项目策划方案

大连市解放路改造项目策划方案。

每个管理者最重要的就是计划，使一切安排妥当。根据最新的工作任务安排，我们需要按照要求准备好方案。方案制定的目标为各级员工指明了组织开展的方向。写方案的注意事项是什么呢？下面的内容是小编为大家整理的大连市解放路改造项目策划方案，欢迎阅读，希望你能够喜欢并分享！

大连市解放路改造项目策划方案

大连市解放路改造项目策划方案

目录
第一部分：商业部分
1-大连市概况5
1-1大连市概况5
2-大连市的商业分析5
2-1市场回顾5
2-1-1国营商场同合资商场共存5
2-1-2超市效应6
2-1-3商场相对比较集中7
2-2大连商业分析7
2-2-1大连现时商业总存量7
2-2-2未来商业供应7
2-2-3市场售价及租金反映10
2-3大连商业个案分析11
2-3-1大连胜利广场11
2-3-2大连大世界家居广场12
2-3-3大连奥林匹克购物广场13
3-项目的商场部份分析15
3-1项目概况15
3-2项目SWOT分析16
S——项目优势16
W——项目劣势16
O——机会17
T——威胁18
4-市场定位18
4-1国内市场形势19
4-2大连商城的形势21
4-3本项目覆盖地域及经济潜力22
4-4市场需要什么23
4-4-1商场档次分析24
4-4-2商场类型25
4-4-3商场主题分析25
4-5本项目产品定位26
4-5-1档次定位26
4-5-2本项目的主题定位28
※首创旅游式主题的商业物业概念28
※主题新颖的吸引28
※市内旅游文化的支持28
※对消费人群的吸引力29
※借用概念的吸引力29
※借用其它元素的吸引力30
4-5-3形象定位30
4-5-4项目定位的发展优势31
4-6项目产品设计建议33
4-6-1针对项目整块建议33
4-6-2针对A、B、C、X地块的业态？33
4-6-3针对D、E地块规划35
4-6-4针对D、E地块的业态设置35
4-7项目的特色如何营造38
5-商场的租售策略40
5-1目标客户40
5-1-1销售目标客户40
5-1-2招商客户40
5-2租售时机40
5-3租售策略41
5-3-1租售推广策略41
5-5主要促销手段45
5-6招商条件46
5-6-1租金优惠46
6-商场的经营管理47
6-1角色47
6-1-1对内经营47
6-1-2对外经营47
6-2目标48
6-3效果48
6-3-1旺人（消费人流）48
6-3-2旺场（投资者和商家）49
6-3-3旺财（经营收益）49
6-3-4运用多元化经营策略，50
6-4商业物业主要经营管理模式50
6-4-1经营模式比较50
6-4-2采用经营模式的论证52
6-4-3结论52
7-经营推广53
7-1推广活动53
7-2信息系统建议53
7-4经营促销手段参考54
8-经营管理组织架构55
9-商业招商经营运作优势55
9-1-1具有较强的商业招商能力，55
9-1-2具有实际招商操作经验，55
9-1-3具有引入主力店的成功经验56
9-1-4丰富商业经营运作经验，57
9-1-5服务品牌57
第二部分：住宅部分
1-大连住宅市场概况分析59
2-项目的优势劣势分析60
2-1项目优势：60
2-2项目劣势：60
3-目标客户的定位和分类61
3-1住宅的目标客户分析61
3-2公寓的目标客户分析61
4-项目定位62
4-1项目理解62
4-2产品定位62
4-3形象定位63
4-4项目形象包装64
5-产品建议64
5-1住宅功能细分和户型面积的比例建议64
5-1-1对A、B、C、D号楼功能说明64
5-2户型设计建议：67
6-项目命名的初步建议67
6-1项目整体命名67
6-2商业命名67
7-住宅与商业的互动分析68
7-1住宅与商业的统一性68
7-1-1住宅统一性体现68
7-1-2商业统一性的体现68
7-1-3住宅和商业的协调68
7-2住宅和商业开发推售的互动策略69
6-3说明71
第一部分：商用物业
1-大连市概况
1-1大连市概况
大连市位于辽宁省南部，辽东半岛南端，西北频临渤海，东南面向黄海，与山东半岛隔海相对，共扼渤海，素有“京津门户”之称，北面背依东北大陆，腹地了阔，甚称“东北之窗”，海、陆、空交通发达，十分便利。
大连市区总面积约12,573.85平方公里，人口约547.41万

