劲霸服饰庆典策划案范文。
要提升，有两件事是必须的：成为鹰，或成为爬行动物。为了可能随时开展的工作，我们必须要把方案给制定好，活动方案可以将活动的一切事宜进行规划。那么应该如何去写一份方案？以下是小编为大家收集的“劲霸服饰庆典策划案范文”建议你收藏并分享给其他需要的朋友！
一、方案主旨
l、提高和强化劲霸服饰在XX市市场人们心目中的品牌形象，扩大其知名度，增加美誉度，促使消费者产生购买行动，并通过一系列新颖而有创意的策划，使在XX地区产生“男士穿劲霸就是一种时尚”的轰动效应，激起消费者对劲霸服饰的强烈关注和参与兴趣，使劲霸男装品牌更加深入人心。
2、目标
总目标：进一步抑制正在XX市场成长的雅戈尔、罗蒙、夏蒙、罗兹、巨龙、神鹰等省内外男士服饰品牌的市场占有率，并抢夺一部分的市场，并使劲霸服饰稳住XX市场，逐步奠定西部、走向全国，进一步提高其品牌地位。
具体目标：主要通过对劲霸服饰代言人赵文卓来筑作主要的宣传，并介绍劲霸服饰男装的品牌和男士西服的保养等方法，使在XX市场培养和形成一批固定的劲霸服饰消费者群。
二、本方案实施时间
二〇xx年十一月二十五日——十二月九日（两周）
三、市场分析
一、竞争对手分析
1、在XX地区，雅戈尔、罗蒙、夏蒙、罗兹、巨龙、神鹰等省内外男士服饰品牌的主要优势为：
A、产品质量较好。
B、有本地、外地的产品，长期经营。
C、在雅戈尔等品牌服饰的影响下，与罗蒙、夏蒙、罗兹、神鹰、巨龙已占有的男士品牌服饰市场形成了相互推动的形象树立和促销作用。
。
D、广告活动经过了整体、细致的策划与实施。
E、许多企业常年在雅戈尔、神鹰等品牌定制服装。
2、有关雅戈尔等的广告效果调查，表明了以下数据：
A、传达率。看过雅戈尔等广告的人
占调查总数的 72．8％
没看过的占 28．2％
B、喜好度。喜欢雅戈尔等广告的占 50％
一般的占 48％
不喜欢的占 2％
C、信息
。
2、穿着方式。XX地区的消费者很喜欢穿名牌时装。
四、以往广告效果分析
在本地区无广告
五、潜在市场展望
l、XX作为改革开放的西部前沿阵地，给我们提供了良好的经营环境。
2、XX是全省的富庶地区，人均收入高，消费能力强。
七、开拓XX市场的重要性
l、XX市作为一个广阔的、消费潜力巨大的市场，具有很大的经济开发价值。
2、XX市推行劲霸服饰男装产品，将为劲霸服饰公司奠定开发西部目标市场打下基础。
广告定位
一、市场定位
以XX市为主，以遵义、安顺等为辅，向整个贵州辐射。各种活动的开展均以XX为重点。
二、商品定位
高品质、高价位、高品位的男士服饰。
三、广告定位
劲霸男装——我（赵文卓）的选择。
四、广告对象定位
高级白领、工商人士、成功人士。
五、广告形象定位
形象—品味高尚的男士（充满侠骨柔情的男人风彩）
广告策略
一、广告目的
经过今年的广告攻势，在XX地区消费者心目中，初步建立劲霸服饰的知名度与好感度。并且能够在贵州西服服饰市场中站稳脚跟，与雅戈尔等分割市场。
二、广告分期
l、扩销期(20xx年11—26日)，主要任务是吸引消费者对劲霸服饰的注意；初步树立产品形象，引导消费者使之认识劲霸
服饰，达到扩大市场的目的。
2、强销期(27一30日)，深度引导消费者，塑造对产品的信赖感与好感，分割市场。
3、补充期(1——9日)，以各种广告宣传的攻势，树立完整的产品形象。
三、诉求重点
高品质
高品位
四、策略建议
l、系列报纸广告。设计系列的各款报纸广告，以供随时使用，报纸上打广告，以四分之一版套红为主（可用异形广告），配合套红达到醒目效果。
(以下的宣传标题仅供参考)
主体广告。直接宣传产品。
从商品角度切入 （报子、布幅）
“劲霸”男人——赵文卓 将于11月30日亲临XX一展侠骨柔情的男人风采
劲霸男装——“隆重登陆XX”
劲霸男装旗舰店抢滩XX
国际巨星赵文卓11月30日 将在“劲霸男装旗舰店”进行售衣签名活动。
2、大型布幅广告。
在全市各繁华地段，在户外大型广告牌上挂大型巨幅布标（短期喷绘），起到轰动效应。
3、在公交车体上做8部不同线路的车（半年期），以增强后期的广告效果。
4、在门面前悬挂竖幅、彩旗，以此增加气氛。
六、活动执行
（一）公司领导和赵文卓先生剪彩
1.现场布置
A. 舞台搭建：在劲霸专卖店门前人行广场铺红地毯，面积大约为100平方米。在大门的左右两边放有开业庆典鲜花。（辟专用通道一个，供明星
专用，避免出现其它情况）
B. 现场包装：12条7*0.7米的竖幅从劲霸专卖店所在楼层的四楼悬挂而下，6个空飘分别栓在大门两边的人行广场，颜色分为红、黄、蓝、白四种，竖幅及空飘内容为劲霸公司准备的各种开业活动字样。
地毯舞台前放置2个音响，左右各一个。
地毯舞台最前沿放置一个双龙大拱门，拱门上有活动字样。
C.彩剪刀6把，托盘7个，彩绸18条，礼宾花10枝。
2.活动人物：劲霸总经理、副总经理，劲霸代言人（赵文卓），节目主持人1名（女：最好为电视台节目播音员），礼仪小姐8名，歌手4名，时装模特4名（男，身高1.80米以上），军乐队。XX晚报、贵州都市报记者各1名、贵州电视台（旋风报道3——5人。）
3.活动内容：
开业庆典剪彩仪式。
劲霸代言人签名售衣活动。（注：为防止意外情况另备节目作后补）
现场文艺表演。
劲霸时装真人秀（现场）。
4.剪彩仪式活动时间流程表：（所有现场平面展示部分应于活动前一天全部安装完毕）
8：00分之前； 现场布置完毕。
8：00—8：30； 所有活动工作人员到齐。
8：30—9：00； 所有劲霸领导、经销商、来宾、记者等到齐进行签到。(配发出请柬的名单,签到管理人员由XX店出2人,其中一人负责管理签名册,另一人注消名单人员,管理人员签到数目,同时区分出贵宾人员
请入贵宾区)
9：30—9：35； 庆典活动开始——主持人上台宣布剪彩店庆仪式开始同时“军乐队奏乐”并介绍到场的劲霸领导、嘉宾 、劲霸广告形象代言人。
9：40—9：45； 由主持人开始进行开场白，祝贺“劲霸服饰”XX专卖店隆重开业。军乐队奏乐并礼仪小姐协助，并请劲霸总经理发言
9：45—9：47； 劲霸总经理发言
9：47—9：57 贵宾代表发言（人员内定，由劲霸总经理在其发言后请出）
9：57—9：58 主持人请XX劲霸经理发言，(并请各剪彩人到位)。
9：58—10：03 XX劲霸经理发言并宣布剪彩开始（在其发言时主持人先请各剪彩人到位）
10：03—10：05 剪彩同时工作人员放鸽子同时军乐队继续演奏。剪彩结束，军乐队继续演奏，同时主持人请赵文卓先生进行发言并开店门(店门 门口贴上一条红丝带)。同时按排领导等退场，在预定地点(贵宾区)暂作休息。
10：06--10：08； 主持人宣布开始节目表演
10：08—10：15； （主持人穿插介绍）歌手唱歌主持人上台宣布劲霸服饰广告代言人赵文卓到场及签名的具体时间，赵文卓上台与观众见面，节目继续。
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公司开业庆典策划案
一、开业活动目的：
1、确立装修公司的公众形象，赢得各大媒体的关注。
2、通过开业活动聚集人气，展现装修公司的全新形象，提高知名度。
3、通过开业活动，加强装修公司在当地的影响，推动销售工作。
4、通过独特的活动形式、吸引公众与媒体视线，提高传播效果。
二、前期宣传方案：
开业活动的成功由前期宣传是否到位来决定。只有前期宣传做好了，才能保证开业活动的成功举行。我们在思想上一定要有这个意识，宁可推迟开业，也不要在前期宣传上马虎。 前期宣传的方式和具体操作：
1、小区入户宣传：这是最直接也是最有效的操作手段，但也是最复杂的方法。具体操作：
(1)分两个宣传组进行宣传，每个组在两人或者两人以上，如果条件限制一个人一组也可以。宣传组的目的只是在开业之前两周内，通过和顾客的一对一宣传，不断寻找和跟踪顾客，了解准顾客的详细情况和需求，最终将顾客引导进入开业现场即可。
(2)将市区楼盘进行划分，分配上基本做到平衡。每个组负责一个区域，开展工作。两组之间展开竞争，竞争的指标为引导进入开业现场顾客的数量和签单顾客的数量。表现优异的给予表彰，譬如现金奖励、业务人员考察留用等。根据每组销量进行提成等措施来调动业务员的积极性。
(3)入户宣传的内容：公司的概况、产品介绍、开业活动内容详细介绍、顾客的基本情况和意愿、。值得注意的是，了解到准顾客的情况后要收集整理、跟踪，并和店面导购员保持沟通，找到合适的切入点，为开业时迅速签单做好准备。在开业前一天，业务员要和准顾客电话沟通，确认来店参加开业活动。
2、宣传单页：宣传单页设计要一幕了然，活动主题明显(关键词：低价/环保/品质/服务)。制作要体现出品牌的档次来。切忌使用红、黄单色印刷的传单形式，没有档次。
三、开业活动促销内容的设计：
首先需要一个相对超低价位产品来吸引顾客并引爆市场，这个价格需要特别的强调出来，醒目。同时设计促销内容要相对比较热闹的感觉，譬如价格折扣、促销礼品等，甚至可以采取转奖，抽奖等。
四、开业活动现场氛围的营造：
拱门、彩旗、地毯、吊旗、气球、易拉宝、花篮等传统方式都可以采用。气势一定要大，能够真正做出气氛来。同时礼品的摆放也要有气势，堆头要大，给人感觉礼品很多，很值钱等。路演的目的一个是吸引前来参观的顾客的注意，能够准确找到位置;另外也能够吸引所有市民的关注，甚至媒体的注意。对现场氛围的营造也是一个补充。
