论文——试论以营销为主导的经营型物业管理模式。
做大事的人，目标一定要远大，计划一定要明确、合理。为了达成一个阶段的任务，提前拟好一份方案是最重要的。方案要有创新点：概念创新、技术创新、产品介绍方式创新，方案包括哪些方面的内容呢？为了让你在使用时更加简单方便，下面是小编整理的“论文——试论以营销为主导的经营型物业管理模式”，如果合你所需，不妨马上收藏本页。
论文——试论以营销为主导的经营型物业管理模式
论文——试论以营销为主导的经营型物业管理模式作为诞生不久的物业管理行业来说,它是为了满足人们生产、生活和工作需要而生存、发展,并不断壮大的新兴行业。在这一行业的成长和成熟过程中,市场化、专业化进程在不断加快,市场竞争十分激烈,在不断的优胜劣汰中,物业管理品牌正在逐步形成。下面，结合中航物业多年的发展实践谈一谈对"经营型物业管理模式"的看法,供大家参考。
一、经营型物业管理模式的含义
我们把经营型物业管理模式的含义概括为二个方面:一是将物业管理与物业经营融为一体,在做好物业管理工作的同时,为开发商、业主、客户策划并实施物业经营方案,发挥每一平方米物业的增效潜力;二是将物业管理从一般维护、运行阶段提升到对管辖物业全过程的营销、服务和管理层面,亦即将服务眼光由物业管理委托期内这个局部放大到物业长寿命商品的整体去统一考虑、安排,从而为业主、客户提供更全面、更彻底的服务。
上述经营型管理模式含义的核心思想为:将营销的概念深刻地溶合于物业管理工作之中,通过对管辖物业经营与管理的合力运行,更好地体现物业管理使物业保值、增值的重要功能。
经营型物业管理模式和收益性物业管理有所不同,后者特指以出租经营型房屋为主体对象的物业管理,普遍存在于写字楼、零售商业中心、酒店以及其它可出租物业的管理中;而前者指对管辖的各类物业都溶入物业营销的概念,通过对物业整体功能的开发,提高物业的效益潜力。前者包括后者,后者是前者的重要组成内容。有些同行把经营型物业管理理解为配套服务网点经营和有偿的各类家政服务当然是相当片面的。
经营型物业管理运作的主要内容体现在房地产服务领域中流通环节和管理环节各个方面,主要包括是租赁代理、物业估价、交易咨询和项目策划等。物业管理公司代理或参与管辖物业的经营,在提高企业经济效益的同时,促进了物业的市场流通,挖掘了蕴含于物业中的效益,并增强了业主、客户对物业真正价值的理解。
二、经营型物业管理模式的市场需求
1、国外和香港地区特别注重物业管理工作中的经营概念。以美国为例,经历ω多年市场历炼的美国物业管理行业,大多数企业可以为客户提供租赁、估价、交易、咨询等项服务。美国注册物业经理的职责也首先要求保障管辖物业的租售,在此基础上做好物业维护工作,良好的维护又反向推动物业的租售。在他们看来,优秀的物业管理可以为业主、租户提供良好的工作、生活环境,而更重要的作用在于使物业的经济效益得到充分的发挥。再看看近年来在大陆迅猛发展业务的香港物业管理企业,无论是戴德梁行、怡高还是第一太平戴维斯飞欧思诺,无一例外地以房地产服务的综合优势占领市场,寓经营飞管理于服务之中,体现出卓越的专业水准和竞争实力。进一步考察香港仲量行、魏理士、保柏等公司的业务领域,我们会感悟到,香港规模较大的物业管理企业都以提供物业经营、管理综合服务为特色,香港物业管理市场需求的是综合性的服务。由于深圳和香港的毗邻关系,以及wvio入关在即,深圳物业管理行业在发展趋势上将更多地借鉴香港成功的经验,包括经营型物业管理模式的运作。
2、国内市场对经营型物业管理需求旺盛。近年来,随着房地产行业的迅猛发展,二级、三级市场日益扩大,拓展出房地产服务领域巨大的市场空间。仅以租赁市场为例,目前全国7000则余万户居民中,仍有约300户人均居住面积不足4平方米,流动性租房而居的住户比例高达9.52。北京、上海、广州、深圳四个城市住房调查显示,分有20.2、26.8、239毛和28的家庭租房居住。目前支撑这一巨大租赁市场的中介组织专业水平低,操作欠规范,给众多的物业管理企业留下了广阔的盈利空间。香港地产三级市场的成交量占总成交量的70以上,而深圳目前三级市场所占比例只有289b,市场潜力深厚。当三级市场启动后,住房租、售交易大增,百姓对物业估价、交易咨询、租赁代理的需求更甚,而这些业务和物业管理企业都将发生必然的联系,显示出经营型物业管理模式市场需求旺盛。我们管理的物业将是资产值不断变幻的商品,我们服务的客户也将是面孔常新的动态群体,而在这动态的市场中,蕴含着万千商机。
3、大量物业缺乏专业管理,更缺乏合理的规划和经营。由于缺乏对物业真正价值的理解,有很多业主单位从建筑功能确定、售后使用到物业资产运作没有跟着市场走,观念滞后,导致大量的物业资产流失。可以说,当前众多的业主单位和业主个人缺乏物业管理,更渴望对其物业理想的经营。以中航物业管理有限公司隶属的中国航空工业总公司为例,据统计,航空工业总公司所属广、所、企业、院校总资产中,超过659b属于物业资产,而在这物业总资产中,大量物业未得到充分利用,甚至有大批物业长期闲置。就全国情况看
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,很多单位发工资困难,但对怀中物业这个金娃娃长期无动于衷。这种普遍现象呼唤着物业管理企业增强营销意识,提高经营水平,管好楼,还要盘活楼。深圳众多物业管理企业管辖项目中,或多或少地存在着物业经.营的业务,业主和客户需要专业的物业管’理服务,更关注其物业效益潜力的发挥。现代物业不再是业主终生相守的昂贵家产,而是一种在流通中价值不断更新的商品,物业管理企业当然应该关注新经济时代物业商品的游戏规则。大陆物业管理企业如果以纯粹的物业管理业务去拓展市场,将因为服务的局限性、行业微利的现实和海外兵团的综合优势承受更大的市场压力。三、经营型物业管理模式的利弊分析
随着市场经济的日益成熟,房地产服务所函盖的物业管理、租赁、交易、估价、咨询等专业分工日趋细致,经营型物业管理模式的推行是否会因盲目地多元经营而导致不良后果?我们认为,经营型物业管理模式不完全属于多元化经营,参与物业营销本身应该是现代物业管理概念的应有之圈义。从上述市场需求和香港同行企业的运作经验来看,物业管理企业不但要为开发商和业主、客户当好管家,还应有偿性的担当其物业顾问。从物业发展初始乃至整个物业发展项目中,由物业顾问这个角色向开发商、业主和客户提供综合性物业服务至关重要,物业顾问必将与物业管理日趋紧密地结合并相互促进。