大连市解放路改造项目策划方案第2页

人，分6个行政区，3个县级市。
2-大连市的商业分析
2-1市场回顾
2-1-1国营商场同合资商场共存
1998年以前，历史悠久的天百大楼、大连商场等国营大型商场凭籍货品全、信誉好，在全市商业起着举足轻重的作用。随着超过二十五万平方米合资商场的引入，大连商业市场饱受冲击，原有商场的租赁及销售市场几乎不复存在，代之而来的是商场与商户共同承担曲险的联营方式。迈凯乐大连商场因经营业绩突出，是大连少数采用保底扣率合作方式的商场之一，如服装保底额多订于1800美元/平方米。
合资商场的进入，打破了传统商业格局，带来了许多新鲜东西，如科学的管理、舒适的购物环境、超级市场、大型游艺区等，吸引了以年轻人为主的大批消费者。面对这种市场状况，国营商场强烈感受到危机的存在，“危机”就是危险中存在着机会，纷纷调整了经营思路。天百大楼率先提出“十五条龙服务”并利用50年店庆机会，推出全场店庆价，创造了营业额3天共4000万的佳绩，此举在中央电视台黄金时段多次亮相。大连商场集团也推出“不满意就退货”的承诺。
进入20xx年，各大国营、合资商场已先后完成商户重组及市场定位，竞争同时也细化了市场，使各大商场均有一定数量固定的消费群体。
2-1-2超市效应
步入20xx年，随着家乐福、沃尔玛、麦德龙等国际大型零售高相继落户大连，大连的商业竞争也随之进入到一个空前白热化的阶段。世界排名前三位零售商巨头—美国的沃尔玛、法国的家乐福、德国的麦德龙同时落户一个城市，这是中国独一无二的，在世界上也是少见的。
20xx年7月，民族超市“龙头老大”北京华联超市在大连开业。华联开业的意义不只是多了一家商店，而是因为具有“民族性”，华联的进入注定了中、外超市的肉博战已不可避免。
2-1-3商场相对比较集中
闻名大连以至全国的天津街是大连历史悠久的传统的步行街，沿街有天百大楼、天伦商厦、国泰大厦、巴黎之春购物中心、新世界百货等大型商场。
相比天津街，青泥洼桥商业街虽然属于后起之秀，但发展相当迅速，以大连商场、秋林女店、迈凯乐商场、先施秋林、中山大厦商场为核心的青泥洼桥商业街逐渐超过天津街成为大连最繁华的商业街。
2-2大连商业分析
2-2-1大连现时商业总存量
在调查的22个已开业的商场项目中，有17个是座落于中山区，其余5个分布在西岗、沙河口及甘井子区。
2-2-2未来商业供应
大连市正在兴建或将会落成的商场项目主要集中在中山区及沙河口区。而预计到20xx年年底，将会有接近53万平方米的商场新面积落成（见下表）
商场未来供应表
开业年份中山沙河口
20xx年3月~12月229，000110，800
20xx年72，50016，0800
总计331，500271，600
占百份比5545
大连市主要已开业商场一览表
编号项目名称地区位置开业时间商场总楼面建筑面积（平方米）层数（地上）层数（地下）商场管理形式
1天津街百货大楼（北楼）中山天津街中段193010，00051百货
1天津街百货大楼（南楼）中山天津街中段19303，0004无百货
2大连商场中山青泥洼桥20年前40，00041百货
3新友谊商店中山人民路2号19883，00021百货
4韩国批发城中山长江路1990年以前7，5003无店铺
5秋林女店中山胜利广场旁1990年以前5，40061百货
6中兴大厦中山友好街42号1990-0635，00072百货
7国泰大厦中山天津街西段1994-0110,8006无百货
8友谊商城中山人民路2号1996-0212,00062百货
9天伦商厦中山天津街西段1996-1013,0006无百货
10新华洋商场中山青泥洼桥1997-052,80031店铺
11富丽华酒店商场中山人民路中段1998年以前2,00011店铺
12先施秋林(百货)中山青泥洼桥199820,98691百货
13胜利百货中山大连火车站前广场1998-08147,00053百货
14迈凯乐大连商场中山五惠路1998-0950,00071百货连店铺
15裕景商城中山大连火车站前广场1999-0550,0001无店铺
16时代购物中心中山港湾街7号1999-0613,80061百货
17巴黎之春购物中心中山上海路1999-1023,80242百货
18沃尔玛超市西岗奥林匹克广场20xx-0417,000无1百货连店铺
19奥林匹克购物广场西岗人民体育场北奥林匹克广场20xx-0435,000无2百货连店铺
20大连百盛购物中心沙河口西安路1997-1228,00051百货
21家乐福沙河口黄河路与西安路交叉口20xx-0113,0006无百货
22华联超市甘井子金三角20xx-0715,0001无超市连店铺
