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单位空调维修保养范本

给排水设备设施维修保养标准作业规程。

不要等待机会，而是创造机会。当我们被那些因迷茫而凝结起来的情绪我从下手时，我们要事先规划好一个阶段的工作方案。方案是要能解决现存问题的一种计划怎样写出一份优质的方案呢？下面是小编精心收集整理，为你带来的给排水设备设施维修保养标准作业规程，在此温馨提醒你在浏览器收藏本页。

给排水设备设施维修保养标准作业规程

1.0目的

规范给排水设备设施保养工作，确保给排水设备设施各项性能完好。

2.0适用范围

适用于物业管理公司辖区内给排水设备设施(含消防供水机组)的维修保养。

3.0职责

3.1主管经理负责审核《给排水设备设施维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。

3.2设备部主管负责组织制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并组织、监督该计划的实施。

3.3水泵房组长/管理员具体负责实施给排水设备设施的维修保养。

3.4公共事务部负责向有关用户通知停水的情况。

4.0程序要点

4.1《给排水设备设施维修保养年度计划》的制定。

4.1.1每年的12月15日之前，由设备部主管组织水泵房组长/管理员一起研究、制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并上报公司审批。

4.1.2制定《给排水设备设施维修保养年度计划》的原则：

a)给排水设备设施使用的频度；

b)给排水设备设施运行状况(故障隐患)；

c)合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)。

4.1.3《给排水设备设施维修保养年度计划》应包括如下内容：

a)维修保养项目及内容；

b)备品、备件计划；

c)具体实施维修保养的时间；

d)预计费用。

4.2水泵房管理员对给排水设备设施进行维修保养时，应按《给排水设备设施维修保养年度计划》进行。

4.3小区内主供水管(DN100以上加压管)爆裂、主供水管上闸阀拆换、以及控制柜内变频器、pC中央处理器的维修保养由外委完成，其余维修保养由水泵房管理员负责。

4.4水泵机组维修保养。水泵房管理员每年的4月、10月份应对小区内所有水泵机组进行一次清洁、保养。

4.4.1电动机维修保养：

a)用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以上，否则应烘干处理或修复；

b)检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承；

c)检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理；

d)清洁电动机外壳；

e)检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。

4.4.2水泵维修保养：

a)检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油；如有异常磨擦声响，则应更换同型号规格轴承；

b)转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮；如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴；

c)检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根；

d)清洁水泵外表；

e)如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。

4.4.3检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。

4.4.4检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。

4.5控制柜维修保养。水泵房管理员每年的5月、11月应对小区内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。

4.5.1用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物；

4.5.2检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换；

4.5.3检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改；

4.5.4交流接触器维修保养：

a)清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；

b)清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头)，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；

c)清洁铁芯上的油污及脏物；

d)检查复位调簧情况；

e)拧紧所有紧固件。

4.5.5自耦减压启动器维修保养：

a)用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0．5MI’~，否则应进行干燥处理；

b)外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。

4.5.6热继电器维修保养：

a)检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换；

b)检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。

4.5.7自动空气开关维修保养：

a)用500Ｖ摇表测量绝缘电阻，应不低于1OOMΩ，否则应烘干处理；

b)清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换；

c)自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零头

给排水设备设施维修保养标准作业规程第2页

应无卡住现象；

d)检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭。

4.5.8中间继电器、信号继电器维修保养：

a)对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查二者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。

4.5.9信号灯、指示仪表维修保养：

a)检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换相同规格的小灯泡；

b)检查各指示仪表指示是否正确，如有偏差则应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。

4.5.10远传压力表维修保养：

a)检查表内是否有积水，如有则应干燥处理；

b)检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接；

c)偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。

4.6闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养。

4.6.1闸阀维修保养：

a)检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫；

b)检查压黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油麻油；

c)对闸阀阀杆加黄油润滑；

d)对锈蚀严重的闸阀(明装)应在彻底铲除底漆后重新油漆。

4.6.2止回阀维修保养：

a)检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；

b)检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧；

c)检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重则应处理后重新油漆。

4.6.3浮球阀维修保养：

a)检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换；

b)检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直；

c)检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换。

4.6.4液位控制器维修保养：

a)检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；

b)清除压力室内污物，疏通控制水道；

c)检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧；

d)紧固所有螺母。

4.7潜水泵或排污泵维修保养。

4.7.1用500Ｖ摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25MΩ以上，否则应拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理。

4.7.2检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换。

4.7.3检查轴承磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同型号同规格的轴承。

4.7.4清洁潜水泵、排污泵外壳，如锈蚀严重则应在表面处理后重新油漆一遍。

4.7.5检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松弛则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上的所有螺母。

4.8明装给排水管维修保养(每年10月进行一次)。

4.8.1检查支持托架是否牢固，否则应加强。

4.8.2检查流向标示是否鲜明醒目，否则应整改。

4.8.3检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍。

4.8.4检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理(更换胶垫)。

4.9每次给排水设备设施的维修保养时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小时，则应由设备部主管填写《申请延时维修保养表》经主管经理批准后方可延时。

