的效率。
法律保障
危机管理更重要的是要制定相关的法律，统一规定政府在处理紧急事务中的职能和职责，确定依法对抗紧急状态的法制原则。应急管理机制中的预警机制和快速反应机制的运做是依托于一定的组织结构的。一个完备的危机管理体制应当由五大系统构成：指挥决策机构、职能组织体系、信息参谋咨询组织体系、综合协调部门和辅助部门。预警机制和快速反应机制的建立必须是建立在有效的管理体制上，而每一个部门的职能、权限等必须有相关法律的明确规定，以使机制的运行有法律保障，真正做到预防和处置危机。
通过制定法律，可以对危机管理中应急机制各个部门的职责进行规定，维护政府在处置危机中的合法性和权威性。通过制定危机管理方面的法律，统一规定政府在危机管理中的职权和职责，确定依法应对危机的原则，有利于增强政府处理危机的能力，也有利于维护政府的公信力、权威性和合法性。危机一旦发生，由于其自身的紧迫性、不确定性，如果指挥决策机构不具有绝对的权威，后果很难设想。系统的法律支持是实施危机管理的有效保障。我国已经制定和颁布了一些应对危机状态的法律法规，但是，从整体上看，体系尚不完整。因此，必须进一步完善危机管理的相关法律法规，明确规定应急机制中各个机构的设置、职能地位、权力、责任等，确保其运转实施。
为进一步完善我国危机管理的应急管理机制应当加强预警机制、快速反应机制的建设，并进一步完善法律保障，以提高应对危机的能力和效率。要进一步完善我国危机管理应急反应机制仅仅从以上的几个方面入手还是不够的，应当注意加强危机管理各个方面的建设，同时还需要全社会的方方面面的共同努力和大力支持。
参考文献：
1.李如海.公共危机管理[M].北京：新华出版社，20xx版权所有
2.薛澜，张强，钟开斌.危机管理：转型期中国面临的挑战[M].北京:清华大学出版社,20xx
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4.薛澜，张强.SARS事件与中国危机管理体制建设[J].清华大学学报（哲学社会科学版），20xx
5.薛澜，张强,钟开斌.防范与重构：从SARS事件看转型期中国的危机管理[J].改革，20xx
市公安局恶劣天气道路交通管理应急预案
市公安局恶劣天气道路交通管理应急预案
市公安局恶劣天气道路交通管理应急预案为进一步做好我市雨雪、冰冻等恶劣天气道路交通管理应急工作，确保恶劣天气条件下道路交通有序、安全、畅通，最大限度地减少人员伤亡和经济损失，维护交通安全和社会治安稳定，确保辖区不发生一次死亡3人以上重大交通事故，一般事故降到最低水平。特制定本预案。
一、组织领导
市局成立恶劣天气道路交通安全管理工作领导小组，由政委任组长，局党委委员、交警大队大队长任副组长，交警大队领导班子成员、各科室队所主要负责人任成员。领导小组办公室设在交警大队，由杨同志兼任办公室主任，具体负责各项工作的组织领导和协调指挥工作。
二、工作原则
（一）统一领导，分级负责。在市委、市政府和市局的统一领导下，建立健全分类管理、分级负责，条块结合、属地管理为主的应急管理体制，实行行政领导责任制，充分发挥应急指挥机构的作用。
（二）规范运作，加强管理。认真调研，加强恶劣天气条件下的道路交通安全应急管理，针对天气变化情况和各自工作分工要求制定相应的工作方案，做到规范化、制度化。
（三）快速反应，预防为主。加强以辖区管理为主的应急处置队伍建设，建立联动协调制度，形成统一指挥、反应灵敏、功能齐全、协调有序、运转高效的应急管理机制。坚持预防与应急相结合，常抓不懈，防患于未然，最大限度地减少恶劣天气造成的人员伤亡和道路拥堵。
三、工作措施
（一）做好天气信息的预知和路面交通状况的掌握。局指挥中心要与当地气象部门加强联系，建立天气信息联系机制，及早预知天气状况和掌握天气变化情况，对恶劣天气条件下的事故预防工作做到早安排、早行动，争取工作主动。
（二）严密交通安全管控措施。对雨雪雾天，交警大队要根据天气和流量情况，采取警车前导压速领驶、在路口发放警示卡、低速巡逻、开警灯喊话等措施，加强交通管控。对恶劣天气严重影响行车安全的路段，要及时采取交通管制措施，并向社会公告，同时要注意做好管制路段车辆的分流工作，防止发生交通堵塞。
（三）加强对驾驶员的宣传教育和培训。交警大队要组织民警深入各有车单位，采取多种形式对机动车驾驶员进行一次恶劣天气下安全行车知识教育，提高其恶劣天气条件下的驾驶技能，增强处理各种路面交通情况的能力，防止发生交通事故。
（四）加强宣传诱导。通过广播电视等多种渠道播发实时路况信息，播放有关恶劣天气条件下的驾驶知识，为缺乏驾驶经验的驾驶人提供帮助。
（五）做好值班备勤和与有关单位的协调工作。局属各单位要加强值班备勤，要做到一呼百应，服从统一调遣和指挥，要建立抢救伤员的“绿色通道”。对可能或已经结冰的路段，特别是桥梁、坡道、弯道，要提请交通局、公路局等有关部门及时设置警告标志，并采取撒盐、撒沙等融雪、防滑措施，组织力量及时清扫路面积雪和碎冰。
（六）事故现场处置。交警大队要成立交通秩序疏导组，如恶劣天气条件下发生交通事故，事故处理民警、交通秩序疏导组要快速出警，迅速到达位置，正确保护现场，快速勘查现场，快速疏导交通，严防二次事故发生。在未恢复交通前，民警绝不允许撤离现场。
（七）做好民警自身安全防范工作。要配备配齐必要的安全防护器材，反光背心、头盔等。并加强民警安全教育，增强自我保护意识和安全防范意识，养成注重安全的自觉性。巡逻过程中要警灯长亮，警笛常鸣。勘查现场，疏导交通，要规范执勤，全部着反光背心，严防民警发生意外伤亡事件。
四、工作要求
（一）统一思想，提高认识。全体民警要以对党、对人高度负责的态度，立足本职，发挥职能，切实把这项预防工作作为当前的一项大事来抓，确保全市道路交通安全。
（二）落实责任，明确分工。各单位要明确分工，责任到人，一级抓一级，严格落实责任制。一旦遇有恶劣天气，要按照职责分工，快速反应，协调一致，各负其责、各司其职，服从命令，听从指挥，有序、有效地做好恶劣天气条件下道路的交通安全管控工作。因工作不到位、措施不落实、责任心不强而造成一定后果和社会影响的，要坚决按照有关规定追究有关人员责任。
（三）加强值勤和报告。要密切关注恶劣天气条件下的交通管理动态，及时掌握各项工作措施的落实情况，做好信息控制工作，遇有紧急情况立即上报。
某年某月某日
物业管理方案模板
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目录
一、项目概况2
二、物业管理内容3
三、物业管理模式9
四、物业公司组织机构和管理制度11
五、物业费的成本测算18
六、业服务内容、标准及质量保证措施25
七、管理总体目标与分项目标38
一、项目概况
1。地理位置
该项目位于sh区与jz区的结合部，面临武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。
