设施设备维保方案

《员工培训手册》设施设备篇／供配电设施设备维修保养。

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《员工培训手册》设施设备篇／供配电设施设备维修保养

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员工培训手册

设备设施篇／供配电设施设备维修保养标准作业规程1.0目的

规范供配电设备设施维修保养工作，确保供配电设备设施各项性能良好。

2.0适用范围

适用于物业管理公司辖区内供配电设备设施的维修保养。

3.0职责

3.1主管经理负责审核《供配电设备设施维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。

3.2设备部主管负责组织制定《供配电设备设施维修保养年度计划》并组织、监督、实施该计划。

3.3变配电室组长/值班电工负责对供配电设备设施进行维修保养。

3.4公共事务部负责向有关用户通知停电的情况。

4.0程序要点

4.1《供配电设备设施维修保养年度计划》的制定。

4.1.1每年的12月15日前，由设备部主管组织变配电室组长/值班电工一起研究、制定《供配电设备设施维修保养年度计划》并上报公司审批。

4.1.2《供配电设备设施维修保养年度计划》制定的原则：

a)供配电设备设施使用的频度；

b)供配电设备设施运行状况(故障隐患)；

c)合理时间(避开节假日、特殊活动日等)。

4.1.3《供配电设备设施维修保养年度计划》应包括如下内容：

a)维修保养项目及内容；

b)备品、备件计划；

c)具体实施维修保养的时间；

d)预计费用。

4.2对供配电设备设施进行维修保养时，应严格遵守《供配电设备设施安全操作标准作业规程》，按《供配电设备设施维修保养年度计划》进行。

4.3高压开关柜、变压器的主要维修保养项目由外委完成，外部清洁及部分外部附件的维修保养由变配电室值班电工负责，低压配电柜的维修保养由变配电室值班电工负责。

4.4变压器维修保养。

4.4.1外委维修保养：每年的11月份委托供电公司对住宅小区内所有变压器进行测试、试验等项目的维修保养，此项工作由变配电室值班电工负责监督进行，并将结果记录在《供配电设备设施维修保养记录表》内。

4.4.2外部维修保养：每年的4月份、10月份对小区内所有变压器外部进行一次清洁、保养。

a)测定变压器线圈的绝缘电阻，如发现其电阻值比上次测定的数值下降30～50时，应作绝缘油试验(对外委托试验)，如绝缘油不合格则应全部换掉；换上新鲜的合格的绝缘油后，如果变压器的绝缘电阻还低于120m，则应对变压器线圈进行处理(外委完成)；

b)清扫变压器外壳，变压器漏油时应拧紧螺母或更换密封胶垫；

c)拧紧变压器引出线的接头，如发现接头烧伤或过热痕迹，应进行整修处理并重新接好；

d)变压器油位处于指示器下限时，应补同型号绝缘油，并清除油枕集泥器中的水和污垢；

e)检查变压器的接地线是否良好，地线是否被腐蚀，腐蚀严重时应更换地线。

4.5高压开关柜维修保养。每年12月份委托供电公司对小区内所有高压开关柜进行一次维修保养，此项工作由变配电房管理员负责监督进行并记录在《供配电设备设施维修保养记录表》内。

4.6低压配电柜维修保养：每年的4月、10月份对小区内的所有低压配电柜内外都进行一次清洁，先用压缩空气进行吹污、吹尘，然后用干的干净抹布擦拭。

4.6.1刀开关维修保养：

a)检查安装螺栓是否紧固，如松驰则拧紧；

b)检查刀开关转动是否灵活，如有阻滞现象则应对转动部位加润滑油；

c)检查刀开关三相是否同步，接触是否良好，是否有烧伤或过热痕迹，如有问题则进行机械调整或整修处理；

d)用500V摇表测量绝缘底板，其绝缘电阻如果低于lOMΩ，则应进行烘干处理，烘干达不到要求的则应更换。

4.6.2熔断器维修保养：

a)新熔体的规格和形状应与更换的熔体一致；

b)检查熔体与保险座是否接触良好，接触部位是否有烧伤痕迹，如有则应进行修整，修整达不到要求的则应更换。

4.6.3交流接触器维修保养：

a)清除接触表面的污垢，尤其是进线端相间的污垢；

b)清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；

c)清除触头表面及四周的污物，但不要修锉触头，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；

d)清洁铁芯表面的油污及脏物；

e)拧紧所有紧固件。

4.6.4自耦减压启动器维修保养：

a)用500V摇表测表绝缘电阻，应不低于0.5MΩ,，否则应进行干燥处理；

b)外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应除锈处理后拧紧接地线。

4.6.5电容器维修保养：

a)清理冷却风道及外壳灰尘，使电容器散热良好；

b)检查电容有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更换；

c)检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧；

d)检查电

《员工培训手册》设施设备篇／供配电设施设备维修保养第2页

容三相不平衡电流是否超过额定值的15或电容缺相，如是则更换电容。

4.6.6热继电器维修保养：

a)检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则更换；

b)检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。

4.6.7断路器(自动空气开关)维修保养：

a)用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于10MΩ，否则应烘干处理；

b)清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂，则应更换；

c)断路器(自动空气开关)在闭合和断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象；

d)在使用过程中发现铁芯有特异噪音时，应清洁其工作表面；

e)各传动机构应注入润滑油；

f)检查主触头表面有小的金属颗粒时，应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭；

g)检查手动(3次)、电动(3次)闭合与断开是否可靠，否则应修复；

h)检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠，否则应修复；

i)检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则修复并拧紧；

j)检查接地线有无松脱或锈蚀，如有则除锈处理并拧紧。

4.6.8二次回路维修保养：

a)号码管是否清晰或掉落，如是则补上新号码管；

b)接头处是否松弛，如松弛则拧紧。

4.6.9主回路维修保养：

a)标示牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌；

b)接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧；

c)母线排油漆是否脱落，如是则重新油漆。

4.7供配电设备的维修保养时间不允许超过8小时，如必须超过8小时，则设备部电工填写《申请延时维修保养表》，经设备部主管审核、主管经理批准后方可延时。

4.8对计划中未列出的维修保养工作，应由设备部主管尽快补充至计划中，对于突发性设备设施故障，先经设备部主管口头批准后，可以先组织解决而后写出《＿＿＿＿事故报告》并上报公司。

4.9变配室值班电工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《＿＿维修保养记录表》内，变配电室组长应于每次维修保养后的三天内将记录整理成册后交设备部存档，保存期为长期。

4.10停电管理。供配电设备设施因检修等原因需要停电时，应由设备部主管填写《停＿＿申请表》，经主管经理批准后通知公共事务部，由公共事务部提前24小时通知有关住户。如因特殊情况突然停电，应在恢复供电12小时内向有关住户作出解释。