十二岁生日庆典策划案
一、庆典活动主题 （庆典以及现场布置整体）
1、温馨
围绕生日小王子十二年来的成长经历，让小王子体验到家的温暖，从今天起自己将要走过童年，进入少年，树立一个崭新的人生目标，同时对未来的生活、自己今后的人生充满希望，给予生命的动力
2、亲情
在庆典的各个环节中体现亲情，让小王子知道父母十二年来的辛苦养育，水有源，树有根，长大不忘父母恩，同时让小王子加强尊老爱老，孝顺父母的责任意识，感受父母对他那份无私的爱。
二、庆典活动目的
（一）为了给生日小王子在童年留下一段美好的回忆；
（二）让生日小王子从今天时刻以青春少年要求自己，奋发图强，为美好未来而努力拼搏。
（三）为了让你过一个一生中最难忘的生日。
（四）带你重温童年的欢乐时光，让你知道被关爱的温暖；。
三、庆典活动时间及地点
（一）时间：xxx年12月5日
（二）地点：xxx培训中心
四、庆典活动现场布置
（一）以庆典舞台为中心，铺上喜庆地毯，舞台正前生日小王子入场走廊，走廊旁十二支鲜花路引，每一支代表他成长的每一年，走廊地面采用地贴，上写“告别童年，迈步走向辉煌的明天！
（二）在走廊的尽头放置时光穿梭球 。
（三）以沙曼背景，正中写真照片，整体沙曼led灯光，菊花灯。
（四）以追光灯为主光线，追逐每一个精彩瞬间；
（五）舞台左侧放置许愿球，让一家人共同许下美好愿望。
（六）舞台右侧摆设玲珑蛋糕，蛋糕顶端镶嵌生日蜡烛，
（七）背景侧面放置泡泡机，点缀庆典现场气氛。
（八）舞台左方悬挂投影仪 播放生日小王从一岁至今的精彩瞬间。
（九）时光穿梭球前摆放花门，
（十）宴会厅门口摆放双龙彩虹门，上覆条幅祝贺
（十一）进入会场设立签到台（上礼台），台桌正面挂喷绘祝贺词，
在台两旁竖立生日王子个性写真照，签到台背后竖立王子照片及个人简介。
（十二）卡通米奇现场迎宾
九、庆典活动内容及流程（分四部曲）
（一）第一部曲（开场曲）（ 12：18）
1、播放主持人背景音乐（主持登场），庆典前祝福话及引入庆典时刻；
2、 全场倒数5个数有情小王子登场（登场音乐）；时光穿梭球瞬间打开，小王子从时光穿梭球中走出，有米奇相伴走向庆典舞台，简单采访，
3.主持宣布生日典礼现在开始，鸣炮奏乐（音乐）父母站在花门下等待入场。
（二）第二部曲（感恩父母）
1、采访小王子，父母登场（音乐）
2、父母致答谢词
3、小王子面对父母，首先把目光投向爸爸（主持感恩词），向爸爸三鞠躬。
再把目光投向妈妈（主持感恩词），向妈妈三鞠躬，一家人深情拥抱。
4、一家人走向许愿球，许下美好心愿
（三）第三部曲（答谢来宾）
1、向来宾致谢礼
2、宣读生日宣言
3鲜花礼仪，德克士礼仪登场
（四）第四部曲（挂锁）（21：50----）
1、 姥姥、姥爷登场，挂锁，顶生生日快乐馍
2、爷爷、奶奶登场，挂锁，讲话
（五）第五步曲（结束）
1、走向生日蛋糕，小朋友赠送礼物
2、点燃生日蜡烛，许下生日愿望
3吹灭蜡烛，切开蛋糕
4拉起父母的手，走向宴席方，向大家一一敬酒
宾馆开业庆典公关策划案
公 关 策 划 书 ——梦园宾馆开业庆典公关策划方案 （草案） 目 录 活动背景…………………………………………（p3） 活动主题…………………………………………（p3） 活动目标…………………………………………（p3） 活动程序…………………………………………（p4） 活动方案…………………………………………（p4） 经费预算…………………………………………（p9） 效果预测…………………………………………（p9） 公 关 策 划 书 ——梦园宾馆开业庆典公关策划方案 活动背景 梦园宾馆为梦园集团在四平开办的一家四宾馆，梦园集团为餐饮服务类企业，主要经济活动范围：华北、华东、华中、华南、东南的较大城市，在东北沈长哈大四市也有几家宾馆。四平梦园宾馆是梦园集团在四平开办的首家宾馆，也是四平首家四宾馆。对于四平这样的中型城市，梦园集团看中的是四平的交通枢纽的重要性；再者，振兴东北老工业基地的政策，预示着东北的复兴，所以梦园集团想以几个大中型城市为基础，抢占东北的市场。 作为一个新进入四平的企业，知名度不是很高，而且四平还有如四平宾馆、吉平宾馆、丽豪宾馆等一些已有一定名声的竞争对手，所以要想在四平站稳脚跟，开业庆典是公关的第一炮，因此这次机会一定要抓住。 活动总主题 1、 梦园——您梦想的家园！ 2、 给您回家的感觉——梦园宾馆 3、 你我共建美好家园 4、 您的家园由我们来建设 活动目标 通过本次活动，让四平人们了解梦园、认识梦园，对梦园有个感性的认识。 活动程序 活动方案 5、 前期指6、 示牌宣传（设置指7、 示牌）： （1）设置地点：以梦园宾馆为中心，2km范围内的主要道路上 （2）设置形式：重新报建，如不允许，则租用现有合适的位于道路两旁的户外媒介（如公共汽车侯车亭广告位） （3）数量：每个不同文案至少要求设置5个，共至少10个 （4）大小、高度：视实际情况而定，文字能大就大，力求醒目 （5）设计要求：要求使用梦园宾馆标准的标识及标准字体 （6）时间要求：于开张前10天设好 （7）目的：提升知名度，引发好奇心，树立一定的美誉度； 2、开业公关活动策划方案 （1）主题：梦园宾馆为您过生日！ （2）活动时间：开业当天。 （3）活动地点：梦园宾馆。 （4）活动概况：给梦园宾馆开业当天过生日的30位公民每人赠送一间包间，他可以邀请亲朋好友前来包间聚餐消费，所有费用最后由梦园宾馆代为支付。 （5）活动细则、注意事项： 1）刊登活动广告： a、时间：开业前10天 b、媒介：《四平日报》、《新文化报》 c、版面：1/4版 d、文案内容： 标题：梦园宾馆为您过生日！ 正文第一段：梦园宾馆介绍 文第二段：为您过生日活动介绍——梦园宾馆将于xxxx年xx月xx日正式开张营业，为庆祝梦园宾馆的开业，特举办梦园宾馆为您过生日活动，免费赠送30个包间消费。 名条件：凡当天过生日，并在四平有固定居所的市民，均可报名参加 名登记日期：即日起至xx月xx日止，每天上午8点-下午6点 额限制：限30名，先到先得，额满即止； 名地点：梦园宾馆一楼大厅办事处 名须知：凭本人身份证、户口本原件，亲临报名；未成年必须有监护人陪同；年老体弱的人必须有人陪护。 其余说明：进入时，必须衣冠整齐，否则主办单位有权拒绝入内；本次活动家一切解释权归梦园宾馆。 2）先报名预定房间 报名时间：广告刊出后当天开始，至开业前一天截止。 报名须知：凭当天报纸广告、持本人身份证（或户口本，以防身份证有假），亲临梦园宾馆预先订房登记。 报名的其他条件：凡未成年人，应由其监护人陪同前来；年老体弱的应由其亲戚陪护；进餐时，需衣着整洁，否则有权拒绝入席。 菜谱限制：在限定的一类或几类菜单中选择当天的菜谱。 菜的数量：限定一个总的上限，如每人限2个菜，以便避免浪费。 酒水限制：在限定的一类或几类酒水单中选择。 吃不完的处理：要告知所点的菜吃不完，需要作小小惩罚，象吃自外助餐一样，要不然他们会乱点。 名人数超过30人，则采用先来先得的方式，直至满额为止。为防止秩序混乱，应准备好排队的号筹，来一个发一个，凭号筹办理，这样不会出乱子。 注意在广告中注明：活动解释权归梦园宾馆；活动时送生日蛋糕，并举行共切生日蛋糕仪式。 3）开张当天： a）拍照留念：所有同天生日的来宾与梦园宾馆管理层代表合影留念（如该照片需在某范围内，如梦园宾馆使用，则应与其签定肖像权使用协议） b）举行梦园宾馆请您定菜价定价员抽取及聘收颁发仪式。 从当天参加的成年来宾中，通过抽签的方式（即抽即知），抽取30名定价员，发出聘书，邀请其于xx月xx日（应选择星期天）来梦园宾馆参加评菜价的活动。 4）软性文章：为配合本次活动，尽量于《四平日报》等美食版，发表软性文章，以别开生面的开业庆典为题，通过反映四平餐饮业的精神文明新风貌，来达到宣传梦园宾馆的目的。 3、开业后系列公关活动（一）——主题：梦园宾馆请您定菜价！ （1）活动日期：开业后10天左右的某一个星期天 （2）活动时间：上午8：00——10：00 （3）活动地点：梦园宾馆 （4）活动概况：聘请30位定价员，对提出的若干类别的若干菜名，集体评定其菜价 （5）活动公证：开业前10天，应与公证处取得联系，同意对此项活动进行公证，公证结果，公布在大堂显眼位置。 （6）定价员选择： 选择方式一：开业当天，以抽签的方式，抽出30个愿意参加活动的客人； 选择方式二：开业后每天随机抽取3个前来消费的来宾（在来宾愿意、有空的前提下），担任定价员。