4.10对于计划中未列出的维修保养工作，应由设备部主管尽快补充至计划中；对于突发性的设备设施故障，先经设备部主管口头批准后，可以先组织解决而后写出《——事故报告》并上报公司。

4.11水泵房管理员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《维修保养记录表》内，并于每次维修保养后的三天之内由水泵房组长整理成册后交设备部存档，保存期为长期。

4.12停水管理。给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时，应由设备部主管填写《停——申请表》，经主管经理批准后通知公共事务部，由公共事务部提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然停水，应在恢复供水12小时内向有关用户作出解释。

5.0记录

6.0相关支持文件

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给排水设备设施运行管理标准作业规程

1.0目的

规范给排水设备设施运行管理工作，确保给排水设备设施良好运行。

2.0适用范围

适用于物业管理公司辖区内给排水设备设施的运行管理。

3.0职责

3.1设备部主管负责检查给排水设备设施运行管理工作的实施情况。

3.2设备部水泵房组长负责给排水设备设施运行管理工作的组织实施。

3.3水泵房管理员具体负责给排水设备设施的运行管理。

4.0程序要点

4.1巡视监控。

4.1.1水泵房管理员应每两个小时巡视一次小区内水泵房(包括机房、水池、水箱)，每周巡视一次小区内主供水管上闸阀以及道路上沙井、雨水井。

4.1.2巡视监控内容如下：

a)水泵房有无异常声响或大的振动；

b)电机、控制柜有无异常气味；

c)电机温升是否正常(应不烫手)，变频器散热通道是否顺畅；

d)电压表、电流表指示是否正常，控制柜上信号灯显示是否正确，控制柜内各元器件是否工作正常；

e)机械水压表与pC上显示的压力是否大致相符，是否满足供水压力要求(正常值为4.5kgf/cm2)；

f)水池、水箱水位是否正常；

g)闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线；

h)主供水管上闸阀的井盖、井裙是否完好，闸阀是否漏水，标识是否清晰；

i)止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠；

j)临时接驳用水情况；

k)雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞现象。

4.1.3水泵房管理员在巡视监控过程中发现给排水设备设施有不正常情况时，应及时采取措施加以解决；处理不了的问题，应及时详细地汇报给设备部水泵房组长或主管，请求协助解决。整改时，应严格遵守《给排水设备设施维修保养标准作业规程》。

4.2给排水设备设施异常情况的处理。

4.2.1主供水管爆裂的处置：

a)立即关闭相关连的主供水管上的闸阀；

b)如果关闭了主供水管上相关连的闸阀后仍不能控制住大量泄水，则应关停相应的水泵；

c)立即通知公共事务部及设备部主管。设备部主管联络供水公司进行抢修；公共事务部负责通知相关的用水单位和用户关于停水的情况；

d)在设备部水泵房组长或设备部主管的组织下，尽快开挖出所爆部位水管；

e)供水公司修好所爆部位水管后应由水泵房管理员开水试压(用正常供水压力试压)，看有无漏水或松动现象；

f)确认一切正常后，回填土方，恢复水管爆裂前的原貌。

4.2.2水泵房发生火灾时按《火警、火灾应急处理标准作业规程》处置。

4.2.3水泵房发生水浸时的处置：

a)视进水情况关掉机房内运行的设备设施并拉下电源开关；

b)堵住漏水源；

c)如果漏水较大，应立即通知设备部主管，同时尽力阻滞进水；

d)漏水源堵住后，应立即排水；

e)排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理。如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等；

f)确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情况出现则可以投入正常运行。

4.3水泵房管理。

4.3.1非值班人员不准进入水泵房，若需要进入，须经设备部主管同意并在值班人员的陪同下方可进入水泵房。

4.3.2水泵房内严禁存放有毒、有害物品。

4.3.3水泵房内应备齐消防器材并应放置在方便、显眼处。水泵房内严禁吸烟。

4.3.4每班打扫一次水泵房的卫生，每周清洁一次水泵房内的设备设施，做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好、整洁光亮；

4.3.5水泵房内应当通风良好，光线足够，门窗开启灵活。

4.3.6水泵房应当做到随时上锁，钥匙由当值水泵房管理员保管，水泵房管理员不得私自配钥匙。

4.4交接班要求。

4.4.1接班人员应准时接班。

4.4.2接班人员应认真听取交班人交代，并查看《给排水设备设施运行日记》，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在《给排水设备设施运行日记》上签名。