5.0记录

5.1《——维修保养年度计划表》。

5.2《维修保养记录表》。

5.3《申请延时维修保养表》。

5.4《——外委维修保养申请表》。

5.5《停——申请表》。

5.6《事故报告》。

5.7《——备品、备件计划表》。

6.0相关支持文件

《供配电设备设施安全操作标准作业规程》。

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《员工培训手册》设施设备篇／供配电设备设施运行管理

《员工培训手册》设施设备篇／供配电设备设施运行管理

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设备设施篇／供配电设备设施运行管理标准作业规程

1.0目的

规范供配电设备设施运行管理工作，确保供配电设备设施良好运行。

2.0适用范围

适用于物业管理公司供配电设备设施的运行管理。

3.0职责

3.1设备部主管负责配电设备设施运行的实施情况。

3.2设备部变配电室组长负责供配电设备设施运行管理工作。

3.3变配电室值班电工负责供配电设备设施的运行管理。

4.0程序要点

4.1巡视监控。

4.1.1变配电室值班电工每班巡视两次高压开关柜、变压器，每两小时巡视一次；中班巡视三次配电柜、电容柜，每周巡视一次落地箱、电表箱。

4.1.2变配电室值班电工应按规定的频次进行检查、巡视、监控，并把每次所到巡视点的时间记录在《供配电设备设施运行日记》上。

4.1.3巡视内容：

a)变压器油位、油色是否正常，密封处是否漏油，变压器运行是否超温(85℃)；

b)有无异常响声或气味；

c)各种仪表指示是否正常，指示灯是否正常；

d)单相、三相电压是否在额定值的±10范围以内，是否超载运行；

e)各种接头是否有过热或烧伤痕迹；

f)防小动物设施是否完好；

g)接地线有无锈蚀或松动；

h)各种临时用电接驳情况；

i)各种标示牌、标示物是否完好；

j)安全用具是否齐全，是否存放于规定位置；

k)按时开关管辖区域内内路灯、灯饰或喷水池，及时维修好辖区内路灯。

4.1.4对于巡视中发现的问题，当值变配电室值班电工应及时采取整改措施加以解决，处理不了的问题应及时如实地汇报给组长或主管，在组长或主管的协同下加以解决。整改时应严格遵守《供配电设备设施安全操作标准作业规程》和《供配电设备设施维修保养标准作业规程》的相关规定。

4.2异常情况处置。

4.2.1触电处置。发现有人触电时，当值变配电室值班电工应保持镇静、保持头脑冷静，尽快使触电者脱离电源，并进行紧急抢救。

a)拉开电源开关、拔去插头或熔断器：

b)用干燥的木棒、竹竿移开电线或用绝缘工具(平口钳、斜口钳等)剪断电线；

c)用干燥的衣服或绝缘塑料布垫住，将触电者脱离电源；

d)防止触电者在断电后跌倒；

e)如果触电者尚未失去知觉，则必须让其保持安静，并立即请医生进行诊治，密切注意其症状变化；

f)如果触电者已失去知觉，但呼吸尚存，应使其舒适、安静地仰卧，将上衣与裤带放松，使其容易呼吸，若触电者呼吸困难，有抽筋现象，则应积极进行人工呼吸，并及时送进医院；

g)如果触电者的呼吸、脉博及心跳都已停止，此时不能认为其已死亡，应当立即对其进行人工呼吸。人工呼吸必须连续不断地进行到触电者自行呼吸或医生赶到现场救治为止。

4.2.2配电柜自动空气开关跳闸的处置：

a)判断跳闸原因(短路或过载)；

b)查清楚负载种类及分布情况；

c)对可疑处逐个检查，确认故障部位或报告组长/主管，请求支援解决；

d)如故障已排除应立即恢复供电。

4.2.3变配电房发生火灾按《火警、火灾应急处理标准作业规程》处置。

4.2.4变配电房发生水浸时的处置：

a)视进水情况，拉下总电源开关或高压开关；

b)堵住漏水源；

c)如果漏水较大，应立即通知设备部主管，同时尽力阻滞进水；

d)漏水源堵住后，应立即排水；

e)排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理(如用于的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风，更换相关管线等)；

f)确认湿水已消除(如各绝缘电阻达到规定要求)，开机试运行，如无异常情况出现，则可以投入正常运行。

4.3“市电”停时，大厦备用发电机应在8～15秒内自动启动(多层住宅应在停电5分钟内启动)，提供应急照明。同时，当值变配电室值班电工应巡查电梯内有无困人，如有应按《电梯困人救援标准作业规程》实施救援工作。如发电机组为人工操作柴油机组，则由当值变配电室值班电工按《柴油发电机操作标准作业规程》启动供电系统。

4.4变配电室管理。

4.4.1非值班人员不准进入机房，若需要进入，须经设备部主管批准，并在值班人员陪同下方可进入机房。

4.4.2机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品。机房内应备齐消防器材，并禁止吸烟。

4.4.3每班打扫一次机房的卫生，每周清洁一次机房内和设备设施卫生，做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好，整洁光亮。

4.4.4机房内应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活，防小动物设施完好。

4.4.5对机房都应当做到随时

《员工培训手册》设施设备篇／供配电设备设施运行管理第2页

上锁，钥匙由当值班电工保管，值班电工不得私自配钥匙。

4.5交接班要求。

4.5.1接班人员应准时来接班。

4.5.2接班人员应认真听取交班人员交代，并查看《供配电设备设施运行日记》，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在《供配电设备设施运行日记》上签名。

4.5.3有下列情况之一者不准交接班：

a)上一班运行情况未交代清楚；

b)记录不规范、不完整、不清晰；

c)机房不干净；

d)接班人未到岗；

e)事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。

4.6当值变配电室值班电工应将供配电设备设施的运行数据(电压、电流、功率因数、环境温度、有功用量、无功用量)及运行状况清晰、完整、规范地记录在《供配电设备设施运行日记》表内。变配电房组长在每月的3号之前将上一个月的记录整理成册后交设备部存档，保存期为2年。

