酒店婚庆策划案。
不管你预备走哪一条路，顶顶要紧的是先要为自己做好准备为了响应公司的安排，我们第一任务就是做一份方案，写方案，首先要做的，也是最重要的，是确定目标，保证大方向是对的。对于方案的撰写你是否毫无头绪呢？下面的内容是小编为大家整理的酒店婚庆策划案，供你参考，希望能够帮助到大家。
这篇《酒店婚庆策划案》，是小编特地为大家整理的，希望对大家有所帮助！
工作主流程：我认为，我们可以将工作按照时间进度分成3大部分进行，分别为跟单期、商榷期和执行期，具体方案中，中式婚礼和西式婚礼区别主要体现在物料、创意和活动设置等环节，在各环节中将会分类具体标明，现将各个部分内具体工作内容介绍如下：
一、跟单期
跟单期从接触客户开始，到客户签订合同、确定婚礼基本形式和初步创意为止，具体内容包括如下：
1、接触：备好至少两份婚庆策划宣传册，为了能留住客户，重点宣传我们酒店的策划创意能力和强大的执行能力，同时掌握目标客户的基本信息(婚庆时间、客户性格特点、喜好倾向等)，根据客户需求和承受能力介绍服务价格区间，并尽可能在当场根据客户需要提供创意，以获得客户信任。
2、创意策划案：根据第一次接触后客户的需要，48小时内提供书面的创意策划案，配合营销跟单，在跟单的过程中，着重关注新娘客户的需求。(接触期一般也是客户的选择期，在这一时段内尽可能展示我们的实力，吸引客户签单)。
3、报价单：在提交创意策划案的同时，向客户提交基本报价单，报价单内容需对各项金额进行基本说明，并包含基本的物料价格，如客户有意将饭店、酒水等其他项目外包，也需列入报价(注：考虑如何体现组合营销，突出产品套餐的高性价比)。
4、合同：应常备基本的几套格式化合同，在客户确定订单时，根据策划案、报价24小时内成文(格式合同应包含基本的物料单，由客户根据标出的价格自行勾选，其他创意案等所包含的事项在附件单独体现)。
5、外包项目：我们应尽快与存在外包联系的行业建立联合作，当客户有需求外包酒水、饭店时，迅速报价，甚至可以协同信得过的合作商一同面对客户进行营销，展示强大的关系能力，提升客户信任。
在与客户签订好合同之后，尽快与合作方确定合作内容，确定方式根据关系远近可口头协定也可走协议流程。现在我们需要建立联系的外包项目有：红酒、白酒、饮料、啤酒、喜糖、舞美(包括射灯、泡泡机等)、车辆、婚车装饰、鲜花、拍摄及制碟、司仪、化妆人员、婚纱摄影。
二、商榷期
商榷期主要是与客户确定具体的婚庆内容和细节，并形成双方认可的执行案。具体内容如下：
1、敲定时间：与客户敲定婚礼时间日期。当客户选择为中式婚庆时，需要常备一份内容详尽的该年老历，即时掌握各个月内适宜结婚的吉日;针对特别迷信的家庭(比如客户为代儿女前来咨询的父母)，应与风水人士建立联系，根据夫妇二人姓名、生辰八字敲定婚礼时间。
2、确定地点：此处有至少三处地点需要确定，具体如下新郎地址、新娘地址和婚宴地址，根据三个地址确定工作人员(化妆师、接亲人员、车辆)出发时间，并依此确定当天基本的时间框架。当客户选择为西式时，教堂列入婚庆地点的考虑范围，需要注意。
3、请柬：制作请柬，并印刷客户需求的数量。具体中式和西式各有不同，我们提供参考的各类样本，当客户有特别需求时，根据要求另行设计。
4、婚庆全流程：为客户介绍全场婚礼包含的活动，与客户确定婚礼各个环节、互动游戏等栏目，确定婚礼风格，并依据该风格提供展现风格的物料(一般为网搜图片)给客户。提别提醒客户需要准备的东西，特别是台词、配合主持人做的活动，并最终敲定。
5、拍摄：根据客户需求与客户确定婚礼当天需要的拍摄设备，包括设备数量、人员和镜头要求等。
6、展示片制作：制作用于婚庆当天的短片，内容以新郎新娘的照片、视频为主，配合简单的文字脚本。
7、婚礼照展示板：用于婚礼当天现场迎宾和酒店内场的装饰。
8、现场布置：根据策划案和基本的物料单，向客户提交现场布置物料清单，并口头向客户介绍展示效果(能够在网上有同类型的图片辅佐说明，甚至做成彩图)。待客户确定以后，即展开现场物料的制作工作，该项工作应至少于婚礼前15天展开。
中式婚礼：一般需要物品包括中国结、彩筒、空飘、蜡烛、传统汉服(用于父母和新郎新娘穿着，客户需要时使用)、盖头、竹竿(用于掀盖头)、佛像(一拜天地，或者是其他可代表天地的牌位)、体现中式风格的鲜花等。
西式婚礼：一般需要的物品包括：鲜花、西服婚纱、服装、圣经(神职人员服装和圣经在外包时，不需要考虑)等。
一般性的物料都包括：横幅、红地毯、鲜花、装扮现场用的铁架台柱、大展板等 备注：根据酒店的实际情况，我们一般选用中西结合式婚礼。，比较简单，而又不乏华丽。
9、喜糖：喜糖单价、喜糖品牌和内容，需要建立外包联系。
10、现场节目：按照需求，可提供用于彰显婚礼主题、热闹现场氛围的节目表演，表演可包括歌舞、特技、魔术等，操作方式为外包，需另外计费。 中式婚礼特色的节目可有：古筝弹奏西式婚礼特色的节目可有：钢琴弹奏、萨克斯演奏、等
11、婚车：包括车辆租赁和婚车打扮，需要建立外包合作联系。另外，还需要与客户确定车队出发后行驶的路线，该项目需特别注意时间问题，尤其是中式婚礼，要配合好“吉时”。
12、装扮挑选：客户选择当天几次的形象装扮，并确定装扮风格和化妆人员，此一块涉及到服装的租赁和化妆业务的外包
三、执行期
执行期即为婚礼当天创意和流程的具体执行。下面内容将按照时间先后进行介绍：
1、婚车装扮：该项目需提前一天完成，无法提前一天完成的，最晚也需要婚礼当天一早即完成装扮。
2、新娘房间：新娘房间需要提前一天完成装饰，装饰用的鲜花、彩带和用于固定的物品需要当天到场，鲜花需要保证新鲜。
3、化妆：婚礼当天一早，化妆人员需到位(新郎、新娘位置)，最晚于接亲前完成化妆工作(注：接亲用的服装需至少提前一天到位)，并带好当天新郎新娘所需的服装。