（7）活动预告：开业后第3天，发出梦园宾馆请您定菜价活动广告 （8）参加定菜价人员的报酬：每人x元，于活动结束时，用红包的方式支付，并请他们签名，以示收到梦园宾馆支付的工资 （9）需要确定菜价的菜名：由梦园宾馆选择。 （10）确定方法及流程：除去分、最低分，取平均分；要准备相关的表格、文具，确定具体流程 （11）公证：事先，将活动与公证处联络，取得其支持。公证进行现场公证，公证后，悬挂经公证盖章的菜价牌 （12）事后宣传：活动的第二天或第三天，在报纸上刊登以公布菜价确定结果、鸣谢公证处及定价员，并请市民监督、检查为内容的广告，同时，刊出梦园宾馆请您评大厨的活动预告。 4、开业后系列公关活动（二）——主题：梦园宾馆请您评大厨！ （1）活动开始日期：评菜价活动后的第二天开始 （2）评选方法：定菜价活动开始后第二天起，每天对每个厨师，随机抽取其烹饪的5道菜，请享用该菜的客户，对该菜的各项品质属性如味、色、香、形等进行打分（先做好打分登记表，以方便客人操作，只要打勾就行了），并请客户签名；对于参加评分的客户，每人赠送一份精美的纪念品。收集每天的评分，进行累加，即可得出每个厨师的总分，从而能排出名次。 （3）活动宣传：大堂及外围，要打出相关的宣传口号横幅 （4）评选结果及过程照片，可于评选结束后的第二天或第三天，刊出在报纸上；报纸同时刊出梦园宾馆请您评服务活动预告，同时将梦园宾馆服务员工作标准列出来。 5、开业后系列公关活动（三）——主题：梦园宾馆请您评服务！ （1）活动开始日期：评大厨结束后的第二天或第三天，活动预告刊出后起第一天。 （2）评选方法： 1）每天请5位客户在买单时，填写《服务人员评分表》，对为其提供服务的服务员，按梦园宾馆服务员工作标准进行评分，将每天的评分表累加在一起，形成每个服务员的总分，从而排出名次。 2）注意要均衡每个服务员被评分次数，保持大体一致 （3）赠给评分客户一件精美礼品 （4）活动宣传：大堂及外围，要打出相关的宣传口号横幅 （5）评选结果及过程照片，可于评选结束后的第二天或第三天，刊出在报纸上；报纸同时刊出梦园宾馆请您评服务活动预告。 6、开业后系列公关活动（四）——主题：指定绿色菜地活动 （1）活动方式：开张10天后，开始着手物色附近的农家，找一些比较理想的，与其签署绿色蔬菜供应合同并拍一些照片，然后，在梦园宾馆大厅合适地方，展示这些照片，特别是要展示一些有虫眼的照片。 （2）合同答署完后，在报纸上刊上与绿色蔬菜签署情况及绿色蔬菜的含义；向公众传递梦园宾馆使用了绿色蔬菜的信息。 六、经费预算（单位：万元） 项目 指示牌宣传 开业公关 开业后公关 其他费用 合计 （一） （二） （三） （四） 费用 xxxx xxxx xxxx xxxx xxxx xxxx xxxx xxxx 七、效果预测 1、通过前期指示牌宣传，使公众对梦园宾馆有一个初步了解。 2、通过开业公关，给公众一个耳目一新的感觉，留给公众一个深刻的印象。 3、通过“定菜价”活动，给公众留下一个菜价合理的深刻印象。 4、通过“评大厨”活动，使公众了解到梦园宾馆有优秀的厨师。 5、通过“评服务”活动，让顾客了解梦园宾馆的优质服务。 6、通过“绿色菜地”活动，使绿色饮食观念深入人心，并在公众心目中形成梦园宾馆为绿色宾馆的良好印象。 单 位：吉林师范大学 管理学院 筹划期：～年5月25日—— XX年5月31日
公司开业庆典活动策划案
以下是小编整理的公司开业庆典活动策划案，欢迎阅读！
一．活动目的
1．确定公司形象
2．介绍公司主营业务和发展历史
3．通过开业活动提高知名度，加强业内合作
4.加强职工信息，提高企业自身素质
5.以产生良好的新闻效益，社会效益为目的
二．活动前期准备
1.嘉宾的邀请：嘉宾邀请是一是活动中极其重要的一环。为了使庆典活动充分发挥其轰动及舆论的积极作用，在嘉宾邀请工作上必须精心选择对象，尽力邀请有知名度人士出席，制造新闻效应，重要嘉宾应派专人上门邀请。
2.开业庆典广告宣传内容：开业告示要写明内容,即*****开业庆典活动在何时何地举行，介绍有关的建设规划，经营理念，服务宗旨。
广告媒体安排：在活动前一周即须路段的广告位，并制作好广告稿件以及广告计划书，印制好派发的礼品袋，宣传资料。
3.会标和标语的制作：由主办方复制会标的尺寸内容
4．成立专门的筹备小组，实行组长负责制责任分工到人，实行倒计时工作制。
（1）提前5天左右需要完成的工作：
①制定详细的活动方案，并上报上级各部门审核、修改。
②确定承办广告公司，就相关承办内容签订承办合同。
③召开一到两期筹委会，就细节问题进一步商定。
④按照项目实施的方案要求广告宣传工作开始运作，第一批媒体广告开始投放。
（2）提前3天需要完成的工作：
①发送请帖邀请各界人士参与本次开业庆典。
②各种活动用品（印刷品，礼品等）应完成制作，由专人负责保管。
③承办方方面完成活动所需物品的前期制作工作。
（3）活动开始前2天完成
①提前2天，承办方完成现场的布置工作，完成所有条幅，彩旗，灯杆旗等的安装工作。
②提前2天，完成主席台的搭建布置工作，完成主会场签到处，指示牌，嘉宾桌椅，音箱的摆设布置。完成花篮、花牌、礼宾花的制作工作，完成花篮，花牌，盆花的布置工作。
（4）活动当天实施工作
①上午6:00公司所有内部人员和工作人员到达现场，做最后的检查。
②上午7:00所有保安人员到位
③上午8:00所有礼仪小姐、演艺人员、迎宾小姐到位
④上午8:30主持人、记者到场
⑤上午9:00嘉宾陆续到场，迎宾小姐协助佩戴胸花，并且引导工作进场，同时乐队也开始奏乐迎宾。
三．活动内容
1．活动地点：酒店
2．活动时间:9:00—11:00
3.活动流程：
（1）9：00迎宾小姐引导重要领导嘉宾签到进场
（2）9:15迎宾小姐接待各位公司领导、商业伙伴就座
（3）9：20播放投影短片，可以做一个关于企业公司的主营产品的宣传短片（公司可以提供，也可运用类似的故事找一个短片说明公司的发展史），维持5分钟左右的展示。
（4）9：25司仪宣布***开业庆典正式开始，司仪介绍贵宾，宣读祝贺单名单，5分钟（掌声）。
（5）9：30紧接着穿插一个小游戏，为了活跃气氛，同是也为了接下来领导上台讲话起到一个斜接的作用。开始的时候就让大家都参与进来，可以跳动积极性，而不是起先就是领导讲话的常规方式。游戏的形式：让员工根据短片回答问题（问题可以是公司的成立时间、主营业务等问题，由难到简单。最后一个问题设置，就是为了接来下的公司高层领导出场做的准备。问题是公司的总经理是谁？员工回答正确之后，大家给予热烈的掌声（可以音乐控制），然后司仪便借此邀请总经理上台发言。此时的活动气氛已被烘托出来，相对活泼而又抓住了中场枯燥的时间。
（6）9：45总经理致词（掌声）
（7）9.50司仪邀请特邀嘉宾发言
（8）9:55司仪
互动游戏：事先在桌位底下黏贴小纸条（比发号码有新意），纸条上内容为公司的某个产品。主持人此时要求在场的人员找出小纸条，然后运用笔记本随机选取一个桌号。抽到的桌子推荐一位上台表演，让与会者猜。表演者不能说出产品名字，可以用文字和动作表现出来。表演者与回答正确的与会者均有奖品。
（9）10:20司仪宣布游戏结束，比赛结果，礼仪小姐送上礼品。
小品表演：公司总经理曾静的发展史（可以由公司职工组织导演,这样比较可以调动台下观众的共鸣。可以先选择公司内部比较活跃的人员和某些领导亲自上台表演，具有更深远的意义。自导自演的发展史，更具有说服力，和感染力。而嘉宾说熟悉的领导更具有亲切性，激发可观赏性。如若公司实在无法挑出适合的人员参加，可以邀请专业的小品演员表演。这样的效果更具艺术性，这是可供选择的方案。）
（10）10:28公司先进职工代表发言以老员工为优先考虑对象。可以结合上面的小品陈诉下去，表达对未来公司发展的远大眺望。承接了小品赋予的特殊寓意。
（11）10:35集体舞蹈有感染力跳跃式的民族舞蹈，需要有悬念的设置。室内的音响灯光明暗交接，表达一种蓬勃向上的感召力。
（12）10:45舞蹈最后灯光突然打亮，公司领导在领舞者的带动下上台，进行开业剪彩。（掌声）
（13）10:55公司高层领导宣布公司开业庆典活动结束，司仪最最后总结
（14）11:00各位嘉宾等会餐
四．活动预算（根据实际具体清算，此为概算）
1.礼仪迎宾小姐4名600元
2.会场布置：花篮、花牌、花盆胸花500元
3.演艺人员：（根据实际选择定价）1000元
4.奖品20份：30*20=600元
5．广告宣传费用：媒体宣传、印刷品、宣传资料XX元
6．场地租用费：待定
7：餐饮费：待定
开业庆典美容院策划案
一、形象的准备
仪表、仪容，30分钟准备，三秒钟印象，三分钟表达(简明扼要)。把自己打扮得象专家。
二、心态的准备
做好充分的思想准备，搏击，战胜困难，不要几天没销售，脸色就不阳光了了，想送财的人一进来就会感觉象触到了霉头，会马上离开。随时随时，象迎接战斗一样的意气风发，激情四射，影响感染到身边的每一个人，开朗、开心、快乐的去做，也就是说什么时候都要让自己的灵魂跟上，乐在其中。开朗就象吸铁石，无形中就会留住财运。
三、店内设施的准备——营造出一个温馨的美容护肤护理的环境。
温馨、创新，硬件齐全——夏有空调，冬有暖气，这是最其码的设施，麻雀虽小也得五脏俱全，顾客周护橱。
展柜摆放，高档产品以同系列为主，首先让顾客看到的就是高档产品，低中价位产品摆放稍微往下一些，展杠的部位可以展示你的结业证书，照片，海报，荣誉证书。产品一定要罗列齐全，给人一看就有购买的欲望，彩妆统一摆放，放一些绿色时尚的装饰，比方说蕊痕典雅靓白的套盒旁边可以放一个白色的白合，即体现了此套产品的优雅与高贵，又体现了产品的纯洁安全。到夏天，可以摆一些盘藤的黄瓜，翠绿绿的呈现出一种环保与自然。床上用品统一使用公司带有标志的床罩、床单、毛巾(在四姐处订)，体现专业性。至少两套以上，一星期更换一次!