5.0记录

《供配电设备设施运行日记》。

6.0相关支持文件

6.1《供配电设备设施安全操作标准作业规程》。

6.2《火警、火灾应急处理标准作业规程》。

6.3《柴油发电机操作标准作业规程》。

6.4《柴油发电机运行管理标准作业规程》。

<<员工培训手册》设施设备篇／给排水设备设施操作

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设备设施篇／给排水设备设施操作标准作业规程1.0目的

规范给排水设备设施的操作程序，确保正确、安全地操作给排水设备设施。

2.0适用范围

适用于物业管理公司辖区内给排水设备设施的操作。

3.0职责

3.1设备部主管负责检查《给排水设备设施操作标准作业规程》的执行情况

3.2水泵房管理员具体负责给排水设备设施的操作。

4.0程序要点

4.1启动水泵(潜水泵)前的检查。

4.1.1检查水泵（潜水泵）进、出水闸阀是否已打开，否则应拧开闸阀。

4.1.2排除水泵机组真空筒里面的空气(如果有的话)。

4.1.3检查电压表、信号灯指示情况。

4.1.4手盘水泵轴转动3圈，应灵活无阻滞。

4.2启动水泵(潜水泵)。

4.2.1合上水泵(潜水泵)控制柜(箱)电源开关，将转换开关置于“手动”位置。

4.2.2按下启动按钮，水泵(潜水泵)启动，注意观察启动电流。

4.2.3如果一次不能启动成功，可以再试启动二次，。每次应间隔3分钟。如果三次都未启动成功，则应停下来查找原因，排除故障后才能再启动。

4.2.4启动成功后，让其运转5分钟。观察运转电流，听有无异常声响，闻有无异常气味，检查漏水是否严重(漏水成线)。

4.2.5确认一切正常后，按下水泵(潜水泵)“停止”按钮，水泵(潜水泵)停止。

4.2.6将转换开关置于“自动”位置，水泵(潜水泵)自动启动并运行。

4.3停止水泵(潜水泵)。

4.3.1将转换开关置于“0”(停止)位置，水泵(潜水泵)停止运转。

4.3.2拉下水泵(潜水泵)控制柜(箱)电源开关(如果需要)。

4.3.3关水泵(潜水泵)进、出水闸阀(如果需要)。

4.3.4检查有无不正常情况，如有则及时处理。

5.0记录

6.0相关支持文件

《员工培训手册》设备设施篇／电梯日常维修保养

《员工培训手册》设备设施篇／电梯日常维修保养

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员工培训手册

设备设施篇／电梯日常维修保养标准作业规程1.0目的

规范电梯维修保养工作，确保电梯各项性能完好。

2.0适用范围

适用于物业管理公司辖区内的电梯维修保养。

3.0职责

3.1主管经理负责审核《电梯维修保养年度计划》并检查维修保养工作的实施情况。

3.2设备部主管负责组织制定《电梯维修保养年度计划》并具体组织、实施、监督维修保养工作。

3.3电梯管理员负责电梯的日常维修保养。

3.4公共事务部负责向有关用户通知电梯停用的情况。

4.0程序要点

4.1《电梯维修保养年度计划表》的制定。

4.1.1每年的12月15日之前，由设备部主管组织电梯管理员一起研究、制定《电梯维修保养年度计划》并上报公司审批。

4.1.2制定《电梯维修保养年度计划》的原则是：

a)电梯使用的频度；

b)电梯的运行状况(故障隐患)；

c)合理时间(避开节假日、特殊活动日等)。

4.1.3《电梯维修保养年度计划》应包括如下内容：

a)维修保养项目及内容；

b)备品、备件计划；

c)具体实施维修保养的时间；

d)预计费用。

4.2电梯管理员进行电梯维修保养时，应按《电梯维修保养年度计划》进行。

4.3电梯维修保养安全操作。

4.3.1维修保养前的安全准备工作：

a)在电梯基站门口处放置“检修停用”标牌；

b)关好厅门，不能关厅门时，用合适的护栅挡住入口处，防止无关人员进入电梯轿厢或进入电梯井道；

c)有人在轿顶上做检修工作时，必须按下轿顶检修箱上的检修开关，关好厅门。

4.3.2检修过程中的安全注意事项：

a)给转动部位加油、清洗或观察钢丝绳的磨损情况时必须停闭电梯；

b)人在轿顶上工作时，站立之处应有选择，脚下不得有油污，否则应打扫干净，以防滑倒；

c)人在轿顶上准备开动电梯以观察有关电梯部件的工作情况时，必须牢牢握住钢丝绳，并应注意整个身体置于轿厢外框尺寸之内，防止被其他部件碰伤。需由轿内检修人员开电梯时，要交代和配合好，未经许可不准开动电梯；

d)禁止在井道内和轿顶上吸烟；

e)检修电器部件时应尽可能避免带电作业，必须带电操作或难以在完全切断电源的情况下操作时，应预防触电，并应有监护人、必备的工具和材料，特别应注意电梯突然启动运行；

f)使用的手灯必须采用带护罩的、电压为36Ｖ以下的安全灯。最好使用手电筒；

g)严禁维修人员站在井沿处向井道内探身，严禁维修人员两只脚分别站在轿厢顶与厅门上坎之间进行长时间的检修操作；

h)底坑深度超过1.5M的，应使用梯子上下，禁止攀附随线和轿底其他部位上下。进入底坑后，应将底坑检视灯箱上的急停开关或限速器涨紧装置的断绳开关断开；

i)应尽量避免在井道内上下同时作业，必须同时作业时，下方作业人员应戴上安全帽；

j)检修未完，检修人员需暂离开现场时，应做到：

——关闭所有厅门，暂时关不上的必须设置明显标示物，进行安全围档，并在该厅门口悬挂“危险、切勿靠近”警告牌，并派人看守；

——切断电梯总电源开关；

——排除热源，如烙铁、电焊、喷灯等。

k)检修保养工作结束后应做到：

——将所有开关恢复到原来状态，检查工具、材料有无遗落在设备上；

——清点工具、材料，打扫工作现场，摘除悬挂的告示牌；

——送电试运行，观察电梯运行情况，发现异常及时整改；

——通知有关人员电梯恢复正常运行。

4.4电梯管理员负责电梯的日常维修保养工作(清洁、润滑、调整、测试和安全装置效能检查)，电梯的大中型修理由外委完成。

4.5每3个月对电梯各部位进行一次检查、清洁、润滑(着重对各安全装置效能检查，对电梯进行保养时，可以一台电梯的全部保养项目一次性进行，也可以对小区内所有电梯分项目进行保养。

4.5.1检查曳引电动机、减速箱有无异常响声，如有则应对曳引电动机轴承加注润滑油，对减速箱加入蜗轮蜗杆润滑油。

4.5.2检查曳引电动机和减速箱联轴器弹性圈有无损伤，如有则应更换弹性圈，检查曳引电动机、减速箱地脚螺栓有无松动现象，如有则应拧紧。

4.5.3检查制动器电磁铁与铜套间是否润滑良好、动作是否灵活无阻碍，否则应加润滑剂，检查各固定螺栓、弹簧调节螺母是否紧固无松动，如松动则应拧紧。制动器温升不超过60度。

4.5.4门机直流电动机碳刷磨损如果超过新装时厚度的1/3时则应更换。

4.5.5限速器旋转销轴处应加润滑油，限速器轮、涨紧轮轮槽应无异常磨损，如磨损严重则应更换并作必要调整；钢丝绳应完好无油污；限速器夹绳钳

《员工培训手册》设备设施篇／电梯日常维修保养第2页

口处应无油污或异物，发脚螺栓应紧固。

4.5.6检查涨紧装置动作是否正常，否则应作机械调整；检查限位开关是否处于正常位置，如未在正常位置则应扳回。

4.5.7检查安全钳传动连杆动作是否灵活无卡阻，如果有阻滞现象则应对各传动处加润滑油，安全钳楔块与导轨的间隙应为2～4mm。安全钳钳口应清洁无油污。

4.5.8清洁控制柜内各元器件，检查接触器、继电器动作是否正常，有无异常声响，触点有无打火、熔焊、积碳现象，如有则应进行整修，整修达不到要求的则应更换同型号规格的接触器、继电器；检查熔断器有无松动、发热现象，如有则应处理并拧紧；检查各仪表、信号灯是否正常，如损坏则应予以更换。

4.5.9检查机械选层器钢带有无断齿、开裂和扭曲现象，如有则应更换钢带；检查各传动机构动作是否灵活无阻滞，如阻滞则应对各传动部位加润滑油；检查电气触头或开关接触是否良好，否则应擦拭或修理。

4.5.10清除轿门、各厅门导轨的灰尘、油污。

4.5.11检查各厅门门锁接触是否良好，否则应修理，门锁转动部位应注入润滑油；检查操纵箱按钮、开关操作是否灵活可靠，失效的应及时更换。

4.5.12检查自动门传动机构，安全触板传动机构是否正常，各部位螺钉、定位装置是否紧固，门机皮带有无损伤，开关门动作是否灵活可靠，轿厢门限位开关、减速开关、门锁接点、电阻器等有无损坏。要求门刀距厅门地坎5～8mm，运行中门刀不能碰门轱辘，门刀与门轱辘间隙为3rnm，厅门不能从外面用手扒开。对各转动轴加润滑油，保证转动灵活自如，安全触板动作灵敏可靠。

