室内方案

室内维修规程（一）。

人类应该控制自己，实现有计划的成长。如果我们的任务十分庞大且重要，必须要提前撰写一份方案，方案对未来开展工作有一定的引导作用。你知道如何写一份方案吗？经过收集并整理，小编为你呈上室内维修规程（一），欢迎学习和参考，希望对你有帮助。

室内维修规程（一）

室内维修规程

1.0目的

加强对业主室内维修的管理，确保业主室内生活环境及设施处于正常运作状态，为业主提供方便。

2.0维修原则

2.1坚持经济、合理、安全、实用的原则，在保证使用功能和正常使用的前提下，注意修缮费用，能换局部配件的，不换整体构件。

2.2修理及更换配件应尽量选用与原有配件型号规格一致的配件。

2.3方便业主（住户）的原则。

3.0维修依据

3.1符合修缮设计或修缮方案的要求，满足合同的规定。

3.2符合《房屋修缮工程质量检验评定标准》中相关条款标准。

4.0业主室内维修标准

4.1楼层面漏水

4.1.1维修程序

4.1.1.1预约楼上、楼下业主，检查楼上何处漏水。

4.1.1.2如果是浴缸下水管堵塞而漏水，应及时疏通，如果是马桶漏水，应及时检修马桶。

4.1.1.3如果是楼板裂缝渗水，应将相关部位的饰面打开，重做防水层和饰面。

4.1.1.4其它地方漏水，应将相关部位及时进行处理。

4.1.1.5检验：维修完成后24小时跟踪查看，看是否还有漏水现象。

4.1.1.6维修完毕后，请业主在服务（维修）单上签名验收。

4.1.2告知业主使用须知：应爱护使用任何用水设施。

4.2换锁（木门、铁门）

4.2.1维修程序

4.2.1.1木门锁、铁门锁：检查锁坏何处，如能修理，及时修理，如锁不能修理至正常使用，则应立即更换。

4.2.1.2检验：查看锁盖与锁孔是否配合紧密，反复开关数次，查看开关是否灵活自如。

4.2.1.3维修完毕后，请业主在服务（维修）单上签名验收。

4.2.2告知业主使用须知：开关锁时不要用力过猛，不要用其他硬物开锁，定期给锁活动部位上油。

4.3个别楼层停水。

4.3.1维修程序

4.3.1.1先检查是哪一层没有水。

4.3.1.2然后关掉总阀。

4.3.1.3拆开支阀，取出滤网。

4.3.1.4清洗滤网后，装回滤网和支阀，打开总阀供水。

4.3.1.5检验：做好跟踪，到停水楼层检查业主是否已正常供水。

4.3.1.6维修完毕后，请业主在服务（维修）单上签名验收。

4.3.2告知业主使用须知：楼层停水应及时通知设备部派专业人员前来检查维修。

4.4维修墙内水管。

4.4.1维修程序

4.4.1.1先查找原因。

4.4.1.2关好室内所有用水阀门。

4.4.1.3查看水表是否转动，如转动说明墙内水管破损漏水。

4.4.1.4维修时先关水表前的总阀，后打通漏处墙面，取出破损水管。

4.4.1.5装入新水管。

4.4.1.6打开总阀后查看是否漏水，如无漏水，则补好水泥，回复装修饰面。

4.4.1.7检验：维修完成后，关闭室内所有用水阀门，看水表是否转动，并在24小时后跟踪检查。

4.4.1.8维修完毕后，请业主在服务（维修）单上签名验收。

4.4.2告知业主使用须知：不要擅自改动墙内水管，确需改动的，请向设备部申请，由设备部派专业人员施工，一旦发现墙面渗水，应及时通知设备部派维修人员前来查看。

4.5阀门接头漏水

4.5.1维修程序

4.5.1.1检查阀门、接头何处漏水，然后关上自来水总掣。

4.5.1.2如是阀门、接头未扭紧的原故而漏水，应拆下阀门接头，在外丝处旋上几道水胶带，再把阀门、接头装上扭紧。

4.5.1.3如因配件破损而漏水，应及时更换相关配件。

4.5.1.4如再无法控制漏水，应及时更换阀门或接头。

4.5.1.5检验：

a)维修完毕后，将自来水总阀门打开，检查是否漏水。

b)阀门更换完毕后，将总阀门打开，反复开关数次，检查是否漏水。

c)请业主在服务（维修）单上签名验收。

4.5.2告知业主使用须知：应爱护使用，旋扭阀门时不要用力过度。

4.6水龙头漏水。

4.6.1维修程序

4.6.1.1检查漏水情况，然后关上自来水总掣。

4.6.1.2如是因水龙头未上紧而漏水，应先拆下水龙头，在外丝处旋上几道水胶带，再把水龙头装上扭紧。

4.6.1.3如是内芯断裂应更换内芯。

4.6.1.4如是内芯橡皮过小或破损，应更换。

4.6.1.5如是水龙头自身有沙眼而漏水，应更换水龙头。

4.6.1.6检验：维修完毕后，打开自来水总掣，反复开关水龙头数次，使其开关自如，不漏水。

4.6.1.7维修完毕后，请业主在服务（维修）单上签名验收。

4.6.2告知业主使用须知：旋扭开关不要用力过度，不要用硬物碰撞水龙头。