美容院各种印刷的美容项目宣传单，包括绿色美容产品。让每一位顾客，在进入护理前的闲暇时间阅读宣传材料，做圆满美容临走之前，将阅读过的宣传材料送给顾客。美容师口头上的产品推荐，从听觉上给顾客留下印象，那么顾客拿回去的宣传材料则从视觉上加深了这种印象。另外，美容院的有关产品的宣传海报，都应挂(贴)在美容院显眼的位置，相关产质量检验的证书、企业的荣誉奖牌等能树立顾客的美容自信心，特别是国度级机构核发的证书，会对招徕顾客、销售产品起很大的作用。
相关资料可以从公司网站——研发机构网页里去下载打印。
四、店内物品的准备
产品示范用的专用产品：洁容霜、洗面奶、水、乳、精华、霜、BB霜、氧气面膜，眉刀、眉夹、眉剪、生理盐水、药棉、酒精、保鲜膜、导膜碗、镜子、化妆棉等等。
五、专业知识的准备
这是所有开业前的准备中最重要的一点!没有这一项就没有一切，不会进财。洁容的步骤是否严谨并且讲得是否流利打动人心，手法的按摩是否舒心舒服，让人留连忘返，皮肤是否判断准确无误，千万不能开错药方，不然害人害己，无法收拾。如果这个没有具备以最快的速度去实践去练，心急是不行的，多练自然熟能生巧。
六、精心策划为好的活动打下基础
以试营业一到二个月为基准，大量发体验卡项，让熟人、朋友体验产品，不以卖货为主，这是一个养鱼的过程，并为活动的赠品赠项铺垫好价值。体验眼部火疗后想做这个项目，收费15元1次，体验水疗灌肤，收费20元1次，为活动的赠送打下良好的基础，做好试营业期间顾客转介绍，并看到结果。
2个月后隆重开业，主题以喜庆为主，提前3天贴出赠品赠项海报，不到时间不予销售。
提前预知到店的人数，并逐个打电话，约定好时间。当天，对每一个进行战前总动员，给发单的人如何鼓励，对来的经销商表示感谢，汇报一下店内顾客的情况，当天已经确定有多少顾客会到场，什么样的情况。
人员分工：
发单人员(热情，自信)，接待人员(店长)：熟知顾客情况，做好转接(做示范人员)，产品示范人员(资深店长，经销商)，压单人员(有一定卖货经验的经销商)：熟知当天的活动方案，很会塑造配品的价值，有一定的压单经验。
做好语言、人员配合，介绍情况，达到销售目的。一般县城内上午顾客量不是很多，下午出成绩，而乡镇是上午人较多，下午人较少但有一定的质量。争取化给顾客配产品，如果顾客在经销商这里没有压得了单，你如果跟她很熟，一定拉住她，不要让她走，佯装向经销商求情要求再配送一些物品，来达到压单的目的。做好配合，时刻不离左右，掌握顾客的心理与动向，看好经销商的眼神示意。
七、活动总结
一天结束，总结一天的情况，是新顾客增加我很多销售额不高?还是销售额很高但顾客很少。可喜的是顾客量，开业半年之前一定要查顾客，不要查钱，顾客就是延伸的财富。哪个顾客对什么样的产品有需求，但没有购买，一定记下来继续做好跟踪介绍与服务。哪个顾客配了周护了没有配日护，给试用产品并回访用后的效果。
别墅策划案
别墅策划案
别墅策划案山水湖滨别墅策划案
我现在就要动身启程，因为无论白天黑夜，我都能听到湖水拍打堤岸的低沉声音；当我站在马路边或者灰色的人行道上，我听见它就在我的灵魂深处。
——威廉姆·巴特勒·济慈
Iwillleavenow,becauseIcanhearthelowvoicefromthelakewaterflaingthebankWhenIstandalongtheroadoronthegreypavement,Icanhearthatitismydeepheart.
——WilliamBartlerJice
——赛博地产顾问机构——
前言
第一章、市场分析
一、无锡别墅市场分析
二、竞争对手分析
第二章、SWOT分析
一、现状分析
二、SWOT分析
第三章、产品策略
一、产品定位及布局规划
二、独立别墅外立面风格建议
三、其他物业形式的建议
四、功能配套
五、环境建议
六、物业管理规划
第四章、目标客户群分析
第五章、营销策略
一、推广案名、Logo
二、项目核心价值体系的建立
三、主题定位、广告语、卖点提炼
四、推广策略
五、推广重点——让Townhouse迅速窜红市场
六、价格策略
七、现场销售策略
八、阶段性媒体计划及活动策略
第六章、营销管理
一、营销管理
二、人员配置及培训管理
前言
别墅物业曾经作为“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”。现在，无锡的国民收入已达到中等发达国家水平，城市白领阶层、中产阶级的形成，更使居住理念发生了深刻的变化。如果说，“扩大居住面积，改善居住条件”是“第一波”，“优化居住环境，讲究生活质量”是“第二波”的话，那么无锡楼市将在近两、三年进入“第三波”——“追求回归自然，提高生活品位”。
继多层、高层、小高层产品之后，更接近自然风景的郊外将成为市民居住所关注的热点方向，所以别墅将成为今后几年无锡楼市关注的热点之一。
对于无锡的开发商来说，别墅物业开发的经验从总体来说并不丰富，但大多数参与别墅开发的房产商，都在做着努力——让产品更具个性，让客户更加心动，让物业品牌更有魅力！
项目应该怎么规划？如何给该产品作准确的市场定位？她的主要客户群体特征又是怎样？做什么样的别墅产品在市场上才会受欢迎……这些都是本策划案所主要阐述的。
第一章、市场分析
一、无锡别墅市场分析
1、五里湖——将成为未来几年无锡别墅开发的焦点
无论在北京、深圳，还是距离无锡较近的上海、苏州，真正的顶级别墅都分布在风景秀丽的自然山水附近，如北京的香山周围数十平方公里内将建成上百万平方米的高档别墅区，有开发商说“要把这里变成京城的第二个富人聚居区。”在一马平川的上海，松江的佘山成为极为珍贵的自然资源，所以松江佘山板块别墅区成为上海别墅中的最高境界，在这里聚集了国内别墅最高境界的典范——紫园，以及佘山高尔夫别墅、佘山月湖别墅、佘山天邻别墅、佘山银湖别墅等众多经典别墅项目。苏州新推出的两座古典园林式私家庭院，每座价格在2500万元左右，也是开盘即被抢购。
别墅是一种诗意存在中的乡村，居住在其中的人们既要享受城市的便捷与舒适，又要有乡村的宁静安详，所以风景区就成为首选。从历史传统上看，别墅一般位于城市外面像一个卫星一样的位置上，使用者可以方便地到达，同时也可以方便地回到城市中去。别墅概念是和城市生活相对立、相均衡的，离开了城市这一概念，别墅也就无法理解了。
太湖是无锡这个著名的旅游城市最为秀美的景观之一，尤其是五里湖沿岸得天独厚的山水自然风貌，成为了别墅建造的上佳风水宝地，无锡真正意义上的别墅竞争的烽火将在这里燃起，所以近几年内，五里湖沿岸将成为无锡高档别墅的开发焦点。
2、近年来别墅市场开发的严重滞后，积聚了巨大的消费空间。
无锡的别墅物业，五年的时间，只有世纪湖滨太湖威尼斯花园和太湖世家三个像样的别墅项目上市，加起来也不到400套物业。这与无锡这个人均GDp在全国排名前列的中等发达城市来讲，别墅市场的开发无论在数量还是质量上都严重滞后。所以市场已经积聚了巨大的消费空间。从20xx年房
别墅策划案第2页
交会上，唯一参展的别墅项目——金色水岸超旺的人气和只挂了两幅效果图的项目——湖光山色展为前络绎不绝的询问者来看，无锡别墅物业的稀缺就可见一斑了。3、无锡的别墅普遍缺乏个性，缺乏真正的顶级高尚别墅
无锡现有的别墅容积率相当高，高档别墅形象大打折扣。威尼斯花园为典型的古典欧式，但其中因为有部分高级公寓而使容积率较高，生活舒适度大大下降。真正的顶尖级别墅在无锡是难觅的，但是在未来的一两年之内，无锡将有大量的高品质别墅上马，有以水景见长，有以山景见长。
如何从这些项目中脱颖而出，树立自己独特的风格是本策划案的重点，要通过对项目主题和内涵的挖掘包装，在对市场精准分析的基础上，让本项目在无锡别墅物业中独树一帜。
4、别墅市场今明两年将风云突变，科学的营销企划显得尤为重要。
以往的无锡市场因为，别墅物业的稀缺，所以有像样的别墅，一般销售情况都较好，相对不需要强有力的推广活动。但是随着几个大规模的别墅用地推出，今明两年的别墅市场竞争将正式拉开帷幕，本项目要从中脱颖而出，应该重广告包装、重活动的渲染、重细节的创造、重口碑的传播。因此，科学的营销企划、富有创意的活动尤其重要。
二、竞争对手分析
太湖虹桥花园
太湖虹桥花园依托太湖花园度假村四星级酒店的成熟配套，有着相当的优势，但是规模不大，而且因为政府对于五里湖周边的规划有所变化，所以此项目正在调整之中因为量体小和部分内部消化的原因，估计此项目不会有太大的市场炒作，所以不会对本案构成严重的威胁。
太湖明珠苑项目（湖光山色）
与太湖虹桥花园仅几百米之隔，也处于旅游风景区，有着难得的太湖山水自然资源，而且迎合建筑风水上所谓的“左青龙，右白虎”。得天独厚的地理位置，决定了太湖明珠苑非凡的物业价值。现在本地块已经由有着商业大厦上市公司背景的民生房产以约110万元/亩的地价拿下，按照民生一贯的开发理念，肯定会造成高档的别墅区。20xx年秋季房交会上，此项目已经亮相，案名为湖光山色，建筑风格是类似于佘山银湖别墅的美式别墅，原规划中的165幢也缩为94幢，是容积率下降了还是分期开发，还有待考证，作为本项目最为强劲的竞争对手，我们应继续密切地关注此项目的发展，包括台湾三福福祯的整体包装及销售策略。
宝界山庄
地处太湖花园度假村对面的原大浮种禽场地块，位于太湖风景区第一站，地块北面面湖，南面倚山，与其他项目比，地理位置不够优越，聚江公司以120万元/亩拍得，拟建造56幢独立别墅，整体规模较小，估计售价在10000元/㎡以上。该地块所拥有的自然山景是其他项目所无可匹敌的，聚江公司计划建造传统与现代相结合的类似于上海云顶别墅的风格，估计会利用项目的山体优势进行大量的半地下室设计，力求更多的可销售面积。
太湖威尼斯花园二期
金马地产把地块转让给了益都开发，地块与本案距离较远，从五里湖的地形来分析，属于二类区域，该项目的物业档次较高，充分做足了水文章，但其中不是纯粹的别墅区，估计还有部分高级公寓。该项目的设计风格仿照杭州著名的别墅项目——九溪玫瑰园，采用欧式的建筑，日式景观，若益都的项目已全部交给星观达阵代理的话，其以后的营销策略也应该密切关注。
蠡湖新城1号地块