4.4.3有下列情况之一者不准交班：

a)上一班运行情况未交代清楚；

b)记录不规范、不完整、不清晰；

c)泵房不干净；

d)接班人未到岗；

e)事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人

给排水设备设施运行管理标准作业规程第2页

协助进行。

4.5水泵房管理员应将给排水设备设施的运行数据(环境温度、电压、电流、运行频率)及运行状况完整、规范地记录在《给排水设备设施运行日记》表内，于每月的3日前由水泵房组长将上一个月的记录整理成册后交设备部存档，保存期为二年。

5.0记录

《给排水设备设施运行管理日记》。

6.0相关支持文件

6.1《给排水设备设施维修保养标准作业规程》。

中央空调维修保养标准作业规程

1.0目的

规范中央空调维修保养工作，确保中央空调各项性能完好。

2.0适用范围

适用于物业管理公司辖区内各类中央空调的维修保养。

3.0职责

3.1主管经理负责审核《中央空调维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。

3.2设备部主管负责组织制定《中央空调维修保养年度计划》并组织、监督该计划的实施。

3.3设备部制冷技工具体负责中央空调的维修保养。

3.4公共事务部负责向有关用户通知停用中央空调的情况。

4.0程序要点

4.1《中央空调维修保养年度计划》的制定。

4.1.1每年的12月15日之前，由设备部主管组织制冷技工一起研究、制定《中央空调维修保养年度计划》并上报公司审批。

4.1.2制定《中央空调维修保养年度计划》的原则：

a)中央空调使用的频度；

b)中央空调运行状况(故障隐患)；

c)合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)。

4.1.3《中央空调维修保养年度计划》应包括如下内容：

a)维修保养项目及内容；

b)具体实施维修保养的时间；

c)预计费用；

d)备品、备件计划。

4.2对中央空调进行维修保养时应按《中央空调维修保养年度计划》进行。

4.3制冷技工负责中央空调的日常维修保养、中央空调的大型修理及pC中央处理器的故障处理由外委完成。

4.4冷却塔维修保养：制冷技工每半年对冷却塔进行一次清洁、保养。

4.4.1用500Ｖ摇表检测电机绝缘电阻应不低于0.5MΩ,否则应干燥处理电机线圈，干燥处理后仍达不到0.5MΩ以上时则应拆修电机线圈。

4.4.2检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油；如有异常磨擦声则应更换同型号规格的轴承。

4.4.3检查皮带是否开裂或磨损严重，如是则应更换同规格皮带；检查皮带是否太松，如是则应调整(每半个月检查一次)；检查皮带轮与轴配合是否松动，如是则应整修。

4.4.4检查布水器是否布水均匀，否则应清洁管道及喷嘴。

4.4.5清洗冷却塔(包括填料、集水槽)，清洁风扇风叶。

4.4.6检查补水浮球阀是否动作可靠，否则应修复(不定期)。

4.4.7拧紧所有紧固件。

4.4.8清洁整个冷却塔外表。

4.5风机盘管维修保养：制冷技工每隔半年对风机盘进行一次清洁、保养。

4.5.1每周清洗一次空气过滤网，排除盘管内的空气(不定期)。

4.5.2检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常摩擦响声则应更换风机轴承。

4.5.3用500V摇表检测风机电机线圈，绝缘电阻应不低于0.5MΩ,，否则应整修处理。检查电容有无变形、鼓胀或开裂，如是则应更换同规格电容；检查各接线头是否牢固，是否有过热痕迹，如是则作相应整修。

4.5.4清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物。

4.5.5用盐酸溶液(内加缓蚀剂)清除盘管内壁的水垢。

4.5.6拧紧所有紧固件。

4.5.7清洁风机盘管外壳。

4.6冷凝器、蒸发器维修保养：制冷技工每半年对冷凝器、蒸发器进行一次清洁、保养。

4.6.1柜式蒸发器维修保养：

a)每周清洗一次空气过滤网；

b)清洁蒸发器散热片；

c)清洁接水盘。

4.6.2水冷式冷凝器、蒸发器维修保养(清除污垢)：

a)配制10的盐酸溶液(每1kg酸溶液里加0.5g缓蚀剂)；

b)拆开冷凝器、蒸发器两端进出水法兰封闭，然后向里注满酸溶液，酸洗时间为24小时。也可用酸泵循环清洗，清洗时间为12小时；

c)酸洗完后用1的NaOH溶液或5Na2CO3溶液清洗15分钟，最后再用清水冲洗3次以上；

d)全部清洗完毕后，检查是否漏水，如漏水则申请外委维修；如不漏水则重新装好(如法兰的密封胶垫已老化则应更换)。

4.7冷却水泵机组、冷冻水泵机组维修保养：制冷技工每半年对冷却水泵机组、冷冻水泵机组进行一次清洁、保养。

4.7.1电动机维修保养：

a)用500Ｖ摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ,以上，否则应进行干燥处理或修复；

b)检查电动机轴承有无阻滞现象，如有则应加润滑油，如加润滑油后仍不行则应更换同型号规格的轴承；

c)检查电动机风叶有无擦壳

中央空调维修保养标准作业规程第2页

现象，如有则应修整处理。

4.7.2水泵维修保养：

a)转动水泵轴，观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象，如是轴承问题则对轴承加注润滑油或更换轴承；如是水泵叶轮问题则应拆修水泵；

b)检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根(不定期)。

4.7.3检查弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换弹性橡胶垫(不定期)。

4.7.4清洗水泵过滤网。

4.7.5拧紧水泵机组所有紧固螺栓。

4.7.6清洗水泵机组外壳，如脱漆或锈蚀严重，则应重新油漆一遍。

4.8制冷技工每半年对冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管管路进行一次保养，检查冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管路处是否有大量的凝结水或保温层已破损，如是则应重做保温层。