4、接亲：分为两种类型，中式婚礼时，新郎车辆提前出发，前往接亲，然后车队前往婚庆现场; 西式婚礼时，新郎新娘车队同时出发，前往婚礼现场。
5、现场布置：现场装扮工作一般最早也只能于婚庆当天早上进行，该项工作在短时间内需要全部到位，包括内场布置、外场装扮、签名台到位、炮竹和彩筒到位等。
6、车队出发：按照约定的路线，前往婚礼现场。
7、司仪到位：司仪需于婚礼前1小时到达婚庆现场，并于随后到的新郎新娘进行最后的沟通。
8、来宾入场：来宾入场后，需提醒客户安排来宾入座，特别是中式婚礼中，对位置安排有要求的客户。
9、婚庆开始：按照执行案执行。
中式婚礼一般流程：新郎先入场、司仪互动、新娘戴盖头入场、拜天地拜父母、献茶、揭盖头、交换戒指、现场互动。
西式婚礼一般流程：新郎先入场、司仪互动、新娘父亲携新娘入场、神父面前宣誓、交换戒指并接吻、现场与父母交流、现场互动。
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酒店餐厅促销活动策划案
每一个节日的到来，餐饮和酒店都有自己的规划，这里我就把2011年中秋节、国庆节酒店餐厅促销活动方案策划拿出来给大家分享下！以便各餐厅更好地开展自己的促销活动！
促销活动方案一——中秋同欢喜，好礼送不停
一、活动目的
中秋佳节历来是餐厅酒店做促销的大好时节，也是刺激消费者，拉动消费的机会，此次活动一是为了获得更好的利润，另一方面也是为了加强餐厅外在形象，加深餐厅在消费者心目中的印象。
二、活动主题：“中秋同欢喜，好礼送不停”
三、活动对象：针对高中低不同的人群进行不同的中秋促销活动，有效的照应不同的人群。
四、活动时间：9月12日——9月21日
五、活动形式：打折；赠送；抽奖
六、活动具体内容
1、促销期间凡在本店用餐，百元以上均可享受九折优惠。并随桌赠送中秋特别加菜。
2、促销期间凡在本店指定系列套餐，即可获得相应中秋礼盒。
3、活动期间，凡在本店用餐，均可以参加中秋灯迷有奖竞猜活动。同时可以免费得到快照一张。
七、活动广告宣传
1、人流量集中的地方，火车站，公交车站等，做户外广告。
2、报纸、当地电视台也要进行宣传。
3、并进行传单发放。
八、其它相关策略
人员调动、酒店布置等都要事前做好分配安排，并起动应急措施，同时要做好相关记录总结，为促销评估做准备
促销活动方案二——周年庆典——美食节
活动时间：xx年9月6日——xx年9月10日
目的：不仅可以让消费者花少钱吃百样菜，还可以使消费者知道餐厅的特色。促进该餐厅的消费（增加人气），获得更多的剩余价值（利润）。
要求：要让消费者耳目一新。美其名曰“享受”也。
活动形式：
1、自助餐、点餐、新菜、特价菜等
2、打折消费：
3、赠送优惠券：凡消费满100元以上的消费者均能获得优惠券。
4、免费赠送饭菜：凡消费满200元以上的消费者均能获得一份免费的特色菜。
促销活动方案三——中秋佳节——对酒*当歌*赏月
念人生之多少良辰美景莫过于此
饭店、酒店、餐饮临街空地建行门前
场地布置：搭建一个临时舞台背景布幔一个进口音响一套舞台地板上小灯笼16盏其他背景灯光。
活动创意：
1、现场猜谜活动：在活动现场悬挂有谜语的五彩灯（红灯）笼。凡中者皆能获得10元的消费优惠券。塑造中秋的气氛和饭店、酒店、餐饮的江南文化内涵。专设一个谜底台。
2、演艺活动策划：
（1）有奖征答问题：关于饭店、酒店、餐饮的发展史等问题
（2）载歌载舞：觅歌舞团演出，另外，主持1-2名。
（3）穿插一些让观众参加的《中秋赞歌》：邀请台下一起参加，凡唱的歌都带有“月”字或是咏“秋”的。最少二句，无需整首演唱，歌曲不能重复，唱出最多首和唱功者，均有奖励（100元或50元消费券）。
（4）拉啤酒商做冠名赞助，从而减少费用的开支，进而促进利润的增加。
（5）饭店、酒店、餐饮特制月饼大派送：由老板、员工及嘉宾共同举行切饼仪式，统一送至顾客手中。
酒店年终晚会活动策划案
一、 活动单位：
南宁市圣城大酒店
二、 活动背景：
伴随着大家对工作的激情演绎XX年即将谢幕，酒店也将步入另一个崭新的开始，为答谢酒店员工一年以来付出的辛勤努力，让酒店全体员工，酒店拟定于XX年2月中旬举办“辞旧迎新，共创美好圣城”春节联欢活动。
三、活动目的：
1、 通过本次活动丰富员工的业余文化生活，活跃假前氛围。为明年打下一个良好的精神基础，也为来年的工作和生活创造良好的精神环境。
2、 加强管理者和员工之间的沟通﹑理解、信任，增强团队合作精神。
3、 提高酒店内部员工的向心力、凝聚力，提升员工对酒店的认同感和归属感。
四、 活动时间、人数及内容：
活动时间： XX年02月10~15日(具体需同领导确认) 活动主题： 辞旧迎新 共创美好圣城
晚会内容： 文艺汇演(唱歌、舞蹈、小品或才艺表演和互动游戏等文艺节目)
晚会 酒店十二楼会议室
参加活动人员：全体员工(值班的除外)
邀请嘉宾：待定
五、 活动具体实施
1、拟定责任人：
每次活动都必须有相应的负责人，对于此次的活动来说，人员较多，必须要统筹好所有的事情，所以在各个方面都要先拟定好负责人，这样有利于活动的正常开展。
2、宣传阶段：
向个部门发布这次活动的消息，并积极对此次活动进行宣传。组织大家都报名参加此次活动，为活动更加热闹的展开，奠定一个人气基础。
六、节目准备工作：
酒店自己筹备节目：
a、节目的收集，大力督促同事们参与此次活动，每部门都必须要有节目。 表演节目可以是舞蹈、唱歌、小品、相声、走秀或其他才艺表演。各部门确定表演节目及具体方案报备酒店总经办。
1) 舞蹈表演(主题不限)
人员：人数不限，时间：3-6分钟;
2)合唱 (主题不限)
人员：人数不限，时间：3-6分钟;
3)小品表演(主题不限)
人员：人数不限，时间：10-15分钟.