4.7浴

室内维修规程（一）第2页

缸堵塞和漏水。

4.7.1维修程序：

4.7.1.1堵塞维修程序

a)先查明原因。

b)如果排水管堵塞，打开检查口（如检查口在下层业主室内，应先与该业主预约时间），取出杂物，用水试通直到正常。

c)检验：维修完毕后，往浴缸内放水，查看是否能正常排放。

d)维修完毕后，请业主在服务（维修）单上签名验收。

4.7.1.2漏水维修程序

a)先查明原因。

b)如是排水管漏水，打破饰面，取下排水管重新安装。

c)检验：维修完成后，往浴缸内蓄水，到一定水量后，存放5分钟再排放，查看相关部位有无漏水。

d)维修完毕后，请业主在服务（维修）单上签名验收。

4.7.2告知业主使用须知：使用浴缸时，不要抛入任何杂物，不用时保持干爽清洁。

4.8疏通马桶。

4.8.1维修程序

4.8.1.1先检查马桶堵塞原因。

4.8.1.2用马桶抽子抽通马桶。

4.8.1.3如不通就需到下一层打开检查口看是否堵塞。

4.8.1.4如堵塞则用铁丝或细钢筋勾出堵塞杂物直至通畅为止。

4.8.1.5盖好检查口，进入室内放水冲洗，能正常使用。

4.8.1.6检验：反复放水，查看有无漏水。

4.8.1.7维修完毕后，请业主在服务（维修）单上签名验收。

4.8.2告知业主使用须知：使用马桶时不要乱抛杂物（如硬纸等）。

4.9疏通地漏。

4.9.1维修程序

4.9.1.1先用拨子试抽。

4.9.1.2不能查明原因时则打开检查口检查。

4.9.1.3不通时再使用疏通机疏通至通畅为止。

4.9.1.4检验：用水试通如水源水方便，可接胶管水冲或用水桶盛水检验。

4.9.1.5维修完毕后，请业主在服务（维修）单上签名验收。

4.9.2告知业主使用须知：使用马桶时不乱抛杂物（如硬纸等）。

4.10马桶漏水。

F132.com精选阅读

电梯故障维修规程

1.0目的

确保电梯在发生故障后能够得到可靠正确的维修与处理，最终保证正常投用。

2.0适用范围

各管理处管辖的电梯故障处理。

3.0职责

3.1电梯维保单位负责参考本规程执行，并填写《电梯维修记录》。

3.2管理处电梯工负责填写《电梯故障维修记录表》并通知电梯维保单位排除故障。

4.0内容

4.1电梯发生故障应速到达现场(值班员和电梯工五分钟；分包单位二十分钟内)。

4.2在进行电梯维修工作前，应由主持人进行安全技术交底。

4.3先了解故障现象、分析发生故障原因，分析故障的位置。

4.4电梯故障一般分机械故障和电器故障两类。

5.0一般常见机械故障

5.1机房

5.1.1电机轴承故障。电机运转时发出异常声，如判断是轴承故障，拆下电机检查轴承，如有发卡、磨损过大，须更换轴承。

5.1.2选层器故障一般有以下几种：

5.1.3制动故障：制动闸瓦与制动轮之间有相互磨擦现象，调整制动闸瓦，制动闸瓦有油污，更换制动闸瓦，除去制动轮上的油污。

5.1.4限速器故障：夹绳钳口及绳槽处有杂物、轴承损坏，清除杂物、更换轴承。

5.2井道与轿厢：

5.2.1轿厢门和自动门机构故障：开关门时有抖动声、不开门、不关门，开门时有碰声、门隙过大等，清除地坎滑槽杂物、调整限位轮、更换损坏的吊门轮，调整门闸隙、调整安全触板、连杆转动处加油等。

5.2.2厅门故障同上。

5.2.3开门刀故障：运行时有碰声或突然停车、调整开门刀位置，（开门刀与厅门地坎间隙、开门刀与厅门挂轮间隙）。

5.2.4导轨故障：运行不平稳、有发抖、振动等现象，调整轨道尺寸，用找道尺调正、用轨道锉修平接口。

5.2.5导靴故障：运行不平稳、有磨铁声、振动等现象，导靴片磨损严重、更换，导靴座位置不对、调整。

5.2.6安全钳故障：运行时有磨铁声，严重时安全钳还会动作刹车或单边刹车；调整安全钳间隙，安全联动机构，加油润滑，保证各活动部位灵活。

5.3底坑：

5.3.1补偿链故障：运行时有碰链声，由于补偿增长或缩短等原因所致，调整补偿链。

5.3.2安全钳钢丝绳张紧轮故障：运行时有磨钢丝绳声或有异常声；调整安全钳钢丝绳，更换轴承。

5.3.3缓冲器故障：缓冲器生锈，不活动，液压油量不足；除去铁锈、补充液压油

6.0电梯一般常见的电气故障

6.1机房

6.1.1保险丝故障：缓冲器底坑急停、断绳开关有短路等原因所制，排去底坑积水，排除短路点、换上相同保险丝、厅门轿门安全回路，由于井道有水，回路有短路点所致，断去来水源，排除短路点，换上相同的保险丝，指示灯回路，由于厅外指示有水或有线破裂短路等原因所致。排干水，排除短路点，更换保险丝，控制回路由于控制线圈被烧，控制元件内部短路，更换控制线圈和控制元件，排除线路短路点，换上相同保险丝。