4.9阀类维修保养：制冷技工每半年对阀类进行一次保养。

4.9.1节制阀与调节阀的维修保养：

a)检查是否泄漏，如是则应加压填料；

b)检查阀门开闭是否灵活，如阻力较大则应对阀杆加注润滑油；

c)如阀门破裂或开闭失效，则应更换同规格阀门；

d)检查法兰连结处是否渗漏，如是则应拆换密封胶垫。

4.9.2电磁调节阀、压差调节阀维修保养：

a)干燥过滤器：检查干燥过滤器是否已脏堵或吸潮，如是则更换同规格的干燥过滤器；

b)电磁调节阀、压差调节阀：

——通断电检查电磁调节阀、压差调节阀是否动作可靠，如有问题则更换同规格电磁调节阀，压差调节阀；

——对压差调节阀间阀杆加润滑油，如压填料处泄漏则应加压填料。

4.10检测、控制部分维修保养：制冷技工每半年对检测、控制部分进行一次保养。

4.10.1检测器件(温度计、压力表、传感器)维修保养：

a)对于读数模糊不清的温度计、压力表应拆换；

b)送检温度计、压力表合格后方可再使用；

c)检测传感器参数是否正常并做模拟实验，对于不合格的传感器应拆换；

d)检查装检测器的部位是否渗漏，如渗漏则应更换密封胶垫。

4.10.2控制部分维修保养：

a)清洁控制柜内外的灰尘、脏物；

b)检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换；

c)交流接触器维修保养：

——清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；

——清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头)，如触头烧蚀严重则应更换同规格交流接触器；

——清洁铁芯上的灰尘及脏物；

——拧紧所有紧固螺栓。

d)热继电器维修保养：

——检查热继电器的导线接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则应整修处理，处理后达不到要求的应更换；

——检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则应更换。

e)自动空气开头维修保养：

——用500V摇表测量绝缘电阻应不低于0.5MΩ，否则应烘干处理；

——清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如灭弧罩损坏则应更换；

——清除触头表面上的小金属颗粒(不要修锉)。

f)信号灯、指示仪表维修保养：

——检查各信号灯是否正常，如不亮则应更换同规格的小灯泡；

——检查各指示仪表指示是否正确，如偏差较大则应作适当调整，调整后偏差仍较大应更换。

g)中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器做模拟实验，检查二者的动作是否可靠，输出的信号是否正常，否则应更换同型号的中间继电器、信号继电器；

h)pC中央处理器、印刷线路板如出现问题，则申请外委维修。

4.11压缩机维修保养：制冷技工每年对压缩机进行一次检测、保养。

4.11.1检查压缩机油位、油色。如油位低于观察镜的1/2位置，则应查明漏油原因并排除故障后再充注润滑油；如油已变色则应彻底更换润滑油。

4.11.2检查制冷系统内是否存在空气，如有则应排放空气。

4.11.3具体检查压缩机如下参数：

a)压缩机电机绝缘电阻(正常0.5MΩ以上)；

b)压缩机运行电流(正常为额定值，三相基本平衡)；

c)压缩机油压(正常10～15kgf/Cm2)；

d)压缩机外壳温度(正常85℃以下)；

e)吸气压力(正常值4.9～5.4kgf/cm2)；

f)排气压力(正常值12.5kgf/cm2)；

g)检查压缩机是否有异常的噪音或振动；

h)检查压缩机是否有异常的气味。

通过上述检查综合判断压缩机是否有故障，如有则应更换压缩机(外委维修)。

4.11.4拧紧所有紧固件并清洁压缩机。

4.12中央空调维修保养的时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小时，则应由主管填写《申请延时维修保养表》经主管经理批准并征得营业部门的同意后方可延时。

4.13对于计划中未列出的维修保养工作，应由设备部主管尽快补充至计划中；对于突发性的设备设施故障，先经设备部主管口头批准后，可以先组织解决而后写出《＿＿＿＿事故报告》并上报公司。

4.14中央空调因维修保养等原因需停用时，应由设备部主管填写《停用申请表》，经主管经理批准后通知公共事务部，由公共事务部提前一周通知有关营业部门。如因突然故障停用中央空调，应在恢复使用后2小时内向有关营业部门作出解释。