b、为了让晚会更加精彩，各部门可组织员工拍摄一段圣城酒店工作生活的宣传短片(手机视频或dv视频)作为当晚的余庆节目并对优秀作品进行颁奖。(仅作参考)
c、晚会举办的前一个星期，晚会策划小组要定出晚会的节目单，并模拟出晚会的情景。
d、总结彩排，修改细节，安排现场布置。
七、 活动流程
(1)指引领导入席及员工分区就座
(2)开场舞及司仪开场
(3)领导上台致词
(4)文艺节目汇演
(5)员工自拍酒店工作生活宣传片播映
(6)优秀员工颁奖
(7)领导上台致词
(8)抽奖活动
(9)评优秀节目颁奖活动
(10)全体员工大合照
(11) 活动结束 八、活动要求：
1、各个表演节目的策划人员需积极配合，将每个表演都落实到位。
2、各部门需提供一个表演节目并将具体方案落实上报总经办。
3、节目要认真准备好，确定的节目要进行反复排练以确保可观性，并控制节目质量。
4、主持人需在晚会开始前，务必将整个晚会的流程都整理清楚确保万无一失。
5、各个有表演的人员，需在自己的节目即将开始的前30分钟赶到场，以便做好节目的准备工作(每一个节目都要提前准备好，确保每一个节目都能及时的衔接上)。
6、大家需保持会场和谐的环境，注意言谈举止，行为礼貌(禁止吸烟，随地吐痰)。
通过这次晚会很好的把我们各部门积极向上的精神展现出来。
7、晚会期间注意调动现场气氛，互动活动(是领导和员工一起互动)和奖品的发放尽量照顾到每位员工和嘉宾。
8、晚会整体气氛要结合酒店情况，活而不乱，格调高雅。
9、各个领域的负责人，都必须负责好自己的份内工作。
八、团年晚宴安排
1、集合所有参加晚宴的同事，以部门为单位安排负责人。负责人要对所在部门的员工人数要清楚，并确保每一位员工一同前行，不得擅自行动;
2、确定晚宴的地址时间;
3、晚宴模式的制定(以桌为单位)。 九、筹备进程安排
酒店年夜饭活动策划案
春节是中国人最重要的节日，一家人团坐一起吃年夜饭，也是除夕夜的“必选曲目”，现在年关已近，您的年夜饭准备好了吗? 以下是小编整理的酒店年夜饭活动策划案，仅供参考！
篇一
一、总体目标
通过年夜饭策划活动，扩大酒店的知名度，加强与客户的感情联系，引导新泰地区市民的消费，从而取得一定的经济效益和社会效益。
二、策划内容
1、年夜饭具体活动方案
A.688元/10人吉祥如意宴
B.888元/10人恭喜发财宴
C.1088元/10人锦绣华堂宴
D.1288元/10人新春贺岁宴
2、用餐包间活动：
1)凡入包间用餐客户，每个包间送：大枣饽饽、两种水饺各半斤(仅限年三十晚上)。
2)包间内细节具体实施：
台面用7寸盘摆放部分糖果、干果及水果，免费配置扑克牌4副，让宾客体验在家过年的温馨和热闹。碧云天厅及泰山厅摆放高档果品。
3、贺喜大礼包：(仅限年三十晚上)
凡预定包间用餐客户，每包间均赠送由赞助商提供的精品酒2盒。(赞助商待定，如赞助不预赞助，应购买精美礼品进行赠送)
由各包间服务人员赠送到客人手中，并说吉祥语。
三、装饰方案
主题“春节(爆竹声中一岁除，春风送暖入荣峰)-情人节(鲜花VS巧克力)-元宵节(通宵灯火人如炽，一派歌声喜若狂)”
具体方案另报。
四、广告宣传
A.店内
门口制作LED(荣峰国际饭店年夜饭火爆预订中…)
B.宣传单页
(1)由营销部负责设计制作年夜饭、元宵节宣传页，并联系印刷公司，于1月25日前印刷完毕并派发各包间及各大企业单位;
(2)派发宣传单页的对象以政府机关领导、在店消费的客户、客房住客等，将酒店对他们节日的问候和祝福与酒店的节日促销活动内容结合在一起。
五、酒店收益测算
具体方案另报。
酒店从1月25日至2月12日将围绕年夜饭主题进行的一系列经营策划活动，只要策划准确、宣传到位、促销积极、落实认真，一定能够取得良好的经济效益和社会效益。
春节期间推出“吉祥迎春”套票：
一、套票包含以下服务：
(1)、餐饮：600元/桌，(含服务费、仅限1、2、17楼餐厅)
(2)、客房：208元/间。天
(3)、娱乐：12：30—17：30赠送包房5小时：17：30—02：00赠送包房3小时，并可消费价值128元的商品。
全套服务价格888元。
二、客房：
1、自大年三十至正月十五每天推出20间特惠标准间188元/间。天
2、凡入住特惠标准间者，均获得精美春节礼品一份。
三、餐饮：
1、大年三十推出“如意”年夜饭：
