房地产买卖合同纠纷
01
上诉人李向前因与被上诉人万延云房地产买卖合同纠纷一案，不服沈阳市东陵区人民法院(xx)东民一合初字第210号民事判决，向本院提起上诉。本院于xx年9月26日受理此案后，依法由审判员张卓琦任审判长，审判员高子丁主审，与代理审判员曹桂岩共同组成合议庭，于同年10月20日开庭公开进行了审理。上诉人李向前，被上诉人万延云及其委托代理人郝忠仁到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 经审理查明，xx年7月11日，上诉人与被上诉人签订《房地产买卖合同》，约定上诉人购买被上诉人位于沈阳市东陵区桃仙乡古台南村的原卫生院旧址，占地面积约5000余平方米、建筑面积700余平方米的产权、使用权，总标的价格为30万元整，分二次付清;上诉人承担3000元的过户到自己名下的房产交易税，其余房产交易税由被上诉人承担;被上诉人原有34瓦千三相动力电的用电权及变压器的使用权、用电证必须过户到上诉人名下，上诉人承担1000元，被上诉人确保在本合同生效后3日内通电;在被上诉人为上诉人承办好一切过户手续、且合法化的前提下，上诉人付给被上诉人买断费30万元，分两次付清，在任何情况下，被上诉人都不允许以任何理由向上诉人提出增值房价。同日，上诉人与被上诉人签订《房地产租赁合同》，约定双方签有房地产买卖合同，在房地产没有办完过户的情况下，被上诉人同意上诉人先租赁，以现租赁费每年15000元抵扣一次性买断费;租期5年，自xx年7月20日至xx年7月20日止;上诉人租赁后，对被上诉人现有房屋进行必要的修缮，按上诉人实际应用任意改变现有房屋格局，修缮费用由上诉人投资，如现有房屋不能满足上诉人的需要，上诉人可自行建筑，另行建筑的，双方协商;上诉人租赁期间每年向被上诉人交租金一次15000元整，每年交费应在使用期前10日内;在双方买卖合同生效后，本合同即行作废;上诉人承租到期后，所维修的房屋，换的门窗完全归被上诉人所有，上诉人不得拆除;5年租期到期后，上诉人如继续租用被上诉人必须满足上诉人，每年租金2万元;在上诉人租用期间或继续租用期间因国家征地动迁，企业所得国家补偿费为双方各分一半，因不可抗拒的自然灾害双方都不承担责任。双方《房地产租赁合同》履行过程中，因上诉人拖欠租金，被上诉人于xx年1月25日诉至原审法院，要求上诉人给付租金1万元。该案在审理过程中，经原审法院主持调解，双方自愿达成和解协议，上诉人允诺于xx年5月20日前给
查看全文>>>上诉人四川荣星物流有限公司(以下简称荣星公司)因与被上诉人昆明中宇集装箱运输有限公司(以下简称中宇公司)买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市中级人民法院(xx)昆民四初字第56号民事判决，向本院提起上诉。本院于xx年1月23日受理后，依法组成合议庭，于xx年3月5日在本院公开开庭审理了本案。上诉人荣星公司的法定代表人贾志明及其委托代理人岳威、吴念胜，被上诉人中宇公司的委托代理人许文勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理确认的事实是：xx年4月30日，中宇公司与荣星公司签订《车辆购置转让合同》(以下简称《转让合同》)，其中第一条约定：甲方(即中宇公司)将属本公司产权的十辆沃尔沃380型牵引半挂车作价每辆585000元，共计585万元转让给乙方(即荣星公司)。并由乙方继续在甲方进行卷烟运输经营。荣星公司共计支付款项236万元，中宇公司已将全部车辆交与荣星公司。xx年12月23日，云南中烟物资配套公司(以下简称中烟物资公司)受中宇公司委托，与云南玉溪宏程运输有限公司(以下简称宏程公司)、荣星公司形成《会议纪要》，其中第一条约定中烟物资公司决定从xx年起停止卷烟省外公路运输经营业务，荣星公司挂靠中宇公司的十辆沃尔沃拖车全部转户到宏程公司，由宏程公司管理;第二条约定由中烟物资公司与玉溪红塔集团协商，将中烟物资公司原有的红塔集团5%卷烟公路运输业务转给宏程公司承运;第三条约定荣星公司欠中宇公司345万元由宏程公司代偿315万元，还款分两次，会议纪要签字还200万元，其余115万元在xx年6月30日以前偿还。余款39万元由荣星公司在xx年3月份以前归还。第四条约定宏程公司与荣星公司的挂靠、管理关系，由宏程公司和荣星公司自行协商后签订协议。第六条约定荣星公司所有车辆解除与中宇公司、昆明瀚宇烟草储运有限公司(以下简称瀚宇公司)的车辆户头挂靠及业务挂靠关系，由荣星公司办理车辆转户手续。荣星公司与中宇公司和瀚宇公司之间的所有挂靠协议自xx年2月1日起终止。xx年12月30日，宏程公司向中宇公司支付200万元;xx年3月6日，中宇公司出具收款发票，认可收到宏程公司的200万元是其代荣星公司支付的货款。xx年12月23日，宏程公司与荣星公司签订《汽车加盟挂靠合同》(以下简称《挂靠合同》)。xx年3月25日，为解决中宇公司、宏程公司和荣星公司的纠纷，各方当事人进行了协商，但没有达成一