20xx年9月阳光集团以16.71亿拍得蠡湖新城1号地，如此高昂的价格和1.2的容积率，开发商一定会采用别墅、Townhouse、公寓相结合的建筑形式，结合蠡湖新城的规划方案，该地区的独栋别墅和Townhouse估计会采用现代式风格。有政府宣传作为其项目的有力支持，在社会上市民的关注度就胜人一筹，本地块也将是我们强劲的竞争对手。
太湖·金色水岸
地处马山太湖十里明珠堤两侧，有241套别墅，分三期开发，首推73户，其中独立别墅55幢，townhouse18户（双拼别墅，面积230㎡），是目前无锡最大的别墅群落。由于地处马山，离市区距离相对较远，有着明显的不足之处，定位在度假别墅。现在此项目一期以4000-6500元的市场价格已经销售一空，因为其定位与本项目有很大的差异性，故不会对本案造成太大的竞争压力。上海新联康的营销策略也没有很大的突破，作为20xx年秋季房交会上唯一的参展的别墅项目，金色水岸却也赚足了人气。
马山檀溪村地块
本地块为供电局拍下，占地1200亩，现在正在拆迁阶段，一部分对供电局内部职工，一部分对外销售，销售价格会有较大优势，估计会在明年五、六月份上市。
巨大中高档楼盘对本案的冲击
以上的竞争对手都是别墅物业，但本案不是纯粹的别墅社区，还有相当的townhouse、叠加式别墅和电梯洋房，所以，整个无锡市场今明两年的中高档物业都将给本案带来巨大的市场冲击，如“财富广场”的住宅部分、金色维也纳的townhouse和叠加式别墅部分、构件厂地块很大量体的townhouse、阳光城市花园二期、金色江南二期、奥林花园二期和蠡湖新城内即将推出的其它地块，也会对本项目形成巨大的市场冲击，而现在无锡各大楼盘都越来越重视营销企划或全案代理的导入，所以各项目的动向都应该及时关注。
第二章、SWOT分析
一、现状分析
无锡有得天独厚的自然风光和丰富的人文资源，无锡近几年来在经济和城市建设上都取得了极大的发展。城市中心南移，市民广场、太湖大道等市政重点工程先后建成，随着政府“打太湖牌，唱运河歌，建山水城”理念的逐渐深入，五里湖将成为众多购房者关注的焦点。
本地块位于五里湖之畔，无论是到市区还是太湖风景区都非常便捷，西侧的蠡湖新城现在已经初绽芳容，而地块隔湖相望是规划中的蠡湖新城国际级演艺中心，所以本地块是建设高档住宅的理想用地。
二、项目SWOT分析
优势：
1、地理位置优势非常明显，三面环湖，拥有不可再生的自然资源，将成为无锡真正的滨湖高尚社区。
2、规模优势也很明显，今年上半年楼盘多为大盘，大盘也成为市民购房的一个重要筹码，本项目建筑面积22万多平米，也是市民心目中最理想的规模。
3、地块方正，规划设计可发挥空间较大。
4、亮丽的美湖路已成为一道风景，周边的绿化等都已初具规模。
5、市民对临湖而居的生活有种向往，五里湖整治、沿湖规划雏形已现，这种高品质生活可成为现实。
6、无锡楼市一路高走，拥有极庞大的购房人群，投资者也对楼市充满信心。
7、政府对蠡湖及湖滨的改造方案累计了一部分持币观望的购房者，本案优越的地理位置也会吸引这部分人群形成购买，即具备天时和地利。
8、苏锡路和美湖路交叉口，正在兴建的望湖楼商业中心将给社区购物带来很大的方便，易初莲花卖场等使周边的生活配套逐步完善。
9、规划中金城路将与长江路贯通，届时本物业与新区的距离大大缩短了，将能吸引新区很多白领及金领的目光。
劣势：
1、目前周边配套不够成熟，给生活带来诸多的不方便。（随着政府规划不断进展，配套会逐渐完善，小区商业部分和内部配套也会弥补这方面的不足）
2、目标客户都比较注重学区，但本社区没有很好的学校。（建议利用泰德学校超前而气派的硬件设施，联系名校进驻，变劣势为优势）
3、地块的保留建筑为94年建造的，无论是外观立面、整体布局，还是现在的居住人群素质，都影响社区的整体品质感。（可以在社区规划中分割成不同的组团，对其外立面与绿化景观作整体调整）
4、地块对岸的现状破旧不堪，成为目标客户的形成购买的障碍。（随着规划不断进展，政府重金打造的金色港湾将很快启动，这些都将得到彻底改善，销售说辞和销售道具中应充分体现这些规划的优势）
5、市民对本地块还比较生疏，要认识其价值，除靠政府规划宣传外，还需要较长时间的导入。（全面导入营销策略，新概念包装的渗透逐渐拉近与目标客户的心理离）
6、离市中心有一定距离，目前公交线路不多，住户必须有私家车，会缩小了目标客户的范围。（随着地块的逐步成熟这种现状会逐步改善，也可开通社区巴士，既服务于业主，又是楼盘的形象宣传）
7、区域内跨湖的水管会挡住部分视线，规划设计中也要为其让路。（景观设计中，因势造景，可以营造优美的水系）
机会：
1、政府总体规划中的地块周边基础设施将逐渐成熟，蠡湖新城同样提升了本地块所在的蠡溪板块的综合居住品质。今年10.1对市民开放的环湖路周边区域，其叹为观止的美让人对蠡湖的价值有了感性的认识，本地块所在的区域内，政府明年将重金打造的“金色港湾”将吸引众人的目光，市民对本项目会更有信心。
2、蠡湖新城一号地块的拍卖更帮助支撑起本案的价值定位。
威胁：
1、明年无锡整体房地产市场的上市量将持续放大，townhouse的上市量会迅速增长，本案目标客户为中高档收入人群，锁定此类人群的楼盘将陆续在今年下半年和明年强势推出，本案的公寓房与别墅将同样面对的非常激烈的市场竞争。
2、本案附近立项的楼盘拍卖的价格较低（四药厂地块和新联村地块），会拥有更大的价格优势,从而分流掉部分客户。（针对这些现状，首先本案在规划上要出奇制胜，在销售过程中导入强有力的营销策划也非常重要）
第三章、产品策略
小区就应该是一个社区、一个城市、一个全面照顾、全员呵护的生活空间。
一、产品定位及布局规划
根据地块特征及指标，结合本案目标客户的定位及喜好，以及本地块楼盘的综合定位等，在平面布局上一定要体现精品楼盘的气质和韵味，所以应充分考虑建筑的节奏感于韵律感。利用地块较方正的优势，形成一个围合式的布局，优美的立面天际线摒弃传统建筑高度一致或相差不远的特点，讲究建筑高度的变化等落差。在地块西南湖景最开阔处应该造独立别墅，依次向东排列可以双拼别墅、townhouse、叠加式别墅和高级公寓，使整个社区拥有优美的立面天际线。
本地块的总体规划原则是要通过道路使新建筑与保留建筑各自成区又相互联系，充分考虑到沿湖的景观与美湖路沿路的景观，形成高低错落的湖畔风景线，让建筑、景观与自然和谐共生。
本项目地分成三个部分：
第一部分位于美湖路北侧，独立成区，建议做成高层，成为一个高品质湖景住宅，每栋都可以欣赏太湖的风光，面湖一侧以大落地窗、大面宽拉近与湖景距离。
第二部分位于美湖路南侧的东半部这里可以排布双拼别墅、townhouse和叠加式别墅及高级电梯公寓，并与保留建筑形成整体。
第三部分由星级酒店和提供度假式服务的独立别墅。
美湖路南侧的有两个入口，一个是在社区中央的美湖路沿路，还有即在星级酒店广场和会所处入口。沿五里湖是退湖50米的绿化带，也是整个小区的公共部分。本社区的几个部分是相对分离，但又拥有许多共享的风景与配套，建议在沿湖适当堆坡造景，使独立别墅第一排沿湖，第二排因在坡上而也能领略到五里湖的秀丽水景。
二、独立别墅外立面风格建议
别墅物业在建筑造型上风格迥异，有充满地中海风情的西班牙建筑，此类风格多见外挑门亭、弧型长窗、圆柱塔楼等；有海岸风情的北欧式建筑，此类风格常见三角型屋檐、米字格墙面，别具一格；有造型简洁明快的德国式建筑，常见有大坡顶包裹、外挑柱廊；有古典现代完美融合的欧式城堡；也有内廊环绕、实用美观的欧美乡村型别墅；还有简约与皇家气息并存的英式、富有贵族气质的意大利式、浪漫端庄的法式、充满阳光的澳洲建筑，自然还有江南山水的中国庭园式建筑等等，建筑艺术风格越具独异性，其审美价值就越恒久。
对于开发商来说，开发获利是一方面，另一方面也有着一定的社会责任，应该更是城市新的生活方式的引导者，这才是开发商真正的贡献所在，也是能够迅速提升开发商品牌知名度的捷径，这就需要开发商的智慧、勇气和创新。如始终站在中国房地产风口浪尖的潘石屹的soho现代城、建外soho曾一度成为中国房地产的里程碑，其在海口开发的博鳌蓝色海岸的现代式风格一举成为别墅产品创新的旗帜！所以建议开发商在建筑风格上要有创新，将自然资源和建筑的灵性发挥到极致！
建筑风格建议：
根据以上别墅市场分析，本项目的SWOT分析，感觉本项目的优势和机会点非常清晰，处在政府规划的黄金地段，分析地块处于五里湖北岸，蠡湖新城隔路为邻，本楼盘的外立面风格建议以下两种：
1、美国乡村别墅
推荐原因：
无锡至今还没有这种风格的别墅项目（仅有湖光山色在规划中），美式别墅也是最经典的风格之一，其尖屋顶及充满乡村味和艺术感的石材墙若坐落在本项目地，定会成为五里湖边最让人惊叹的神来之笔。
可能发生的情况及解决方案：
虽然项目地的建筑形式有多种，但毕竟独立别墅所吸引的人群是有很大的雷同，而其他竞争对手有相当部分是纯粹的独立别墅项目，综合品位在本项目之上的。所以在主题定位上应该有很大的差异性。独特的促销手段也要让其脱颖而出。
2、现代欧式别墅
推荐原因：
现代欧式别墅这种风格已为大众所接受，许多人概念中豪宅的模板都是现代欧式的，所以这种风格在推广中没有什么市场风险。
可能发生的情况及解决方案：
与威尼斯二期等项目形成激烈的市场竞争，可以在产品的内部结构上有所创新，比如像上海的九溪十八岛一样，把中庭的结构放到户型中，使整个户型采光和通透性特别好，并可以设置地下室，增加功能区。另外在营销导入独特的U，使本案在众多项目中独树一帜。
三、其他物业形式的建议
1.保留单位
项目地中的保留单位是本项目产品设计中的一个难点。保留单位建设初期是外销房，当时档次并不低，但是几年下来，数易其主，加之有一部分一直没有销售出去，由建筑工地上民工居住，所以整体档次不高。为避免保留单位影响本项目的整体品位，我们建议在整体规划设计上，考虑别墅及TOWNHOUSE的立面颜色、整体风格等，对保留单位进行一定的改造，保证整个社区格调的整体性，同时又要将保留单位与别墅及TOWNHOUSE适当分离，建议采用红外线报警系统进行隔断，别墅和TOWNHOUSE入口处采用电子卡入户方式，保留单位住户不能进入别墅区。对于几幢民工租住的部分，建议寻找其现在所有权人，协商进行收购，对立面、楼道、景观进行处理后可进入二手房市场进行销售。