从目前的实践看,经营型物业管理模式的利处主要体现在:首先,该模式可以更好地满足市场需求和客户需要,如同银行单纯的储蓄业务扩展为金融理财服务;其次,经营型物业管理模式更好地体现了经营、管理一条龙服务,对客户来讲,提高了服务效率;再次,扩大了物业管理企业的盈利空间。物业管理企业面临的重要挑战之一就是专业化管理与管理费不足之间的矛盾。租赁代理、交易咨询、估价等业务的佣金比例明显高于物业管理佣金比例,使物业管理企业综合实力和生存能力得到提高。
经营型物业管理模式面临的问题有以下几点:一是压力大。物业管理企业承担了一项物业的经营、管理权,同时也就承担了物业经营的义务,而物业租赁及交易成本的波动性远大于管理佣金的波动,相应地加大了物业管理公司的经营压力;二是风险大。一块物业的经营从项目选择、价格控制到客户确定,每个环节都有风险,仅是租赁风险防范就需要很多只能意会无法言传的市场锻炼;三是组建专业队伍困难。物业经营是一项极为专业的工作,不仅富有实战经验的人才难觅,有了人才,形成一个与物业管理配合默契的团队更不容易,一但经营出现严重偏差和失误,物业管理公司难以承受。
四、经营型物业管理模式的实践
1996年,深圳市中航物业管理有限公司在认真分析自身优劣势基础上,确定了将经营型物业管理模式作为企业的核心竞争力。经过五年的实践和积累,经历多个项目的市场磨合,这一竞争优势得到进一步强化。从我公司实践来看,经营型物业管理模式具有较强的生命力。在实施经营型物业管理模式的实践中,我们注重以下几个重点：
(一)强调经营观念到位。物业的经营是动态的,物业的营销永无止境,物业管理人只有具备了强烈的营销意识,才能使管辖物业潜力得到更充分发挥。公司要求每一位物业管理骨干深刻理解物业经营是物业管理工作应有之义和份内之事,物业管理固然重要,而一项优秀的物业营销方案可以使开发商、业主和客户得到更多的实惠。在市场竞争中,我们打出了这样的广告语"我们可以做您的物业管家,我们还可以替您打理这份物业"。实践证明,管理概念加上系列营销服务,可以使管辖物业的价值发生很大变化。
(二)注重培养物业经营的人才队伍。物业管理是劳动密集型产业,而物业经营是知识型、信息化产业,现代物业营销已经进入到个性化、网络化飞整合型时期,没有富有经验的经营人才,经营型物业管理模式就是空谈。因此,几年来,我们注重在实践中培养经营骨干,适当引进优秀人才,初步建立了一支配合默契的经营管理团队。1998年,天津津都花园物业进行管理公司招标,香港梁行飞欧思诺均在竞争之列,经过二轮拼搏,我们的经营、管理方案以最高分夺标。
(三)注重向专业公司学习。随着中国即将加入wto,北京、上海、广州、深圳等地在完善市场管理以及与国际接轨过程中,物业经营、管理市场庞大,需要大量的法律、估价、测量、咨询专业人才。我们在物业经营专业上差距仍然很大,因此,近年来我们始终与戴梁行深圳公司保持业务合作,吸收经验,培养专业实力。去年,全球最大不动产中介机构美国21世纪不动产公司进入珠江三角洲后,我们及时参加交流培训,建立业务联系。在未来的五年内,在物业经营专业领域,我们还要认真当好学生,缩短差距,迎头赶上。
(四)根据不同物业项目,安排经营、管理的主次关系,使经营和管理相辅相成,相得益彰。在具体运作中,还要注重物业管理收支与经营收支保持适当独立,体现各类业务的规范性,还要具备物业经营相关的专业资质。
经营型物业管理是房地产服务的重要组成部分,是收益性物业管理概念的拓展和外延,是物业营销与物业管理的有机合成,有着广阔的市场空间,我们针对这种模式的探索、实践之路还很长、很远。
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电镀厂管理模式调整思路
一、前言
2003年7月以来，公司对**电镀厂运行体制进行了改革，从人力、物力和资金等各方面给予了充分的支持，较好改善了电镀厂的经营环境。在此基础上确定了2004年电镀厂经营目标是确保控亏50万元，努力奋斗达到平过水平；分解责任目标是变动成本每dm2控制在0.54元以内，电镀出槽合格率达到98％以上，综合合格率达到95％以上，三包质量损失确保控制在60万元以内、努力奋斗达到42万元以内，小编兰坯入库计划按时完成率达到80％以上，外接业务收入确保达到300万元、努力奋斗达到400万元，资金占用不超过155万元。从1-2月份的运行结果看，发展势头非常不妙，严重偏离了预定目标，现行内部管理模式仍不能适应企业发展的要求。介于此，有必要对现有的运行管理模式和存在的问题进行反思。
二、调整的目的
为了进一步强化基础管理，细化考核责任单位，深入细致的开展基础管理工作，激发各级员工的积极性，确保完成当期的进度、质量、成本任务，确保实现控亏经营目标，最终将我厂发展成为西南地区同行业中质量最优、成本更廉、综合竞争实力最强的可持续发展的企业，经公司领导和办公会研究决定，对现行的管理模式进行调整。以电镀工段为核心，引入竞争上岗、绩效考核承包的管理模式，电镀工段长实行竞争上岗、择优录用，操作员工实行优化组合，不良淘汰的制度，将经济责任指标分解落实到每一位员工。
三、调整的基本思路
㈠.生产组织机构调整
1、将镀后环节和机电维修从现有电镀工段中剥离出来。将电镀三条生产线分别设置为电镀一工段（包括一线和三线），电镀二工段（包括电镀二线）。独立进行内部经济指标的核算。
2、打砂环节仍采取外协加工模式，即维持现行外协模式不变。
3、前处理、退镀、磨床仍维持现行管理模式不变，即以生产组的形式由总调室直接管理，进度、质量、成本等主要经济指标独立考核。
4、将烘漆、抹件、抛光、装箱等镀后环节与现有的装配组合并设为镀后工段。镀后工段按工艺环节下设四个组，进度、质量、成本等主要经济指标独立考核。
5、以上各生产单位仍归口总调室进行统一的生产调管理。
6、机电、挂具与锅炉从电镀工段剥离后成立维修组，直属厂部管理。
㈡.人员聘用制度
电镀一工段工段长和电镀二工段工段长实行竞争上岗，择优聘用制，其余工段长及部门负责人实行行政聘用制；工段长以下岗位自2月25日起全员就地下岗，由工段长择优录用，报厂部批准后重新上岗，2月26日，在新的机构中未能被聘任上岗者，就地下岗，于2月28日前到厂人事部门办理相关离厂手续。新机构的人员编制情况由工段长报厂部备案后执行。工段长需在厂外新招聘人员上岗，应按规定完成审批手续。（具体的定岗定员情况见《2004年定岗定员表》）
㈢.工资分配与考核
1、电镀工段
电镀工段设岗位工资总额，其管理人员的聘用及人数由工段长进行确定。厂部按现行的计件工资标准对电镀工段结算计件工资总额。计件工人工资分配办法由工段长制定，报厂部批准后由工段长组织实施。厂部以工段的计件工资总额的15％和工段的岗位工资总额为考核对象按百分制考核办法执行考核。