588元/桌、688元/桌、888元/桌
提前预定年夜饭，赠送礼品一份。
2、春节期间宴会厅推出春节套餐：
良朋相聚宴：699元/桌
金玉满堂宴：799元/桌
富贵吉祥宴：899元/桌
四：温馨服务、阳光娱乐：
(1)三楼歌舞厅配有一流的音响设备及专业的DJ技师，能容纳50—100人，是同学聚会、生日party、小型舞会的去处。春节期间包场5折优惠。
(2)名烟专柜汇聚国内外上百种畅销名烟，品种齐全、价格适中，是节庆礼品的首选。
(3)茶艺吧礼品茶七折优惠，可提供代存茶品服务。
五、在情人节当天推出“亲密爱人”烛光套餐
套餐360元(包括餐饮：200元、客房208元)无服务费，客房含双份早餐。
提前一周预定者，可免费在临沂广播电台点歌一首
提前三天预定者，可获赠精美巧克力一盒
篇二
一、活动时间及总体目标
通过年夜饭策划活动，扩大饭店的知名度，加强与客户的感情联系，引导洪洞县人民的消费，从而取得一定的经济效益和社会效益。
二、策划内容
(一)、年夜饭套餐价格：
a、五福迎门宴b、六六大顺宴c、恭喜发财宴d、吉祥如意宴e、飞黄腾达宴f、金蛇闹春宴g、金玉满堂宴588元/桌688元/桌888元/桌1288元/桌1688元/桌XX元/桌2888元/桌
(二)、包厢年夜饭优惠细则：
优惠
一、凡来就餐的客人，每桌赠送糖果一盘，干果一盘，果盘一份。
优惠
二、每桌均可参加幸运大抽奖活动，桌桌有礼，100%中奖。
优惠
三、用餐标准达到888元及以上，赠送普通标间打折卡一张。
用餐标准达到1288元及以上，赠送普通标间打折卡一张，并免费畅饮软饮料。
用餐标准达到1688元及以上，赠送普通标间打折卡一张，免费畅饮软饮料及本地啤酒，并赠送本地红酒一瓶。
优惠
四、每桌免费赠送新年吉祥饺半斤，大年三十晚持续到正月初五。
三、实施步骤：
1、与餐饮部和出品部沟通，熟悉套餐的详细内容，做到心中有数。
2、划分客户群(挑选vip客户)
3、拜访客户并极力争取订单，并告知客人订餐时间需提前十天(控制包厢入座标准)
4、规划接待桌数控制在饭店能承受的范围之内并通知餐饮部提前做好准备(再次划分入座标准)
5、布置大厅营造喜庆气氛。
三、装饰方案为烘托饭店春节氛围，突出中国传统节日的喜气，今年春节布置主色调以红、黄两色为主，以达到欢乐祥和的节日氛围效果。
特制定XX年春节饭店装饰布置方案，请领导给予指示。
主题：春节(爆竹声中一岁除，春风送暖入民俗)-情人节(鲜花vs巧克力)-元宵节(元宵灯火人如炽，一派歌声喜若狂)具体装饰方案如下：
饭店外围：
1、外围植物绕拉花、满天星，饭店正门口立大盆金桔，顶棚挂大红灯笼，停车场斜拉彩旗。
2、led屏飘字“山西大槐树民俗饭店恭祝全县人民新春快乐”
3、大门口两侧贴“辞旧岁喜看江山更美，迎新春展望前程似锦”对联，“恭贺新禧”横批。(对联内容请领导修改)
4、饭店大堂玻璃门贴蛇年生肖剪纸图案或招财进宝图案，四扇门一一对称。
5、三、四楼阳台栏杆插上彩旗。
大堂：
1、大堂吊顶筒灯与筒灯之间用红、黄两色装饰带做弧形波浪，两个弧形间挂一中国结或宫灯。
2、总台收银顶部红、黄两色装饰带做弧形波浪，两个弧形间也挂一中国结或宫灯。
3、总台两边(原放置圣诞树的位置)立两棵大金桔盆栽，上面绕满天星，挂红包袋作装饰，总台两边大柱子上各挂一大号中国结。
4、总台上摆放元宝塔，其他植物均绕上满天星、拉花装饰。
(联系绿化盆栽供应商及时更换盆栽)。
5、大堂吧墙面上贴生肖剪纸图案。
6、后院通道门玻璃贴类似大门装饰图案。
7、播放春节背景音乐，大年二十八开始播放。
餐厅：
1、包厢通道吊顶筒灯与筒灯之间用红、黄两色装饰带做弧形波浪，两个弧形间挂一中国结或宫灯。
2、宴会台背景墙装饰一春节图案。
3、餐厅收银台上方吊顶挂小灯笼装饰，摆放金桔盆栽。
4、所有包间植物上挂红包袋、洒彩花、小元宝。
5、电梯口的背景墙上悬挂2米高“恭喜发财”祝福画，挂于人手碰不到的位置。
6、迎宾处通道门原圣诞老人图案改成财神图案
7、二楼餐厅通道墙壁上贴各种吉祥祝福语，8、播放春节背景音乐，大年二十八开始播放。
9、大年三十有人穿唐装扮演财神、在饭店给小朋友发红包(红包内装1-5元不等)总台及楼层：
1、总台及大堂顶部挂小红灯笼。
2、各楼层电梯口挂红灯笼。
以上春节装饰布置方案，仅供参考!