2。项目主要经济指标
项目计量单位数值
居住区规划总用地Hm213。23
1。居住区用地Hm29。87
①住宅用地Hm26。89
②公建用地Hm21。31
③道路用地Hm21。24
④公共绿地Hm20。42
2。其它用地Hm23。36
居住户数户1292
居住人数人4134
户均人数人/户3。2
总建筑面积万m219。11
1。居住区用地内建筑总面积万m216。23
①住宅建筑面积万m214。87
②公建面积万m21。46
2。大卖场总建筑面积万m22。88
项目计量单位数值
①大卖场面积万m21。17
②扩建面积（三层）万m20。96
③公建面积万m20。75
地下车库及人防万m20。28
3。底层架空面积万m21。25
住宅平均层数层7。5
人口毛密度人/hm2411。1
住宅建筑配套密度（毛）套/hm2128。5
住宅建筑配套密度（净）套/hm2184。0
住宅建筑面积毛密度万m2/hm21。496
住宅建筑面积净密度万m2/hm22。144
容积率万m2/hm21。64
停车率%50。0
停车位辆634
地面停车率%8。7
地面停车位辆110
住宅建筑净密度%28。5
建筑密度%25。6
绿地率%40。2
二、物业管理内容
物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。为住户提供全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。
1、房屋及设施设备管理
1。1建筑公共部位得到维修、养护和管理
范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。
房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面：
A、工作的主动性
管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。
B、工作的多样性
根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。
C、工作的针对性
在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。
1。2共用设施、设备的管理
范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。
三、物业管理模式
居住在jt社区中，不仅提高了住户的生活质量，也改变了人们的生活观念和生活方式。物业管理也将用现代化的管理观念、管理机构、管理手段，通过高素质的管理人员达到的管理效果。
我们的管理方式分为管理方法、管理目标、运作程序、实施措施、管理手段等五个部分。
1、管理方法
1。1严格资质管理确保各类人员的专业素质和综合素质。
1。2提供共管式服务。
1。3严格法规、制度和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为。
1。4运用现代化管理手段，实现办公管理自动化。
1。5启动CI系统，致力于精神文明建设，实施品牌和形象战略。
2、运作程序
可分为整体管理运作流程与分项管理流程两部分。
3、实施措施
3。1治安管理上运用现代科技手段“三防”结合，确保安全。
3。2装修管理上采用情理手段、经济手段、行政手段并用的方法。
3。3精心养护小区绿化，加强小区环境建设和环保建设。
3。4合理调度、有序停车，人车分流顺畅交通。
3。5发挥规模优势，实施对电梯、保安方面的专业化管理。
3。6在智能化管理上加强各方面工作
3。7超前性、创造性、全方位地实行共管式服务。
3。8开展卓有成效的社区文化活动
4、管理手段
4。1启动思想工作机制，通过思想工作重在激发潜能，充分发挥群众效能和工作积极性，引导员工动机，尊重个人感情，并且针对个性心理做适时的思想工作，工作方式有谈心、座谈等。
4。2执行奖惩制度，在实际工作中坚持优胜劣汰、奖惩分明。
通过奖与惩，做到人人有动力，个个有压力，从而促进工作。
4。3建立激励机制，尊重个体权力，保持团队希望。我们把将培训放在集体和个人发展的重要位置。培养的目标是使员工忠于企业。一专多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者让，为人才的脱颖而出创造良性环境。方式有培养提升、培训进修等。
4。4工资奖金重在考核。依据贡献大小进行工资决策，既要考虑群体效能，更重视个人利益。充分肯定努力工作所应得的报酬。
4。5提倡“以人为本”的管理理念，充分发挥每个员工的主观能动性，增强主人公意识和自我实现意识，使其在授权范围内创造性地开展工作。
4。6管理工作的计划性，我们根据各个阶段管理要点的不同，按照轻重有序、科学实效的原则，拟定不同时期阶段的工作计划，并实施。
四、物业公司组织机构和管理制度
1、服务中心组织机构
1。1物业管理公司组织机构图
2、公共管理制度
2。1停车场管理须知
A、区停车场交通、治安均由小区保安人员负责。入场车辆都应自觉服从停车场保安人员的调度和管理。
B、您不要乱停、乱放车辆，不要将车辆停放在阻碍其他车辆进出的位置。除预先告知外，非小区业主车辆禁止在小区停车过夜。
C、请您不要将车辆停放在小区各出入口处，影响小区居民的出入。
D、小区业主应自觉交纳泊位费并办理停车证。
E、出租车（除特殊情况下）不得驶入小区。
F、对于违反本规定的车辆，保安人员将有权进行锁车及扣押；同时相关业主应对由此造成的损失负责赔偿。
2。2卫生管理须知
为了保持小区环境整洁，使业主享受幽雅舒适的生活环境：
A、您将生活垃圾装袋并放置楼洞门口指定地点。
B、您不要将各种杂物投入下水道及便桶中。如因使用不当，造成堵塞或损坏，业主应承担全部修理费用及连带责任。
C、请您爱护小区内公共环境，不要随意乱涂、乱画、乱帖广告、标语。如属儿童所为，应由其家长负责。
D、请您不要将自种花卉放置在楼栋口或楼道内，避免丢失及影响其他业主的出入。
E、请您不要在楼梯间放置车辆或将鞋架、家具、储藏类等家庭物品。一经发现，物业处不经通知，有权进行清理。
2。3宠物管理须知
为美化、净化小区的居住环境，防止病疫传播，保障广大业主合法权益不受侵犯：
A、您定时携带宠物犬在小区内活动，并佩束犬链，由主人牵领、看管，及时清除排出的粪便；
B、为免对他人的滋扰和对设施的损坏，请您不要携宠物进入会馆、公建楼、幼儿园等公共场所；
C、个人豢养宠物不得妨害他人，宠物影响他人正常生活、休息时，宠物主人有义务采取有效措施予以制止；
D、每年须对所养宠物打防疫，防止疾病的传播；
E、对生病、受伤、死亡的宠物应妥善照管、处置，死亡的宠物请不要遗弃或埋在小区内。
2。4绿化管理须知
A、了保持小区环境优美，请您爱护住宅小区内的绿地、花草、树木、雕塑等小品是小区美化点缀设施。