2、其余工段
其余管理人员实行岗位工资制，并分别按各岗位业绩考核指标实施考核，镀后工段，前处理、退镀、磨床计件工资总额的15％与各工段工作业绩考核指标挂钩考核，维修组实行包干工资，与全厂设备故障率及维修材料费等指标挂钩考核。
3、具体的分配考核办法见《2004年分配考核方案》（在原基础上有修订完善）
物业管理方案
物业管理方案
物业管理方案某项目物业管理方案
一、概述
某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。
二、目标
贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌，
三、组织
物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。
反馈
运行机制
组织结构图
经营环境图
四、人事
人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工（按整个小区交付时设计）。
序号岗位人数主要职责备注
1经理1在董事会领导下，全面负责经营等。
2经营部主任1具体经营事务、人事等。
3办事员3文书、财务、劳资、后勤等。财会要持证
4物业管理员1具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。
5安全护卫员7门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。
6水电工1公共区域水电设施维护、水电维修服务等。
7保洁员2公共区域卫生保洁、绿化养护等。
员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100。
五、经营预测
a)经营收入：19.14万元（年度，以下省略）
l物业管理费：11.34万元
应收12.6万元
30000*12*0.35=126000（元）
预计收入11.34万元（收缴率90）
l维修服务费：0.5万元
l特约服务：5.8万元
l其他收入：1.5万元
b)支出：20.25万元
l人员工资福利：14万元
l办公费用：2.5万元（办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等）
l维修保养费用：1.5万元
l税金：1.05万元
l不可预见费用：1.2万元
c)润亏：-1.11万元
d)物业接管期间
前期投入：10万元（办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等）
e)公共性服务费构成测算：21.962万元/年，0.61元/月*M2
（1）员工的工资和按规定提取的福利费
序号岗位人数工资标准工资合计
1经理1120xx200
2经营部主任1800800
3办事员36001800
4物业管理员1800800
5安全护卫员75003500
6水电工1700700
7保洁员2400800
工资总额合计9600版权所有
工资总额合计：9600元/月；115200元/年
福利：115200*23=26496（元/年）
合计：14..17万元/年
（2）公用设施设备维修及保养费：1.5万元
（3）绿化管理费：绿化率451.04万M2*1元/年*M2=1.04万元
（4）清洁卫生费：2人*12月*80元/月*人=0.192万元
（5）安全护卫费：7人*200元/年*人=0.14万元
（6）办公费：按管理人员工资总额25计算
5.52万元*25=1.38万元
（7）固定资产折旧费：按10计算即1万元
（8）税费：按营收5.5缴纳即1.052万元
（9）保险费：暂不投保
（10）合理利润：按营收8计算1.36万元
但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，减少支出，从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0.35元/月*M2。
六、前期物业接管
a)派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收（无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议）。
b)物业接管验收
l既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。
l是物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全和使用功能的再验收；
l供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用；
l房屋幢、户编号已经有关部门确认；
l落实物业的保修事宜（保修责任、保修期限、保修范围）。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位；
l接管小组按《图纸资料移交清单》，技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式
物业管理方案第2页
上报开发商，请求给予协助解决。l接管小组按《设备移交清单》，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查，发现接管设备（设施）与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。
l接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查，并将检查记录在册，对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。
l在保修期内，因施工、安装、设备等因素产生的质量问题，公司应查明原因，及时上报开发商，请求尽快解决。
l抄水、电、气表的底数，记录备案。
l接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。
l接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。
l当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。