四、广告宣传a.店内led屏飘字(大槐树民俗饭店年夜饭火爆预定中……)
b.宣传单页与房间打折卡
(1)由营销部负责设计制作年夜饭、元宵节宣传页，并联系印刷公司，于1月25日前印刷完毕并派发各包间及各大企业单位;
(2)派发宣传单页的对象为政府机关领导、在店消费过的老客户以及新住进的新房客及用餐的新客户等，将饭店对他们节日的问候和祝福与饭店的节日促销活动内容结合在一起。
c、电视台广告：
文字内容：岁末将至，大槐树民俗饭店根据洪洞县人民传统习惯，为大家精心烹制了风味独特、美味可口的年夜饭套餐，并有装扮喜庆温馨的大小包间以及一流的服务让您和家人朋友在温馨祥和的气氛*叙这一年的酸、甜、苦、辣，展望新一年的美好生活。订餐就送大礼包，就餐桌桌有礼品。更多惊喜等着您!订餐电话6258999d、祝福短信
五、饭店收益测算
饭店从1月25日至2月14围绕年夜饭主题进行的一系列经营策划活动，只要策划准确、宣传到位、促销积极、落实认真，一定能够取得良好的经济效益和社会效益。
别墅策划案
别墅策划案
别墅策划案山水湖滨别墅策划案
我现在就要动身启程，因为无论白天黑夜，我都能听到湖水拍打堤岸的低沉声音；当我站在马路边或者灰色的人行道上，我听见它就在我的灵魂深处。
——威廉姆·巴特勒·济慈
Iwillleavenow,becauseIcanhearthelowvoicefromthelakewaterflaingthebankWhenIstandalongtheroadoronthegreypavement,Icanhearthatitismydeepheart.
——WilliamBartlerJice
——赛博地产顾问机构——
前言
第一章、市场分析
一、无锡别墅市场分析
二、竞争对手分析
第二章、SWOT分析
一、现状分析
二、SWOT分析
第三章、产品策略
一、产品定位及布局规划
二、独立别墅外立面风格建议
三、其他物业形式的建议
四、功能配套
五、环境建议
六、物业管理规划
第四章、目标客户群分析
第五章、营销策略
一、推广案名、Logo
二、项目核心价值体系的建立
三、主题定位、广告语、卖点提炼
四、推广策略
五、推广重点——让Townhouse迅速窜红市场
六、价格策略
七、现场销售策略
八、阶段性媒体计划及活动策略
第六章、营销管理
一、营销管理
二、人员配置及培训管理
前言
别墅物业曾经作为“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”。现在，无锡的国民收入已达到中等发达国家水平，城市白领阶层、中产阶级的形成，更使居住理念发生了深刻的变化。如果说，“扩大居住面积，改善居住条件”是“第一波”，“优化居住环境，讲究生活质量”是“第二波”的话，那么无锡楼市将在近两、三年进入“第三波”——“追求回归自然，提高生活品位”。
继多层、高层、小高层产品之后，更接近自然风景的郊外将成为市民居住所关注的热点方向，所以别墅将成为今后几年无锡楼市关注的热点之一。
对于无锡的开发商来说，别墅物业开发的经验从总体来说并不丰富，但大多数参与别墅开发的房产商，都在做着努力——让产品更具个性，让客户更加心动，让物业品牌更有魅力！
项目应该怎么规划？如何给该产品作准确的市场定位？她的主要客户群体特征又是怎样？做什么样的别墅产品在市场上才会受欢迎……这些都是本策划案所主要阐述的。
第一章、市场分析
一、无锡别墅市场分析
1、五里湖——将成为未来几年无锡别墅开发的焦点
无论在北京、深圳，还是距离无锡较近的上海、苏州，真正的顶级别墅都分布在风景秀丽的自然山水附近，如北京的香山周围数十平方公里内将建成上百万平方米的高档别墅区，有开发商说“要把这里变成京城的第二个富人聚居区。”在一马平川的上海，松江的佘山成为极为珍贵的自然资源，所以松江佘山板块别墅区成为上海别墅中的最高境界，在这里聚集了国内别墅最高境界的典范——紫园，以及佘山高尔夫别墅、佘山月湖别墅、佘山天邻别墅、佘山银湖别墅等众多经典别墅项目。苏州新推出的两座古典园林式私家庭院，每座价格在2500万元左右，也是开盘即被抢购。
别墅是一种诗意存在中的乡村，居住在其中的人们既要享受城市的便捷与舒适，又要有乡村的宁静安详，所以风景区就成为首选。从历史传统上看，别墅一般位于城市外面像一个卫星一样的位置上，使用者可以方便地到达，同时也可以方便地回到城市中去。别墅概念是和城市生活相对立、相均衡的，离开了城市这一概念，别墅也就无法理解了。
太湖是无锡这个著名的旅游城市最为秀美的景观之一，尤其是五里湖沿岸得天独厚的山水自然风貌，成为了别墅建造的上佳风水宝地，无锡真正意义上的别墅竞争的烽火将在这里燃起，所以近几年内，五里湖沿岸将成为无锡高档别墅的开发焦点。
2、近年来别墅市场开发的严重滞后，积聚了巨大的消费空间。
无锡的别墅物业，五年的时间，只有世纪湖滨太湖威尼斯花园和太湖世家三个像样的别墅项目上市，加起来也不到400套物业。这与无锡这个人均GDp在全国排名前列的中等发达城市来讲，别墅市场的开发无论在数量还是质量上都严重滞后。所以市场已经积聚了巨大的消费空间。从20xx年房
别墅策划案第2页