查看全文>>>出卖人（甲方）：
买受人（乙方）：
根据中华人民共和国有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致订立本合同，以资共同遵守。
第一条 甲乙双方「未通过经纪机构居间介绍」「通过 公司居间介绍（房地产执业经纪人： ，经纪人执业证书号： ）」由乙方受让甲方将自有的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产），房地产具体状况如下： （一）甲方依法取得的房地产权证号为： ；
（二）房地产座落在上海市 「区」「县」 「路」 「弄」「新村」 「支弄」 号 室（部位： ）。
房屋类型： ；结构： ；
（三）房屋建筑面积__________平方米,该房屋占用范围内的土地使用权「面积」「分摊面积」____________平方米。
（四）房屋平面图和房地产四至房屋（附件一）
（五）该房屋占用范围的土地所有权为「国有」「集体所有」；国有土地使用权以「出让」「划拨」「 」方式获得；
（六）随房屋同时转让的设备（非房屋附属设备）及装饰情况（附件二）
（七）甲方转让房地产的相关关系（包括抵押、相邻、租赁等其他关系）见附件五。
甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产。
第二条 甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为（______币）计_____________元。(大写):_____仟 __________佰________拾__________万_________千________ 百________拾_________元整.
乙方付款方式和付款期限由甲乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。乙方交付的房价款，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。
第三条 甲方转让房地产时，土地使用权按下列第 款办理。
（一）该房屋占用的国有土地使用权的使用年限为从______年____月____日起至_____年_____月______日止。甲方将上述房地产转让给乙方后，出让合同载明的权利、义务一并转移给乙方。
（二）按照中华人民共和国法律、法规、规章及有关规定，办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金。
第四条 甲、乙双方同意，甲方于______年______月______日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的 日
查看全文>>>上诉人(原审原告)河北科力空调工程有限公司,住所地枣强县富强北路167号。
法定代表人李英宽，董事长兼总经理。
委托代理人汤涛，河北科力空调工程有限公司职员。
被上诉人(原审被告)北京日月房地产开发有限公司,住所地北京市大兴区榆垡镇今荣街69号。
法定代表人吴山永，董事长。
委托代理人安亚利，北京日月房地产开发有限公司职员。
上诉人河北科力空调工程有限公司(以下简称科力空调公司)因与被上诉人北京日月房地产开发有限公司(以下简称日月房地产公司)凭样品买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院(xx)丰民初字第20453号民事判决，向本院提起上诉。本院于xx年12月29日受理后，依法组成由法官周荆担任审判长，法官芦超、郑亚军参加的合议庭，于xx年1月12日召集双方当事人进行了询问。本案现已审理终结。
科力空调公司在一审中起诉称：xx年9月13日，科力空调公司同日月房地产公司签订1份工矿产品购销合同，价款为： 21 000元。当时双方约定：科力空调公司送货到日月房地产公司开发建设的位于北京市丰台区芳古园一区16号楼。日月房地产公司预付定金30%、安装调试后付40%、运行3个月后付35%、余款1年付清。科力空调公司按约定及要求履行了全部的供货安装义务。但是日月房地产公司却以各种理由拖欠未付。故诉至法院请求判令日月房地产公司给付货款21 000元和债务利息9525.6元，并承担诉讼费。
日月房地产公司在一审中答辩称：日月房地产公司先后付给科力空调公司4200元和16 800元，已付清科力空调公司的货款，科力空调公司也给日月房地产公司开具了发票。尽管科力空调公司对日月房地产公司给付货款16 800元存有异议，日月房地产公司提供的证据不足以证明16 800元货款是科力空调公司拿走的。但是，科力空调公司现在起诉要求日月房地产公司给付货款 16 800元的诉讼请求已过诉讼时效，请求法院驳回科力空调公司的全部诉讼请求。
