买卖合同解释三

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下称《解释》）共２８条，主要对商品房预售合同的效力，商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款（按揭）等方面如何具体适用法律作出明确的规定。其中，对出卖人严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原则。

适用要点一：集资房，房改房，经济适用房不适用本解释

法条原文第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

本条是司法解释适用范围的规定

适用要点：一，将商品房买卖合同的出卖人作了严格的限定，即仅仅指房地产开发企业；二，将商品房买卖合同的标的包括两类：现房销售和期房销售。商品房买卖合同仅指买受人与开发商之间签订的期房或现房销售合同。三，非房地产开发企业所开发的房屋，包括集资房、房改房、经济适用房不适用本《解释》。

我国目前存在着多种类型的房屋，有房地产开发企业建造的商品房、政府组织建设的

的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房等。经济适用房、房改房、集资房等房屋不能直接自由买卖，其交易要受到国家政策的调整，比如，需要补交土地出让金或者相当于土地出让金的价款或者居住一定年限后方可出售，而私有房屋的买卖与商品房买卖又有所不同。从房地产交易市场的实际情况来看，房屋买卖的主流为商品房买卖，而且人民法院受理的房屋买卖纠纷主要也是商品房买卖纠纷。同时，由于此类纠纷不仅关系到国家住房制度改革措施的推进，而且涉及到广大人民群众的切身利益，因此，《解释》将其调整的范围明确限定为商品房买卖行为，包括商品房预售和商品房现售。

适用要点二：开发商没有取得预售许可证明，商品房买卖合同的效力及司法救济

法条原文：1．《解释》第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。2．《解释》第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:（一）故意隐瞒没有取得商品房

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卖方：_____________________ 买方：_____________________ 经充分协商，签订本合同，共同信守。

一、品名、规格、数量、金额、交货日期

品名

规格

单位

数量

单价

金 额

交货日期

超欠幅度%

二、质量、技术标准：________________________________________________________

三、原材料供应办法：________________________________________________________

四、交（提）货办法、运输方式及地点：________________________________________

五、质量检验及验收办法：____________________________________________________

六、包装要求及费用负担：____________________________________________________

七、结算方式及期限：________________________________________________________

八、其他：__________________________________________________________________

九、卖方经济责任 （1）产品、花色、品种、规格、质量、包装不符合同规定，买方同意收货的，按质论价；买方不同意收货的，供方应负责包修、包换、包退，并承担因此造成的损失。 （2）未按合同规定的数量交货，少交而买方仍需要的，应照数补交；不需要的，可以退货，并承担损失。不能交货的，应偿付买方以不能交货的货款总值_______%的违约金。 （3）包装不符合规定，必须返修或重新包装，并承担因此支付的费用和损失；买方不要求返修或重新包装，而要求赔偿损失的，应予赔偿损失。 （4）未按合同规定时间交货，每延期一天，应偿付买方以延期交货部分货款总值千分之一的违约金。 （5）对不符合同规定的产品，在买方代保管期内应偿付买方实际支付的保管、保养费。 （6）产品错发到货地点或接货人，除按合同规定负责运到指定的到货地点或接货人外，还应承担因此多付的运杂费和延期交货的损失 查看全文>>>