5.0记录

供配电设备维修保养规程

供配电设备（设施）维修保养规程1.0目的

及时处理供配电设备故障，确保设备性能，保证安全运行。

2.0适用范围

适用于高压配电设备，低压配电设备，变压器及附属设备的维修保养工作。

3.0职责

3.1值班电工负责低压配电设备的日常一般性的维修保养，维修电工予以配合。

3.2供配电负责人负责对维修保养工作进行指导、监督及外委修理的协调工作。

3.3公司设备部负责委外修理合同的确定、安排。

4.0工作程序

4.1供配电维修保养工作程序

4.1.1低压配电柜设备由值班电工负责维修保养，维修电工予以配合，高压设备委外修理，对高压柜、变压器由值班电工负责外部环境的保养、清洁。

4.1.2供配电负责人每年12月制订下年度设备全年维保工作安排计划表，并按运行情况制订中修、大修计划。

4.1.3维修保养过程中应遵守安全操作程序、停电管理工作程序。

4.1.4值班电工按设备全年维保工作安排计划表的要求进行维修保养，并将维修保养情况记录于保养记录表、设备维修记录，零部件更换及大修情况同时记录于设备登记卡。

4.1.5供配电设备故障维修一般不超过4小时，若在4小时内无法解决的重要部位故障，应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报设备部，限期解决。

4.1.6凡是夜间发生的，不影响业主生活、工作的，不会产生严重后果的供配电故障，可以由早班值班工进行维修。

4.1.7供配电负责人提供工作指导及检查监督。

《员工培训手册》设施设备篇／供配电设施设备维修保养

××××物业管理有限公司

员工培训手册

设备设施篇／供配电设施设备维修保养标准作业规程1.0目的

规范供配电设备设施维修保养工作，确保供配电设备设施各项性能良好。

2.0适用范围

适用于物业管理公司辖区内供配电设备设施的维修保养。

3.0职责

3.1主管经理负责审核《供配电设备设施维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。

3.2设备部主管负责组织制定《供配电设备设施维修保养年度计划》并组织、监督、实施该计划。

3.3变配电室组长/值班电工负责对供配电设备设施进行维修保养。

3.4公共事务部负责向有关用户通知停电的情况。

4.0程序要点

4.1《供配电设备设施维修保养年度计划》的制定。

4.1.1每年的12月15日前，由设备部主管组织变配电室组长/值班电工一起研究、制定《供配电设备设施维修保养年度计划》并上报公司审批。

4.1.2《供配电设备设施维修保养年度计划》制定的原则：

a)供配电设备设施使用的频度；

b)供配电设备设施运行状况(故障隐患)；

c)合理时间(避开节假日、特殊活动日等)。

4.1.3《供配电设备设施维修保养年度计划》应包括如下内容：

a)维修保养项目及内容；

b)备品、备件计划；

c)具体实施维修保养的时间；

d)预计费用。

4.2对供配电设备设施进行维修保养时，应严格遵守《供配电设备设施安全操作标准作业规程》，按《供配电设备设施维修保养年度计划》进行。

4.3高压开关柜、变压器的主要维修保养项目由外委完成，外部清洁及部分外部附件的维修保养由变配电室值班电工负责，低压配电柜的维修保养由变配电室值班电工负责。

4.4变压器维修保养。

4.4.1外委维修保养：每年的11月份委托供电公司对住宅小区内所有变压器进行测试、试验等项目的维修保养，此项工作由变配电室值班电工负责监督进行，并将结果记录在《供配电设备设施维修保养记录表》内。

4.4.2外部维修保养：每年的4月份、10月份对小区内所有变压器外部进行一次清洁、保养。

a)测定变压器线圈的绝缘电阻，如发现其电阻值比上次测定的数值下降30～50时，应作绝缘油试验(对外委托试验)，如绝缘油不合格则应全部换掉；换上新鲜的合格的绝缘油后，如果变压器的绝缘电阻还低于120m，则应对变压器线圈进行处理(外委完成)；

b)清扫变压器外壳，变压器漏油时应拧紧螺母或更换密封胶垫；

c)拧紧变压器引出线的接头，如发现接头烧伤或过热痕迹，应进行整修处理并重新接好；

d)变压器油位处于指示器下限时，应补同型号绝缘油，并清除油枕集泥器中的水和污垢；

e)检查变压器的接地线是否良好，地线是否被腐蚀，腐蚀严重时应更换地线。

4.5高压开关柜维修保养。每年12月份委托供电公司对小区内所有高压开关柜进行一次维修保养，此项工作由变配电房管理员负责监督进行并记录在《供配电设备设施维修保养记录表》内。