七、入伙
1、准备工作
l治安方面：小区四周种绿篱或安装防护栏；增设报警系统；统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗；
l车辆管理：增设区间道路标志；封闭小区由多个出入口到一进一出；增设自行车棚；加固架空层车库；
l垃圾清运：增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等
l楼道灯：改用节能灯(如：温感、声控或角摸式等)
l分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和员工工作服等；
l制定入住流程；
l印刷入住表格；版权所有
2、协调工作
l与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好联系工作，保证住户入住后的水、电、气等的供应。
l代业主与电话公司联系电话安装事宜，争取现场放号，方便业主。
l与学校、派出所和居委会联系，了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告。
3、入伙现场
入伙准备、协调工作到位后，要部署入伙现场，彩旗、横幅、花卉、背景音乐，安全护卫立岗、巡更，迎接业主入伙。
举行入伙仪式：邀请政府官员、新闻媒体、业主代表剪彩，造声势。
注意事项：避免后期工地的灰尘、噪音等不和谐的现象。
4、业主、使用权人入住程序
发函办入伙手续
签约
5、办理入伙手续程序
已缴款票据入伙手续书、身份证、购房合同
确认业主身份缴清代垫代缴费用、装修保证金
建筑垃圾清运费、物管费，盖章
业主签署
向业主
八、物业装修与管理
业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必须在规定范围内进行。其有关规定包括：国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》和物业管理企业制定的《住户装修管理规定》。根据上述规定，业主在装修前必须向物业管理企业进行申请登记，包括填写业主装修申请表、领取《装修管理规定》，根据约定在申请表上签字，缴纳装修管理押金及保证金，经批准后方可动工。业主在装修完成以后，物业管理企业应组织验收，合格后即退还装修押金及保证金。
业主在装修前向物业管理企业申请登记时，需如实填写装修施工内容，并注明委托施工单位及进场人数，业主、施工队及物业管理企业三方应在申请书上签字盖章。
九、物业档案的建立
物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录，是以后实施物业管理时对工程维修、配套、改造必不可少的依据，也是更换物业管理企业时必须移交的内容之一。现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求的提高，楼宇设备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多，越来越复杂，越来越高科技化和专业化，因此一旦发生故障，物业档案就成了维修必不可少的东西。物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整，时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料；从空间上讲是指物业构成的方方面面，从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境，整理的重点是去伪存真、留下有用的，归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存，利用即是在日后的管理过程中使用并加以充实。
十、日常管理
（一）房屋管理运作一览表
工作内容核对业主装修审核巡视跟踪监督走访回访熟悉收费财务
频度天一天内办完二遍/天，入伙期间6H/天，消灭违章于未然每周三次100
标准准确符合规定，无危及安全、外观无改变、用途无改变无乱堆乱放、乱挖乱接，无违章装修，房屋完好率100，投诉率1‰以下。无违章装修及时听取业主意见、满足业主合理要求，业主满意率99以上对小区幢数、套数、面积、公共实施、管线、开关、业主幢号、房号、姓名、单位、电话以及家庭情况等随问随答，正确率90以上收缴率90以上日清月结，帐表相符，每六个月帐目向业主公开一次
工作程序8：00~8：30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8：30~17：00跟踪监督、巡视、走访、整理档案
（二）绿化管理
工作项目浇水施肥修剪整形病虫防治除杂草保洁补苗
工作要求冬春季晴天每二天浇一次水，时间近午为宜；夏秋季每天二次，时间近早晚为宜春秋季一遍，根据长势局部加施灌木和粗生乔木春秋季多遍；冬季乔木一遍春夏秋季多遍，冬季清园，严重者重点防治每月一遍，严重者半月一遍8H/天春夏季一遍，严重者随缺随补
标准均匀，保持绿色长势良好均匀，无重、无漏乔木剪下丛生枝、内生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50MM长势优良不污染环境纯度90以上保洁率99以上绿化率95以上
程序7：00~9：30浇水、施肥；9：30~11：30除杂草、整形、保洁；13：30~15：30除杀虫、补缺、保洁；15：30~17：00浇水、施肥
（三）房屋及公用设施维修、养护运作一览表
工作内容装修审查、监督巡视清理室内维修室外维修及养护
道路停车场天面楼梯及墙面明沟暗沟外墙供水供电供气路灯
频度8H内随来随办，随进度进行每天一遍污水井、雨水井一遍/月，化粪池一遍/半年，污水管二遍/季急修不过夜，小修补24H内，中修二天，大修二天内有回音检查二遍/天，及时维修每月检查一遍每二年漆刷一遍，每周查换梯灯一遍，随坏随修每周检查一遍，即坏即修每月检查一遍，即坏即修每月检查一遍，责任范围内即坏即修，责任区外及时报告有关部门每月检查一遍，即坏即修
标准符合规定，无危及安全、外观，无改变用途熟悉房屋公用设施、种类、位置、分布、安全要求、开关位置，公用设施完好率90以上无堵、少污积、无缺损、井盖完好率100凭票收费不索要小费、好处，回访率100，业主满意率90以上平整率无积水，缺损，完好率90以上无积水，无漏隔热层完好整洁无缺，扶手完好，梯灯正常，无张贴痕迹畅通无积水、无塌陷无鼠洞无脱无鼓、无渗水、无违章、整齐统一运作正常，无乱搭乱接，无泄漏灯泡正常，灯罩完好率90以上