4.5.13检查轿厢和对重导靴油盒中油量(正常应为2/3油盒)，缺油应及时加好；检查滚轮导靴胶皮有无开裂、膨胀，如开裂、膨胀则应更换。

4.5.14检查断相保护、超速保护、机械联锁、厅门和轿门机电联锁油压缓冲器复位开关、急停开关、安全钳开关、检修开关、终端限位安全装置是否动作可靠，对不符合要求的要调整或更换，对传动部位应加润滑油。

4.5.15清除对重架、对重块、缓冲器上的杂物，清扫底坑、清洁接油盒。

4.5.16检查紧固感应器各部位螺栓，清除各部位尘土、污物。

4.5.17检查曳引钢丝绳张力是否一致，绳有无伸长，如伸长则应作相应调整。曳引轮绳槽应清洁无油污。

4.5.18检查导轨连接板、压道板螺栓是否紧固，如松动则应拧紧。

4.5.19做好中间接线盒外部清洁，紧固各端子板压线螺母。

4.6每年对小区内所有电梯进行一次全面综合性检查、清洗、润滑、修理、调整和测试，此项工作于每年12月上旬以前完成。

4.6.1每年对减速箱更换一次新的蜗轮蜗杆油。

4.6.2检查制动片磨损情况，如磨损厚度超过新装时厚度的1/2时则应更换。

4.6.3清洁限速轮、涨紧轮并加润滑油。

4.6.4涨紧轮底平面距底坑地面距离应为500±50mm，超过规定的应予以截绳。

4.6.5检查安全钳楔块和导轨的间隙(正常值2～4mm)，试验安全钳动作是否灵敏可靠，如不满足要求则应作机械调整。

4.6.6清洁机械选层器，对各转动部位加润滑油，损坏的元器件应予以更换。

4.6.7清洁厅门吊门轮、轨道和钢丝绳，更换磨损的门轮、地脚滑块，调整好门机速度。

4.6.8调整厅轿门位置、门锁位置，紧固各部螺栓，门刀与层门地坎、门锁滚轮与轿厢的间隙应保证5～8mm。

4.6.9紧固对重块锁紧装置、绳头板及各部螺栓，调整紧固补偿链，运行时应无撞击声。

4.6.10加缓冲器油，作缓冲器复位试验时，复位开关应动作准确，传动部分应灵活。

4.6.11对终端限位开关做越程试验，其越程距离为上下端站厅门地坎以远50～70mm。

4.6.12对终端极限开关做越程试验，其越程距离为上下端站厅站地坎以远150～200mm。

4.6.13检查动力部分绝缘电阻应在0.5MΩ以上，其余电气线路应在0.25MΩ以上，电气设备的金属外壳对地应在4MΩ以上，如果达不到要求则应进行干燥处理。

4.6.14检查各熔断器、熔断体、热继电器、相序继电器等保护装置是否工作正常，如果不行则应更换。

4.7每次电梯维修保养时间不允许超过8小时，若要超过8小时，则应由设备部主管填写《申请延时维修保养表》，经主管经理批准后方可延时。

4.8对于计划中未列出的维修保养工作，应由设备部主管尽快补充至计划中，对于突发性的设备设施故障，先经设备部主管口头批准后，按《电梯故障维修标准作业规程》进行紧急维修。

4.9电梯管理员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《＿＿维修保养记录表》内，并于每次维修保养后的3天之内整理成册后交设备部存档，保存期为长期。

4.10电梯停用管理。

电梯因维修保养等原因需要停梯时，应由设备部主管填写《停＿＿申请表》，经主管经理批准后通知公共事务部，由公共事务部提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然电梯停用，应在电梯恢复使用后12小时内向有关用户作出解释。

5.0记录

相关支持文件

供配电设备维修保养规程

供配电设备维修保养规程

供配电设备（设施）维修保养规程1.0目的

及时处理供配电设备故障，确保设备性能，保证安全运行。

2.0适用范围

适用于高压配电设备，低压配电设备，变压器及附属设备的维修保养工作。

3.0职责

3.1值班电工负责低压配电设备的日常一般性的维修保养，维修电工予以配合。

3.2供配电负责人负责对维修保养工作进行指导、监督及外委修理的协调工作。

3.3公司设备部负责委外修理合同的确定、安排。

4.0工作程序

4.1供配电维修保养工作程序

4.1.1低压配电柜设备由值班电工负责维修保养，维修电工予以配合，高压设备委外修理，对高压柜、变压器由值班电工负责外部环境的保养、清洁。

4.1.2供配电负责人每年12月制订下年度设备全年维保工作安排计划表，并按运行情况制订中修、大修计划。

4.1.3维修保养过程中应遵守安全操作程序、停电管理工作程序。

4.1.4值班电工按设备全年维保工作安排计划表的要求进行维修保养，并将维修保养情况记录于保养记录表、设备维修记录，零部件更换及大修情况同时记录于设备登记卡。

4.1.5供配电设备故障维修一般不超过4小时，若在4小时内无法解决的重要部位故障，应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报设备部，限期解决。