6.1.2接触器和断路器故障：接触器或继电器不工作，由于接触器或继电器线圈烧坏，控制线路或插件有断开点，控制线路保险被烧坏等原因所致，更换接触器或继电器，排除断开点，更换保险丝。

6.2井道与轿厢：

6.2.1上、下限位及极限开关故障：此故障出现电梯不能走车，一般是由于开关接触不好或断路等原因所致，清洁接触点或更换、排除断点等。

6.2.2轿门、厅门联锁开关故障：此故障出现电梯只关门不走车，一般是由于联锁开关接触不好或开关损坏，线路断路等原因所致。清洁接触点，更换开关排除线路断点等。

6.2.3安全钳开关、安全窗开关、轿顶急停：此故障出现电梯不走车，一般由于开关接触不良或损坏等原因所致。清洁接触点，更换开关。

6.3底坑：

6.3.1缓冲器开关、底坑急停开关：此故障出现电梯不走车，一般是由于接触不良，缓冲器复位不到位，主钢丝绳过长，对重碰到缓冲器开关损坏所致；清洁接触点，缓冲器复位，缩短主钢丝绳，更换开关。

6.3.2张紧轮断绳开关故障：此故障出现电梯不走车，一般是由于开关接触不良，安全钳钢丝过长，开关损坏等原因所致，清洁接触点，缩短安全钳钢丝，更换开关。

7.0注意事项

7.1维修电梯时必须遵守《安全生产制度》和《电梯维保安全规定》。

以上是一般常见故障的处理，特殊、疑难故障需由专业公司做更一步的检查、试验，然后确定维修方案，并加以实施。

供配电设备维修保养规程

供配电设备（设施）维修保养规程1.0目的

及时处理供配电设备故障，确保设备性能，保证安全运行。

2.0适用范围

适用于高压配电设备，低压配电设备，变压器及附属设备的维修保养工作。

3.0职责

3.1值班电工负责低压配电设备的日常一般性的维修保养，维修电工予以配合。

3.2供配电负责人负责对维修保养工作进行指导、监督及外委修理的协调工作。

3.3公司设备部负责委外修理合同的确定、安排。

4.0工作程序

4.1供配电维修保养工作程序

4.1.1低压配电柜设备由值班电工负责维修保养，维修电工予以配合，高压设备委外修理，对高压柜、变压器由值班电工负责外部环境的保养、清洁。

4.1.2供配电负责人每年12月制订下年度设备全年维保工作安排计划表，并按运行情况制订中修、大修计划。

4.1.3维修保养过程中应遵守安全操作程序、停电管理工作程序。

4.1.4值班电工按设备全年维保工作安排计划表的要求进行维修保养，并将维修保养情况记录于保养记录表、设备维修记录，零部件更换及大修情况同时记录于设备登记卡。

4.1.5供配电设备故障维修一般不超过4小时，若在4小时内无法解决的重要部位故障，应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报设备部，限期解决。

4.1.6凡是夜间发生的，不影响业主生活、工作的，不会产生严重后果的供配电故障，可以由早班值班工进行维修。

4.1.7供配电负责人提供工作指导及检查监督。

房屋本体土建部分的维修规程

房屋本体土建部分的维修规程1.0目的

使需维修的房屋本体公用设施恢复使用功能及外观使用寿命，确保正常运作状态，方便业主及住户。

2.0适用范围

各类建筑土建及基本装饰的维修。

3.0职责

3.1由工程部派员根据现场情况确定具体维修方案，管理处相关人员实施。

3.2维修过程由管理处技术主管监督，维修完毕由工程部派员验收。

3.3工程部经理对重要的维修项目进行指导，并对一般的维修项目给予抽查。

4.0维修原则

坚持经济、合理、安全、实用的原则，在保证使用功能和正常运作的前提下，注意节约维修材料。

5.0维修依据

5.1符合工程部拟定的维修方案或设计图纸的要求。

5.2符合《房屋修缮工程质量检验评审标准》有关条款规定。

6.0各项维修项目的标准

6.1地基基础

6.1.1如墙体勒脚破损或严重腐蚀剥落。

6.1.1.1破损松散部位凿除至结实层或对于风化、起壳、腐蚀、松酥的部分清除。

6.1.1.2用1:3水泥砂浆修复勒脚破损部位，并在勒脚上做成斜坡以利泄水。

6.1.1.3恢复勒脚饰面

6.1.2如基础墙体出现裂缝或产生不均匀沉降。

6.1.2.1如不严重，应做好巡查记录并汇报工程部技术主管。

6.1.2.2如有扩展趋势，应立即通知工程部，请开发单位派专业工程师一同检查鉴定。

6.1.2.3如情况严重，除通知工程部、开发单位专业人员外，还应采取紧急疏散措施。

6.2梁、柱、板主体

6.2.1露筋

6.2.1.1将露筋部位的松散层凿除，并将钢筋锈蚀层用砂纸打磨掉。

6.2.1.2用钢丝刷清洁干净。

6.2.1.3充分喷水湿润后均匀地刷素水泥浆层。

6.2.1.4用高标号水泥砂浆修复，如有需要还应按要求修复饰面。

6.2.2有裂缝

参考《室内维修规程》中“楼板裂缝”维修程序进行。

6.2.3有孔、洞

6.2.3.1将孔、洞周边已松散的砼凿除，并用砂纸将露筋上的铁锈磨掉。

6.2.3.2用钢丝刷等有效工具彻底清除孔洞。

6.2.3.3充分喷水湿润孔、洞内壁。

6.2.3.4如系小孔、洞则先涂刷一道素水泥浆，然后用高标号水泥砂浆嵌填、压平、抹光，如果孔、洞较大，则在涂完一道素水泥后用比原先（梁或柱或板）的砼标号高一等级的细砼填饱满并养护好。