B、您不要攀折花草树木，不要用树木晾晒衣物或扎铁丝、铁钉等，不要损坏花木的保护措施。
C、请您不要穿越绿化带或碰损绿篱栅栏。
D、请您及您的孩子不要在绿化带内打斗玩耍，不要在绿地内进行体育活动。
E、请您不要在小区公共绿地种植蔬菜及农作物，或擅自种植其它作物。
F、请您不要在喷泉、水池内嬉戏，以免触电及发生其他危险。
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3、内部管理制度（各岗位职责）
3．1物业处经理岗位职责
A。应主动配合、支持公司正副总经理和管理部、财务部的监督、检查工作；
B。熟悉并执行各项有关政策、法律、法规及公司的各项规章制度；
C。带领各岗位人员进行小区验收，做好小区的各项管理工作及经济核算工作，完成公司下达的经济指标；
D。做好员工管理工作，检查各岗位人员完成任务情况；
E。鼓励员工积极学习专业知识，注意选拔有潜质的员工，对业绩差的人员提出调整或给予处分的意见；
F。关心小区管委员会建设，并接受管委员会监督，共同搞好管辖区的各项工作；
G。配合街道、派出所、物业办等相关部门做好相应工作及其他上级交办的工作；
3．2经理助理岗位职责
A。负责本中心职责范围内工作的策划、指导、监督、把关；
B。负责每月向管理处经理提交本中心工作计划及工作总结；
C。负责对本中心员工各类考核；
D。向管理处经理提交各岗位用人计划；
E。接待来访住户，对住户的投诉及时处理；投诉处理率99%；
F。熟悉楼宇结构、单元数、户数；管线的走向；各种设备操作方法，公共设施养护办法和常见故障、常用维修方法；督促本中心工作人员及时收缴管理费，收缴率达预定目标；
G。熟悉有关物业、市容卫生、绿化、治安、消防等管理规定；
H。每日巡查小区，检查各部门工作，发现潜在问题及时安排处理，并加以改进；
I。负责指导、监督健全档案管理，并抽查工作情况；
3．3环境管理部主管岗位职责
A、依据小区的环境规划，制定小区环境整体养护的年度、季度、月度计划，营造小区良好居住环境，搞好小区绿化和清洁卫生；
B、对绿化工作和保洁工作，按人分区划片包干作业管理，做到员工之间任务划分清楚，责任明确，检查考核标准公开，奖惩兑现；
C、负责定期组织员工培训，提高员工的政治素质，业务技能和工作效率；
D、经常巡视检查员工现场工作情况，随时掌握小区内绿化状况和清洁状况，必要时到现场督导员工操作；
E、对小区内各种环境标识牌及人文景观的布置等提出合理化建设性意见和观点，提高社区环境文化品位。
F、定期开展小区的消杀工作，并严格按照消杀计划检查和监督消杀工作；
G、合理控制本部门各项费用，广开增收渠道；
3．4保安部主管岗位职责
A、负责保安人员的上岗培训和职业道德的思想教育宣传工作，不断提高保安人员的专业素质和责任心；
B、制定业务培训计划，按计划定期组织专业训练，并做好记录；
C、严格执行各种安全管理规章制度，维护管辖区的正常秩序，维护业主生命和财产安全，并接受物业处和辖区派出所的监督指导；
D、负责辖区治安、消防、交通车辆的管理工作；
E、负责辖区消防组织工作、检查、监督消防设备的运行及消防设施、设备、器材的维护保养工作，确保每位保安人员都能做到“二懂、三会、三能”：
二懂：懂防火措施、懂起火后扑救方法；
三会：会报火警、会使用消防器材、会处理险肇事故；
三能：能遵守消防制度、能及时发现火险、能扑救火情。
F、负责保安部日常工作安排，出勤考核，合理调配人员，坚持白天和夜间的定期查岗制度；
G、定期巡视，对发现的各类事故、事件隐患及时制定解决措施并督促落实，遇到突发事件时以身作责，组织处理；
H、负责与派出所的联系工作，做好辖区安全防范工作；
I、负责水体周围的安全防范，杜绝恶性事故的发生。
3．5工程维修部主管职责
A、负责小区公用设施、设备的运行、保养、维修、安全检查工作的安排与落实；
B、组织参与设备的大、中、小修，制定计划，负责员工的专业技术培训；
C、负责制定设备、备件采购计划，报财务采购；
D、做好各项记录，收集整理设备技术资料及维修保养记录，做好设备台帐工作；
E、参与违章纠正工作，及时发现和制止违章建筑和施工；
F、负责用户对本部门工作的投诉处理，不合格服务的处理，纠正和预防措施的实施，跟踪检查；
G、负责员工的考评工作，及时上报本部门考勤；
H、合理控制本部门各项费用，广开增收渠道；
3．6、服务中心主管职责
A、熟悉物业管理有关法规政策；
B、负责建立完善服务中心信息流通网络，包括业主报修服务，投诉受理传递，各部门信息汇总，对业主公布信息等；
C、负责多种经营服务及各种费用收缴的组织管理；
D、制定社区文化活动计划，丰富业主、住户的文化生活；
E、负责服务中心各种工作档案、业主档案等档案、文件、资料存档工作的定期检查；
F、负责开展服务中心宣传工作和公益性活动。
4、人员配置和人员的素质要求
jt物业管理的用人原则为“精干、高效、敬业”，确定“重学历，也重能力；重水平，更重品德”的用人标准。我们要求事务管理具体操作人员必须是一专多能，实行一岗多职，相互协作，体现团队精神。（人员的实际配置以具体管理范围而定）
五、物业费的成本测算
1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。
1。1人员编制和基本工资标准：见表（01）
人员编制和基本工资标准表（01）
序号项目人数（人）工资标准（元/月）总额（元/月）备注
一管理人员6/6650。00
1经理12000。002000。00
2经理助理11500。001500。00
3财务员1800。00800。00
4维修主管11000。001000。00
5保安主管1800。00800。00
6保洁主管1550。00550。00
二普通员工14/9400。00
1维修员2800。001600。00
2保安员9600。005400。00
3绿化员1500。00500。00
4保洁员2450。00900。00
三合计20/16050。00
1。2费用测算
管理\服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02)
工资福利费测算表(02)
序号项目金额（元/月）依据测算结果（元/月。M2）
一基本工资16050。00/
二福利费2407。50注(1)暂按15%测算
三服装费667。00注(2)
四合计19124。50/
注(1)：福利费为工资总额的35。5%，其中福利基金占工资总额的14%；教育基金占工资总额的1。5%；社会保险占工资总额的20%。
注(2)：服装按年均400元/人计算，则每月分摊为：
20×400元/人/年÷12月=667(元/月)
2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费