2.双拼别墅、TOWNHOUSE及叠加式别墅
对于TOWNHOUSE我们建议采用化整为零，各个击破的方式。本项目中TOWNHOUSE、叠加式别墅及花园电梯洋房占的比重很大，而无锡的别墅市场至今还没有一个真正的TOWNHOUSE项目，这是我们的优势，同时也会成为我们销售的一个风险点，因此我们建议将这些建筑设计在外立面风格上建造成时尚简洁的现代式风格，规划和景观上设计为几个小型组团，结合本项目“水边的法尔内塞贵族生活”（见后），分别以意大利著名街区命名，同时在景观设计上、小品运用上与街区风格相吻合，这样每个小组团都各具特色。
户型建议：
别墅的户型设计和室内空间格局，理应更注重人与环境的沟通与交互作用，如日照采光、空气对流、起居室、客厅、餐厅、过廊等居室活动空间与私家花园、自然环境的视觉通透，融为一体（即以大面积的玻璃墙体为隔断与围护）。Townhouse和花园洋房的户型上做大面宽、小进深的设计，这样才能让本项目在产品上与其他项目有所区别，公寓房可以称为花园电梯洋房，每户都有精装修花园，而公寓房有电梯也凸现了社区的每一个业主都有着尊贵的身份。
面积控制：
独立别墅：350-500㎡，主力为400㎡左右
townhouse:联排：220-250㎡
叠加式：180-200㎡
公寓房：120-140㎡
四、功能配套
本项目具有自然资源优势，但是相对于市中心周围的配套则不略显不足，所以在功能配套上要充分利用自己具备的自然资源，做到人有我有，人无我也有，自然环境与物质环境和谐统一，才能吸引消费者的关注。
针对本项目多种不同的物业形式，功能配套在总体协调基础上，不同物业也应有其不同的配套。
总体配套：
游艇码头
高尔夫球推杆练习场
学校（建议在原泰德国际学校基础上进行改建，与名校联合办学）
五星级VIp会所
不同产品功能配套：
独立别墅：中央空调系统
私家游泳池
太阳能热水系统
中水处理系统（中水用于花园灌溉）版权所有
卫星电视接收系统
精装修花园
Townhouse：精装修花园
家用中央空调
卫星电视接收系统<
活动策划案
大促在即，商家们除了紧锣密鼓地开始筹划整体活动外，还需要注意前后端部门任务的衔接，活动前、中、后期运营活动的整体配合等环节，更好地做好活动先期预热，取得更好地效果。
项目进程表
项目进程表最为人所知就是对事情何时完成有一个承诺。项目进程表为了让客户或同事能根据某个项目制定计划，对于特定事项何时发生，成果何时提交，必须有一个一致统一的时间。项目进程表是鼓励参与项目的每个人，将其付出视为整体的一部分，并尽量使工作能和他人配合。
项目越大越复杂，进度表就越显的重要。对于像双11这样的大项目而言，团队之间各个部分的相互依赖程度就越高，决策和时间对其他人的冲击可能也就越高。当品牌团队有几十或上百个人，项目进程落后一天会很快连锁反应下去，问题会以各种意想不到的方式出现，团队想赶进度也很难。从这个角度来说，项目进程表非常重要，当然这些依然只是一些文字和数字的表格，最重要的还是有人善于利用它们作为管理和驱动项目的工具。
接下来我们看看项目进程表由哪些维度信息组成，为什么会有这些维护信息的存在。
项目进程表由品牌LOGO、序号、部门、主要内容、责任人、备注、日期、各时间节点相对应的工作内容等几部分组成。接下来我们把进程表中各项内容进行解读讲解。
品牌LOGO：logo是企业标志重要功能之一。所在在企业外部和内部合作场合、合作文件都会加上企业品牌logo。
部门：在期间，整合各种资源，组建成立项目部，项目部下设多个职能部门。整个促前、促中、促后过程中的团队人员安排，工作分工与进度的确认跟进，通常情况下会按照以下架构进行项目团队架构组建和工作职责的划分：
商品部：负责货品结构，备货深度，商品属性，商品定价，卖点包装，搭配，品控等;
策划部：负责营销方案，预热方案，页面方案，视觉，风险管理，其他预案等 ;
推广部：负责推广方案，流量方案，推广素材测试等;
客服部：自助购物流程，催款方案，自动回复，话术，危机处理、客服培训等 ;
物流部：库存清点，仓库布局，订单分拣，提前打包，发货模拟等;
后勤部：生活后勤服务，硬件后勤服务，活动现场摄影等;
成立活动运营指挥部,由运营部各负责人和店铺销售部主要执行人组成，组成几个执行部门，各个部门可以按照自己企业文化或者电商团队的江湖文化进行取名，比如香影的团队就是按照海陆空作战部队进行命名。当然，每个部门还会设立多个执行小组，比如像物流部，除了与发货相关的小组之外，还会增设一个网络信息安全小组，负责活动期间ERp系统和网络的安全和稳定等方面的工作。
各部门职责
运营部
1.活动报名及活动商品申报
2.制定活动方案
3.完成专题页画版、策划好页面导入接口。
4.专题页制定日收藏数据指标
5.跟进专题的访客量及收藏量，根据需求做出适时流量或页面调整(持续)
6.页面完成页面画版、页面陈列布局、页面产品需求。
7.优惠劵派发入口、文案说明
8.要求商品选主推款;对推广提出数据指标
9.跟进爆款销售情况，每天确定流量指标
10.通过CIM区分出会员情况，针对每一个会员区域作出相对应的动作方案
11.催付、发货短信、签收短信预热前优化方案
12.制订会员营销方案、会员特权与奖励方案
13.活动短信通知文案撰写(第一次活动预告新品折扣、第二次体现关怀、第三次活动
*别墅策划案
山水湖滨别墅策划案
我现在就要动身启程，因为无论白天黑夜，我都能听到湖水拍打堤岸的低沉声音；当我站在马路边或者灰色的人行道上，我听见它就在我的灵魂深处。
——威廉姆·巴特勒·济慈
I will leave now , because I can hear the low voice from the lake water flapping the bank When I stand along the road or on the grey pavement , I can hear that it is my deep heart.
——William Bartler Jice
——赛博地产顾问机构——
前言
第一章、市场分析
一、 无锡别墅市场分析
二、 竞争对手分析
第二章、SWOT分析
一、 现状分析
二、 SWOT分析
第三章、产品策略
一、 产品定位及布局规划
二、 独立别墅外立面风格建议
三、 其他物业形式的建议
四、 功能配套
五、 环境建议
六、 物业管理规划
第四章、目标客户群分析
第五章、营销策略
一、 推广案名、Logo
二、 项目核心价值体系的建立
三、 主题定位、广告语、卖点提炼
四、 推广策略
五、 推广重点——让Townhouse迅速窜红市场
六、 价格策略
七、 现场销售策略
八、 阶段性媒体计划及Sp活动策略
第六章、营销管理
一、 营销管理
二、 人员配置及管理
前 言
别墅物业曾经作为“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”。现在，无锡的国民收入已达到中等发达国家水平，城市白领阶层、中产阶级的形成，更使居住理念发生了深刻的变化。如果说，“扩大居住面积，改善居住条件”是“第一波”，“优化居住环境，讲究生活质量”是“第二波”的话，那么无锡楼市将在近两、三年进入“第三波”——“追求回归自然，提高生活品位”。
继多层、高层、小高层产品之后，更接近自然风景的郊外将成为市民居住所关注的热点方向，所以别墅将成为今后几年无锡楼市关注的热点之一。
对于无锡的开发商来说，别墅物业开发的经验从总体来说并不丰富，但大多数参与别墅开发的房产商，都在做着努力——让产品更具个性，让客户更加心动，让物业品牌更有魅力！
项目应该怎么规划？如何给该产品作准确的市场定位？她的主要客户群体特征又是怎样？做什么样的别墅产品在市场上才会受欢迎……这些都是本策划案所主要阐述的。
第一章、市场分析
一、 无锡别墅市场分析
1、五里湖——将成为未来几年无锡别墅开发的焦点
无论在北京、深圳，还是距离无锡较近的上海、苏州，真正的顶级别墅都分布在风景秀丽的自然山水附近，如北京的香山周围数十平方公里内将建成上百万平方米的高档别墅区，有开发商说“要把这里变成京城的第二个富人聚居区。”在一马平川的上海，松江的佘山成为极为珍贵的自然资源，所以松江佘山板块别墅区成为上海别墅中的最高境界，在这里聚集了国内别墅最高境界的典范——紫园，以及佘山高尔夫别墅、佘山月湖别墅、佘山天邻别墅、佘山银湖别墅等众多经典别墅项目。苏州新推出的两座古典园林式私家庭院，每座价格在2500万元左右，也是开盘即被抢购。
别墅是一种诗意存在中的乡村，居住在其中的人们既要享受城市的便捷与舒适，又要有乡村的宁静安详，所以风景区就成为首选。从历史传统上看，别墅一般位于城市外面像一个卫星一样的位置上，使用者可以方便地到达，同时也可以方便地回到城市中去。别墅概念是和城市生活相对立、相均衡的，离开了城市这一概念，别墅也就无法理解了。
太湖是无锡这个著名的旅游城市最为秀美的景观之一，尤其是五里湖沿岸得天独厚的山水自然风貌，成为了别墅建造的上佳风水宝地，无锡真正意义上的别墅竞争的烽火将在这里燃起，所以近几年内，五里湖沿岸将成为无锡高档别墅的开发焦点。
2、近年来别墅市场开发的严重滞后，积聚了巨大的消费空间。
无锡的别墅物业，五年的时间，只有世纪湖滨太湖威尼斯花园和太湖世家三个像样的别墅项目上市，加起来也不到400套物业。这与无锡这个人均GDp在全国排名前列的中等发达城市来讲，别墅市场的开发无论在数量还是质量上都严重滞后。所以市场已经积聚了巨大的消费空间。从2003年房交会上，唯一参展的别墅项目——金色水岸超旺的人气和只挂了两幅效果图的项目——湖光山色展为前络绎不绝的询问者来看，无锡别墅物业的稀缺就可见一斑了。
3、无锡的别墅普遍缺乏个性，缺乏真正的顶级高尚别墅
无锡现有的别墅容积率相当高，高档别墅形象大打折扣。威尼斯花园为典型的古典欧式，但其中因为有部分高级公寓而使容积率较高，生活舒适度大大下降。真正的顶尖级别墅在无锡是难觅的，但是在未来的一两年之内，无锡将有大量的高品质别墅上马，有以水景见长，有以山景见长。