6.2.3.5按原标准做好饰面。

6.2.4破坏情况较严重的（如变形、裂缝程度已超过规定范围）应立即通知工程部及开发单位，请专业技术人员到场检查鉴定后，作出修缮或加固方案，再进行修复。

6.3墙体

墙体结构的维修适用于砌体受腐蚀后，表面保护性抹灰层损坏和砌体材料表面破坏、腐蚀以及尚未威胁安全的沉降裂缝和温度裂缝的处理等，墙体的维护修理应在结构不均匀沉降已经稳定，裂缝不再发展时进行（如地基基础沉降还在发展时，一般应先做地基，基础加固后，做墙体裂缝的维护）

6.3.1裂墙

6.3.1.1先将裂缝周边的饰面凿除，并将砌体已松散层凿至结实层，凿柜成外八字形。

6.3.1.2用钢丝刷扫清槽内杂物，然后充分喷水湿润。

6.3.1.3均匀地涂刷一道素水泥浆。

6.3.1.4再用比砌筑砂浆高一个强度等级的1:3水泥砂浆填缝，抹平。

6.3.1.5用同规格、尺寸的墙体饰面材料修复饰面。

6.3.2砌体严重酥碱及因掏洞等造成砌体局部结构破损。

6.3.2.1先将酥碱或破损部位的砖块轻轻挖掉，并清扫干净浮动灰、土。

6.3.2.2充分喷水湿润破损面。

6.3.2.3用比原砌体高一个强度等级的水泥砂浆及砖补砌（注意所用砖快应先充分湿润）。

6.3.3墙体室外饰面破损

6.3.3.1将破损面及其周边松散层一并凿除。

6.3.3.2用钢丝刷清扫干净浮动灰土。

6.3.3.3充分喷水湿润破损面。

6.3.3.4均匀地涂刷素水泥浆。

6.3.3.5用1:3的防水水泥砂浆填平，然后修复饰面。

6.3.4墙体室内饰面破损

6.3.4.1同6.3.3中6.3.3.3—6.3.3.4

6.3.4.2用1:3的水泥砂浆填平，然后修复饰面。

6.3.5外墙渗水

6.3.5.1外装修的分格缝未做二次处理面引起渗水的，应先将缝清洁，然后用水泥砂浆重新嵌补密实，并勾成向下卸水的斜缝。

6.3.5.2窗台处渗透水，应将窗台拆除重新砌灰，内外留存卸水坡度，窗樘底的外侧应留有1cm左右圆凹缝，并用水泥砂浆填实。

6.3.5.3在外墙渗水部位采用“一布四胶”喷浆或刷浆处理，具体做法为：在外墙渗水部位

房屋本体土建部分的维修规程第2页

先用一层玻璃纤维网格布和四道氯丁建筑防水胶涂贴，再用机械喷涂（或人工涂刷）1:0.5水泥砂浆面层。

6.3.5.4外墙渗水面积较大时，先将饰面铲除，然后涂1—2道胶质防水涂料，在最后一道胶未干时，即用水泥砂浆抹平，再修复饰面。

6.3.5.5墙、板接通处渗水，可用预制氯已烯胶泥嵌缝，先开凿，然后清理板缝，用喷灯加热板缝和胶泥条，边嵌边加热，最后在胶泥条外用水泥砂浆勾缝和封闭。

6.3.5.6用氯丁防水胶在室内修补，将渗水处的内饰面层铲除，范围比渗水部位的周边扩大10—15cm，将墙面和缝隙清理干净，用氯丁胶和水泥砂浆嵌缝，然后再用水泥砂浆粉刷基层，在基层上涂刷2—3道氯丁胶，在最后一道胶未干时，用水泥砂浆抹平，再修复饰面。