4.1.6凡是夜间发生的，不影响业主生活、工作的，不会产生严重后果的供配电故障，可以由早班值班工进行维修。

4.1.7供配电负责人提供工作指导及检查监督。

《员工培训手册》设备设施篇／电梯故障维修

《员工培训手册》设备设施篇／电梯故障维修

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员工培训手册

设备设施篇／电梯故障维修标准作业规程1.0目的

规范电梯故障维修工作，确保电梯的安全运行。

2.0适用范围

适用于物业管理公司管辖内的电梯故障维修工作。

3.0职责

3.1电梯分包公司和电梯维修工负责电梯发生故障时的紧急维修工作。

3.2设备部主管负责电梯故障维修的组织监控工作。

4.0程序要点

4.1电梯发生故障后，电梯维修工应快速到达现场(值班人员和电梯工10分钟内；分包公司30分钟内)。

4.2先查看故障现象、分析发生故障原因、分析故障的位置。

4.3根据不同的故障，进行相应的处理。

4.4一般常见机械故障及处理措施。

4.4.1机房：

a)电机轴承故障：电机运转时发出异常响声，如判断是轴承故障，应拆下电机检查轴承，如有发卡、磨损过大，则需更换轴承；

b)选层器故障：一般有以下几种：

——滑链：应调整链条长度，调整带动轮位置；

——选层器三角触头不动：多为污尘太多所致，应用除污剂清除污染。此剂除污快、去污强，而且还有润滑作用；

——上、下滑杆不灵活：主要是导向轴承锈死、或导轨没有润滑、主导轴生锈、没有润滑油所致。应更换导向轴承、导轨加润滑油、除去主导轴锈污、加润滑油。

c)制动器故障：制动闸瓦与制动轮之间有磨擦现象。应调整制动闸瓦，更换制动闸瓦，除去制动轮上的油污；

d)限速器故障：夹绳钳口及绳槽处有杂物、轴承损坏。应清洗杂物、更换轴承。

4.4.2井道与轿厢：

a)轿厢门和自动门机构故障：开关门时有抖动声、不开门、不关门，开门时有碰声、门隙过大等。应清除地坎滑槽杂物、调整安全触板、连杆转动处加油等；

b)厅门故障同上；

c)开门刀故障：运行时有碰声、或突然停车，应调整开门刀位置(开门刀与厅门地坎间隙、开门刀与厅门挂轮间隙)；

d)导轨故障：运行不平稳、发抖、震动等现象，应调整轨道尺寸，用找道尺调正、用轨道锉修平接口；

e)导靴故障：运行不平稳、有磨铁声、震动等现象，导靴片磨损严重、导靴座位置不对等，应更换导靴，调整导靴座位置；

f)安全钳故障：运行时有磨铁声、严重时安全钳还会动作刹车、或单边刹车。应调整安全钳间隙、安全联动机构、加油润滑、保证各活动部位灵活。

4.4.3底坑：

a)补偿链故障：运行时有碰链声，由于补偿链增长或缩短等原因所致。应调整补偿链长度；

b)安全钳钢丝绳涨紧轮故障：运行时有磨钢丝绳声或有异常声。应调整安全钳钢丝绳，更换轴承；

c)缓冲器故障：缓冲器生锈、不活动、液压油量不足。应除去铁锈、补充液压油。

4.5电梯一般常见的电气故障及维修处理方法。

4.5.1机房：

a)保险丝故障：

——缓冲器、底坑急停、断绳开关短路。应排去底坑积水，排除短路点、换上双同保险丝、厅门轿门安全回路；

——井道有水，回路有短路点。应断去来水源，排除断路点，换上双同保险丝、指示灯回路；

——厅外指示有水或有线破裂断路。应排干水，排除短路点，更换保险丝，控制回路；

——控制线圈被烧，控制元件内部断路，应更换控制线圈和控制元件，排除线路断路点、换上双同保险丝。

b)接触器和断路器故障：接触器或继电器不工作，由于接触器和继电器线圈烧坏，控制线路或插件有断开点，控制线路保险被烧坏等原因所致。应更换接触器或继电器，排除断开点，更换保险丝。

4.5.2井道与轿箱：

a)上、下限位及极限开关故障：此故障出现电梯不能走车，一般是由于开关接触不好或断路等原因所致。应清洁接触点或更换、排除断点等；

b)轿门、厅门联锁开关故障：此故障出现电梯只关门不走车，一般是由于联锁开关接触不好或开关损坏、线路断路等原因所致。应清洁接触点，更换开关排除线路断点等；

c)安全钳开关、安全窗开关、轿顶急停：此故障出现电梯不走车，一般是由于开关接触不良或损坏等原因所致。应清洁接触点，更换开关。

4.5.3底坑：

a)缓冲器开关、底坑急停开关故障：此故障出现电梯不走车，一般是由于接触不良，缓冲器复位不到位，主钢丝绳过长，对重碰到缓冲器开关损坏所致。应清洁接触点，缓冲器复位，缩短主钢丝绳，更换开关；