（一）国际货物买卖合同及其必要条款 国际货物买卖合同是营业地处于不同国家境内的买卖双方当事人之间，买卖货物、支付货款的协议。根据不同的划分标准和划分方法，国际货物买卖合同可以划分为若干类型。如本合同范本中就从当事人所在国的角度划分国际货物买卖合同，将其分为进口合同和出口合同，对我国当事人来说，进口合同就是为购进外国商品而签订的合同；而出口合同就是为把我国的商品销往国外而订立的合同。此外，国际货物买卖合同还可依其他标准加以划分，如依交货地点的不同划分为内陆交货合同、启运地交货合同、目的地交货合同，又如依合同当事人运用的国际贸易术语的不同，分为ｆｃａ合同、ｆｏｂ合同、ｃｉｆ合同等等。 虽然国际货物买卖合同可根据不同标准分为若干种，但无论分类如何，它们总有许多共同性，这也就决定种种国际货物买卖合同都应具备一些基本条款（也可称为必要条款），这些条款主要有： １．合同各方　即介绍签订合同的各方当事人的具体情况，如名称、住址、法定代表人等。 ２．标的物条款　也就是指特定的合同货物，是当事人双方买卖的对象。主要包括商品的名称、牌号、品质、规格、数量、包装等等。这一部分条款是国际货物买卖合同的重要条款，在具体合同中往往要分为许多详细的内容，对于我国当事人，在签订进口合同中尤其要注意详细说明货物的这一部分条款，从而避免在收货这一问题上处于不利地位。 ３．价格条款　这是对外签订国际货物合同的又一核心问题，价格条款一般应包括价格的计量单位，单位价格金额，计价的货币和标明交货地点的价格术语。 ４．交货条款　通常规定合同标的物交付的期限（多是定于×年×月×日）以及交付的地点（如目的港、装运港等）和方式（以陆运、海运、或其他方式）。 ５．支付条款　主要说明支付工具、支付时间和支付方式。 ６．商检条款　规定检验权、检验时间、地点、检验的机构、证书以及检验的方法、标准等，有时还需规定复验权和复验的期限、机构等。 ７．不可抗力与免责　规定不可抗力及免责的范围及法律后果。 ８．合同争议的解决方式　主要说明履行合同出现争议时有关索赔的提出，以及争议应如何解决，一般多以仲裁方式解决，而当时就要明确仲裁地点、机构、适用的法律、仲裁的效力等问题。 ９．合同的文字及效力　签订国际货物买卖合同因涉及中外双方当事人，因此多以中、英两种文字签订，而且多规定近两种文字有同等效 查看全文>>>

合同编号：__________________

出卖人：___________________________ 买受人：___________________________ 签订日期：_________年______月____日 签订地点：_________________________

一、汽车型号及金额 汽车品牌：___________________________ 型号：___________________________ 发动机号：___________________________ 合格证号：___________________________ 车架号：_________________________ 海关单号：___________________________ 商检单号：___________________________ 颜色：___________________________ 价格：___________________________ 备注：___________________________

二、交车地点、方式 交车地点：_________ 交车时间：_________ 付款方式：_________ 付款时间：_________

三、质量、维修 1．出卖人向买受人出售的汽车，其质量必须符合国家颁布的汽车质量标准。 2．出卖人向买受人出售的汽车，必须是在《全国汽车、民用改装车和摩托车生产企业及产品目录》上备案的产品或经过交通管理部门认可的汽车。 3．出卖人向买受人出售汽车时要真实、准确介绍所销售车辆的基本情况。 4．出卖人在买受人购买车辆时必须向买受人提供： （1）销售发票； （2）（国产车）车辆合格证、（进口车）海关进口证明和商品检验单； （3）保修卡或保修手册； （4）说明书； （5）随车工具及备胎。 5．买受人在购车时应认真检查出卖人所提供的车辆证件、手续是否齐全。 6．买受人在购车时应对所购车辆的功能及外观进行认真检查、确认。 7．汽车在购买后，如发现属于生产厂家的质量问题可由出卖人协助买受人与生产厂家的维护站联系、解决。 8．如属于在汽车售出前流通过程中出现的质量问题，出卖人未向买受人明示的，依 查看全文>>>

甲方：_________________________________ 法定代表人：___________________________ 住所地：_______________________________ 传真：_________________________________ 邮编：_________________________________

乙方：_________________________________ 法定代表人：___________________________ 住所地：_______________________________ 传真：_________________________________ 邮编：_________________________________

甲乙双方经过协商，就甲方向乙方出卖本合同约定的货物事宜，达成如下一致：

一、 买卖标的和数量 甲方将下列货物卖与乙方： 名称

规格或型号

品牌

生产商

数量

二、 单价和货款总额 双方约定的价格条款是：____________________________ 本合同总价款为人民币______________________万元。

三、交货时间和交货数量 交货时间为： 每批次交货数量的限制是：__________________________

四、交货地点、运输方式和运输费用的承担 双方确定的交货地点为________市________路________号； 运输方式为：______________________________________ 运费由乙方承担，但是已经合并计算入本合同的货物单价中。

五、质量标准和验收条款 双方约定的质量标准是：_________________________________ 封样的方式和保存：_____________________________________ 乙方在甲方货物到达交货地点的当天应当及时组织人员进行验收，验收合格后予以签收货物。不合格货物乙方有权拒绝接收。