交会上，唯一参展的别墅项目——金色水岸超旺的人气和只挂了两幅效果图的项目——湖光山色展为前络绎不绝的询问者来看，无锡别墅物业的稀缺就可见一斑了。3、无锡的别墅普遍缺乏个性，缺乏真正的顶级高尚别墅
无锡现有的别墅容积率相当高，高档别墅形象大打折扣。威尼斯花园为典型的古典欧式，但其中因为有部分高级公寓而使容积率较高，生活舒适度大大下降。真正的顶尖级别墅在无锡是难觅的，但是在未来的一两年之内，无锡将有大量的高品质别墅上马，有以水景见长，有以山景见长。
如何从这些项目中脱颖而出，树立自己独特的风格是本策划案的重点，要通过对项目主题和内涵的挖掘包装，在对市场精准分析的基础上，让本项目在无锡别墅物业中独树一帜。
4、别墅市场今明两年将风云突变，科学的营销企划显得尤为重要。
以往的无锡市场因为，别墅物业的稀缺，所以有像样的别墅，一般销售情况都较好，相对不需要强有力的推广活动。但是随着几个大规模的别墅用地推出，今明两年的别墅市场竞争将正式拉开帷幕，本项目要从中脱颖而出，应该重广告包装、重活动的渲染、重细节的创造、重口碑的传播。因此，科学的营销企划、富有创意的活动尤其重要。
二、竞争对手分析
太湖虹桥花园
太湖虹桥花园依托太湖花园度假村四星级酒店的成熟配套，有着相当的优势，但是规模不大，而且因为政府对于五里湖周边的规划有所变化，所以此项目正在调整之中因为量体小和部分内部消化的原因，估计此项目不会有太大的市场炒作，所以不会对本案构成严重的威胁。
太湖明珠苑项目（湖光山色）
与太湖虹桥花园仅几百米之隔，也处于旅游风景区，有着难得的太湖山水自然资源，而且迎合建筑风水上所谓的“左青龙，右白虎”。得天独厚的地理位置，决定了太湖明珠苑非凡的物业价值。现在本地块已经由有着商业大厦上市公司背景的民生房产以约110万元/亩的地价拿下，按照民生一贯的开发理念，肯定会造成高档的别墅区。20xx年秋季房交会上，此项目已经亮相，案名为湖光山色，建筑风格是类似于佘山银湖别墅的美式别墅，原规划中的165幢也缩为94幢，是容积率下降了还是分期开发，还有待考证，作为本项目最为强劲的竞争对手，我们应继续密切地关注此项目的发展，包括台湾三福福祯的整体包装及销售策略。
宝界山庄
地处太湖花园度假村对面的原大浮种禽场地块，位于太湖风景区第一站，地块北面面湖，南面倚山，与其他项目比，地理位置不够优越，聚江公司以120万元/亩拍得，拟建造56幢独立别墅，整体规模较小，估计售价在10000元/㎡以上。该地块所拥有的自然山景是其他项目所无可匹敌的，聚江公司计划建造传统与现代相结合的类似于上海云顶别墅的风格，估计会利用项目的山体优势进行大量的半地下室设计，力求更多的可销售面积。
太湖威尼斯花园二期
金马地产把地块转让给了益都开发，地块与本案距离较远，从五里湖的地形来分析，属于二类区域，该项目的物业档次较高，充分做足了水文章，但其中不是纯粹的别墅区，估计还有部分高级公寓。该项目的设计风格仿照杭州著名的别墅项目——九溪玫瑰园，采用欧式的建筑，日式景观，若益都的项目已全部交给星观达阵代理的话，其以后的营销策略也应该密切关注。
蠡湖新城1号地块
20xx年9月阳光集团以16.71亿拍得蠡湖新城1号地，如此高昂的价格和1.2的容积率，开发商一定会采用别墅、Townhouse、公寓相结合的建筑形式，结合蠡湖新城的规划方案，该地区的独栋别墅和Townhouse估计会采用现代式风格。有政府宣传作为其项目的有力支持，在社会上市民的关注度就胜人一筹，本地块也将是我们强劲的竞争对手。
太湖·金色水岸
地处马山太湖十里明珠堤两侧，有241套别墅，分三期开发，首推73户，其中独立别墅55幢，townhouse18户（双拼别墅，面积230㎡），是目前无锡最大的别墅群落。由于地处马山，离市区距离相对较远，有着明显的不足之处，定位在度假别墅。现在此项目一期以4000-6500元的市场价格已经销售一空，因为其定位与本项目有很大的差异性，故不会对本案造成太大的竞争压力。上海新联康的营销策略也没有很大的突破，作为20xx年秋季房交会上唯一的参展的别墅项目，金色水岸却也赚足了人气。
马山檀溪村地块
本地块为供电局拍下，占地1200亩，现在正在拆迁阶段，一部分对供电局内部职工，一部分对外销售，销售价格会有较大优势，估计会在明年五、六月份上市。
巨大中高档楼盘对本案的冲击
以上的竞争对手都是别墅物业，但本案不是纯粹的别墅社区，还有相当的townhouse、叠加式别墅和电梯洋房，所以，整个无锡市场今明两年的中高档物业都将给本案带来巨大的市场冲击，如“财富广场”的住宅部分、金色维也纳的townhouse和叠加式别墅部分、构件厂地块很大量体的townhouse、阳光城市花园二期、金色江南二期、奥林花园二期和蠡湖新城内即将推出的其它地块，也会对本项目形成巨大的市场冲击，而现在无锡各大楼盘都越来越重视营销企划或全案代理的导入，所以各项目的动向都应该及时关注。
第二章、SWOT分析
一、现状分析
无锡有得天独厚的自然风光和丰富的人文资源，无锡近几年来在经济和城市建设上都取得了极大的发展。城市中心南移，市民广场、太湖大道等市政重点工程先后建成，随着政府“打太湖牌，唱运河歌，建山水城”理念的逐渐深入，五里湖将成为众多购房者关注的焦点。