2。1采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按800元/M2计算，公共设施、设备建造成本统一按30%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。
注：因小区新建在保修期中，暂不考虑。
2。2公共设施、设备所用电为
A、（晚间19：00分至次日清晨7：00分为开灯时间，共计12小时，如本物业有200盏灯60瓦计算）。则：每日所用电费为：
（60瓦/盏×200盏×12小时×30日/月）×0。60元/千瓦/小时
=4320千瓦/小时×0。60元/千瓦/小时
=2592。00元/月
B、智能化网络运行等综合：1000。00元
C、共计为：3592。00元
2。3电梯运行电费为：每部电梯按每天15元计算则运行电费为：
10部×15元/天×30天
=150元/天×30天
=4500元/月
维修保养费用为;每部每月按50元计算则为：
10部×50元/月
=500元/月
3。4水泵运行费：
10部×5元/天×30天
=50元/天×30天
=1500元/月
3、绿化管理费：
小区绿化面积为30000M2，绿化管理费测算见表（03）
绿化管理测算表（03）
序号项目测算依据金额（元/月）测算结果（元/月。M2）备注
1绿化工具费1000元/年84。00
2劳保用品费500元/年42。00
3绿化用水费400。00/
4农药化肥费200。00
5景观再造费0。10元/M2。年200。00
6合计/926。00
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4、清洁卫生费
清洁卫生费测算表（04）
序号项目测算依据金额（元/月）测算结果（元/月。M2）
1工具购置费300元/人。年75。00
2劳保用品费300元/人。年75。00
3化粪池清掏费(注1)//
4垃圾外运费1000。00
5环境消杀/100。00/
6合计/1250。00
注(1)：化粪池清掏费全年共计约为：2000元，由于小区新建第一年将不会产生费用。
5、保安费：
保安费测算表（05）
序号项目测算依据金额（元/月）测算结果（元/月M2）
1装备费300元/人。年250．00
2人身保险费（暂不计）//
3房租费（暂不计）//
4联建、治安费100元/人。月1000。00
5合计/1250。00
6、办公费：（全年开支办公费约3万元）
月办公费=30000÷12
=2500元/月
7、固定资产折旧费：
固定资产总额为10万元，平均折旧年限为5年，即：
月固定资产折旧费为：100000÷（12×5年）
=1667元/月
8、法定税费：
两税一费为前八项之和的5。75%，则
多层税费=（30309。5）×5。57%
=1688元/月
小高层税费=（36809。5）×5。57%
=2050元/月
9、利润：
利润取10%，则
多层利润=（30309。5）×10%
=3031元/月
小高层利润=（36809。5）×10%
=3681元/月
10、管理成本汇总表见（06）
管理成本汇总表（06）
序号项目金额（元/月）金额（元/月。平方米）备注
一管理成本
1工资福利费19124。50
2维修及保养费10092。00
三、便民服务
物业公司提供的无偿服务（共计24项）
类别编号项目内容
家政服务1代请装修、装饰公司
2代请家教、介绍保姆
3代租售房屋、代租汽车
4发布气象信息、国内外新闻信息
5组织各种展销活动
6无偿配备医药急救箱
7代订中、西餐
8代订牛奶
商务活动9代购车船、飞机票
10代订报刊、杂志
11代办旅游手续
12电话留言服务
13代订酒店、客房
礼仪服务14代购代送礼品、鲜花
15代办喜事庆典
文化娱乐
服务16提供图书、音像制品交流
17开设棋、牌活动场所
18开展各种健康、医疗培训
19组织健身舞晨练队
20开展球类、健身培训
21开展网上游戏攻关竞赛交流会
老年服务22建立老年活动组织，开办老年课堂
23组织老年联谊活动
24组织健康义诊活动
物业提供的有偿服务（共计62项）
类别编号项目内容价格待定
1瓷砖改造
2铺贴普通地砖
3洗手盆安装
4坐便器安装
5安装抽油烟机
6安装分体式空调
7安装热水器
8安装吊灯
9安装电脑、传真等办公设备
10家用电器检查、小修
11换门锁（材料自备）
12更换、检修开关、插座
13空调加氟利昂
14配钥匙、修锁
15查线、换线
16
自行车、摩托车小修
17钟表维修
18更换灯泡、灯管
19更换灯角、灯口、镇流器
20木门窗维修
21清洗抽油烟机
22清洗空调过滤网
23安装音响与家用电器
24安装灯具、门铃、橱柜（不含材料）
25修理更换水阀门、各类软管（不含材料）
26修理洗脸盆、洗菜盆、马桶水箱（不含材料）
27疏通下水管道
28修理窗帘、拉窗等（不含材料）
29修理家具配件
30内墙修理粉刷
31配木门窗玻璃
家政服务32室内整体保洁
33木地板打蜡
34看护病人
35上门收洗衣服（洗衣费另记）
36接送小孩上学
37家庭绿化盆景造型
38剪裁、宠物喂养指导
39中、西餐
40代购、代售二手电脑家私
41家政培训
42清洁地毯、沙发
43小学生中餐
44学生寒暑假短期学习班
45提供钟点工（家务、护理、照顾小孩或老人）
46为老人读报，聊天
礼仪服务47特殊安全服务
48租售鲜花、盆景
49代接、代送客人
健康服务50健康检查
51建立健康档案
52家庭病床
53儿童保健
54健身培训
商务服务55长途电话
56接发传真
57打字
58复印
59出租商务洽谈室
60出租会议室
61租车
62汽车美容
四、服务承诺标准
序号指标名称国家及jz市标准服务承诺标准服务质量保证措施
01房屋完好率98%99%制定维修技术人员专职负责区域巡查，建档记录，确保外观整洁、无破损立面，房屋无改变使用功能，无乱搭建，公用设施及通道无随意占用
02房屋零修、急修及时率99%100%急修、零修接到维修通知，及时赶到现场。零修现场及时完成；急修不过夜，工作量过大以协商形式解决，并按照《维修回访制度》进行回访记录、质量跟踪
03维修工程质量合格率100%100%分项监督检查，结合部位，严格把关，按照工序维修到位，杜绝二次返工
04保洁率99%99．5%由专职保洁员进行保洁，并实行巡查制度，建档记录，由主管监督，确保小区垃圾日产日清，设施完好，区内洁净卫生
05绿化完好率95%99%制定专职绿化员负责维护，并实行园艺师直接负责的巡查制度，建档记录，确保小区绿地树木无破坏、无黄土裸露、无病虫害现象
06道路、车场完好率及使用率95%99%制定公用设施管理员进行维护，实行巡查制度，建档记录，由维修主管负责监督。建立健全道路、停车场管理制度，责任落实到人
07化粪池、雨水井、污水井完好率95%99%由工程维修部清理疏通及维修计划按相应作业规程实施，有检查、记录，达到排放畅通，无堵、无塌陷、井盖完好无损