程序8：00~8：30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8：30~17：00跟踪监督、养护维修、巡视、走访、整理档案
工作内容定岗检查流动检查学习与训练
消防设施家居安全违法行为装修监督车辆行驶停放保洁单车、摩托保管突发事件学习法规教育训练
频度24H每周一遍24H，每20分钟一遍24H5分钟内到达现场每周一次，每次1H
标准人车进出有序，车辆发牌、登记，交费90以上，无收购、乞讨、商贩等可疑人物进出。完好率100被盗、刑事、火灾、治安案件发生率2‰违章率5以下无违章、无鸣笛叫人100无违章采取正确、恰当措施国家和地方法规、业主公约等遵纪守法、严明安全护卫纪律健身、队列等常规训练
（四）安全护卫、停车管理
（五）保洁管理
工作项目地面清洁保洁楼梯道垃圾清运消杀灭鼠、蟑螂
频度二遍/天14H/天扫二遍/周洗一遍/月二遍/天一遍/天二遍/月，向业主发药一次/年
标准地面无杂物、垃圾、道路无泥沙，无杂草、积水，单车棚、楼梯口无杂物和蜘蛛网，清洁率95以上所有公共区域无杂物、垃圾，保洁率95以上无杂物和蜘蛛网，无张贴、乱堆，扶手无尘，清洁率95以上日产日清，整洁无味无污积，垃圾清运率100无蝇、少蚊、少虫鼠密度1以下（夜夹法）；蟑螂密度室内15M2或室外管道20M内3只以下
程序5：00~7：00地面清扫；7：00~8：00清运垃圾；8：00~10：30保洁楼梯、清洁、消杀、灭四害；13：30~15：00清运垃圾；15：00~16：00地面清扫保洁
物业管理方案模板
以下是小编整理的物业管理方案模板，欢迎阅读！
目录
一、项目概况2
二、物业管理内容3
三、物业管理模式9
四、物业公司组织机构和管理制度11
五、物业费的成本测算18
六、业服务内容、标准及质量保证措施25
七、管理总体目标与分项目标38
一、项目概况
1。地理位置
该项目位于sh区与jz区的结合部，面临武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。
2。项目主要经济指标
项目计量单位数值
居住区规划总用地Hm213。23
1。居住区用地Hm29。87
①住宅用地Hm26。89
②公建用地Hm21。31
③道路用地Hm21。24
④公共绿地Hm20。42
2。其它用地Hm23。36
居住户数户1292
居住人数人4134
户均人数人/户3。2
总建筑面积万m219。11
1。居住区用地内建筑总面积万m216。23
①住宅建筑面积万m214。87
②公建面积万m21。46
2。大卖场总建筑面积万m22。88
项目计量单位数值
①大卖场面积万m21。17
②扩建面积（三层）万m20。96
③公建面积万m20。75
地下车库及人防万m20。28
3。底层架空面积万m21。25
住宅平均层数层7。5
人口毛密度人/hm2411。1
住宅建筑配套密度（毛）套/hm2128。5
住宅建筑配套密度（净）套/hm2184。0
住宅建筑面积毛密度万m2/hm21。496
住宅建筑面积净密度万m2/hm22。144
容积率万m2/hm21。64
停车率%50。0
停车位辆634
地面停车率%8。7
地面停车位辆110
住宅建筑净密度%28。5
建筑密度%25。6
绿地率%40。2
二、物业管理内容
物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。为住户提供全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。
1、房屋及设施设备管理
1。1建筑公共部位得到维修、养护和管理
范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。
房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面：
A、工作的主动性
管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。
B、工作的多样性
根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。
C、工作的针对性
在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。
1。2共用设施、设备的管理
范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。
三、物业管理模式
居住在jt社区中，不仅提高了住户的生活质量，也改变了人们的生活观念和生活方式。物业管理也将用现代化的管理观念、管理机构、管理手段，通过高素质的管理人员达到的管理效果。
我们的管理方式分为管理方法、管理目标、运作程序、实施措施、管理手段等五个部分。
1、管理方法
1。1严格资质管理确保各类人员的专业素质和综合素质。
1。2提供共管式服务。
1。3严格法规、制度和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为。
1。4运用现代化管理手段，实现办公管理自动化。
1。5启动CI系统，致力于精神文明建设，实施品牌和形象战略。
2、运作程序
可分为整体管理运作流程与分项管理流程两部分。
3、实施措施
3。1治安管理上运用现代科技手段“三防”结合，确保安全。
3。2装修管理上采用情理手段、经济手段、行政手段并用的方法。
3。3精心养护小区绿化，加强小区环境建设和环保建设。
3。4合理调度、有序停车，人车分流顺畅交通。
3。5发挥规模优势，实施对电梯、保安方面的专业化管理。
3。6在智能化管理上加强各方面工作
3。7超前性、创造性、全方位地实行共管式服务。
3。8开展卓有成效的社区文化活动
4、管理手段
4。1启动思想工作机制，通过思想工作重在激发潜能，充分发挥群众效能和工作积极性，引导员工动机，尊重个人感情，并且针对个性心理做适时的思想工作，工作方式有谈心、座谈等。
4。2执行奖惩制度，在实际工作中坚持优胜劣汰、奖惩分明。
通过奖与惩，做到人人有动力，个个有压力，从而促进工作。