23通发毅电子商场沙河口黄河路663号20xx-0330,0003无店铺
24广荣商城沙河口黄河路667号20xx-0627,0006无百货
25全景超市沙河口沙河口区台山20xx-015,5002无超市连店铺
26长江广场中山区长江路123号20xx-051,7002无店铺
27新玛特购物广场中山青山街1号20xx-10148,00082百货连店铺
28百年商城中山青泥洼桥商业区20xx-0560,00052百货
29奔德大厦中山人民路18,00043百货
30大连世界贸易大厦中山同兴街25号20xx-1021,000720百货
31伊都锦中山青泥洼桥商业区24,50061百货
32金座广场中山中山路47号30,00051百货连店铺
33大世界商业中心沙河口五一广场20xx-0571,00042百货
34成吉思汗国际购物中心沙河口中山路552号160,00041百货
35荣德国际商城西岗区奥林匹克广场20xx-1032,000无2百货
36科技广场美食城沙河口黄河路与西安路交汇处20xx-05-7,8003无店铺
2-2-3市场售价及租金反映
现时各大商场的管理形式是以传统的百货公司为主,店中店的管理形式在大连市内仍未能普及。现时大连市各大商场的租售条件主要以倒扣为主，即营业额的抽成。不同的行业，倒扣的比例也有所不同，以大连商场为例，经营服饰的倒扣率是20至24，而经营化妆品的，则有较高的23至27的倒扣率（详见下表）
大连市主要商场招商条件一览表
序项目名称发展商/投资商地区招商条件
1大连商场大连商场股份有限公司中山服装：20-24倒扣率化妆品：23-27倒扣率
2秋林女店大连商场股份有限公司中山服装：21-24倒扣率化妆品：24-28倒扣率
3友谊商城大连友谊集团中山服装：26-30倒扣率化妆品：26-30倒扣率
4先施百货秋林百货、香港先施中山服装：25-28倒扣率化妆品：25-30倒扣率皮具：26-28倒扣率
5富丽华酒店友谊集团中心地上租金：美元每天每平方米3-3.5元地下租金：美元每天每平方米1-1.5元
6胜利广场大连胜利开发公司、香港博泰公司中山服装：21-25倒扣率
7迈凯乐大连商场大连商场股份有限公司、日本迈凯乐百货株式会社中山服装：28-32倒扣率珠宝：每月每平方米3万元（保底）服装：每月每平方米1.5-2.5万元（保底）
8大世界家居广场大连金泰房地产开发有限公司沙河口地上二层租金：美元每天每天平方米1.8元地下三-五层租金：美元每天每平方米0.6-0.65元
9巴黎之春购物中心大连宏孚大厦有限公司中山服装：23-26倒扣率化妆品：21-24倒扣率皮具：23-26倒扣率珠宝：10-13倒扣率
10大连百盛购物中心大连天河房地产开发有限公司、百盛集团沙河口服装：23-28倒扣率化妆品：24-28倒扣率皮具：23-28倒扣率
2-3大连商业个案分析
2-3-1大连胜利广场
位置：中山区大连火车站前广场
开业日期：1998年8月
商场总楼面建筑面积：147，000平方米
楼层：地上六层，地下三层
营业时间：上午9时至下午9时
※招商条件
从开业初期至现在陆续出售店面，地下一层为每平方米人民币35，000-45，000元，地下二层为每平方米人民币30，000元，销售业绩相当不错。但可能会影响商场既定的商品布局和商场的统一管理。
百货方面，大面积出租的仅于餐饮部份，月租金约每平方米150-250元（营业面积），其它的有品牌的商户多以联营为主。目前的进场条件是商场抽成23-28左右。
值得一提的是，南萝宫在胜利广场业绩很好，目前的进场条件是商场抽志27，但包含所有费用，除了来自游戏机的用电外。
※现场气氛
是目前大连经营面积最大、人流最旺、经营品种最全的百货商场。人流多以流动人流为主（也因为邻近火车站），档次比较繁杂，但中下档商品销路较好，因经营品种太多，且属于下沉式商场，地形复杂，令顾客有难辩方向之感，间接影响了主要的品牌销售业绩。
※商品布局
楼层图
A座B座
六楼卡友中心、教育中心C座六楼不夜色喜庆宴会厅
五楼针织馆五楼不夜城KTV酒店
四楼绅士馆四楼不夜城中餐厅金泰皇鱼翅、火锅
三楼青年馆三楼蒙古烤肉自助餐厅、川小吃
二楼男女皮鞋二楼四季快餐、上海汤包、肯德基
首层彩妆馆首层好莱坞影城、咖啡厅、必胜客西餐厅
夹层少淑女馆夹层亚惠快餐、大观园、颐和园、DQ冰淇淋、露天剧场
地下一层淑女装地下一层联惠居室用品、旅游一条街、汤姆熊欢乐场世界
地下二层妇幼馆地下二层南萝宫游乐场、威廉士堡、新宝路台球厅、姆熊欢乐场世界
地下三层胜利美式量贩超市、量贩家电、天福茗茶、咖啡厅、儿童乐场、休闲吧