4.6低压配电柜维修保养：每年的4月、10月份对小区内的所有低压配电柜内外都进行一次清洁，先用压缩空气进行吹污、吹尘，然后用干的干净抹布擦拭。

4.6.1刀开关维修保养：

a)检查安装螺栓是否紧固，如松驰则拧紧；

b)检查刀开关转动是否灵活，如有阻滞现象则应对转动部位加润滑油；

c)检查刀开关三相是否同步，接触是否良好，是否有烧伤或过热痕迹，如有问题则进行机械调整或整修处理；

d)用500V摇表测量绝缘底板，其绝缘电阻如果低于lOMΩ，则应进行烘干处理，烘干达不到要求的则应更换。

4.6.2熔断器维修保养：

a)新熔体的规格和形状应与更换的熔体一致；

b)检查熔体与保险座是否接触良好，接触部位是否有烧伤痕迹，如有则应进行修整，修整达不到要求的则应更换。

4.6.3交流接触器维修保养：

a)清除接触表面的污垢，尤其是进线端相间的污垢；

b)清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；

c)清除触头表面及四周的污物，但不要修锉触头，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；

d)清洁铁芯表面的油污及脏物；

e)拧紧所有紧固件。

4.6.4自耦减压启动器维修保养：

a)用500V摇表测表绝缘电阻，应不低于0.5MΩ,，否则应进行干燥处理；

b)外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应除锈处理后拧紧接地线。

4.6.5电容器维修保养：

a)清理冷却风道及外壳灰尘，使电容器散热良好；

b)检查电容有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更换；

c)检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧；

d)检查电

《员工培训手册》设施设备篇／供配电设施设备维修保养第2页

容三相不平衡电流是否超过额定值的15或电容缺相，如是则更换电容。

4.6.6热继电器维修保养：

a)检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则更换；

b)检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。

4.6.7断路器(自动空气开关)维修保养：

a)用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于10MΩ，否则应烘干处理；

b)清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂，则应更换；

c)断路器(自动空气开关)在闭合和断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象；

d)在使用过程中发现铁芯有特异噪音时，应清洁其工作表面；

e)各传动机构应注入润滑油；

f)检查主触头表面有小的金属颗粒时，应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭；

g)检查手动(3次)、电动(3次)闭合与断开是否可靠，否则应修复；

h)检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠，否则应修复；

i)检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则修复并拧紧；

j)检查接地线有无松脱或锈蚀，如有则除锈处理并拧紧。

4.6.8二次回路维修保养：

a)号码管是否清晰或掉落，如是则补上新号码管；

b)接头处是否松弛，如松弛则拧紧。

4.6.9主回路维修保养：

a)标示牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌；

b)接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧；

c)母线排油漆是否脱落，如是则重新油漆。

4.7供配电设备的维修保养时间不允许超过8小时，如必须超过8小时，则设备部电工填写《申请延时维修保养表》，经设备部主管审核、主管经理批准后方可延时。

4.8对计划中未列出的维修保养工作，应由设备部主管尽快补充至计划中，对于突发性设备设施故障，先经设备部主管口头批准后，可以先组织解决而后写出《＿＿＿＿事故报告》并上报公司。

4.9变配室值班电工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《＿＿维修保养记录表》内，变配电室组长应于每次维修保养后的三天内将记录整理成册后交设备部存档，保存期为长期。

4.10停电管理。供配电设备设施因检修等原因需要停电时，应由设备部主管填写《停＿＿申请表》，经主管经理批准后通知公共事务部，由公共事务部提前24小时通知有关住户。如因特殊情况突然停电，应在恢复供电12小时内向有关住户作出解释。