4。3建立激励机制，尊重个体权力，保持团队希望。我们把将培训放在集体和个人发展的重要位置。培养的目标是使员工忠于企业。一专多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者让，为人才的脱颖而出创造良性环境。方式有培养提升、培训进修等。
4。4工资奖金重在考核。依据贡献大小进行工资决策，既要考虑群体效能，更重视个人利益。充分肯定努力工作所应得的报酬。
4。5提倡“以人为本”的管理理念，充分发挥每个员工的主观能动性，增强主人公意识和自我实现意识，使其在授权范围内创造性地开展工作。
4。6管理工作的计划性，我们根据各个阶段管理要点的不同，按照轻重有序、科学实效的原则，拟定不同时期阶段的工作计划，并实施。
四、物业公司组织机构和管理制度
1、服务中心组织机构
1。1物业管理公司组织机构图
2、公共管理制度
2。1停车场管理须知
A、区停车场交通、治安均由小区保安人员负责。入场车辆都应自觉服从停车场保安人员的调度和管理。
B、您不要乱停、乱放车辆，不要将车辆停放在阻碍其他车辆进出的位置。除预先告知外，非小区业主车辆禁止在小区停车过夜。
C、请您不要将车辆停放在小区各出入口处，影响小区居民的出入。
D、小区业主应自觉交纳泊位费并办理停车证。
E、出租车（除特殊情况下）不得驶入小区。
F、对于违反本规定的车辆，保安人员将有权进行锁车及扣押；同时相关业主应对由此造成的损失负责赔偿。
2。2卫生管理须知
为了保持小区环境整洁，使业主享受幽雅舒适的生活环境：
A、您将生活垃圾装袋并放置楼洞门口指定地点。
B、您不要将各种杂物投入下水道及便桶中。如因使用不当，造成堵塞或损坏，业主应承担全部修理费用及连带责任。
C、请您爱护小区内公共环境，不要随意乱涂、乱画、乱帖广告、标语。如属儿童所为，应由其家长负责。
D、请您不要将自种花卉放置在楼栋口或楼道内，避免丢失及影响其他业主的出入。
E、请您不要在楼梯间放置车辆或将鞋架、家具、储藏类等家庭物品。一经发现，物业处不经通知，有权进行清理。
2。3宠物管理须知
为美化、净化小区的居住环境，防止病疫传播，保障广大业主合法权益不受侵犯：
A、您定时携带宠物犬在小区内活动，并佩束犬链，由主人牵领、看管，及时清除排出的粪便；
B、为免对他人的滋扰和对设施的损坏，请您不要携宠物进入会馆、公建楼、幼儿园等公共场所；
C、个人豢养宠物不得妨害他人，宠物影响他人正常生活、休息时，宠物主人有义务采取有效措施予以制止；
D、每年须对所养宠物打防疫，防止疾病的传播；
E、对生病、受伤、死亡的宠物应妥善照管、处置，死亡的宠物请不要遗弃或埋在小区内。
2。4绿化管理须知
A、了保持小区环境优美，请您爱护住宅小区内的绿地、花草、树木、雕塑等小品是小区美化点缀设施。
B、您不要攀折花草树木，不要用树木晾晒衣物或扎铁丝、铁钉等，不要损坏花木的保护措施。
C、请您不要穿越绿化带或碰损绿篱栅栏。
D、请您及您的孩子不要在绿化带内打斗玩耍，不要在绿地内进行体育活动。
E、请您不要在小区公共绿地种植蔬菜及农作物，或擅自种植其它作物。
F、请您不要在喷泉、水池内嬉戏，以免触电及发生其他危险。
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3、内部管理制度（各岗位职责）
3．1物业处经理岗位职责
A。应主动配合、支持公司正副总经理和管理部、财务部的监督、检查工作；
B。熟悉并执行各项有关政策、法律、法规及公司的各项规章制度；
C。带领各岗位人员进行小区验收，做好小区的各项管理工作及经济核算工作，完成公司下达的经济指标；
D。做好员工管理工作，检查各岗位人员完成任务情况；
E。鼓励员工积极学习专业知识，注意选拔有潜质的员工，对业绩差的人员提出调整或给予处分的意见；
F。关心小区管委员会建设，并接受管委员会监督，共同搞好管辖区的各项工作；
G。配合街道、派出所、物业办等相关部门做好相应工作及其他上级交办的工作；
3．2经理助理岗位职责
A。负责本中心职责范围内工作的策划、指导、监督、把关；
B。负责每月向管理处经理提交本中心工作计划及工作总结；
C。负责对本中心员工各类考核；
D。向管理处经理提交各岗位用人计划；
E。接待来访住户，对住户的投诉及时处理；投诉处理率99%；
F。熟悉楼宇结构、单元数、户数；管线的走向；各种设备操作方法，公共设施养护办法和常见故障、常用维修方法；督促本中心工作人员及时收缴管理费，收缴率达预定目标；
G。熟悉有关物业、市容卫生、绿化、治安、消防等管理规定；
H。每日巡查小区，检查各部门工作，发现潜在问题及时安排处理，并加以改进；
I。负责指导、监督健全档案管理，并抽查工作情况；
3．3环境管理部主管岗位职责
A、依据小区的环境规划，制定小区环境整体养护的年度、季度、月度计划，营造小区良好居住环境，搞好小区绿化和清洁卫生；
B、对绿化工作和保洁工作，按人分区划片包干作业管理，做到员工之间任务划分清楚，责任明确，检查考核标准公开，奖惩兑现；
C、负责定期组织员工培训，提高员工的政治素质，业务技能和工作效率；
D、经常巡视检查员工现场工作情况，随时掌握小区内绿化状况和清洁状况，必要时到现场督导员工操作；
E、对小区内各种环境标识牌及人文景观的布置等提出合理化建设性意见和观点，提高社区环境文化品位。
F、定期开展小区的消杀工作，并严格按照消杀计划检查和监督消杀工作；
G、合理控制本部门各项费用，广开增收渠道；
3．4保安部主管岗位职责
A、负责保安人员的上岗培训和职业道德的思想教育宣传工作，不断提高保安人员的专业素质和责任心；
B、制定业务培训计划，按计划定期组织专业训练，并做好记录；
C、严格执行各种安全管理规章制度，维护管辖区的正常秩序，维护业主生命和财产安全，并接受物业处和辖区派出所的监督指导；
D、负责辖区治安、消防、交通车辆的管理工作；
E、负责辖区消防组织工作、检查、监督消防设备的运行及消防设施、设备、器材的维护保养工作，确保每位保安人员都能做到“二懂、三会、三能”：
二懂：懂防火措施、懂起火后扑救方法；
三会：会报火警、会使用消防器材、会处理险肇事故；
三能：能遵守消防制度、能及时发现火险、能扑救火情。
F、负责保安部日常工作安排，出勤考核，合理调配人员，坚持白天和夜间的定期查岗制度；
G、定期巡视，对发现的各类事故、事件隐患及时制定解决措施并督促落实，遇到突发事件时以身作责，组织处理；
H、负责与派出所的联系工作，做好辖区安全防范工作；
I、负责水体周围的安全防范，杜绝恶性事故的发生。
3．5工程维修部主管职责
A、负责小区公用设施、设备的运行、保养、维修、安全检查工作的安排与落实；