6.4顶棚

参照室内维修规定中“顶棚抹灰层（饰面）脱落”的维修程序进行维修。

6.5楼梯间

6.5.1踏步缺损

6.5.1.1将缺损部位的周边已松动部份凿除至结实层

6.5.1.2用钢丝刷清扫干净灰土

6.5.1.3充分喷水湿润

6.5.1.4均匀地涂刷一道素水泥浆

6.5.1.5用1:3水泥砂浆做好基层

6.5.1.6修复饰面

6.5.2栏板缺损

6.5.2.1如为砼或砌块栏板，参照6.2和6.3相应程序执行，如为木材或金属材料，维修程序如下：

a)如不能修复，应及时更换新配件。

b)使栏板、梯板、扶手连接牢固。

c)修复栏板（杆）饰面。

6.5.3扶手

6.5.3.1如不能修复，应及时更换新配件。

6.5.3.2使之与栏杆连接牢固。

6.5.3.3修复饰面（如油漆、乳胶漆等）

6.6门、窗

参照室内维修规程中有关“门、窗”维修程序执行。

6.7避雷设施

6.7.1锈蚀

6.7.1.1用砂纸除锈

6.7.1.2均匀涂刷二道红色防锈漆和一道银粉漆，每道漆之间要隔一段时间，以上一道漆干为准。

6.7.1.3如锈蚀特别严重，就部分更换，并用电焊连接，同时处理焊口，刷涂防锈漆及银粉漆。

6.7.2连接部位断开

6.7.2.1除锈清洁后，焊接牢固。

6.7.2.2刷二道防锈漆和一道银粉漆。

6.8屋面隔热层、防水层

6.8.1隔热层破损

及时更换并用1:3水泥砂浆嵌缝

6.8.2屋面漏（渗）水（刚性屋面）。

6.8.2.1用胶泥或油膏修理平屋面板漏水或屋面板产生变形，裂缝原刚性防水层分仓缝处漏水，堵漏方法如图。

6.8.2.2纵横泛水渗透漏，可在泛水处填三层干油毡，用聚氨脂嵌缝处理。

6.8.2.3出屋面管道处漏水，先将管道四周清洗干净，再用密封材料嵌缝，密封材料有：塑料油膏、氯丁橡胶、聚氨脂、pVC胶泥。

6.8.2.4檐沟处漏水，可用密封材料在滴水处嵌缝，檐沟底部可用两布四油氯丁橡胶防水层进行修漏，也可用满涂胶泥或油膏的方法修漏。

6.9屋面水池（箱）

6.9.1渗漏

6.9.1.1先将水池（箱）四壁清洗干净。

6.9.1.2做一布四胶防水层（或其它材料防水层），外涂一层水泥防水层，再用1:2水泥砂浆做防护层。

6.9.2水池（箱）检查口盖缺损

6.9.2.1应立即维修并加锁。

6.9.2.2刷二道防锈漆，并定期检查。

6.10地下室堵漏

地下室堵漏难度较大，均委外交由专业防水公司处理。

室外公用设施的维修规程

1.0目的

使室外公用设施恢复使用功能及外观，确保处于正常的运作状态，为业主（住户）保持安全、舒适、美观的生活环境。

2.0维修原则

2.1坚持经济、合理、安全、实用的原则。在保证使用功能和正常运作的前提下，注意节约维修材料。

2.2修理及更换配件应尽量与原用配件型号规格一致的原则。

2.3为业主（住户）服务的原则。

3.0维修依据

3.1符合维修方案或设计图纸的要求，满足合同的规定。

3.2符合《房屋修缮工程质量检验评定标准》有关条款标准。

4.0维修标准

4.1雕塑

4.1.1保持清洁。如：为金属雕塑定期清洁和油漆（使用规定颜色）；为钢筋砼雕塑定期清洁，发现有露筋情况的，应及时修补恢复饰面。

4.1.2保持造型完整。如发现有局部损坏，应及时通知有关部门，请雕塑的施工或制作单位派专业人员修复。

4.1.3保证安全。有两层意思：一为对容易损坏的雕塑应示警告牌严禁用力碰撞或攀爬；二为对过高或对人容易造成伤害的雕塑亦应示警告牌，限制人员的个别行为。

4.2道路（人行道和车道）。

4.2.1修补损坏的砼路面。

a)如果损坏面积不大，可以用107胶拌水泥，按照附带的说明书进行修补；对于大面积损坏的修补，采用1:2:2硅酸盐速干硬性砼。

b)将人行道或车道表面松散或破碎的砼凿掉，凿除深度以达新面及结实面为准。

c)用凿子将坑底彻底凿毛（注意要戴上护目镜），破坏面的砼边缘要向里掏凿成凹齿形，再用钢丝刷将破坏面上的所有散粒刷除干净。

d)将要修补的砼表面充分湿润（由表及里）。

e)湿润水完全渗入里面至砼表面无积水时，在表面涂一层普通硅酸盐素水泥浆，在水泥浆硬化前将修补用砼拌合物填入坑内，并将其捣实，如修补面积较大，应用平板式振动器振捣。填入坑内的砼要稍稍高出坑内，以便捣实下沉（砼落度要控制在≤3cm）。

f)用木抹子轻轻地将修补表面抹平。在砼开始硬化时，还要用抹子再细抹一遍。然后养护不少于7昼夜，并浇水以保持混凝土具有足够的水分湿润状态（养护期间不得让人或车行走，保持表面清洁）。

4.2.2修补块材地面（如：地面砖、石块材料、预制砼块等）。

a)凿除损坏的块材面层，凿掉结合层，清扫残渣，喷洒水使表面充分湿润。

b)待表面积水完全渗透后，涂抹普通硅酸盐素水泥浆（如为人行道板砼预制块，无需此道工序）。

c)将块材充分洒水或浸湿后，用1:2:5水泥砂浆坐砌，并用木锤或胶锤锤平、锤直，抹去砖缝多余泥浆。

d)必须留缝，灰缝表面必须光滑平整，不得高出材面。

e)修补工作完毕后，把块材表面清扫干净。

f)对于有防水要求的块材地面，预做水泥浆（可渗3防水剂），然后再坐砌块材。

4.3路灯。

4.3.1灯不亮：参照《室内维修规程》中的关于“灯不亮”的维修规定。

4.3.2灯柱油漆：先将灯柱清洁，生锈处应用砂纸打磨后清洁，再刷防锈漆两道，刷面漆两道。

4.4雨水管道。

4.4.1如雨水管道堵塞，排水不畅，应先查找堵塞位置和原因，如因杂物堵塞引起，应清除杂物，使之通畅；如因管道不够标准或倒坡，应开挖重新铺设管道，注意管道要做衬底（基础），使管道放置平稳；如因管道接口错位，应开挖校正接口，并注意保证坡度和接口防漏，以及管道的平稳。