本地块位于五里湖之畔，无论是到市区还是太湖风景区都非常便捷，西侧的蠡湖新城现在已经初绽芳容，而地块隔湖相望是规划中的蠡湖新城国际级演艺中心，所以本地块是建设高档住宅的理想用地。
二、项目SWOT分析
优势：
1、地理位置优势非常明显，三面环湖，拥有不可再生的自然资源，将成为无锡真正的滨湖高尚社区。
2、规模优势也很明显，今年上半年楼盘多为大盘，大盘也成为市民购房的一个重要筹码，本项目建筑面积22万多平米，也是市民心目中最理想的规模。
3、地块方正，规划设计可发挥空间较大。
4、亮丽的美湖路已成为一道风景，周边的绿化等都已初具规模。
5、市民对临湖而居的生活有种向往，五里湖整治、沿湖规划雏形已现，这种高品质生活可成为现实。
6、无锡楼市一路高走，拥有极庞大的购房人群，投资者也对楼市充满信心。
7、政府对蠡湖及湖滨的改造方案累计了一部分持币观望的购房者，本案优越的地理位置也会吸引这部分人群形成购买，即具备天时和地利。
8、苏锡路和美湖路交叉口，正在兴建的望湖楼商业中心将给社区购物带来很大的方便，易初莲花卖场等使周边的生活配套逐步完善。
9、规划中金城路将与长江路贯通，届时本物业与新区的距离大大缩短了，将能吸引新区很多白领及金领的目光。
劣势：
1、目前周边配套不够成熟，给生活带来诸多的不方便。（随着政府规划不断进展，配套会逐渐完善，小区商业部分和内部配套也会弥补这方面的不足）
2、目标客户都比较注重学区，但本社区没有很好的学校。（建议利用泰德学校超前而气派的硬件设施，联系名校进驻，变劣势为优势）
3、地块的保留建筑为94年建造的，无论是外观立面、整体布局，还是现在的居住人群素质，都影响社区的整体品质感。（可以在社区规划中分割成不同的组团，对其外立面与绿化景观作整体调整）
4、地块对岸的现状破旧不堪，成为目标客户的形成购买的障碍。（随着规划不断进展，政府重金打造的金色港湾将很快启动，这些都将得到彻底改善，销售说辞和销售道具中应充分体现这些规划的优势）
5、市民对本地块还比较生疏，要认识其价值，除靠政府规划宣传外，还需要较长时间的导入。（全面导入营销策略，新概念包装的渗透逐渐拉近与目标客户的心理离）
6、离市中心有一定距离，目前公交线路不多，住户必须有私家车，会缩小了目标客户的范围。（随着地块的逐步成熟这种现状会逐步改善，也可开通社区巴士，既服务于业主，又是楼盘的形象宣传）
7、区域内跨湖的水管会挡住部分视线，规划设计中也要为其让路。（景观设计中，因势造景，可以营造优美的水系）
机会：
1、政府总体规划中的地块周边基础设施将逐渐成熟，蠡湖新城同样提升了本地块所在的蠡溪板块的综合居住品质。今年10.1对市民开放的环湖路周边区域，其叹为观止的美让人对蠡湖的价值有了感性的认识，本地块所在的区域内，政府明年将重金打造的“金色港湾”将吸引众人的目光，市民对本项目会更有信心。
2、蠡湖新城一号地块的拍卖更帮助支撑起本案的价值定位。
威胁：
1、明年无锡整体房地产市场的上市量将持续放大，townhouse的上市量会迅速增长，本案目标客户为中高档收入人群，锁定此类人群的楼盘将陆续在今年下半年和明年强势推出，本案的公寓房与别墅将同样面对的非常激烈的市场竞争。
2、本案附近立项的楼盘拍卖的价格较低（四药厂地块和新联村地块），会拥有更大的价格优势,从而分流掉部分客户。（针对这些现状，首先本案在规划上要出奇制胜，在销售过程中导入强有力的营销策划也非常重要）
第三章、产品策略
小区就应该是一个社区、一个城市、一个全面照顾、全员呵护的生活空间。
一、产品定位及布局规划
根据地块特征及指标，结合本案目标客户的定位及喜好，以及本地块楼盘的综合定位等，在平面布局上一定要体现精品楼盘的气质和韵味，所以应充分考虑建筑的节奏感于韵律感。利用地块较方正的优势，形成一个围合式的布局，优美的立面天际线摒弃传统建筑高度一致或相差不远的特点，讲究建筑高度的变化等落差。在地块西南湖景最开阔处应该造独立别墅，依次向东排列可以双拼别墅、townhouse、叠加式别墅和高级公寓，使整个社区拥有优美的立面天际线。
本地块的总体规划原则是要通过道路使新建筑与保留建筑各自成区又相互联系，充分考虑到沿湖的景观与美湖路沿路的景观，形成高低错落的湖畔风景线，让建筑、景观与自然和谐共生。
本项目地分成三个部分：
第一部分位于美湖路北侧，独立成区，建议做成高层，成为一个高品质湖景住宅，每栋都可以欣赏太湖的风光，面湖一侧以大落地窗、大面宽拉近与湖景距离。
第二部分位于美湖路南侧的东半部这里可以排布双拼别墅、townhouse和叠加式别墅及高级电梯公寓，并与保留建筑形成整体。
第三部分由星级酒店和提供度假式服务的独立别墅。
美湖路南侧的有两个入口，一个是在社区中央的美湖路沿路，还有即在星级酒店广场和会所处入口。沿五里湖是退湖50米的绿化带，也是整个小区的公共部分。本社区的几个部分是相对分离，但又拥有许多共享的风景与配套，建议在沿湖适当堆坡造景，使独立别墅第一排沿湖，第二排因在坡上而也能领略到五里湖的秀丽水景。
二、独立别墅外立面风格建议