08排水管明暗沟完好率95%99%维修工作依计划定期检查，发现问题及时维修，达到排水畅通无积水、无污染、无塌陷、无残缺
09路灯完好率95%98%维修工每日检查，随坏随修，做到路灯完好无损，夜间正常使用计划维修保养，保持洁净
10停车场、自行车棚完好率98%99%每日检查，随坏随修，达到车辆行驶停泊有序、车场无损坏、无积水、平坦整洁，设施完好无损
11公共问题设施以及小品雕塑完好率95%99%每日检查，发现问题及时维修定期按计划实施维修、维护工作，确保使用功能，保持外观造型完好无损
12小区内治安案件发生率年1‰以下年1‰以下实行24小时保安巡视制度，设立24小时报警中心，充分利用小区智能化设施人防、技防、物防三结合的治安管理，确保小区居民人身财产安全
13消防、智能化设施完好率98%100%每日巡检与定期保养相结合，确保设施设备完好无损，各项记录齐全
14火灾发生率年1‰以下年1‰以下加强防火宣传教育和防患措施，配齐消防器具，通过消防检查，发现隐患及时处理，并组织强有力的兼职消防队伍
15违章发生率1‰1‰建立巡视制度，对区内各类违章通过巡查，发现问题及时处理，对违章现象跟踪管理，建档记录，通过宣传教育活动使区内居民自觉杜绝违章
16违章处理率95%99%
17住户有效投诉率2‰1‰按政策规定做好各项工作，强化服务意识，了解住户需求，满足住户合理需要，及时为住户排忧解难，投诉处理有记录，有回访
18住户投诉处理率95%100%按政策规定做好各项工作，强化服务意识，了解住户需求，满足住户合理需要，及时为住户排忧解难，投诉处理有记录，有回访
19管理人员专业培训合格率90%100%管理人员持证上岗，培训与自学相结合，有培训制度，培训计划、培训考核、培训记录，保证人员较高的专业素质
20维修服务回访率95%99%建立严格的工作制度、回访制度，做好回访记录、工作记录、上门回访与电话回访结合，业主满意、文明服务
21居民对物业管理满意率95%98%采取现代科学的管理手段，开展温馨服务、亲情服务，在日常服务过程中及时收集住户需求信息，尽可能满足住户需要，与住户加强沟通，确保住户对物业管理满意程度
22档案建立与完好率98%100%各种档案资料专人管理、分类存放、检索方便，保证档案资料齐全
23管理费收缴率90%95%按照规定收取，杜绝擅自提高收费标准和乱收费，合理使用费用，做到取之于民、用之于民
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七、管理总体目标与分项目标
为了将jt项目建设成为全国一流的文明住宅小区，物业管理公司将依照《全国优秀示范物业小区》标准实施物业管理，我们的目标是：
自jt业主入住一年内获得jz市达标公寓称号；二年内获得jz市物业管理优秀住宅小区；三年内获得jz市物业管理示范住宅小区；四年内成为湖北省物业管理优秀示范小区。
商业物业管理方案
商业物业是指建设规划中必须用于商业性质的房地产，那么物业公司的管理方案怎么写呢？以下是小编整理的商业物业管理方案，仅供参考！
篇一
在送旧迎新之际，物业公司在回顾20xx年工作开展的基础上，总结经验，找出不足，以更加务实的态度，积极配合集团经营的战略方针，细化管理，从内部挖掘潜力，向管理要效益，更加严格要求，加强培训，勇于面对不足，团结一心，增强大局意识、责任意识和协作意识，同心同德，努力完成工作。我们会继续发扬敬业、奉献的精神，共同为公司的迅速发展竭心尽力。
《孙子兵法》说：“间于天地之间，莫贵于人。”员工是企业的根本，员工素质是企业优质服务的基础。我们将把培养一支专业、高效、严格管理的服务团队作为2012年物业开展内部管理的基本战略，实行严格管理，善待员工的方针，开展系列的培训计划、绩效考核，推进企业文化，强化品牌意识，提高团队的凝聚力和向心力。
一、人事行政
人事行政工作目标：
人员当月流动率小于5%
人员培训覆盖率达到100%
人员招聘到岗率达到98%
员工生活满意度达到90%
1、团队的建设在于制度化的管理，人事行政部年度首要工作是完善管理制度，细化岗位责任制，把责、权、利充分统一，落实到位。推行与之相配合的绩效考核制度，调动员工的积极性。绩效源于执行力，执行力源于细节，人事部计划以保安部作为试点，对每个岗位提出具体的岗位职责要求，推行新的绩效考核制度，调动员工对工作的积极性，使员工不断加强自我管理能力，明确工作标准，提高自我提升的动力并逐步推广。在各个岗位上采取绩效管理，力求在三月份全面覆盖，以提高整体的服务水平和团队的执行力度。在有效的绩效考核制度和岗位责任制的基础上，人事行政部将加强监督的力度，对岗位的操作和执行进行有计划巡查管理。及时发现问题，及时改进。
2、人事行政部将把提高员工素质作为部门工作的重点，制定有针对性的培训计划，以业务知识培训和企业精神相结合，坚持正面灌输，强化理念，增强员工主人翁责任感和事业心，培养开拓进取，勇于奉献的精神。要求员工在工作中真正做到“100%业主第一”。以企业精神和宗旨作为统一员工意志，述职报告统一行动的共同基础。在人事管理流程中，采取优胜劣汰的方针，对入职、转正的员工严格按标准把关，逐步提高员工素质，继而提高团队的整体素质。
3、在提高管理要求的同时，更进一步关心员工生活，重视员工需求，加强员工宿舍、饭堂的管理，组织相应的员工生日活动、团队活动。重视改善员工福利，加强与员工的沟通，以多方渠道听取员工意见加以综合，并及时给予改善。
4、效益是企业的最终目标，通过岗位责任制的落实，人事行政部将重新审核各部门、岗位人员定编的情况，避免人浮于事，以建立一支精干、高效的服务团队为目标，严格控制人事成本。
5、行政方面，将以配合业务部门开展工作的需要为前提，积极与各部门加强沟通协调，大力配合。修正现有的工作程序，使之更标准化、规范化。及时完成物料采购，严格管理物料的采购、使用控制流程，重视公司资产、仓库、车辆的管理，堵塞漏洞，做好把关的工作，保证公司财物、利益不受损失。
二、客服中心
物业管理是以服务为主，客服中心是整个物业公司的服务窗口。为此，服务中心将把服务放在第一位，坚持“以人为本”的服务宗旨，规范管理、追求创新、至诚服务。不断提高江南世家物业价值，使物业发挥的使用效能。
工作思路：
强调成本控制意识和成本管理程序;
强调团队的有效运作和服务流程;
强调公众服务的规范化与特约服务的个性化;
强调“以人为本”的服务理念和服务的人性化;
致力于建立与业主有良好沟通的和谐社区。
目标设置：
客户综合满意率不低于90%;
服务综合及时率不低于85%;
业务技能培训100%;
小区
绿化完好率不低于90%;
绿化覆盖率不低于60%;
管理费收费率一期逐步达到70%;
二期收费率达到90%;
生活垃圾日清率为100%;
工作重点：
根据对20xx年的工作回顾和反思，20xx年将致力于加强规范管理、协调沟通、落实执行，以提高管理服务效能，营造和谐生活环境。