B、组织参与设备的大、中、小修，制定计划，负责员工的专业技术培训；
C、负责制定设备、备件采购计划，报财务采购；
D、做好各项记录，收集整理设备技术资料及维修保养记录，做好设备台帐工作；
E、参与违章纠正工作，及时发现和制止违章建筑和施工；
F、负责用户对本部门工作的投诉处理，不合格服务的处理，纠正和预防措施的实施，跟踪检查；
G、负责员工的考评工作，及时上报本部门考勤；
H、合理控制本部门各项费用，广开增收渠道；
3．6、服务中心主管职责
A、熟悉物业管理有关法规政策；
B、负责建立完善服务中心信息流通网络，包括业主报修服务，投诉受理传递，各部门信息汇总，对业主公布信息等；
C、负责多种经营服务及各种费用收缴的组织管理；
D、制定社区文化活动计划，丰富业主、住户的文化生活；
E、负责服务中心各种工作档案、业主档案等档案、文件、资料存档工作的定期检查；
F、负责开展服务中心宣传工作和公益性活动。
4、人员配置和人员的素质要求
jt物业管理的用人原则为“精干、高效、敬业”，确定“重学历，也重能力；重水平，更重品德”的用人标准。我们要求事务管理具体操作人员必须是一专多能，实行一岗多职，相互协作，体现团队精神。（人员的实际配置以具体管理范围而定）
五、物业费的成本测算
1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。
1。1人员编制和基本工资标准：见表（01）
人员编制和基本工资标准表（01）
序号项目人数（人）工资标准（元/月）总额（元/月）备注
一管理人员6/6650。00
1经理12000。002000。00
2经理助理11500。001500。00
3财务员1800。00800。00
4维修主管11000。001000。00
5保安主管1800。00800。00
6保洁主管1550。00550。00
二普通员工14/9400。00
1维修员2800。001600。00
2保安员9600。005400。00
3绿化员1500。00500。00
4保洁员2450。00900。00
三合计20/16050。00
1。2费用测算
管理\服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02)
工资福利费测算表(02)
序号项目金额（元/月）依据测算结果（元/月。M2）
一基本工资16050。00/
二福利费2407。50注(1)暂按15%测算
三服装费667。00注(2)
四合计19124。50/
注(1)：福利费为工资总额的35。5%，其中福利基金占工资总额的14%；教育基金占工资总额的1。5%；社会保险占工资总额的20%。
注(2)：服装按年均400元/人计算，则每月分摊为：
20×400元/人/年÷12月=667(元/月)
2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费
2。1采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按800元/M2计算，公共设施、设备建造成本统一按30%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。
注：因小区新建在保修期中，暂不考虑。
2。2公共设施、设备所用电为
A、（晚间19：00分至次日清晨7：00分为开灯时间，共计12小时，如本物业有200盏灯60瓦计算）。则：每日所用电费为：
（60瓦/盏×200盏×12小时×30日/月）×0。60元/千瓦/小时
=4320千瓦/小时×0。60元/千瓦/小时
=2592。00元/月
B、智能化网络运行等综合：1000。00元
C、共计为：3592。00元
2。3电梯运行电费为：每部电梯按每天15元计算则运行电费为：
10部×15元/天×30天
=150元/天×30天
=4500元/月
维修保养费用为;每部每月按50元计算则为：
10部×50元/月
=500元/月
3。4水泵运行费：
10部×5元/天×30天
=50元/天×30天
=1500元/月
3、绿化管理费：
小区绿化面积为30000M2，绿化管理费测算见表（03）
绿化管理测算表（03）
序号项目测算依据金额（元/月）测算结果（元/月。M2）备注
1绿化工具费1000元/年84。00
2劳保用品费500元/年42。00
3绿化用水费400。00/
4农药化肥费200。00
5景观再造费0。10元/M2。年200。00
6合计/926。00
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4、清洁卫生费
清洁卫生费测算表（04）
序号项目测算依据金额（元/月）测算结果（元/月。M2）
1工具购置费300元/人。年75。00
2劳保用品费300元/人。年75。00
3化粪池清掏费(注1)//
4垃圾外运费1000。00
5环境消杀/100。00/
6合计/1250。00
注(1)：化粪池清掏费全年共计约为：2000元，由于小区新建第一年将不会产生费用。
5、保安费：
保安费测算表（05）
序号项目测算依据金额（元/月）测算结果（元/月M2）
1装备费300元/人。年250．00
2人身保险费（暂不计）//
3房租费（暂不计）//
4联建、治安费100元/人。月1000。00
5合计/1250。00
6、办公费：（全年开支办公费约3万元）
月办公费=30000÷12
=2500元/月
7、固定资产折旧费：
固定资产总额为10万元，平均折旧年限为5年，即：
月固定资产折旧费为：100000÷（12×5年）
=1667元/月
8、法定税费：
两税一费为前八项之和的5。75%，则
多层税费=（30309。5）×5。57%
=1688元/月
小高层税费=（36809。5）×5。57%
=2050元/月
9、利润：
利润取10%，则
多层利润=（30309。5）×10%
=3031元/月
小高层利润=（36809。5）×10%
=3681元/月
10、管理成本汇总表见（06）
管理成本汇总表（06）
序号项目金额（元/月）金额（元/月。平方米）备注
一管理成本
1工资福利费19124。50
2维修及保养费10092。00
三、便民服务
物业公司提供的无偿服务（共计24项）
类别编号项目内容
家政服务1代请装修、装饰公司
2代请家教、介绍保姆
3代租售房屋、代租汽车
4发布气象信息、国内外新闻信息
5组织各种展销活动
6无偿配备医药急救箱
7代订中、西餐
8代订牛奶