六、包装和标签 双方确定的包装材料和方式是：___________________________ 货物标签商定为：___________ 查看全文>>>

卖方：_______________________

买方：_______________________买卖双方根据中华人民共和国法律和_________，经过友好协商，自愿制定本房产转让合同，条款如下：一、卖方有房产_________个单元座落在_________第_________座_________楼_________单元。合计面积_________平方米。现自原油将该房产卖给买方。售价为_________元整（原楼价为_________元整）。二、买方对上述房屋已核实，并审阅了房产权证书及有关资料后同意音乐会上述房产价款，买卖双方一致自愿成交。三、双方在本合同上签署时，买方当即将房产全部的价款交给卖方，卖方在收到该房产价款后，即将上述房产证书及有关资料交给买方。四、双方买卖成交后，即携带房产权证书到_________房地产权登记处办理房产权转移登记手续，该房产所有权即归买方所有。五、卖方所卖房产如有抵押、按揭等手续不清时，概由卖方负责，与买方无关。六、买方在交付房产价款后，而卖方不能交房时，则卖方应即退回房产价款，并负责赔偿买方损失。七、本合同发生纠纷时应友好协商解决，如不能解决时，应提请_________仲裁机构仲裁或_________人民法院裁决。八、本合同在双方签署后经_________公证处公证之日起生效。九、本合同用钢笔填写的与印刷的文字具有同等效力。

十、本合同共_________页，为一式三份，买卖双方各执一份，_________公证处一份，均具同等效力。鉴（公）证意见：经办人：鉴（公）证机关（章）  年月日  （注：除国家另有规定外，鉴（公）证实行自愿原则）

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卖方：______________________ 姓名：______________________ 性别：______________________ 出生日期：__________________ 国籍：______________________ 住址：______________________ 电话：______________________ 身份证号码：________________

买方：______________________ 姓名：______________________ 性别：______________________ 出生日期：__________________ 国籍：______________________ 住址：______________________ 电话：______________________ 身份证号码：________________

买卖双方根据中华人民共和国法律，经过友好协商，自愿制定本房产转让合同，条款如下：

一、卖方有房产________个单元，坐落在________市________第________座________楼________单元，合计面积________________平方米。现自愿将该房产卖给买方。售价为________币________佰________拾________万________仟________佰________拾________元整（原楼价为________币________佰________拾________万________仟________佰________拾________元整）。

二、买方对上述房屋已核实，并审阅了房产权证书及有关资料，同意交付上述房产价款。买卖双方一致自愿成交。

三、本合同一经签署，买方当即将房产全部价款交给卖方，卖方在收到该房产价款后，即将上述房产权证书及有关资料交给买方。

四、双方买卖成交后，即携带房产权证书到________________市房地产权登记处办理房产权转移登记手续，该房产所有权即归买方所有。

五、卖方所卖房产如有抵押、按揭等手续不清时，概由卖方负责，与买方无关。

六、买方交付房产价款后，而卖方不能交房时，则卖方应即退回房产价款，并负责赔偿买方损失。

七、本合同

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合同编号：_________ 买方：_________ 法定住址：_________ 法定代表人：_________ 职务：_________ 委托代理人：_________ 身份证号码：_________ 通讯地址：_________ 邮政编码：_________ 电话：_________ 卖方：_________ 法定住址：_________ 法定代表人：_________ 职务：_________ 委托代理人：_________ 身份证号码：_________ 通讯地址：_________ 邮政编码：_________ 电话：_________ 买卖双方依据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律法规的规定，本着自愿、平等、互惠互利、诚实信用的原则，经充分友好协商，就买卖汽车的有关事项，订立如下合同条款，以资共同恪守履行。 一、买卖标的 汽车品牌及型号规格：_________ 生产国别或生产地：_________ 生产厂名称：_________ 排气量：_________ 车牌号码：_________ 出厂日期：_________ 已行驶公里数：_________ 车辆类型：_________ 厂牌型号：_________ （初次）登记日期：：_________ 颜色_________ 发动机号：_________ 车架号：_________ 车辆购置附加费凭证编号：_________ 养路费缴付凭证编号：_________ 有效期从_________至_________ 最后一次年检时间：_________ 二、质量要求 1、卖方向买方出售的车辆，质量必须符合国家汽车产品标准或行业标准，并符合出厂检验标准，符合安全驾驶和说明书载明的基本使用要求，符合车辆落籍地政府关于尾气排放的标准。买卖车辆本身不存在危及人身、财产安全的不合理的危险，具备应当