(1)制定、完善工作手册，使员工翻开手册即可操作，如《管理规章制度及操作规程》等。使每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达到规范自我、服务业户的目的。并对员工进行定期的业务、技巧、服务意识等方面的培训，通过不断的强化学习，不断提高服务中心员工水平。尽快带领出一支业务过硬、服务意识强的员工队伍。对进入服务中心工作的员工严格把关，定期进行考核评比，对不称职员工坚决撤换。
(2)小区的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好、舒适的居住环境，是我们非常重视的问题，以往的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导、检查、培训落实到位，才能充实发挥每个人的潜能，认真地去做好每天的保洁工作。积极宣传环保意识，使小区的环境卫生状况达到状态。
(3)根据目前的收楼情况，强化对工程维修的监管力度，与各部门积极协调配合，完成收楼任务。
(4)对物业管理费收取率较低的现状，由于综合因素较多，将通过定期开展社区文娱活动、定期安排上门家访及问卷调查等多种渠道与业户进行沟通，听取业户的意见。接受合理的要求及意见，采取有效措施进行相应的整改，提高管理质量;对于超出管理标准的要求，按国家及有关规定向业主耐心解释，并加强对物业管理行业的政策宣传，以转变以往固有的观念，争取业主的理解，对经解释无效拒交管理费的业户，将通过法律途径解决，使管理工作得以顺利开展。
(5)加强社区文化的建设，建立与业主的良好沟通，共建和谐社区。
(6)协助成立业主委员会筹备小组，实行业主自治，共同管理。
三、工程维修
四、保安部
保安部针对20xx年总结和分析工作情况，继续坚持以固强补弱和狠抓落实为中心，以做好安全和服务工作为前提，搞好团队建设。结合公司的发展需要和管理方向，做好小区的全面安防工作，保证人、财、物的安全，配合客服，加强对小区的巡查，提高整体管理水平。
工作目标
住客及公司综合满意度95%;
无因管理责任事故率0;
新员工岗前培训率100%;
不合格项整改率100%;
员工流动率≤20%(不包括非正常流动率);
突发事件快速反应率为98%;
非正常投诉率低于2%。
并全力配合做好二期水乡别墅外售和收楼工作及本部相关工作事项的接管，同时全面做好二期有关工作的服务和管理，树立保安队伍的形象。
2、做好元旦、春节期间小区各项安防工作，节日前小区安全大检查，由主管领导负责;同时落实好春节期间主管领导巡查和值班;明确强调放假不放制度;组织和安排好春节期间部门员工的业余娱乐活动。随着本部人员增加和三期宿舍篮球场地的修复完工，拟成立物业公司篮球队，既可丰富员工业余生活，又可为公司联谊公关比赛做好准备。
3、保安部将于1月份开展为业主或客人优质服务月活动，体现保安队伍的服务意识和服务热情，同时建立良好的口碑。
4、做好一二期智能化系统投入使用的前期准备工作，建立和完善智能化系统的使用和管理制度，及时进行智能化系统操作规范培训，逐步改变完全靠“人防”的管理模式。同时设专人负责在监控中心上岗，保证小区24小时的监督和管理，提高安防标准。
5、针对一、二期消防设备设施的分布和配备情况，更进一步完善设备设施管理和使用运作培训，同时加强日常消防培训和突发事件处理演练。根据实际情况将小区日常安全管理注意事项、家居与森林防火、突发事件处理方法等安防常识制作后派发业主，提高安防意识的宣传和群防群治工作。
6、做好人员的培养和储备工作。对保安员管理方向是力求转型和建设成为强有力综合型的队伍。结合保安职业特性，在年初人员流动高峰期前做好人员安抚工作，加强与人才市场、部队和保安学校的联系，做好人员补充储备工作。全年退伍军人占总人数比例为75%，其它占比例为25%(保安学校、警校、武校人员)。发挥和利用现有人力创造价值，做好物业公司排头服务部门。
7、加强骨干队伍的建设，拓宽员工知识面，条件允许组织骨干参观兄弟单位学习，查找自身问题，提高整体素质和层次，(骨干队伍)使用原则为能者上、庸者让，每季度开展工作自评，部门上半年工作总结时工作述职。
五、会所经营
20xx年上半年将继续以服务为先、效益为本的经营方针，积极配合营销及客服工作的开展。采取灵活的经营手法，推出更贴身的服务，把会所经营做到推陈出新。在内部管理上，加强本部门各经营点的协调合作性，着力增强和提升员工工作技能和服务意识，限度地调动人员的积极性、创造性;切实加强餐厅出品管理工作，在饮食出品上不断推陈出新，做好小区配套服务工作的开展。
工作目标
力争半年创收3万元;
六、财务管理
围绕集团发展战略和财务年度工作目标，促进效益增长，完善财务管理体系，加强资金、资产、成本、采购价格的管理和控制。在把服务放在第一位的同时，建立规范的账务管理，积极配合业务部门工作的开展，加快科耐物业管理软件的投入使用。为全面完成物业的各项工作指标和工作任务，制定物业财务部10年上半年工作计划如下：
工作目标：
服务满意度90%;
控制亏损在20万元以内;
建立君华物业成本库;
1、物业财务部在集团财务中心的统一指导下,根据物业公司财务管理制度,结合物业财务工作的实际情况,建立一套详细完整的成本库,合理的进行成本控制,及时准确地向管理层提供最真实的财务数据。
2、负责公司资金计划的制定与跟踪对比，管理台帐的登记与财务状况分析，并向管理层提供财务报告,进行成本分析,提出相关的建议,力争控制半年亏损额在20万以内。
3、以服务为宗旨，与客服中心一起做好管理费的收缴工作。对于前期欠费的业主要与客服中心配合，一起商定催缴的办法，争取催缴率达到30%。把物业公司的收费工作推向一个新的台阶。
4、负责各种款项的审核，规范财务付款审核程序，进行新的财务制度的培训。主要是对物业公司各部门负责人及本部门员工组织一起学习新的财务制度，对以前修改的部分要进行重点的讲解，新的制度实施后，要严格按照制度执行。财务部门进行监督把关。
5、完成09年的年终财务总结，进行财务状况分析，编制财务报告。并且根据各部门提供的数据编制10年上半年资金计划，上报集团资金计划部，根据集团批准的资金计划，合理安排物业公司10年上半年每个月的资金，并与各部门协商对一些付款计划进行相应的调整。
篇二
一、概述
某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。
二、目标
贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌，
三、组织
物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。
四、人事
人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工(按整个小区交付时设计)。