4.4.2如管道损坏，无法修复，应用同型号及规格的管道替换，接口应用沥青麻丝或防水水泥砂浆砌结。

4.4.3最后修复地坪。

4.5化粪池及污水井。

4.5.1如当池水外溢或排水不畅，应打开井盖，清掏池内沉淀物和堵塞物，并按定期清掏制度执行。

4.5.2如井盖缺损，应及时更换同型号及规格的井盖，使其保持完好，避免造成人身安全事故。

4.5.3如当池壁缺损，应先通知有关用户停用卫生间，然后抽干化粪池，清掏沉淀物，再将缺损池壁修复，注意池壁要做好防渗处理。

4.6隔油池。

4.6.1如隔油板缺损，应更换新隔油板，并应建立定期检查更换制度。

4.6.2如隔油排水管道堵塞，通常是油脂凝固后附于管壁上，缩小管道流通断面并最终堵塞管道，可打开盖板，用工具或蒸汽及化学化油剂将凝固的油脂清除，使管道排水顺畅。

4.6.3如池（井）盖缺损，无法修复，应及时更换新盖，其上部不允许堆放杂物。

4.7电缆沟。

4.7.1如是沟盖板损坏，应按原设计规格制作（放足钢筋），并按设计要求将损坏的盖板换掉。

4.7.2如沟内积水过多，影响电力的正常供应，应先关掉总闸，然后打开沟盖板，查明积水原因和位置，一般电缆沟内积水有两种原因：一为沟底坡度不够标准或倒坡，遇此种情况应通

室外公用设施的维修规程第2页

知开发单位或供电部门及时解决；二为沟内掉入杂物，使水流不畅，遇此种情况应将杂物清除即能恢复正常。

4.7.3如电缆线路出现故障，应先告知有关用户，然后请供电部门及时修复。

4.8排水渠。

4.8.1如盖板损坏，应按原设计要求，使用同一规格和同一材料，将损坏的盖板换掉。

4.8.2如渠壁损坏，应将损坏处凿除、清洁、喷水湿润，然后用与原壁相同的材料修复；如砼或钢筋砼壁还须在喷水湿润后先刷一道素水泥浆，然后再做饰面面层。

4.8.3如杂物（淤泥、塑料袋等）堵塞，使排水不畅，应及时清除杂物。

4.8.4池（井）壁损坏。通知用户停用或采取其他措施，不影响用户的日常运作，然后抽干池水，并清理里面的淤泥杂物等沉淀物，将破损面凿至结实层，清理、喷水湿润、刷素水泥浆再修补饰面（如贴瓷片等），清理饰面残余的水泥浆等。