b)涨紧轮断绳开关故障：此故障出现电梯不走车，一般是由于开关接触不良，安全钳钢丝过长，开关损坏等原因所致。应清洁接触点，缩短安全钳钢丝，更换开关。

4.6电梯故障排除后，电梯工应将电梯故障维修情况记录在《电梯维修记录表》中，归档长期保存。

4.7本规程作为电梯工的绩效考评的依据之一。

5.0记录

《电梯维修记录》。

6.0相关支持文件

《电梯日常维修保养标准作业规程》。

给排水设备（设施）的维修保养规程

给排水设备（设施）的维修保养规程

给排水设备（设施）的维修保养规程

1.0目的

及时处理给排水设备故障，确保设备性能。

2.0适用范围

大厦内给排水公共设备的维修保养工作。

3.0职责

3.1给排水维修工负责给排水设备（设施）的维修保养，日常巡检路线及内容由管理处根据设备具体情况另行制定规程。

3.2设备部机电主管负责维修保养工作指导、检查监督。

3.3公司设备部负责委外修理合同的确定、安排。

4.0工程规程

4.1给排水设备维修保养工作程序。

4.1.1给排水维修工负责给排水设备的维修保养，重大维修外委修理。

4.1.2机电主管每年12月制定下年度的设备全年维保工作安排计划表，并按运行情况安排计划的具体实施。

4.1.3给排水维修工按保养计划表的要求，将维修情况记录于维修记录表，零配件的更换及大修同时记录于《设备登记卡》上。

4.1.4给排水设备故障的处理一般不超过8小时。

4.1.5凡夜间发生的不会产生严重后果的给排水设备故障由早班维修工进行维修。

4.1.6机电主管提供工作指导及检查监督。

4.1.7需停水进行维修保养时，遵守停水管理工作程序执行。

4.2给排水设备故障一般处理程序

4.2.1供水泵出现故障时，值班工应马上启用备用泵，然后立即通知维修工及时维修。

4.2.2排污泵出现故障，首先检查故障原因，如是控制回路出现故障，检查排除，如是水泵故障，先调换另一台水泵，再检修出故障水泵。

4.2.3供水管网出现故障，发生泄漏等影响正常供水，值班工立即关闭总阀，并通知抢修。

4.2.4排污井、雨水井等因堵塞造成下水不畅，应立即进行疏通，并报告班长、主管至现场指导处理。

5.0相关文件

5.1水泵定期保养规程

5.2排水及生活污水装置保养规程

6.0质量记录表格

6.1公共设备委外维修申请表

6.2设备全年维保工作安排计划表

6.3设备登记卡

6.4停供通知单

6.5内部工作事宜联系单

6.6公共设施设备维修保养验证记录表

《员工培训手册》设备设施篇／弱电系统维修

《员工培训手册》设备设施篇／弱电系统维修

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员工培训手册

设备设施篇／弱电系统维修1.0目的

规范弱电系统维修程序，确保高效率、高质量地完成弱电系统的维修工作。

2.0适用范围

适用于物业管理公司辖区内的弱电系统的维修。

3.0职责

3.1设备部主管负责检查弱电系统维修工作的实施情况。

3.2设备部组长负责弱电系统维修工作的组织实施。

3.3维修员负责弱电系统的维修工作。

4.0程序要点

4.1维修员进住户家进行弱电系统维修时，应遵守《住户家庭安装/维修标准作业规程》的“4.1”条款。

4.2维修员注意事项。

4.2.1应熟悉维修设施的电路原理及功能方框图。

4.2.2应注意安全操作。

a)确保人身安全：维修时如需带电作业(电压高于36Ｖ时)，应做好相应的绝缘措施；

b)确保维修设施的安全：测量某焊点电压时切忌与相邻焊点相碰；维修设施印刷线路板底面切忌与金属物件相碰，最好用绝缘板托起；注意合理放置维修工具以免引起意外。

4.2.3必须正确判断故障部位、故障元器件，切忌乱换乱拆、胡乱调整。

4.3基本维修方法。

4.3.1观察法：

a)有无虚焊、松脱、烧焦的元器件；

b)有无异常的声音；

c)观察图像效果。

4.3.2静态测量法：

a)短路电阻测量法；

b)电流测量判断法；

c)电压测量判断法。

4.4天线系统维修。

4.4.1放大器：

a)检查输入、输出插头是否松驰、氧化、生锈，如是则应整修或更换插头；

b)检查输入信号，一般应为90dB，如相差太大(15dB以上)则应通知广播站解决；

c)如果输入信号满足要求(90dB)，调整低频增益、高频增益至最大，而输出仍不能达到要求(104dB)则应通知广播站拆修放大器。

4.4.2分配器：

a)检查输入、输出插头是否松脱、氧化、生锈，如是则应整修或更换插头；

b)检查分配器输入、输出信号强弱，如果输出信号比输入信号减少5dB以上，则应更换分配器。

4.4.3分接盒：

a)检查分接盒输入、输出插头是否松脱、氧化、生锈，如是则应整修或更换插头；

b)检查分接盒输入、输出信号强弱，如果输出信号比输入信号减少2dB以上则应更换分接盒。

4.4.4插座：

a)检查插座接线是否牢固，插孔是否太松驰，如是则应整改插座，整改达不到要求的应更换；

b)检查插座输入与输出信号，如果输出信号较输入信号减少2dB以上，则应更换插座。

4.4.5馈线：

a)检查馈线对地绝缘电阻应大于2Mn，线间绝缘电阻应大于10MΩ；

b)检查馈线100m内的信号衰减应不超过10dB，否则应更换馈线。

4.5电话线维修。

4.5.1检查电话线接头有无生锈、氧化或发霉断火，如是则应重接接头(烫锡处理)。

4.5.2检查电话线有无断线，如有则应更换一根电话线(有两根备用线)。

4.5.3检查电话线有无短路或漏电，如有则应更换电话线。

4.6楼层防盗对讲机维修。

4.6.1室内听不到铃声：

a)检查主机按钮开关是否接触良好，否则应更换按钮开关；

b)检查室内分机待机转换开关是否接触良好，如接触不行则应整修处理；

c)通过上述两个步骤如仍不振铃，则应重点检查振铃放大电路，直至故障排除。

4.6.2不能对讲：

a)检查通话线是否接触良好，如不行则重新焊接；

b)检查室内分机扩音器、扬声器是否正常，如不正常则应更换；

c)检查室内分机放大电路，重点检查三极管直至故障排除。

4.6.3不能开楼下大闸门：

a)检查锁舌部件是否灵活，如阻滞则应加润滑油；

b)检查开锁磁线圈接线是否良好、线圈是否烧坏，如是则应重新接好线头或更换电磁线圈；

c)检查分机开锁按钮是否接触良好、开锁继电器是否动作可靠、开锁电路有无损坏的元器件，如有问题则应逐一检查并排除故障。

4.6.4主机无电源：

a)检查桥式整流二极管有无损坏，如损坏则应更换同规格二极管；

b)检查电源变压器是否烧坏，如是则应更换同规格的变压器。

4.7可视对讲机维修。

4.7.1无图像、声音，但开锁正常：

a)调节亮度电位器观察屏幕有无光栅，如有光栅则应检查室内机与门口机的图像信号连接线是否接牢，不牢则应重新接好(烫锡焊接)；

b)如调节亮度电位器屏幕仍无光栅，此时应检查室内机电路板，包括振荡电路、推动电路、输出电路、图像显示电路等逐级检查，直至故障排除。

4.7.2通话无声音：

a)检查听筒与室内机的接线

《员工培训手册》设备设施篇／弱电系统维修第2页

是否牢固，否则应重新接好(烫锡、焊接)；

b)调节音量电位器，如扬声器里有交流声发出，则说明室内机的放大电路正常，此时应检查门机上的麦克风，如麦克风损坏则应更换同规格麦克风；

c)调节音量电位器，如扬声器里什么声音都没有，则说明室内机的放大电路有问题，室内机放大电路包括音频输入电路、前置放大电路、功放电路，此时应逐级进行检查直至故障排除。

4.7.3不能开大闸门：按本规程“4.5.3”条款执行。

4.8维修工作结束后，维修员应及时清洁工作场地，把小的垃圾装入塑料袋内，用干净干抹布擦拭弄脏了的部位。

4.9向住户试验维修后的效果，试验应不少于3次，并向住户说明使用中应注意的事项，如住户有不满意的地方(合理的要求)，维修员应及时进行整改直至住户满意为止。

4.10一切正常后请住户在《住户家庭安装/维修(收费)通知单》上签名确认。如住户对此次维修收费有异议，维修员应根据《设备部制作维修项目收费规定》向住户作出解释，尽量打消住户的疑虑。

4.11维修员回到设备部后，应及时填写好《住户家庭安装/维修(收费)通知单》(内容包括：维修内容、所用主要材料、施工时间等)，最后签上维修员的姓名以备查询。

4.12设备部做好《住户家庭安装/维修(收费)通知单》的登记工作。

5.0记录

6.0相关支持文件

《员工培训手册》设备设施篇／公共设施安装/维修

《员工培训手册》设备设施篇／公共设施安装/维修

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员工培训手册

设备设施篇／公共设施安装/维修1.0目的

规范公共设施安装/维修程序，确保高效率、高质量地完成公共设施安装/维修工作。

2.0适用范围

适用于物业管理公司所属各管理处设备部的公共设施安装/维修工作。

3.0职责

3.1设备部主管负责检查公共设施安装/维修工作的实施情况。

3.2设备部组长负责公共设施安装/维修工作的组织实施。

3.3设备部公共设施维修员具体负责公共设施安装/维修工作。

4.0程序要点

4.1公共设施维修员进住户家进行公共设施安装/维修时，应遵守《租户家庭安装/维修标准作业规程》的“4.1”条款。

4.2公共设施维修员进行室外维修时，如涉及到交通或安全问题则应设置相应标示牌(如“前面施工、请绕道”、“危险，请止步”等)，必要时应设置安全围栏并派专人看守。

4.3坐厕堵塞疏通。

4.3.1首先用胶吸泵吸五次以上，然后用大水(用水桶倒水)试坐厕是否流水顺畅，如顺畅则表明已疏通好；如仍流水慢则按“4.3.2”步骤进行。

4.3.2如堵塞严重则应拆开坐厕疏通：

a)先看整个坐厕地裂缝、缺楞、掉角等缺陷，如有缺陷则应向住户说明情况并征得住户的同意后方可动手拆坐厕；

b)剔除坐厕周围、坐厕出水口与排污口相接处的白水泥，抬开坐厕；

c)如果坐厕座埋在地砖下面则应用钢凿凿掉坐厕座周围的地砖；如果坐厕是用螺栓固定的则应拆掉螺母，然后才抬开坐厕；

d)反冲坐厕并用铁线勾出坐厕S形存水弯头内的脏物；

e)用铁线勾出排污口弯头内的脏物或用疏通机疏通排污管；

f)用大水试排污管，如果流水顺畅则重新装回坐厕；如果仍堵塞，则按“4.6”条款处置。

4.4厨房排水堵塞疏通。

4.4.1用铁线勾出存水弯管内的脏物。

4.4.2用疏通机疏通排水管。

4.4.3用大水试排水管，如果流水顺畅则说明已疏通好；如果流水较慢则说明仍堵塞，此时应按“4.6”条款处置。

4.5厨房/卫生间查漏。

4.5.1确认室内给排水管的走向，并仔细查看具体渗漏部位。

4.5.2关闭室内所有用水部位(包括坐厕水箱)，查看水表是否转动，如不转动则说明给水管不漏水；如果水表转动说明给水管漏水。

4.5.3用铁钎贴着给水管漏水可疑处仔细听，如听见水流声则说明此处漏水；如没有听到水流声则应另移一处，直至找到漏水处(一般情况下给水管漏水，住户都会要求全部装明管)。给水管安装按《住户家庭安装/维修标准作业规程》的“4.10”条款处置。

4.5.4排除给水管漏水故障后如果仍漏水，则应在挨近排水排污横管与立管接口的地方用切砖机切开一块地砖，挖掉地砖下面的泥沙，让沉箱里的水从排污立管流走。然后分别放洗手盆、浴缸、地漏、坐厕、洗菜盆的水，直至查出漏水的卫生器具。