序号岗位人数主要职责备注
1经理1在董事会领导下，全面负责经营等。
2经营部主任1具体经营事务、人事等。
3办事员3文书、财务、劳资、后勤等。财会要持证
4物业管理员1具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。
5安全护卫员7门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。
6水电工1公共区域水电设施维护、水电维修服务等。
7保洁员2公共区域卫生保洁、绿化养护等。
员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。
五、经营预测
a)经营收入：19.14万元(年度，以下省略)
l物业管理费：11.34万元
应收12.6万元
30000*12*0.35=126000(元)
预计收入11.34万元(收缴率90%)
l维修服务费：0.5万元
l特约服务：5.8万元
l其他收入：1.5万元
b)支出：20.25万元
l人员工资福利：14万元
l办公费用：2.5万元(办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等)
l维修保养费用：1.5万元
l税金：1.05万元
l不可预见费用：1.2万元
c)润亏：-1.11万元
d)物业接管期间
前期投入：10万元(办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等)
e)公共性服务费构成测算：21.962万元/年，0.61元/月*M2
(1)员工的工资和按规定提取的福利费
序号岗位人数工资标准工资合计
1经理112001200
2经营部主任1800800
3办事员36001800
4物业管理员1800800
5安全护卫员75003500
6水电工1700700
7保洁员2400800
工资总额合计9600
工资总额合计：9600元/月;115200元/年
福利：115200*23%=26496(元/年)
合计：14..17万元/年
(2)公用设施设备维修及保养费：1.5万元
(3)绿化管理费：绿化率45%1.04万M2*1元/年*M2=1.04万元
(4)清洁卫生费：2人*12月*80元/月*人=0.192万元
(5)安全护卫费：7人*200元/年*人=0.14万元
(6)办公费：按管理人员工资总额25%计算
5.52万元*25%=1.38万元
(7)固定资产折旧费：按10%计算即1万元
(8)税费：按营收5.5%缴纳即1.052万元
(9)保险费：暂不投保
(10)合理利润：按营收8%计算1.36万元
但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，减少支出，从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0.35元/月*M2。
六、前期物业接管
a)派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收(无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议)。
b)物业接管验收
l既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。
l是物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全和使用功能的再验收;
l供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用;
l房屋幢、户编号已经有关部门确认;
l落实物业的保修事宜(保修责任、保修期限、保修范围)。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位;
l接管小组按《图纸资料移交清单》，技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。
l接管小组按《设备移交清单》，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查，发现接管设备(设施)与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。
l接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查，并将检查记录在册，对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。
l在保修期内，因施工、安装、设备等因素产生的质量问题，公司应查明原因，及时上报开发商，请求尽快解决。
l抄水、电、气表的底数，记录备案。
l接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。
l接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。
l当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。
七、入伙
1、准备工作
l治安方面：小区四周种绿篱或安装防护栏;增设报警系统;统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗;
l车辆管理：增设区间道路标志;封闭小区由多个出入口到一进一出;增设自行车棚;加固架空层车库;
l垃圾清运：增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等
l楼道灯：改用节能灯(如：温感、声控或角摸式等)
l分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和员工工作服等;
l制定入住流程;
l印刷入住表格;
2、协调工作
l与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好联系工作，保证住户入住后的水、电、气等的供应。
l代业主与电话公司联系电话安装事宜，争取现场放号，方便业主。
l与学校、派出所和居委会联系，了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告。
3、入伙现场
入伙准备、协调工作到位后，要部署入伙现场，彩旗、横幅、花卉、背景音乐，安全护卫立岗、巡更，迎接业主入伙。
举行入伙仪式：邀请政府官员、新闻媒体、业主代表剪彩，造声势。
注意事项：避免后期工地的灰尘、噪音等不和谐的现象。
4、业主、使用权人入住程序
发函办入伙手续
签约