4.9绿化水管管网。

4.9.1漏水

a)如水管接头处漏水，应先将水管总阀关掉，然后在漏水接口处将水管卸下，在外丝管绕上防水胶带或止水麻丝，再将水管接好，最后打开总阀门试水检查至不漏为止。

b)如水龙头漏水，应先关总水阀，然后拆下水龙头，检查是否因内芯或止水胶片破损漏水，更换相应配件、装回水龙头、开总阀、检查至不漏为止，如无法修复，应更换新龙头。

4.9.2水管锈蚀。

a)如锈蚀程度不大，可将相关部位除锈后清理干净，然后刷两道防锈漆，并应定期检查。

b)如锈蚀面积较大，应更换该段水管（注意应用热镀锌管更换）。

4.10垃圾屋（池）、垃圾中转站。

4.10.1如饰面（瓷片、抹灰）破损，可以采用两种方法：

a)将破损部位的松散层清除，再用相应的材料修复。

b)直接用水泥补，然后经刷漆等处理保持维修后外观协调、统一。

4.10.2如五金部件（闸门、铁栏等）缺损：

a)检查缺损部位，查明原因，然后用相应的配件修复，并刷两道防锈漆。

b)如缺损较严重以至无法正常使用，应及时更换新配件。

给排水设备（设施）的维修保养规程

1.0目的

及时处理给排水设备故障，确保设备性能。

2.0适用范围

大厦内给排水公共设备的维修保养工作。

3.0职责

3.1给排水维修工负责给排水设备（设施）的维修保养，日常巡检路线及内容由管理处根据设备具体情况另行制定规程。

3.2设备部机电主管负责维修保养工作指导、检查监督。

3.3公司设备部负责委外修理合同的确定、安排。

4.0工程规程

4.1给排水设备维修保养工作程序。

4.1.1给排水维修工负责给排水设备的维修保养，重大维修外委修理。

4.1.2机电主管每年12月制定下年度的设备全年维保工作安排计划表，并按运行情况安排计划的具体实施。

4.1.3给排水维修工按保养计划表的要求，将维修情况记录于维修记录表，零配件的更换及大修同时记录于《设备登记卡》上。

4.1.4给排水设备故障的处理一般不超过8小时。

4.1.5凡夜间发生的不会产生严重后果的给排水设备故障由早班维修工进行维修。

4.1.6机电主管提供工作指导及检查监督。

4.1.7需停水进行维修保养时，遵守停水管理工作程序执行。

4.2给排水设备故障一般处理程序

4.2.1供水泵出现故障时，值班工应马上启用备用泵，然后立即通知维修工及时维修。

4.2.2排污泵出现故障，首先检查故障原因，如是控制回路出现故障，检查排除，如是水泵故障，先调换另一台水泵，再检修出故障水泵。

4.2.3供水管网出现故障，发生泄漏等影响正常供水，值班工立即关闭总阀，并通知抢修。

4.2.4排污井、雨水井等因堵塞造成下水不畅，应立即进行疏通，并报告班长、主管至现场指导处理。

5.0相关文件

5.1水泵定期保养规程

5.2排水及生活污水装置保养规程

6.0质量记录表格

6.1公共设备委外维修申请表

6.2设备全年维保工作安排计划表

6.3设备登记卡

6.4停供通知单

6.5内部工作事宜联系单

6.6公共设施设备维修保养验证记录表

中央空调维修保养标准作业规程

1.0目的

规范中央空调维修保养工作，确保中央空调各项性能完好。

2.0适用范围

适用于物业管理公司辖区内各类中央空调的维修保养。

3.0职责

3.1主管经理负责审核《中央空调维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。

3.2设备部主管负责组织制定《中央空调维修保养年度计划》并组织、监督该计划的实施。

3.3设备部制冷技工具体负责中央空调的维修保养。

3.4公共事务部负责向有关用户通知停用中央空调的情况。

4.0程序要点

4.1《中央空调维修保养年度计划》的制定。

4.1.1每年的12月15日之前，由设备部主管组织制冷技工一起研究、制定《中央空调维修保养年度计划》并上报公司审批。

4.1.2制定《中央空调维修保养年度计划》的原则：

a)中央空调使用的频度；

b)中央空调运行状况(故障隐患)；

c)合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)。

4.1.3《中央空调维修保养年度计划》应包括如下内容：

a)维修保养项目及内容；

b)具体实施维修保养的时间；

c)预计费用；

d)备品、备件计划。

4.2对中央空调进行维修保养时应按《中央空调维修保养年度计划》进行。

4.3制冷技工负责中央空调的日常维修保养、中央空调的大型修理及pC中央处理器的故障处理由外委完成。

4.4冷却塔维修保养：制冷技工每半年对冷却塔进行一次清洁、保养。

4.4.1用500Ｖ摇表检测电机绝缘电阻应不低于0.5MΩ,否则应干燥处理电机线圈，干燥处理后仍达不到0.5MΩ以上时则应拆修电机线圈。

4.4.2检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油；如有异常磨擦声则应更换同型号规格的轴承。

4.4.3检查皮带是否开裂或磨损严重，如是则应更换同规格皮带；检查皮带是否太松，如是则应调整(每半个月检查一次)；检查皮带轮与轴配合是否松动，如是则应整修。

4.4.4检查布水器是否布水均匀，否则应清洁管道及喷嘴。

4.4.5清洗冷却塔(包括填料、集水槽)，清洁风扇风叶。

4.4.6检查补水浮球阀是否动作可靠，否则应修复(不定期)。

4.4.7拧紧所有紧固件。

4.4.8清洁整个冷却塔外表。

4.5风机盘管维修保养：制冷技工每隔半年对风机盘进行一次清洁、保养。

4.5.1每周清洗一次空气过滤网，排除盘管内的空气(不定期)。

4.5.2检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常摩擦响声则应更换风机轴承。

4.5.3用500V摇表检测风机电机线圈，绝缘电阻应不低于0.5MΩ,，否则应整修处理。检查电容有无变形、鼓胀或开裂，如是则应更换同规格电容；检查各接线头是否牢固，是否有过热痕迹，如是则作相应整修。

4.5.4清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物。

4.5.5用盐酸溶液(内加缓蚀剂)清除盘管内壁的水垢。

4.5.6拧紧所有紧固件。

4.5.7清洁风机盘管外壳。

4.6冷凝器、蒸发器维修保养：制冷技工每半年对冷凝器、蒸发器进行一次清洁、保养。

4.6.1柜式蒸发器维修保养：

a)每周清洗一次空气过滤网；

b)清洁蒸发器散热片；

c)清洁接水盘。

4.6.2水冷式冷凝器、蒸发器维修保养(清除污垢)：

a)配制10的盐酸溶液(每1kg酸溶液里加0.5g缓蚀剂)；

b)拆开冷凝器、蒸发器两端进出水法兰封闭，然后向里注满酸溶液，酸洗时间为24小时。也可用酸泵循环清洗，清洗时间为12小时；

c)酸洗完后用1的NaOH溶液或5Na2CO3溶液清洗15分钟，最后再用清水冲洗3次以上；

d)全部清洗完毕后，检查是否漏水，如漏水则申请外委维修；如不漏水则重新装好(如法兰的密封胶垫已老化则应更换)。

4.7冷却水泵机组、冷冻水泵机组维修保养：制冷技工每半年对冷却水泵机组、冷冻水泵机组进行一次清洁、保养。

4.7.1电动机维修保养：

a)用500Ｖ摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ,以上，否则应进行干燥处理或修复；

b)检查电动机轴承有无阻滞现象，如有则应加润滑油，如加润滑油后仍不行则应更换同型号规格的轴承；

c)检查电动机风叶有无擦壳

中央空调维修保养标准作业规程第2页

现象，如有则应修整处理。

4.7.2水泵维修保养：

a)转动水泵轴，观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象，如是轴承问题则对轴承加注润滑油或更换轴承；如是水泵叶轮问题则应拆修水泵；