4.5.5卫生器具漏水一般情况下是接头漏水。用切砖机切开漏水卫生器具的接头，如接头漏水则应重新安装好接头，如接头不漏水则肯定是排水或排污横管破裂或堵塞。

4.5.6更换排水排污横管按“4.6”条款进行。

4.6排水排污横管安装。

4.6.1用电锤打碎卫生间或厨房的地砖、水泥砂浆层。

4.6.2用塑料纺织袋装运走碎的地砖、水泥砂浆。

4.6.3铲尽排水排污管上的泥土。

4.6.4取出破烂的或严重堵塞的排水排污横管。

4.6.5平整夯实装排水排污横管的基础。

4.6.6排水排污管就位(此时应注意排水排污横管应按5的坡度坡向排水排污立管)。

4.6.7从排水排污立管接口处开始朝卫生器具方向开始装管：

a)如是铸铁管接头则应先向接口内加压麻丝，然后再加压半干的水泥，接口应全部塞满；

b)如是pVC胶管接头则直接用pVC胶粘结，注意接口应注满pVC胶水。

4.6.8排水排污横管全部装好后，用水反复试(三次以上)排水排污横管是否漏水。如漏水则应重新安装；如不漏水则可以回填沙土。填土时应边填边夯实，夯实时应注意装管部位的用力不能太大。

4.7做砂浆面层。

4.7.1整理、夯实基础。

4.7.2首先将水泥、砂按1：1配好并干拌均匀，然后再加水拌到颜色一致。

4.7.3水泥砂浆摊铺后应立即拍实，在水泥初凝前做完抹平工作，在水泥终凝前做完压光工作。

4.7.4如表面水分较多可撒适量的1：1平水泥砂，撒布要均匀，撒后再用木抹搓平压光(不宜撒干水泥)。

4.7.5如做地面面层应保证厚度为50mm左右，如做墙面面层应保证厚度为15mm左右。

4.8贴地面砖。

4.8.1在房间四周墙面弹好＋500mm水平线。

4.8.2基

《员工培训手册》设备设施篇／公共设施安装/维修第2页

层处理：对于光滑的水泥地面要凿毛或冲洗干净后刷水泥浆。

4.8.3做灰饼、做标筋：

a)从墙面＋500mm水平线下返，在房间四周弹砖面上平线做灰饼，灰饼上平线应低于地面标高一个地面砖加粘结层的厚度；

b)根据灰饼在房间四周做标筋房间较大时，应每隔1～1.5m做标筋一道。有地漏的房间，标筋应朝地漏方向以5的坡度呈放射状汇集。标筋厚度控制在20～30mm。

4.8.4抹找平面：根据标筋高度用1：2或1：3水泥砂浆填至比标筋稍高，然后拍实并刮平，使展平的砂浆面与标筋找齐。用托线板横竖检查砂浆层平整度、标高及泛水(坡度)要求，如不行则重新刮平。

4.8.5规方、弹线、拉线：

a)测量房间纵横方向的尺寸，考虑砖缝为2mm。当尺寸不足整块砖的倍数时，可用切砖机切砖贴于边角处；当尺寸与整块砖的倍数相差不大时，可用调整砖缝的方法来解决；

b)根据确定的砖数和缝宽在房间中部弹十字线，然后每隔4块砖弹控制线或在房间四周贴标砖并拉线。

4.8.6铺贴地砖：

a)从房间里面向门口方向铺贴；

b)在找平面浇水泥浆并扫平，面积应控制在边铺砖边浇灰；

c)砖背面抹满、抹匀1：2粘砖的浆，准确地铺贴在浇好水泥浆的找平面上，砖的上楞要跟拉线找平，随时注意横平竖直；

d)用木锤敲实、找平，贴得不实或低于水平控制线高度的要抠出补浆重贴。

4.8.7勾缝：

a)用白水泥浆勾缝或擦缝，勾缝应密实，缝内要平整光滑；

b)如缝隙很小(1mrft)以下，可以直接撒干的白水泥，用扫帚将水泥扫人缝内并灌满，用水壶洒适量的水，并用木拍拍实缝隙；

c)水泥砂浆凝固后，用抹布、棉纱彻底擦净水泥痕迹，清洁地砖地面。

4.8.8养护：地砖铺完后应在上面洒少许水，24小时内不准上人。

4.9坐厕安装。

4.9.1将预留排污管口周围清扫干净，取下临时管堵，清除排污管内的脏物。

4.9.2在坐便器与地面接触的部位铺上白水泥浆。

4.9.3在坐便器的排水口与预留排污管口对正，承插口上抹上玻璃胶，放下坐便器，并调整好坐厕位置。

4.9.4将坐便器与地面接触的周边缝处刮平抹光，白水泥浆不足的地方应填满。

4.9.5将水箱出水口与坐便器进水口对正并放好胶垫，找平、找正水箱与坐便器安装固定孔，插入￠8～10mm螺栓，套上胶垫和垫圈，拧至适当紧度。

4.9.6连接好水箱进水软管。

4.10立柱式洗面器安装。

4.10.1按照预留排水口中心的位置在墙上画好竖线。

4.10.2将立柱中心对准墙壁上竖线立好放正，将洗面器放在立柱上，使洗面器中心也对准墙上竖线。放平找正后，在墙上画好固定洗面器的孔眼位置，同时将洗面器立柱在地面的位置做好印记，然后将洗面器和立柱移到别处。

4.10.3按墙上的印记用冲击钻钻￠10mm的膨胀螺栓孔，向孔内打入￠10mm膨胀螺枪并拧紧。

4.10.4将安放立柱的地面印记内铺好15～30mm厚白水泥浆，然后将立柱放在印记位置上。

4.10.5将洗面器安装孔对准墙面上膨胀螺栓并放在立柱上，再次将洗面器找平，立柱找直，在膨胀螺栓上加胶垫、平垫圈，然后用螺母拧紧(用力应适度)。

4.10.6将立柱与洗面器接触处用玻璃胶勾缝并抹光；将洗面器与墙面接触处用白水泥浆勾缝并抹光；将立柱与地面接触处修整，亏损处加白水泥浆，抹光立柱与地面接触处。

4.11每年油漆一次明装排水排污管。

4.12及时维修好住宅天台门。

4.13每两年疏通一次小区内主排水排污管道。

4.14公共设施维修员完成公共设施安装/维修工作后应及时打扫工作场地的清洁卫生；用塑料编织袋装走所有砖渣、泥沙，用抹布擦拭干净弄脏的部位。

4.15搞完卫生后，公共设施维修员应把移动了的物品归回原位，拆除标示牌、围栏等。

4.16如是进住户家进行安装/维修，全部工作完成后，公共设施维修员应请住户(如住户在家的话)对安装/维修工作进行验收。公共设施维修员应及时解答住户提出的问题并向住户讲解应注意的事项。对于能够做试验的安装/维修项目，试验次数应不少于3次。如果住户对安装/维修有不满意的地方(合理的)，公共设施维修员应及时进行整改，直至住户满意为止。确认一切正常后请住户在《住户家庭安装/维修(收费)通知单》上签名确认。如住户对此次安装/维修收费有异议，公共设施维修员可根据《设备部制作维修项目收费规定》向住户进行解释，尽量打消住户的误解。