一审法院审理查明：xx年9月13日，科力空调公司与日月房地产公司签订了《工矿产品购销合同》，约定：日月房地产公司购买科力空调公司的排烟补风机和风机，合计价款21 000元。有效期限：自xx年9月6日至xx年9月16日。第七条验收标准、方法及提出异议的期限：设备到现场后进行安装，后即试运行(1个月)达到使用要求后方认。第九条结算方式及期限：付定金20%，到现场通过合同第七
查看全文>>>05
分期付款买卖，是指买受人将应付的总价款，在一定期间内分次向出卖人支付的买卖合同。分期付款买卖也是一种特殊买卖，其根本特征在于买受人在接受标的物后不是一次性支付价款，而是将价款分成若干份，分不同日期支付。出卖人在分期付款买卖中还可以提出设立一些其他的特别约定，以逃避其风险。其中比较重要的就是所有权转移的特别约定。本章规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人可以在买卖合同中约定保留标的物所有权的条款。该条款可以约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。分期付款买卖的出卖人为保证自己能按期收取价款，可以约定买卖标的物虽交付买受人，但出卖人保留其所有权，买受人全部支付价金或者在买受人支付若干期价款或者已经支付的价款达到全部价款的一定比例后，买卖标的物的所有权方能移转买受人。
根据合同法，事人可以在合同中约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，合同解除。当事人也可以事后经协商一致解除合同。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可以解除合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使严重影响订立合同所期望的经济利益的，对方可以不经催告解除合同。这些是合同解除的一般性规则，合同法分则如果针对具体合同规定了一些特殊性的规则，那么就是适用特殊优于一般的原则。本条有关分期付款买卖合同解除的规定就是对总则有关规定的具体化。
《中华人民共和国合同法》第一百六十七条规定，分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。
出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。据此，可要求支付全部价款，不拿回标的物。也可解除合同，拿回标的物。同时按照月付款数额支付同期银行贷款利息。
甲方可对撤回的机器作适度的评估，并据货款与评估之间的差额作为损害赔偿金，联同已收取的货款，抵销债务，如有余额则退还乙方。
第十一条 甲方需保证机器的性能完全与说明书(如附文)相符，且交货后一年内自然发生的故障，甲方亦需负责修理。
第十二条 机器交货后经三个月的，除前条规定的情形外，甲方不负保证所有瑕疵的责任。即使交付后三个月内，亦只容许交换机器，因机器故障而发生的损害，甲方不负其责。
第四条：甲方自乙方首付车款后，应向乙方交付所选车辆，并保证乙方交纳养路费
查看全文>>>06
甲方（卖方）：______________________________ 契约人：____________________________________ 乙方（买方）：______________________________
甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方出售的住房事宜，订立本契约，以资共同遵守。
第一条 甲方同意将座落在青岛市区（市）_________路_________号_________幢_________单元_________户的住房（房屋所有权证号：__________________土地使用权证号：___________________________）计建筑面积_________________平方米出售给乙方。乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，愿意购买上述房屋。
第二条 甲、乙双方同意，上述房屋的成交价为人民币___________________元（大写_________佰_________拾_______万_______仟_________佰_________拾_________元整）。本契约签订之日，乙方向甲方支付人民币_______________元（大写_________万_________仟_________佰_________拾_________元整）作为购房定金。