b)检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根(不定期)。

4.7.3检查弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换弹性橡胶垫(不定期)。

4.7.4清洗水泵过滤网。

4.7.5拧紧水泵机组所有紧固螺栓。

4.7.6清洗水泵机组外壳，如脱漆或锈蚀严重，则应重新油漆一遍。

4.8制冷技工每半年对冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管管路进行一次保养，检查冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管路处是否有大量的凝结水或保温层已破损，如是则应重做保温层。

4.9阀类维修保养：制冷技工每半年对阀类进行一次保养。

4.9.1节制阀与调节阀的维修保养：

a)检查是否泄漏，如是则应加压填料；

b)检查阀门开闭是否灵活，如阻力较大则应对阀杆加注润滑油；

c)如阀门破裂或开闭失效，则应更换同规格阀门；

d)检查法兰连结处是否渗漏，如是则应拆换密封胶垫。

4.9.2电磁调节阀、压差调节阀维修保养：

a)干燥过滤器：检查干燥过滤器是否已脏堵或吸潮，如是则更换同规格的干燥过滤器；

b)电磁调节阀、压差调节阀：

——通断电检查电磁调节阀、压差调节阀是否动作可靠，如有问题则更换同规格电磁调节阀，压差调节阀；

——对压差调节阀间阀杆加润滑油，如压填料处泄漏则应加压填料。

4.10检测、控制部分维修保养：制冷技工每半年对检测、控制部分进行一次保养。

4.10.1检测器件(温度计、压力表、传感器)维修保养：

a)对于读数模糊不清的温度计、压力表应拆换；

b)送检温度计、压力表合格后方可再使用；

c)检测传感器参数是否正常并做模拟实验，对于不合格的传感器应拆换；

d)检查装检测器的部位是否渗漏，如渗漏则应更换密封胶垫。

4.10.2控制部分维修保养：

a)清洁控制柜内外的灰尘、脏物；

b)检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换；

c)交流接触器维修保养：

——清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；

——清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头)，如触头烧蚀严重则应更换同规格交流接触器；

——清洁铁芯上的灰尘及脏物；

——拧紧所有紧固螺栓。

d)热继电器维修保养：

——检查热继电器的导线接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则应整修处理，处理后达不到要求的应更换；

——检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则应更换。

e)自动空气开头维修保养：

——用500V摇表测量绝缘电阻应不低于0.5MΩ，否则应烘干处理；

——清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如灭弧罩损坏则应更换；

——清除触头表面上的小金属颗粒(不要修锉)。

f)信号灯、指示仪表维修保养：

——检查各信号灯是否正常，如不亮则应更换同规格的小灯泡；

——检查各指示仪表指示是否正确，如偏差较大则应作适当调整，调整后偏差仍较大应更换。

g)中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器做模拟实验，检查二者的动作是否可靠，输出的信号是否正常，否则应更换同型号的中间继电器、信号继电器；

h)pC中央处理器、印刷线路板如出现问题，则申请外委维修。

4.11压缩机维修保养：制冷技工每年对压缩机进行一次检测、保养。

4.11.1检查压缩机油位、油色。如油位低于观察镜的1/2位置，则应查明漏油原因并排除故障后再充注润滑油；如油已变色则应彻底更换润滑油。

4.11.2检查制冷系统内是否存在空气，如有则应排放空气。

4.11.3具体检查压缩机如下参数：

a)压缩机电机绝缘电阻(正常0.5MΩ以上)；

b)压缩机运行电流(正常为额定值，三相基本平衡)；

c)压缩机油压(正常10～15kgf/Cm2)；

d)压缩机外壳温度(正常85℃以下)；

e)吸气压力(正常值4.9～5.4kgf/cm2)；

f)排气压力(正常值12.5kgf/cm2)；

g)检查压缩机是否有异常的噪音或振动；

h)检查压缩机是否有异常的气味。

通过上述检查综合判断压缩机是否有故障，如有则应更换压缩机(外委维修)。

4.11.4拧紧所有紧固件并清洁压缩机。

4.12中央空调维修保养的时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小时，则应由主管填写《申请延时维修保养表》经主管经理批准并征得营业部门的同意后方可延时。

4.13对于计划中未列出的维修保养工作，应由设备部主管尽快补充至计划中；对于突发性的设备设施故障，先经设备部主管口头批准后，可以先组织解决而后写出《＿＿＿＿事故报告》并上报公司。

4.14中央空调因维修保养等原因需停用时，应由设备部主管填写《停用申请表》，经主管经理批准后通知公共事务部，由公共事务部提前一周通知有关营业部门。如因突然故障停用中央空调，应在恢复使用后2小时内向有关营业部门作出解释。

5.0记录