商务活动9代购车船、飞机票
10代订报刊、杂志
11代办旅游手续
12电话留言服务
13代订酒店、客房
礼仪服务14代购代送礼品、鲜花
15代办喜事庆典
文化娱乐
服务16提供图书、音像制品交流
17开设棋、牌活动场所
18开展各种健康、医疗培训
19组织健身舞晨练队
20开展球类、健身培训
21开展网上游戏攻关竞赛交流会
老年服务22建立老年活动组织，开办老年课堂
23组织老年联谊活动
24组织健康义诊活动
物业提供的有偿服务（共计62项）
类别编号项目内容价格待定
1瓷砖改造
2铺贴普通地砖
3洗手盆安装
4坐便器安装
5安装抽油烟机
6安装分体式空调
7安装热水器
8安装吊灯
9安装电脑、传真等办公设备
10家用电器检查、小修
11换门锁（材料自备）
12更换、检修开关、插座
13空调加氟利昂
14配钥匙、修锁
15查线、换线
16
自行车、摩托车小修
17钟表维修
18更换灯泡、灯管
19更换灯角、灯口、镇流器
20木门窗维修
21清洗抽油烟机
22清洗空调过滤网
23安装音响与家用电器
24安装灯具、门铃、橱柜（不含材料）
25修理更换水阀门、各类软管（不含材料）
26修理洗脸盆、洗菜盆、马桶水箱（不含材料）
27疏通下水管道
28修理窗帘、拉窗等（不含材料）
29修理家具配件
30内墙修理粉刷
31配木门窗玻璃
家政服务32室内整体保洁
33木地板打蜡
34看护病人
35上门收洗衣服（洗衣费另记）
36接送小孩上学
37家庭绿化盆景造型
38剪裁、宠物喂养指导
39中、西餐
40代购、代售二手电脑家私
41家政培训
42清洁地毯、沙发
43小学生中餐
44学生寒暑假短期学习班
45提供钟点工（家务、护理、照顾小孩或老人）
46为老人读报，聊天
礼仪服务47特殊安全服务
48租售鲜花、盆景
49代接、代送客人
健康服务50健康检查
51建立健康档案
52家庭病床
53儿童保健
54健身培训
商务服务55长途电话
56接发传真
57打字
58复印
59出租商务洽谈室
60出租会议室
61租车
62汽车美容
四、服务承诺标准
序号指标名称国家及jz市标准服务承诺标准服务质量保证措施
01房屋完好率98%99%制定维修技术人员专职负责区域巡查，建档记录，确保外观整洁、无破损立面，房屋无改变使用功能，无乱搭建，公用设施及通道无随意占用
02房屋零修、急修及时率99%100%急修、零修接到维修通知，及时赶到现场。零修现场及时完成；急修不过夜，工作量过大以协商形式解决，并按照《维修回访制度》进行回访记录、质量跟踪
03维修工程质量合格率100%100%分项监督检查，结合部位，严格把关，按照工序维修到位，杜绝二次返工
04保洁率99%99．5%由专职保洁员进行保洁，并实行巡查制度，建档记录，由主管监督，确保小区垃圾日产日清，设施完好，区内洁净卫生
05绿化完好率95%99%制定专职绿化员负责维护，并实行园艺师直接负责的巡查制度，建档记录，确保小区绿地树木无破坏、无黄土裸露、无病虫害现象
06道路、车场完好率及使用率95%99%制定公用设施管理员进行维护，实行巡查制度，建档记录，由维修主管负责监督。建立健全道路、停车场管理制度，责任落实到人
07化粪池、雨水井、污水井完好率95%99%由工程维修部清理疏通及维修计划按相应作业规程实施，有检查、记录，达到排放畅通，无堵、无塌陷、井盖完好无损
08排水管明暗沟完好率95%99%维修工作依计划定期检查，发现问题及时维修，达到排水畅通无积水、无污染、无塌陷、无残缺
09路灯完好率95%98%维修工每日检查，随坏随修，做到路灯完好无损，夜间正常使用计划维修保养，保持洁净
10停车场、自行车棚完好率98%99%每日检查，随坏随修，达到车辆行驶停泊有序、车场无损坏、无积水、平坦整洁，设施完好无损
11公共问题设施以及小品雕塑完好率95%99%每日检查，发现问题及时维修定期按计划实施维修、维护工作，确保使用功能，保持外观造型完好无损
12小区内治安案件发生率年1‰以下年1‰以下实行24小时保安巡视制度，设立24小时报警中心，充分利用小区智能化设施人防、技防、物防三结合的治安管理，确保小区居民人身财产安全
13消防、智能化设施完好率98%100%每日巡检与定期保养相结合，确保设施设备完好无损，各项记录齐全
14火灾发生率年1‰以下年1‰以下加强防火宣传教育和防患措施，配齐消防器具，通过消防检查，发现隐患及时处理，并组织强有力的兼职消防队伍
15违章发生率1‰1‰建立巡视制度，对区内各类违章通过巡查，发现问题及时处理，对违章现象跟踪管理，建档记录，通过宣传教育活动使区内居民自觉杜绝违章
16违章处理率95%99%
17住户有效投诉率2‰1‰按政策规定做好各项工作，强化服务意识，了解住户需求，满足住户合理需要，及时为住户排忧解难，投诉处理有记录，有回访
18住户投诉处理率95%100%按政策规定做好各项工作，强化服务意识，了解住户需求，满足住户合理需要，及时为住户排忧解难，投诉处理有记录，有回访
19管理人员专业培训合格率90%100%管理人员持证上岗，培训与自学相结合，有培训制度，培训计划、培训考核、培训记录，保证人员较高的专业素质
20维修服务回访率95%99%建立严格的工作制度、回访制度，做好回访记录、工作记录、上门回访与电话回访结合，业主满意、文明服务
21居民对物业管理满意率95%98%采取现代科学的管理手段，开展温馨服务、亲情服务，在日常服务过程中及时收集住户需求信息，尽可能满足住户需要，与住户加强沟通，确保住户对物业管理满意程度
22档案建立与完好率98%100%各种档案资料专人管理、分类存放、检索方便，保证档案资料齐全
23管理费收缴率90%95%按照规定收取，杜绝擅自提高收费标准和乱收费，合理使用费用，做到取之于民、用之于民
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七、管理总体目标与分项目标
为了将jt项目建设成为全国一流的文明住宅小区，物业管理公司将依照《全国优秀示范物业小区》标准实施物业管理，我们的目标是：
自jt业主入住一年内获得jz市达标公寓称号；二年内获得jz市物业管理优秀住宅小区；三年内获得jz市物业管理示范住宅小区；四年内成为湖北省物业管理优秀示范小区。
注意了，好的策划书不一定按某种格式，或许一篇好文案本身就是一部好的策划书。以上《论文——试论以营销为主导的经营型物业管理模式》一文能帮助您解决策划书的撰写需求，如果还想阅读关于“食堂的管理模式和方案”相关内容，请访问“食堂的管理模式和方案”专题！