第三条 甲、乙双方同意，自本契约生效之日起_________日内，将上述房屋价款分_________次付给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵房价。具体付款日期、金额和方式如下：______________________
第四条 甲方应于___________________________将房屋交付给乙方。
第五条 甲、乙双方同意，在房屋实际交付之日前，根据有关规定应交付的与房屋有关的费用（包括水、电、煤气、供暖等）由甲方负责缴付；若甲方未按约定缴付所产生的后果由甲方负责，与乙方无关。
第六条 甲方保证上述房屋权属清楚。自本契约生效之日起，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务等，概由甲方负责清理，并承担民事责任，由此给乙方造成的经济损失，
，由甲方负责赔偿。
第七条 本契约签订后，乙方中途悔约，应书面通知甲方，甲方应在_________日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。甲方中途悔约，应书面通知乙方，
查看全文>>>07
甲方（卖方）：____________________
乙方（买方）：____________________
于由甲方已收到乙方预付的购房定金人民币（大写）__________双方同意就下列房地产买卖事项，订立本合同，共同遵守。
一、甲方自愿将坐落在__________区__________路（街）__________的房地产（房屋建筑面积__________平方米）出售给乙方。该地产的基本情况已载于本合同附件一。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。
二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币（大写）___________元；￥__________元。乙方由_______年_______月_____日前__________次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式：______________________________
三、双方同意于_______年_____月______日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。
四、甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权，纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。
五、违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起__________日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款；或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之_______的滞纳金。
六、合同争议的解决方式：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；也可由当地工商行政管理部门调解；协商或调解不成的，按下列第________种方式解决：
（一）提交__________仲裁委员会仲裁；
（二）依法向人民法院起诉。七、上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。
八、本合同未尽事项，甲乙双方可另行议定，其补充议定书经双方签章后与本合同具有同等效力。
九、本合同经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效。十、本合同一式______份，甲乙双方各执______份。合同副本________份，送_______房地产交易管理所（处）。
十一、双方约定的其他事
查看全文>>>同享有（法律、法规及土地使用权出让合同中另有规定的除外）。 卖方承诺在本合同所售房地产交付买方使用时，本项目的土地出让合同书及其补充协议中规定的公共设施，也一并建成交付使用，否则买方可以拒绝收楼（买卖双方另有约定的除外）。 第四条 买卖双方约定 查看全文>>>