5.0记录

5.1《——维修保养年度计划表》。

5.2《维修保养记录表》。

5.3《申请延时维修保养表》。

5.4《——外委维修保养申请表》。

5.5《停——申请表》。

5.6《事故报告》。

5.7《——备品、备件计划表》。

6.0相关支持文件

《供配电设备设施安全操作标准作业规程》。

《员工培训手册》设备设施篇／电梯日常维修保养

××××物业管理有限公司

员工培训手册

设备设施篇／电梯日常维修保养标准作业规程1.0目的

规范电梯维修保养工作，确保电梯各项性能完好。

2.0适用范围

适用于物业管理公司辖区内的电梯维修保养。

3.0职责

3.1主管经理负责审核《电梯维修保养年度计划》并检查维修保养工作的实施情况。

3.2设备部主管负责组织制定《电梯维修保养年度计划》并具体组织、实施、监督维修保养工作。

3.3电梯管理员负责电梯的日常维修保养。

3.4公共事务部负责向有关用户通知电梯停用的情况。

4.0程序要点

4.1《电梯维修保养年度计划表》的制定。

4.1.1每年的12月15日之前，由设备部主管组织电梯管理员一起研究、制定《电梯维修保养年度计划》并上报公司审批。

4.1.2制定《电梯维修保养年度计划》的原则是：

a)电梯使用的频度；

b)电梯的运行状况(故障隐患)；

c)合理时间(避开节假日、特殊活动日等)。

4.1.3《电梯维修保养年度计划》应包括如下内容：

a)维修保养项目及内容；

b)备品、备件计划；

c)具体实施维修保养的时间；

d)预计费用。

4.2电梯管理员进行电梯维修保养时，应按《电梯维修保养年度计划》进行。

4.3电梯维修保养安全操作。

4.3.1维修保养前的安全准备工作：

a)在电梯基站门口处放置“检修停用”标牌；

b)关好厅门，不能关厅门时，用合适的护栅挡住入口处，防止无关人员进入电梯轿厢或进入电梯井道；

c)有人在轿顶上做检修工作时，必须按下轿顶检修箱上的检修开关，关好厅门。

4.3.2检修过程中的安全注意事项：

a)给转动部位加油、清洗或观察钢丝绳的磨损情况时必须停闭电梯；

b)人在轿顶上工作时，站立之处应有选择，脚下不得有油污，否则应打扫干净，以防滑倒；

c)人在轿顶上准备开动电梯以观察有关电梯部件的工作情况时，必须牢牢握住钢丝绳，并应注意整个身体置于轿厢外框尺寸之内，防止被其他部件碰伤。需由轿内检修人员开电梯时，要交代和配合好，未经许可不准开动电梯；

d)禁止在井道内和轿顶上吸烟；

e)检修电器部件时应尽可能避免带电作业，必须带电操作或难以在完全切断电源的情况下操作时，应预防触电，并应有监护人、必备的工具和材料，特别应注意电梯突然启动运行；

f)使用的手灯必须采用带护罩的、电压为36Ｖ以下的安全灯。最好使用手电筒；

g)严禁维修人员站在井沿处向井道内探身，严禁维修人员两只脚分别站在轿厢顶与厅门上坎之间进行长时间的检修操作；

h)底坑深度超过1.5M的，应使用梯子上下，禁止攀附随线和轿底其他部位上下。进入底坑后，应将底坑检视灯箱上的急停开关或限速器涨紧装置的断绳开关断开；

i)应尽量避免在井道内上下同时作业，必须同时作业时，下方作业人员应戴上安全帽；

j)检修未完，检修人员需暂离开现场时，应做到：

——关闭所有厅门，暂时关不上的必须设置明显标示物，进行安全围档，并在该厅门口悬挂“危险、切勿靠近”警告牌，并派人看守；

——切断电梯总电源开关；

——排除热源，如烙铁、电焊、喷灯等。

k)检修保养工作结束后应做到：

——将所有开关恢复到原来状态，检查工具、材料有无遗落在设备上；

——清点工具、材料，打扫工作现场，摘除悬挂的告示牌；

——送电试运行，观察电梯运行情况，发现异常及时整改；

——通知有关人员电梯恢复正常运行。

4.4电梯管理员负责电梯的日常维修保养工作(清洁、润滑、调整、测试和安全装置效能检查)，电梯的大中型修理由外委完成。

4.5每3个月对电梯各部位进行一次检查、清洁、润滑(着重对各安全装置效能检查，对电梯进行保养时，可以一台电梯的全部保养项目一次性进行，也可以对小区内所有电梯分项目进行保养。

4.5.1检查曳引电动机、减速箱有无异常响声，如有则应对曳引电动机轴承加注润滑油，对减速箱加入蜗轮蜗杆润滑油。

4.5.2检查曳引电动机和减速箱联轴器弹性圈有无损伤，如有则应更换弹性圈，检查曳引电动机、减速箱地脚螺栓有无松动现象，如有则应拧紧。

4.5.3检查制动器电磁铁与铜套间是否润滑良好、动作是否灵活无阻碍，否则应加润滑剂，检查各固定螺栓、弹簧调节螺母是否紧固无松动，如松动则应拧紧。制动器温升不超过60度。

4.5.4门机直流电动机碳刷磨损如果超过新装时厚度的1/3时则应更换。

4.5.5限速器旋转销轴处应加润滑油，限速器轮、涨紧轮轮槽应无异常磨损，如磨损严重则应更换并作必要调整；钢丝绳应完好无油污；限速器夹绳钳

《员工培训手册》设备设施篇／电梯日常维修保养第2页

口处应无油污或异物，发脚螺栓应紧固。

4.5.6检查涨紧装置动作是否正常，否则应作机械调整；检查限位开关是否处于正常位置，如未在正常位置则应扳回。

4.5.7检查安全钳传动连杆动作是否灵活无卡阻，如果有阻滞现象则应对各传动处加润滑油，安全钳楔块与导轨的间隙应为2～4mm。安全钳钳口应清洁无油污。

4.5.8清洁控制柜内各元器件，检查接触器、继电器动作是否正常，有无异常声响，触点有无打火、熔焊、积碳现象，如有则应进行整修，整修达不到要求的则应更换同型号规格的接触器、继电器；检查熔断器有无松动、发热现象，如有则应处理并拧紧；检查各仪表、信号灯是否正常，如损坏则应予以更换。