5、办理入伙手续程序
已缴款票据入伙手续书、身份证、购房合同
确认业主身份缴清代垫代缴费用、装修保证金
建筑垃圾清运费、物管费，盖章
业主签署
向业主办理手续
八、物业装修与管理
业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必须在规定范围内进行。其有关规定包括：国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》和物业管理企业制定的《住户装修管理规定》。根据上述规定，业主在装修前必须向物业管理企业进行申请登记，包括填写业主装修申请表、领取《装修管理规定》，根据约定在申请表上签字，缴纳装修管理押金及保证金，经批准后方可动工。业主在装修完成以后，物业管理企业应组织验收，合格后即退还装修押金及保证金。
业主在装修前向物业管理企业申请登记时，需如实填写装修施工内容，并注明委托施工单位及进场人数，业主、施工队及物业管理企业三方应在申请书上签字盖章。
九、物业档案的建立
物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录，是以后实施物业管理时对工程维修、配套、改造必不可少的依据，也是更换物业管理企业时必须移交的内容之一。现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求的提高，楼宇设备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多，越来越复杂，越来越高科技化和专业化，因此一旦发生故障，物业档案就成了维修必不可少的东西。物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整，时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料;从空间上讲是指物业构成的方方面面，从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境，整理的重点是去伪存真、留下有用的，归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存，利用即是在日后的管理过程中使用并加以充实。
十、日常管理
(一)房屋管理运作一览表
工作内容核对业主装修审核巡视跟踪监督走访回访熟悉收费财务
频度天一天内办完二遍/天，入伙期间6H/天，消灭违章于未然每周三次100%
标准准确符合规定，无危及安全、外观无改变、用途无改变无乱堆乱放、乱挖乱接，无违章装修，房屋完好率100%，投诉率1‰以下。无违章装修及时听取业主意见、满足业主合理要求，业主满意率99%以上对小区幢数、套数、面积、公共实施、管线、开关、业主幢号、房号、姓名、单位、电话以及家庭情况等随问随答，正确率90%以上收缴率90%以上日清月结，帐表相符，每六个月帐目向业主公开一次
工作程序8：00~8：30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8：30~17：00跟踪监督、巡视、走访、整理档案
(二)绿化管理
工作项目浇水施肥修剪整形病虫防治除杂草保洁补苗
工作要求冬春季晴天每二天浇一次水，时间近午为宜;夏秋季每天二次，时间近早晚为宜春秋季一遍，根据长势局部加施灌木和粗生乔木春秋季多遍;冬季乔木一遍春夏秋季多遍，冬季清园，严重者重点防治每月一遍，严重者半月一遍8H/天春夏季一遍，严重者随缺随补
标准均匀，保持绿色长势良好均匀，无重、无漏乔木剪下丛生枝、内生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50MM长势优良不污染环境纯度90%以上保洁率99%以上绿化率95%以上
程序7：00~9：30浇水、施肥;9：30~11：30除杂草、整形、保洁;13：30~15：30除杀虫、补缺、保洁;15：30~17：00浇水、施肥
(三)房屋及公用设施维修、养护运作一览表
工作内容装修审查、监督巡视清理室内维修室外维修及养护
道路停车场天面楼梯及墙面明沟暗沟外墙供水供电供气路灯
频度8H内随来随办，随进度进行每天一遍污水井、雨水井一遍/月，化粪池一遍/半年，污水管二遍/季急修不过夜，小修补24H内，中修二天，大修二天内有回音检查二遍/天，及时维修每月检查一遍每二年漆刷一遍，每周查换梯灯一遍，随坏随修每周检查一遍，即坏即修每月检查一遍，即坏即修每月检查一遍，责任范围内即坏即修，责任区外及时报告有关部门每月检查一遍，即坏即修
标准符合规定，无危及安全、外观，无改变用途熟悉房屋公用设施、种类、位置、分布、安全要求、开关位置，公用设施完好率90%以上无堵、少污积、无缺损、井盖完好率100%凭票收费不索要小费、好处，回访率100%，业主满意率90%以上平整率无积水，缺损，完好率90%以上无积水，无漏隔热层完好整洁无缺，扶手完好，梯灯正常，无张贴痕迹畅通无积水、无塌陷无鼠洞无脱无鼓、无渗水、无违章、整齐统一运作正常，无乱搭乱接，无泄漏灯泡正常，灯罩完好率90%以上
程序8：00~8：30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8：30~17：00跟踪监督、养护维修、巡视、走访、整理档案
工作内容定岗检查流动检查学习与训练
消防设施家居安全违法行为装修监督车辆行驶停放保洁单车、摩托保管突发事件学习法规教育训练
频度24H每周一遍24H，每20分钟一遍24H5分钟内到达现场每周一次，每次1H
标准人车进出有序，车辆发牌、登记，交费90%以上，无收购、乞讨、商贩等可疑人物进出。完好率100%被盗、刑事、火灾、治安案件发生率2‰违章率5%以下无违章、无鸣笛叫人100%无违章采取正确、恰当措施国家和地方法规、业主公约等遵纪守法、严明安全护卫纪律健身、队列等常规训练
(四)安全护卫、停车管理
(五)保洁管理
工作项目地面清洁保洁楼梯道垃圾清运消杀灭鼠、蟑螂
频度二遍/天14H/天扫二遍/周洗一遍/月二遍/天一遍/天二遍/月，向业主发药一次/年
标准地面无杂物、垃圾、道路无泥沙，无杂草、积水，单车棚、楼梯口无杂物和蜘蛛网，清洁率95%以上所有公共区域无杂物、垃圾，保洁率95%以上无杂物和蜘蛛网，无张贴、乱堆，扶手无尘，清洁率95%以上日产日清，整洁无味无污积，垃圾清运率100%无蝇、少蚊、少虫鼠密度1%以下(夜夹法);蟑螂密度室内15M2或室外管道20M内3只以下
程序5：00~7：00地面清扫;7：00~8：00清运垃圾;8：00~10：30保洁楼梯、清洁、消杀、灭四害;13：30~15：00清运垃圾;15：00~16：00地面清扫保洁。
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