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董志江与河南华彬房地产有限公司(以下简称华彬公司)买卖合同纠纷一案，河南省新乡市红旗区人民法院于xx年11月16日作出(xx)红民一初字第777号民事判决，董志江不服向本院提起上诉，本院于xx年6月13日作出(xx)新民二终字第89号民事判决，已经发生法律效力。再审申请人董志江不服，又向河南省高级人民法院申请再审，河南省高级人民法院xx年8月31日作出(xx)豫法民申字第00047号民事裁定，指令本院对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
董志江一审诉称：其是双桥商场地下室010号房主，xx年5月16日，华彬公司在不具备拆迁主体资格且无《房屋拆迁许可证》的情况下，隐瞒事实真相，与其签订拆迁协议，并以显失公平的低价629元/㎡对原告做了货币赔偿，华彬公司采取欺诈行为，违法签订拆迁协议，且协议显失公平，请求撤销双方所签订的拆迁协议。
华彬公司辩称：双方于xx年5月16日自愿签订拆迁协议书，且双方在协议生效后xx年5月24日履行完毕，双桥商场《房屋拆迁许可证》于xx年3月6日正式颁发，新乡市建委同日发布了双桥商场拆迁公告，至今已两年半有余，董志江的起诉超出诉讼时效，请求驳回其起诉。
原审法院查明：董志江于1990年11月20日自新乡市统建办处以23236.5元的价格购买了新乡市双桥商场地下室010号房屋，成为该房屋实际所有人，双桥商场建成后长期经营不善，至xx年华彬公司向有关部门申请拆除双桥商场建设华彬阳光广场，同年4月3日、5月11日，新乡市计划委员会分别以批复、会议纪要的形式批准了该项目的实施。xx年5月16日，董志江与华彬公司协商签订拆迁协议书一份，由华彬公司以董志江购房时的价格23236.5元作价补偿给董志江，董志江将房屋交由华彬公司，并领取了奖金及补助费24884.58元，同年5月24日董志江从华彬公司领取了该款并出具了收据。至xx年3月6日，新乡市建委以新建拆(xx)3号文下达了关于河南华彬房地产有限公司对双桥商场拆迁改造的公告，明确了拆迁人为华彬公司和受委托拆迁人为市房屋拆迁安置处，规定该地段的拆迁政策按国务院305号令《城市房屋拆迁管理条例》、新乡市人民政府第19号令《新乡市城市房屋拆迁管理实施办法》和市政府新政(xx)7号文件的规定执行。同日，市建委还给华彬公司下发了房屋拆迁许可证，至xx年7月21日，董志江以华彬公司不具备房屋
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分期付款买卖合同，是指买受人将其应当交付的合同总价款，按照一定的期限分批支付给出卖人的买卖合同。
(一)分期付款买卖合同标的物的交付规范
从我国《合同法》第167条的规定来看，分期付款买卖合同的标的物既包括动产，也包括不动产。对于分期付款买卖合同标的物的交付形式，与一般买卖合同的确定方式相同。而对于分期付款买卖合同标的物的交付时间，《合同法》没有作出明确的规定，在通常情况下，出卖人应于买受人交付第一次价款的同时将标的物交付给买受人。对此，结合我国《合同法》关于分期付款买卖合同规定的精神来看，出卖人也应于买受人交付第一次价款的同时交付标的物。除非当事人有特别约定。
(二)分期付款买卖合同标的物所有权的转移确定规范
依《民法通则》第72条的规定，按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《合同法》第133条则规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对于分期付款买卖合同标的物的所有权应从何时起转移，在实践中还有不同的观点：一种观点认为，在分期付款买卖合同中，标的物的所有权的转移首先应从当事人的约定，当事人没有约定的，应从价款全部支付完毕时转移。
第二种观点认为，分期付款买卖合同成立后，出卖人应按合同规定将标的物交付给买受人直接占有，但并不必须转移标的物的所有权，标的物的所有权是否转移，由双方自行协商。第三种观点认为，分期付款买卖不影响标的物所有权的转移，买受人取得标的物时即取得其所有权。第四种观点认为，在分期付款买卖合同中，除法律或者合同另有约定外，出卖标的物所有权自出卖人交付时起转移给买受人。第五种观点则认为，无论分期付款买卖合同有无所有权保留的约定，应推定标的物的所有权于付清全部价款同时转移给买受人。
结合我国《合同法》、《民法通则》以及其他法律、行政法规的规定，对分期付款买卖合同标的物转移的时间确定，可以按以下原则处理：
1.法律对所有权的转移有明确规定的，应当按法律的规定认定标的物所有权的转移时间，如法律规定不动产所有权自登记之日起转移，所以商品房分期付款买卖合同中的标的物，即房产的所有权应自办理房产所有权登记之时转移。部分动产如机动车、船舶等交通工具的所有权也自登记过户之日起转移。
2.法律对标的物所有权的转移没有规定的，可以由双方当事人对所有权的转移时间自行
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