4.5.9检查机械选层器钢带有无断齿、开裂和扭曲现象，如有则应更换钢带；检查各传动机构动作是否灵活无阻滞，如阻滞则应对各传动部位加润滑油；检查电气触头或开关接触是否良好，否则应擦拭或修理。

4.5.10清除轿门、各厅门导轨的灰尘、油污。

4.5.11检查各厅门门锁接触是否良好，否则应修理，门锁转动部位应注入润滑油；检查操纵箱按钮、开关操作是否灵活可靠，失效的应及时更换。

4.5.12检查自动门传动机构，安全触板传动机构是否正常，各部位螺钉、定位装置是否紧固，门机皮带有无损伤，开关门动作是否灵活可靠，轿厢门限位开关、减速开关、门锁接点、电阻器等有无损坏。要求门刀距厅门地坎5～8mm，运行中门刀不能碰门轱辘，门刀与门轱辘间隙为3rnm，厅门不能从外面用手扒开。对各转动轴加润滑油，保证转动灵活自如，安全触板动作灵敏可靠。

4.5.13检查轿厢和对重导靴油盒中油量(正常应为2/3油盒)，缺油应及时加好；检查滚轮导靴胶皮有无开裂、膨胀，如开裂、膨胀则应更换。

4.5.14检查断相保护、超速保护、机械联锁、厅门和轿门机电联锁油压缓冲器复位开关、急停开关、安全钳开关、检修开关、终端限位安全装置是否动作可靠，对不符合要求的要调整或更换，对传动部位应加润滑油。

4.5.15清除对重架、对重块、缓冲器上的杂物，清扫底坑、清洁接油盒。

4.5.16检查紧固感应器各部位螺栓，清除各部位尘土、污物。

4.5.17检查曳引钢丝绳张力是否一致，绳有无伸长，如伸长则应作相应调整。曳引轮绳槽应清洁无油污。

4.5.18检查导轨连接板、压道板螺栓是否紧固，如松动则应拧紧。

4.5.19做好中间接线盒外部清洁，紧固各端子板压线螺母。

4.6每年对小区内所有电梯进行一次全面综合性检查、清洗、润滑、修理、调整和测试，此项工作于每年12月上旬以前完成。

4.6.1每年对减速箱更换一次新的蜗轮蜗杆油。

4.6.2检查制动片磨损情况，如磨损厚度超过新装时厚度的1/2时则应更换。

4.6.3清洁限速轮、涨紧轮并加润滑油。

4.6.4涨紧轮底平面距底坑地面距离应为500±50mm，超过规定的应予以截绳。

4.6.5检查安全钳楔块和导轨的间隙(正常值2～4mm)，试验安全钳动作是否灵敏可靠，如不满足要求则应作机械调整。

4.6.6清洁机械选层器，对各转动部位加润滑油，损坏的元器件应予以更换。

4.6.7清洁厅门吊门轮、轨道和钢丝绳，更换磨损的门轮、地脚滑块，调整好门机速度。

4.6.8调整厅轿门位置、门锁位置，紧固各部螺栓，门刀与层门地坎、门锁滚轮与轿厢的间隙应保证5～8mm。

4.6.9紧固对重块锁紧装置、绳头板及各部螺栓，调整紧固补偿链，运行时应无撞击声。

4.6.10加缓冲器油，作缓冲器复位试验时，复位开关应动作准确，传动部分应灵活。

4.6.11对终端限位开关做越程试验，其越程距离为上下端站厅门地坎以远50～70mm。

4.6.12对终端极限开关做越程试验，其越程距离为上下端站厅站地坎以远150～200mm。

4.6.13检查动力部分绝缘电阻应在0.5MΩ以上，其余电气线路应在0.25MΩ以上，电气设备的金属外壳对地应在4MΩ以上，如果达不到要求则应进行干燥处理。

4.6.14检查各熔断器、熔断体、热继电器、相序继电器等保护装置是否工作正常，如果不行则应更换。

4.7每次电梯维修保养时间不允许超过8小时，若要超过8小时，则应由设备部主管填写《申请延时维修保养表》，经主管经理批准后方可延时。

4.8对于计划中未列出的维修保养工作，应由设备部主管尽快补充至计划中，对于突发性的设备设施故障，先经设备部主管口头批准后，按《电梯故障维修标准作业规程》进行紧急维修。

4.9电梯管理员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《＿＿维修保养记录表》内，并于每次维修保养后的3天之内整理成册后交设备部存档，保存期为长期。

4.10电梯停用管理。

电梯因维修保养等原因需要停梯时，应由设备部主管填写《停＿＿申请表》，经主管经理批准后通知公共事务部，由公共事务部提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然电梯停用，应在电梯恢复使用后12小时内向有关用户作出解释。

5.0记录