别墅物业在建筑造型上风格迥异，有充满地中海风情的西班牙建筑，此类风格多见外挑门亭、弧型长窗、圆柱塔楼等；有海岸风情的北欧式建筑，此类风格常见三角型屋檐、米字格墙面，别具一格；有造型简洁明快的德国式建筑，常见有大坡顶包裹、外挑柱廊；有古典现代完美融合的欧式城堡；也有内廊环绕、实用美观的欧美乡村型别墅；还有简约与皇家气息并存的英式、富有贵族气质的意大利式、浪漫端庄的法式、充满阳光的澳洲建筑，自然还有江南山水的中国庭园式建筑等等，建筑艺术风格越具独异性，其审美价值就越恒久。
对于开发商来说，开发获利是一方面，另一方面也有着一定的社会责任，应该更是城市新的生活方式的引导者，这才是开发商真正的贡献所在，也是能够迅速提升开发商品牌知名度的捷径，这就需要开发商的智慧、勇气和创新。如始终站在中国房地产风口浪尖的潘石屹的soho现代城、建外soho曾一度成为中国房地产的里程碑，其在海口开发的博鳌蓝色海岸的现代式风格一举成为别墅产品创新的旗帜！所以建议开发商在建筑风格上要有创新，将自然资源和建筑的灵性发挥到极致！
建筑风格建议：
根据以上别墅市场分析，本项目的SWOT分析，感觉本项目的优势和机会点非常清晰，处在政府规划的黄金地段，分析地块处于五里湖北岸，蠡湖新城隔路为邻，本楼盘的外立面风格建议以下两种：
1、美国乡村别墅
推荐原因：
无锡至今还没有这种风格的别墅项目（仅有湖光山色在规划中），美式别墅也是最经典的风格之一，其尖屋顶及充满乡村味和艺术感的石材墙若坐落在本项目地，定会成为五里湖边最让人惊叹的神来之笔。
可能发生的情况及解决方案：
虽然项目地的建筑形式有多种，但毕竟独立别墅所吸引的人群是有很大的雷同，而其他竞争对手有相当部分是纯粹的独立别墅项目，综合品位在本项目之上的。所以在主题定位上应该有很大的差异性。独特的促销手段也要让其脱颖而出。
2、现代欧式别墅
推荐原因：
现代欧式别墅这种风格已为大众所接受，许多人概念中豪宅的模板都是现代欧式的，所以这种风格在推广中没有什么市场风险。
可能发生的情况及解决方案：
与威尼斯二期等项目形成激烈的市场竞争，可以在产品的内部结构上有所创新，比如像上海的九溪十八岛一样，把中庭的结构放到户型中，使整个户型采光和通透性特别好，并可以设置地下室，增加功能区。另外在营销导入独特的U，使本案在众多项目中独树一帜。
三、其他物业形式的建议
1.保留单位
项目地中的保留单位是本项目产品设计中的一个难点。保留单位建设初期是外销房，当时档次并不低，但是几年下来，数易其主，加之有一部分一直没有销售出去，由建筑工地上民工居住，所以整体档次不高。为避免保留单位影响本项目的整体品位，我们建议在整体规划设计上，考虑别墅及TOWNHOUSE的立面颜色、整体风格等，对保留单位进行一定的改造，保证整个社区格调的整体性，同时又要将保留单位与别墅及TOWNHOUSE适当分离，建议采用红外线报警系统进行隔断，别墅和TOWNHOUSE入口处采用电子卡入户方式，保留单位住户不能进入别墅区。对于几幢民工租住的部分，建议寻找其现在所有权人，协商进行收购，对立面、楼道、景观进行处理后可进入二手房市场进行销售。
2.双拼别墅、TOWNHOUSE及叠加式别墅
对于TOWNHOUSE我们建议采用化整为零，各个击破的方式。本项目中TOWNHOUSE、叠加式别墅及花园电梯洋房占的比重很大，而无锡的别墅市场至今还没有一个真正的TOWNHOUSE项目，这是我们的优势，同时也会成为我们销售的一个风险点，因此我们建议将这些建筑设计在外立面风格上建造成时尚简洁的现代式风格，规划和景观上设计为几个小型组团，结合本项目“水边的法尔内塞贵族生活”（见后），分别以意大利著名街区命名，同时在景观设计上、小品运用上与街区风格相吻合，这样每个小组团都各具特色。
户型建议：
别墅的户型设计和室内空间格局，理应更注重人与环境的沟通与交互作用，如日照采光、空气对流、起居室、客厅、餐厅、过廊等居室活动空间与私家花园、自然环境的视觉通透，融为一体（即以大面积的玻璃墙体为隔断与围护）。Townhouse和花园洋房的户型上做大面宽、小进深的设计，这样才能让本项目在产品上与其他项目有所区别，公寓房可以称为花园电梯洋房，每户都有精装修花园，而公寓房有电梯也凸现了社区的每一个业主都有着尊贵的身份。
面积控制：
独立别墅：350-500㎡，主力为400㎡左右
townhouse:联排：220-250㎡
叠加式：180-200㎡
公寓房：120-140㎡
四、功能配套
本项目具有自然资源优势，但是相对于市中心周围的配套则不略显不足，所以在功能配套上要充分利用自己具备的自然资源，做到人有我有，人无我也有，自然环境与物质环境和谐统一，才能吸引消费者的关注。
针对本项目多种不同的物业形式，功能配套在总体协调基础上，不同物业也应有其不同的配套。
总体配套：
游艇码头
高尔夫球推杆练习场
学校（建议在原泰德国际学校基础上进行改建，与名校联合办学）
五星级VIp会所
不同产品功能配套：
独立别墅：中央空调系统
私家游泳池
太阳能热水系统
中水处理系统（中水用于花园灌溉）版权所有
卫星电视接收系统
精装修花园
Townhouse：精装修花园
家用中央空调
卫星电视接收系统<
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