如何从这些项目中脱颖而出，树立自己独特的风格是本策划案的重点，要通过对项目主题和内涵的挖掘包装，在对市场精准分析的基础上，让本项目在无锡别墅物业中独树一帜。
4、别墅市场今明两年将风云突变，科学的营销企划显得尤为重要。
以往的无锡市场因为，别墅物业的稀缺，所以有像样的别墅，一般销售情况都较好，相对不需要强有力的推广活动。但是随着几个大规模的别墅用地推出，今明两年的别墅市场竞争将正式拉开帷幕，本项目要从中脱颖而出，应该重广告包装、重活动的渲染、重细节的创造、重口碑的传播。因此，科学的营销企划、富有创意的Sp活动尤其重要。
二、竞争对手分析
太湖虹桥花园
太湖虹桥花园依托太湖花园度假村四星级酒店的成熟配套，有着相当的优势，但是规模不大，而且因为政府对于五里湖周边的规划有所变化，所以此项目正在调整之中。因为量体小和部分内部消化的原因，估计此项目不会有太大的市场炒作，所以不会对本案构成严重的威胁。
太湖明珠苑项目（湖光山色）
与太湖虹桥花园仅几百米之隔，也处于旅游风景区，有着难得的太湖山水自然资源，而且迎合建筑风水上所谓的“左青龙，右白虎”。得天独厚的地理位置，决定了太湖明珠苑非凡的物业价值。现在本地块已经由有着商业大厦上市公司背景的民生房产以约110万元/亩的地价拿下，按照民生一贯的开发理念，肯定会造成高档的别墅区。2003年秋季房交会上，此项目已经亮相，案名为湖光山色，建筑风格是类似于佘山银湖别墅的美式别墅，原规划中的165幢也缩为94幢，是容积率下降了还是分期开发，还有待考证，作为本项目最为强劲的竞争对手，我们应继续密切地关注此项目的发展，包括台湾三福福祯的整体包装及销售策略。
宝界山庄
地处太湖花园度假村对面的原大浮种禽场地块，位于太湖风景区第一站，地块北面面湖，南面倚山，与其他项目比，地理位置不够优越，聚江公司以120万元/亩拍得，拟建造56幢独立别墅，整体规模较小，估计售价在10000元/㎡以上。该地块所拥有的自然山景是其他项目所无可匹敌的，聚江公司计划建造传统与现代相结合的类似于上海云顶别墅的风格，估计会利用项目的山体优势进行大量的半地下室设计，力求更多的可销售面积。
太湖威尼斯花园二期
金马地产把地块转让给了益都开发，地块与本案距离较远，从五里湖的地形来分析，属于二类区域，该项目的物业档次较高，充分做足了水文章，但其中不是纯粹的别墅区，估计还有部分高级公寓。该项目的设计风格仿照杭州著名的别墅项目——九溪玫瑰园，采用欧式的建筑，日式景观，若益都的项目已全部交给星观达阵代理的话，其以后的营销策略也应该密切关注。
蠡湖新城1号地块
2003年9月阳光集团以16.71亿拍得蠡湖新城1号地，如此高昂的价格和1.2的容积率，开发商一定会采用别墅、Townhouse、公寓相结合的建筑形式，结合蠡湖新城的规划方案，该地区的独栋别墅和Townhouse估计会采用现代式风格。有政府宣传作为其项目的有力支持，在社会上市民的关注度就胜人一筹，本地块也将是我们强劲的竞争对手。
太湖·金色水岸
地处马山太湖十里明珠堤两侧，有241套别墅，分三期开发，首推73户，其中独立别墅55幢，townhouse18户（双拼别墅，面积230㎡），是目前无锡最大的别墅群落。由于地处马山，离市区距离相对较远，有着明显的不足之处，定位在度假别墅。现在此项目一期以4000-6500元的市场价格已经销售一空，因为其定位与本项目有很大的差异性，故不会对本案造成太大的竞争压力。上海新联康的营销策略也没有很大的突破，作为2003年秋季房交会上唯一的参展的别墅项目，金色水岸却也赚足了人气。
马山檀溪村地块
本地块为供电局拍下，占地1200亩，现在正在拆迁阶段，一部分对供电局内
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部职工，一部分对外销售，销售价格会有较大优势，估计会在明年五、六月份上市。
巨大中高档楼盘对本案的冲击
以上的竞争对手都是别墅物业，但本案不是纯粹的别墅社区，还有相当的townhouse、叠加式别墅和电梯洋房，所以，整个无锡市场今明两年的中高档物业都将给本案带来巨大的市场冲击，如“财富广场”的住宅部分、金色维也纳的townhouse和叠加式别墅部分、构件厂地块很大量体的townhouse、阳光城市花园二期、金色江南二期、奥林花园二期和蠡湖新城内即将推出的其它地块，也会对本项目形成巨大的市场冲击，而现在无锡各大楼盘都越来越重视营销企划或全案代理的导入，所以各项目的动向都应该及时关注。
第二章、SWOT分析
一、 现状分析
无锡有得天独厚的自然风光和丰富的人文资源，无锡近几年来在经济和城市建设上都取得了极大的发展。城市中心南移，市民广场、太湖大道等市政重点工程先后建成，随着政府“打太湖牌，唱运河歌，建山水城”理念的逐渐深入，五里湖将成为众多购房者关注的焦点。
本地块位于五里湖之畔，无论是到市区还是太湖风景区都非常便捷，西侧的蠡湖新城现在已经初绽芳容，而地块隔湖相望是规划中的蠡湖新城国际级演艺中心，所以本地块是建设高档住宅的理想用地。
二、 项目SWOT分析
优势：
1、地理位置优势非常明显，三面环湖，拥有不可再生的自然资源，将成为无锡真正的滨湖高尚社区。
2、规模优势也很明显，今年上半年楼盘多为大盘，大盘也成为市民购房的一个重要筹码，本项目建筑面积22万多平米，也是市民心目中最理想的规模。
3、地块方正，规划设计可发挥空间较大。
4、亮丽的美湖路已成为一道风景，周边的绿化等都已初具规模。
5、市民对临湖而居的生活有种向往，五里湖整治、沿湖规划雏形已现，这种高品质生活可成为现实。
6、无锡楼市一路高走，拥有极庞大的购房人群，者也对楼市充满信心。
7、政府对蠡湖及湖滨的改造方案累计了一部分持币观望的购房者，本案优越的地理位置也会吸引这部分人群形成购买，即具备天时和地利。
8、苏锡路和美湖路交叉口，正在兴建的望湖楼商业中心将给社区购物带来很大的方便，易初莲花卖场等使周边的生活配套逐步完善。
9、规划中金城路将与长江路贯通，届时本物业与新区的距离大大缩短了，将能吸引新区很多白领及金领的目光。
劣势：
1、 目前周边配套不够成熟，给生活带来诸多的不方便。（随着政府规划不断进展，配套会逐渐完善，小区商业部分和内部配套也会弥补这方面的不足）
2、 目标客户都比较注重学区，但本社区没有很好的学校。（建议利用泰德学校超前而气派的硬件设施，联系名校进驻，变劣势为优势）
3、 地块的保留建筑为94年建造的，无论是外观立面、整体布局，还是现在的居住人群素质，都影响社区的整体品质感。（可以在社区规划中分割成不同的组团，对其外立面与绿化景观作整体调整）
4、 地块对岸的现状破旧不堪，成为目标客户的形成购买的障碍。（随着规划不断进展，政府重金打造的金色港湾将很快启动，这些都将得到彻底改善，销售说辞和销售道具中应充分体现这些规划的优势）
5、 市民对本地块还比较生疏，要认识其价值，除靠政府规划宣传外，还需要较长时间的导入。（全面导入营销策略，新概念包装的渗透逐渐拉近与目标客户的心理距离）
6、
离市中心有一定距离，目前公交线路不多，住户必须有私家车，会缩小了目标客户的范围。（随着地块的逐步成熟这种现状会逐步改善，也可开通社区巴士，既服务于业主，又是楼盘的形象宣传）7、 区域内跨湖的水管会挡住部分视线，规划设计中也要为其让路。（景观设计中，因势造景，可以营造优美的水系）
机会：
1、 政府总体规划中的地块周边基础设施将逐渐成熟，蠡湖新城同样提升了本地块所在的蠡溪板块的综合居住品质。今年10.1对市民开放的环湖路周边区域，其叹为观止的美让人对蠡湖的价值有了感性的认识，本地块所在的区域内，政府明年将重金打造的“金色港湾”将吸引众人的目光，市民对本项目会更有信心。
2、 蠡湖新城一号地块的拍卖更帮助支撑起本案的价值定位。
威胁：
1、明年无锡整体市场的上市量将持续放大，townhouse的上市量会迅速增长，本案目标客户为中高档收入人群，锁定此类人群的楼盘将陆续在今年下半年和明年强势推出，本案的公寓房与别墅将同样面对的非常激烈的市场竞争。
2、本案附近立项的楼盘拍卖的价格较低（四药厂地块和新联村地块），会拥有更大的价格优势,从而分流掉部分客户。（针对这些现状，首先本案在规划上要出奇制胜，在销售过程中导入强有力的营销策划也非常重要）
第三章、产品策略
小区就应该是一个社区、一个城市、一个全面照顾、全员呵护的生活空间。
一、产品定位及布局规划
根据地块特征及指标，结合本案目标客户的定位及喜好，以及本地块楼盘的综合定位等，在平面布局上一定要体现精品楼盘的气质和韵味，所以应充分考虑建筑的节奏感于韵律感。利用地块较方正的优势，形成一个围合式的布局，优美的立面天际线摒弃传统建筑高度一致或相差不远的特点，讲究建筑高度的变化等落差。在地块西南湖景最开阔处应该造独立别墅，依次向东排列可以双拼别墅、townhouse、叠加式别墅和高级公寓，使整个社区拥有优美的立面天际线。
本地块的总体规划原则是要通过道路使新建筑与保留建筑各自成区又相互联系，充分考虑到沿湖的景观与美湖路沿路的景观，形成高低错落的湖畔风景线，让建筑、景观与自然和谐共生。
本项目地分成三个部分：
第一部分位于美湖路北侧，独立成区，建议做成高层，成为一个高品质湖景住宅，每栋都可以欣赏太湖的风光，面湖一侧以大落地窗、大面宽拉近与湖景距离。
第二部分位于美湖路南侧的东半部这里可以排布双拼别墅、townhouse和叠加式别墅及高级电梯公寓，并与保留建筑形成整体。
第三部分由星级酒店和提供度假式服务的独立别墅。
美湖路南侧的有两个入口，一个是在社区中央的美湖路沿路，还有即在星级酒店广场和会所处入口。沿五里湖是退湖50米的绿化带，也是整个小区的公共部分。本社区的几个部分是相对分离，但又拥有许多共享的风景与配套，建议在沿湖适当堆坡造景，使独立别墅第一排沿湖，第二排因在坡上而也能领略到五里湖的秀丽水景。
二、独立别墅外立面风格建议