4.17公共设施维修员回到设备部后，应及时填写好安装/维修通知单，内容包括：维修内容、所用主要材料、开工时间、完工时间等，最后签上公共设施维修员姓名以备查询。

《员工培训手册》设备设施篇／道闸系统保养

《员工培训手册》设备设施篇／道闸系统保养

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员工培训手册

设备设施篇／道闸系统保养1.0目的：

规范道闸系统的保养程序，确保道闸外观良好，开闭操作灵活可靠。

2.0适用范围：

适用于物业管理处各岗亭道闸的保养工作。

3.0职责：

3.1设备部主管负责组织监督道闸的保养工作。

3.2设备部维修人员具体负责依据此规程实施各道闸的保养工作。

4.0程序要点

4.1保养内容：

4.1.1修整挡车杆，对反光膜脱胶或脱落的进行修复。

4.1.2取下齿轮箱顶盖，打开齿轮箱门，对各转动轴加润滑油。

4.1.3补充齿轮箱内机油。

4.1.4全面紧固电线接头，修锉电器触点。

4.1.5检查电容器有变质漏油时，立即替换。

4.1.6检查箱门、箱盖密封，防止雨水进入。

4.1.7打开齿轮箱盖，查验齿轮磨损及限位开关紧固。

4.1.8全面抹擦箱内务部件灰尘。

4.2保养周期：

管理处设备部维修工应按下列频次保养道闸系统：

4.2.1修整挡车杆，每月检查保养1次。

4.2.2给各转动轴加润滑油，每月检查保养1次。

4.2.3补充齿轮箱内机油，每月检查保养1次。

4.2.4紧固电线接头，修锉电器触点，每月检查保养1次。

4.2.5检查电容器，每月检查保养1次。

4.2.6检查箱门、箱盖密封，每月检查保养1次。

4.2.7查验齿轮磨损及限位开关紧固，每年6月及12月各1次。

4.2.8全面抹擦箱内各部件灰尘，每月检查保养1次。

4.3本规程作为设备部员工的绩效考评的依据之一。

5.0记录

6.0相关支持性文件

6.1《设备综合管理标准作业规程》。

6.2《公共设施安装/维修标准作业规程》。

给排水设备设施维修保养标准作业规程

给排水设备设施维修保养标准作业规程

1.0目的

规范给排水设备设施保养工作，确保给排水设备设施各项性能完好。

2.0适用范围

适用于物业管理公司辖区内给排水设备设施(含消防供水机组)的维修保养。

3.0职责

3.1主管经理负责审核《给排水设备设施维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。

3.2设备部主管负责组织制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并组织、监督该计划的实施。

3.3水泵房组长/管理员具体负责实施给排水设备设施的维修保养。

3.4公共事务部负责向有关用户通知停水的情况。

4.0程序要点

4.1《给排水设备设施维修保养年度计划》的制定。

4.1.1每年的12月15日之前，由设备部主管组织水泵房组长/管理员一起研究、制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并上报公司审批。

4.1.2制定《给排水设备设施维修保养年度计划》的原则：

a)给排水设备设施使用的频度；

b)给排水设备设施运行状况(故障隐患)；

c)合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)。

4.1.3《给排水设备设施维修保养年度计划》应包括如下内容：

a)维修保养项目及内容；

b)备品、备件计划；

c)具体实施维修保养的时间；

d)预计费用。

4.2水泵房管理员对给排水设备设施进行维修保养时，应按《给排水设备设施维修保养年度计划》进行。

4.3小区内主供水管(DN100以上加压管)爆裂、主供水管上闸阀拆换、以及控制柜内变频器、pC中央处理器的维修保养由外委完成，其余维修保养由水泵房管理员负责。

4.4水泵机组维修保养。水泵房管理员每年的4月、10月份应对小区内所有水泵机组进行一次清洁、保养。

4.4.1电动机维修保养：

a)用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以上，否则应烘干处理或修复；

b)检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承；

c)检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理；

d)清洁电动机外壳；

e)检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。

4.4.2水泵维修保养：

a)检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油；如有异常磨擦声响，则应更换同型号规格轴承；

b)转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮；如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴；

c)检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根；

d)清洁水泵外表；

e)如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。

4.4.3检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。

4.4.4检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。

4.5控制柜维修保养。水泵房管理员每年的5月、11月应对小区内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。

4.5.1用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物；

4.5.2检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换；

4.5.3检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改；

4.5.4交流接触器维修保养：

a)清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；

b)清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头)，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；

c)清洁铁芯上的油污及脏物；

d)检查复位调簧情况；

e)拧紧所有紧固件。

4.5.5自耦减压启动器维修保养：

a)用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0．5MI’~，否则应进行干燥处理；

b)外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。

4.5.6热继电器维修保养：

a)检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换；

b)检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。

4.5.7自动空气开关维修保养：

a)用500Ｖ摇表测量绝缘电阻，应不低于1OOMΩ，否则应烘干处理；

b)清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换；

c)自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零头

给排水设备设施维修保养标准作业规程第2页

应无卡住现象；

d)检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭。

4.5.8中间继电器、信号继电器维修保养：

a)对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查二者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。

4.5.9信号灯、指示仪表维修保养：

a)检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换相同规格的小灯泡；

b)检查各指示仪表指示是否正确，如有偏差则应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。

4.5.10远传压力表维修保养：

a)检查表内是否有积水，如有则应干燥处理；

b)检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接；

c)偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。

4.6闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养。

4.6.1闸阀维修保养：

a)检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫；

b)检查压黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油麻油；

c)对闸阀阀杆加黄油润滑；

d)对锈蚀严重的闸阀(明装)应在彻底铲除底漆后重新油漆。

4.6.2止回阀维修保养：

a)检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；

b)检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧；

c)检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重则应处理后重新油漆。

4.6.3浮球阀维修保养：

a)检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换；

b)检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直；

c)检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换。

4.6.4液位控制器维修保养：

a)检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；

b)清除压力室内污物，疏通控制水道；

c)检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧；

d)紧固所有螺母。

4.7潜水泵或排污泵维修保养。

4.7.1用500Ｖ摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25MΩ以上，否则应拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理。

4.7.2检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换。

4.7.3检查轴承磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同型号同规格的轴承。

4.7.4清洁潜水泵、排污泵外壳，如锈蚀严重则应在表面处理后重新油漆一遍。

4.7.5检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松弛则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上的所有螺母。

4.8明装给排水管维修保养(每年10月进行一次)。

4.8.1检查支持托架是否牢固，否则应加强。

4.8.2检查流向标示是否鲜明醒目，否则应整改。

4.8.3检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍。

4.8.4检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理(更换胶垫)。

4.9每次给排水设备设施的维修保养时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小时，则应由设备部主管填写《申请延时维修保养表》经主管经理批准后方可延时。

4.10对于计划中未列出的维修保养工作，应由设备部主管尽快补充至计划中；对于突发性的设备设施故障，先经设备部主管口头批准后，可以先组织解决而后写出《——事故报告》并上报公司。

4.11水泵房管理员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《维修保养记录表》内，并于每次维修保养后的三天之内由水泵房组长整理成册后交设备部存档，保存期为长期。

4.12停水管理。给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时，应由设备部主管填写《停——申请表》，经主管经理批准后通知公共事务部，由公共事务部提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然停水，应在恢复供水12小时内向有关用户作出解释。

5.0记录

6.0相关支持文件

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