当具备的使用性能，但对其存在使用性能的瑕疵作出说明的除外； 2、卖方向买方出售的汽车，必须是经国家有关部门公布、备案的汽车产品目录上的产品或合法进口的产品，并能通过公安交通管理部门的检测，可以上牌行驶的汽车。 3、卖方保证其所出售的车辆不是国 查看全文>>>

19＿＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿为卖方和＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿为买方。双方同意买卖＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，其条款如下： 1.合同货物：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 2.产地：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 3.数量：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 4.商标：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 5.合同价格：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿f.o.b. 6.包装：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 7.付款条件：签订合同后买方于7个银行日内开出以卖方为受益人的，经确认的、不可撤销的、可分割、可转让的、不得分批装运的、无追索权的信用证。 8.装船：从卖方收到买方信用证日期算起，45天内予以装船。若发生买方所订船舶未按时到达装货，按本合同规定，卖方有权向买方索赔损毁／耽搁费，按总金额＿＿＿％计算为限。因此，买方需向卖方提供银行保证。 9.保证金：卖方收到买方信用证的14个银行日内，向买方寄出＿＿＿％的保证金或银行保函。若卖方不执行合同其保证金买方予以没收。 10.应附的单据：卖方向买方提供： （1）全套清洁提货单； （2）一式四份经签字的商业发票； （3）原产地证明书； （4）装箱单； （5）为出口＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿所需的其他主要单据。 11.装船通知：卖方在规定的装货时间，至少14天前用电报方式将装船条件告知买方。买方或其代理人将装货船估计到达装货港的时间告知卖方。 12.其他条款：质量、数量和重量的检验可于装货港一次进行。若要求提供所需的其他证件，其办理手续费、领事签证费应由买方负担。 13.装船时间：当日13：00或次日8：00装船。 14.装货效率：每一个晴天工作日，除星期日，节假日外，每舱口进货为＿＿＿＿立方吨。 15.延期费／慢装卸罚款：对于＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿载重吨船来说，每天＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿u.s.d.。 16.不可抗力：签约双方的任何一方由于台风，地震和双方同意的不可抗力事故而影响合同执行时，则延迟履行合同的期限应相当于出事故所 查看全文>>>

合同当事人： 卖方（甲方）：　 身份证号码： 地址：××镇××路××号 电　话： 买方（乙方）：　 身份证号码： 地址：××镇××幢××单元×××室 电　话： 根据国家《合同法》及有关法规之规定，甲乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买下述房产，达成如下协议： 一、房屋基本情况 本合同房屋座落地址××镇林荫路　 号，建筑面积　 平方米，结构砖砭，层次一、二层沿街，间数：　楼　底共　间，新旧程度　成，户内配置；电气、给排水到户，装潢。 二、甲方通过转让取得上述房产的产权，该房产性质为商业、住宅房。有房产证（号码为）、土地证（号码为　）。现同意将上述房产转卖给乙方。房产证和土地使用权证见附件一。 三、价格与费用 经约定，上述房产总价格（大写）： （￥　 元） 此价格未包括二手房交易的各种费用，具体另附件二约定，乙方　 万首付房款后，甲方开始办理有关过户手续。过户之后，余款由乙方采用二手房按揭贷款的形式支付完毕。

。 四、付款及交房约定： 双方同意按下述方式交接： 1．在房产证和土地使用权证已经办至乙方名义下的前提下，乙方在　年　月-　月之前，付清全部房款（包括二手房按揭贷款形式）。 2．甲方在乙方付清全部房款（含贷款）后，将付清之次日起的租赁收益归乙方所有，其计算为将租金按日平均计算。并将上述租赁收益与房款一并结算扣减。 五、上述房产的建筑面积按房产证发证单位核算的面积为准，如发证面积与本合同面积有误差，本合同约定的成交价格不变。 六、其他约定： 1．由甲方负责办理房产证及土地证的过户登记至乙方的手续，各自承担的费用按附件约定。 2．乙方支付本合同房款所需的贷款由乙方自行出面办理，甲方协助提供所需的各种文件及证书。 3、甲方保证上述房屋的现有所有承租人已经放弃同等条件下的优先购买权，保证上述房屋的所有抵押权人已经同意甲方出卖上述房屋； 4、甲方承诺在乙方支付　 万元的首付款后的　日内，立即解除上述房屋（包括土地使用权）上设置的任何抵押和任何权利限制。 5、根据甲方与现有承租人签订的合同 查看全文>>>