别墅物业在建筑造型上风格迥异，有充满地中海风情的西班牙建筑，此类风格多见外挑门亭、弧型长窗、圆柱塔楼等；有海岸风情的北欧式建筑，此类风格常见三角型屋檐、米字格墙面，别具一格；有造型简洁明快的德国式建筑，常见有大坡顶包裹、外挑柱廊；有古典现代完美融合的欧式城堡；也有内廊环绕、实用美观的欧美乡村型别墅；还有简约与皇家气息并存的英式、富有贵族气质的意大利式、浪漫端庄的法式、充满阳光的澳洲建筑，自然还有江南山水的中国庭园式建筑等等，建筑艺术风格越具独异性，其审美价值就越恒久。
对于开发商来说，开发获利是一方面，另一方面也有着一定的社会责任，应该更是城市新的生活方式的引导者，这才是开发商真正的贡献所在，也是能够迅速提升开发商品牌知名度的捷径，这就需要开发商的智慧、勇气和创新。如始终站在中国房地产风口浪尖的潘石屹的soho现代城、建外soho曾一度成为中国房地产的里程碑，其在海口开发的博鳌蓝色海岸的现代式风格一举成为别墅产品创新的旗帜！所以建议开发商在建筑风格上要有创新，将自然资源和建筑的灵性发挥到极致！
建筑风格建议：
根据以上别墅市场分析，本项目的SWOT分析，感觉本项目的优势和机会点非常清晰，处在政府规划的黄金地段，分析地块处于五里湖北岸，蠡湖新城隔路为邻，本楼盘的外立面风格建议以下两种：
1、美国乡村别墅
推荐原因：
无锡至今还没有这种风格的别墅项目（仅有湖光山色在规划中），美式别墅也是最经典的风格之一，其尖屋顶及充满乡村味和艺术感的石材墙若坐落在本项目地，定会成为五里湖边最让人惊叹的神来之笔。
可能发生的情况及解决方案：
虽然项目地的建筑形式有多种，但毕竟独立别墅所吸引的人群是有很大的雷同，而其他竞争对手有相当部分是纯粹的独立别墅项目，综合品位在本项目之上的。所以在主题定位上应该有很大的差异性。独特的Sp促销手段也要让其脱颖而出。
2、现代欧式别墅
推荐原因：
现代欧式别墅这种风格已为大众所接受，许多人概念中豪宅的模板都是现代欧式的，所以这种风格在推广中没有什么市场风险。
可能发生的情况及解决方案：
与威尼斯二期等项目形成激烈的市场竞争，可以在产品的内部结构上有所创新，比如像上海的九溪十八岛一样，把中庭的结构放到户型中，使整个户型采光和通透性特别好，并可以设置地下室，增加功能区。另外在营销导入独特的USp，使本案在众多项目中独树一帜。
三、其他物业形式的建议
1.保留单位
项目地中的保留单位是本项目产品设计中的一个难点。保留单位建设初期是外销房，当时档次并不低，但是几年下来，数易其主，加之有一部分一直没有销售出去，由建筑工地上民工居住，所以整体档次不高。为避免保留单位影响本项目的整体品位，我们建议在整体规划设计上，考虑别墅及TOWNHOUSE的立面颜色、整体风格等，对保留单位进行一定的改造，保证整个社区格调的整体性，同时又要将保留单位与别墅及TOWNHOUSE适当分离，建议采用红外线报警系统进行隔断，别墅和TOWNHOUSE入口处采用电子卡入户方式，保留单位住户不能进入别墅区。对于几幢民工租住的部分，建议寻找其现在所有权人，协商进行收购，对立面、楼道、景观进行处理后可进入二手房市场进行销售。
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2. 双拼别墅、TOWNHOUSE及叠加式别墅
对于TOWNHOUSE我们建议采用化整为零，各个击破的方式。本项目中TOWNHOUSE、叠加式别墅及花园电梯洋房占的比重很大，而无锡的别墅市场至今还没有一个真正的TOWNHOUSE项目，这是我们的优势，同时也会成为我们销售的一个风险点，因此我们建议将这些建筑设计在外立面风格上建造成时尚简洁的现代式风格，规划和景观上设计为几个小型组团，结合本项目“水边的法尔内塞贵族生活”（见后），分别以意大利著名街区命名，同时在景观设计上、小品运用上与街区风格相吻合，这样每个小组团都各具特色。
户型建议：
别墅的户型设计和室内空间格局，理应更注重人与环境的沟通与交互作用，如日照采光、空气对流、起居室、客厅、餐厅、过廊等居室活动空间与私家花园、自然环境的视觉通透，融为一体（即以大面积的玻璃墙体为隔断与围护）。Townhouse和花园洋房的户型上做大面宽、小进深的设计，这样才能让本项目在产品上与其他项目有所区别，公寓房可以称为花园电梯洋房，每户都有精装修花园，而公寓房有电梯也凸现了社区的每一个业主都有着尊贵的身份。
面积控制：
独立别墅：350-500㎡，主力为400㎡左右
townhouse:联排：220-250㎡
叠加式：180-200㎡
公寓房：120-140㎡
四、功能配套
本项目具有自然资源优势，但是相对于市中心周围的配套则不略显不足，所以在功能配套上要充分利用自己具备的自然资源，做到人有我有，人无我也有，自然环境与物质环境和谐统一，才能吸引消费者的关注。
针对本项目多种不同的物业形式，功能配套在总体协调基础上，不同物业也应有其不同的配套。
总体配套：
游艇码头
高尔夫球推杆练习场
学校（建议在原泰德国际学校基础上进行改建，与名校联合办学）
五星级VIp会所
不同产品功能配套：
独立别墅：中央空调系统
私家游泳池
太阳能热水系统
中水处理系统（中水用于花园灌溉）
卫星电视接收系统
精装修花园
Townhouse：精装修花园
家用中央空调
卫星电视接收系统SpA
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年会策划案
一、活动目的：
1、增强员工的团队凝聚力，提升XX的竞争力;
2、对20xx年营销工作进行总结，对市场业绩进行分析;制订新年度营销工作总体规划，明确20xx年度工作方向和目标。
3、表彰业绩优秀的公司优秀员工，通过激励作用，将全体员工的主观能动性充分调动起来，投入到未来的工作之中。
二、年会主题：一个团队一个梦想
三、年会时间：20xx年 月 日下午 时
领导致辞、表彰优秀员工、表演节目同时聚餐
四、年会地点：×××大酒店×楼××厅
五、年会组织形式：由公司年会工作项目小组统一组织、执行。
六、参加人员：客户群、领导;邀请业界领导;公司工作人员。
1.会场总负责：×××
主要工作：总体工作协调、人员调配。
2.策划、会场协调、邀请嘉宾：×××
主要工作：年会策划、会议节目安排、彩排、舞台协调;对外协调、现场资讯采集。
3.人员分工、布场撤场安排：×××
4.嘉宾接待、签到：×××
5.音响、灯光：×××(会前半小时检查音响、灯光等设备)
6.物品准备：×××
主要工作：礼品、奖品等物品的准备。
七、会场布置：
会场内：
方案：
1、舞台背景喷画：
内容：
文字内容：
2、舞台悬挂烘托气氛的红灯笼;四周墙壁挂烘托节日气氛的装饰。
3、舞台两侧放置易拉宝各4个，内容：宣传企业文化。
会场外：
1、充气拱门放置宾馆大门外主要通道。
2、酒店入口处挂红布幅。
3、酒店内放置指示牌。
文字内容：
八、年会流程：
形式：领导致辞、表彰优秀员工、表演节目，同时公司聚餐。
备注
1.主持人开场白，介绍到会领导和嘉宾，邀请领导上台致辞。
2.公司领导上台致辞。
3.嘉宾致辞。
4.表彰优秀员工员工文艺汇演、现场有奖问答、游戏。
外请演员表演节目、中间抽奖。
演出内容：20xx年会节目单
策划主线:结合增强员工的团队凝聚力，提升×××的竞争力,以中西结合的节目，加以时尚元素打造一台视听盛宴。
气氛:欢乐、和谐、热烈
时间:20xx年 月 日晚
地点:宴会厅
主办:
主持人：
19：00—19：05女子动感打击乐中国的传统乐器-红色的大鼓，鼓身上全部绣有金色的龙，鼓面上装水，修发飘逸的女演员配上动感震撼的音乐激情演奏《中国龙》、《龙腾虎跃》等经典曲目
19：05—19：10：主持人开场词
19：10—19：15：跳动的嘉年华巴西最热情的舞蹈，绚丽的服装，激情的音乐，节日的喜悦此时此刻进入观众的眼帘，让观众有一起欢乐舞动的欲望。将贵宾们带入节日氛围。(女8人)
19：15—19：25：男声独唱刘德华超级模仿秀(2006年央视梦想剧场总冠军，2007年央视星光大道季冠军)激情演唱刘德华经典歌曲《中国人》等。(歌曲可以挑选)
19：25— 19：35：领导发言，嘉宾发言表彰优秀员工敬酒。
19：30—19：45：游戏及幸运抽奖
19：45—20：00：《动感街头元素》前卫时尚的少男少女，激情表演街舞花式篮球，动感小轮车等。欢快震撼的音乐，加上惊险刺激，朝气蓬勃表演，把现场观众带到那个前卫青春的年代。(女2人，男4人)
20：00—20：05川剧变脸神奇的蜀中绝技，几百年的中华艺术瑰宝，让您身历其境的体会传统艺术源远流长，亘古不灭的艺术魅力。三个人同时在舞台上演绎变脸绝活更为精彩，在舞台下面和观众零距离接触，体验变脸的魅力男1人
20：05—20：20 游戏及幸运抽奖
20：20—20：25 武术《武魂》中华武术源远流长，他体现了中华儿女的博大情怀。队员全部来自于中国武术的发源地—河南嵩山少林寺。他们将激情表演—拳术、兵器演练、硬气功、太极等。(男6人)
20:25—20:30 傣族舞蹈《吉庆有余》美丽的傣族少女，身着鲤鱼一样的服装装，在优美的音乐下翩翩起舞。就像一条一条漂亮的鲤鱼，在水里畅游，跳跃，祝福在场嘉宾年年有余。(女8人)
20：30—20：40 时尚电音组合:《火美娃娃》动感青春的四人电子弦乐组合，节奏时尚动感，青春逼人，曾多次参加山东，河南等地春节晚会的录制，现场气氛热烈，配合灯光的运用，将现场推向高-潮。她们将演奏《胜利》《赋格》等火爆曲目。(女4人)
20：40—20：45 墨舞丹青：北京奥运会开幕式表演上的墨舞让全世界人们惊叹，他将做过的古典舞蹈和书法完美的结合，用夸张的舞蹈形式把中国书法的精髓体现得淋漓尽致。(男2人)
20：45—20：55 游戏及幸运抽奖
20：55—21：00 大型舞蹈《千手观音》绚丽的灯光，优美的音乐再加上古朴，典雅的舞姿让现场观众震撼、感动。(女8人)
21：50—22：05 幸运抽奖
22：05—22：10 主持人致结束词：
20xx年迎春联欢年会物品准备(建议)
类别
名称
内容
份数
1.员工激励奖
2.幸运抽奖奖品
特等奖
一等奖
二等奖
三等奖
幸运奖
3.问答题奖:1.抢答奖 2.游戏奖 3.参与奖
嘉宾纪念品参加纪念品
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