2-3-2大连大世界家居广场
位置：沙河口区五一广场4号
开业日期：20xx年4月21日
商场总楼面建筑面积：71，000平方米
楼层：地上五层，地下一层
营业时间：上午9时至午8时
招商条件：地下一层和地上一层整体出租
※现场气氛
商场招商情况良好，进场经营的商家规模较大，大部分经营品牌产品，产品多为中高档品牌。属于大型专业商场。
※商品布局
楼层商品种类主要商品品牌
地下一层地上一层各种建材及散件（未定）
二层家装银帆
房地产交易市场
三层陶瓷洁具宏明
水具厨具
厨房设备雅迪尔
四层家具华丰、华夏、野田、兴业
五层精品家具罗马家具
2-3-3大连奥林匹克购物广场
位置：大连人民体育场北
开业日期：20xx年4月
商场总楼面面积：35，000平方米
楼层：地下二层
东西广场租金：2.4-3.5元/M2/天；负二层：1.5元/M2/天
※现场气氛
商场硬件较好，女装属中档，男装略高。旗舰客户是美国的沃尔玛超市，客流量非常大。商场业态较为复杂，有大型超市、服装珠宝、眼镜、各种风味餐饮、儿童游乐区等，是集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的大型购物中心。
※商品布局
楼层商品种类主要商品品牌
地下一层沃尔玛超市Only、w。w、color18
少女装
地下二层男装都彭、锋牌、富田亚惠快餐、回转寿司
女装
餐饮
东广场婚纱摄影时尚经典
珠宝
西广场茶店天福茗茶香港眼镜奥林匹克大药房写意空间家化佰草集
眼镜店
药房
家具
精品廊
化妆品
总结：
大连市经过多年城市规划，对交通、商业、旅游、居住环境都起到理想的城市规划格局。商业的发展也随着市场的竞争势头不断加剧，使到大连市商用物业迎来一轮又一轮的市场热朝，使到商铺物业的市场前景十分乐观。
3-项目的商场部份分析
3-1项目概况
本项目位于大连市的中心商业区—中山区，北起玉光街，南至南山街，西起解放路，东至昆明街，总规划面积27900平方米。中间由横列的武汉街、华昌街和纵列的五州街将地块分成A、B、C、D、E、X六地块。
项目基本指针如下：
项目内容数量
总规划面积（M2）27900㎡（不含X区）
总建筑面积（M2）129279㎡
区域占地面积（M2）住宅面积（M2）公建面积（M2）容积率覆盖率（）
A区4714.52175097126.6768.7
B区5188.33600109502.8082.1
C区6264.129500143006.9957.1
D区5748.52262062145.0253.9
E区6190.0——106331.7152.1
X区6744.8————————
总计2790077470518094.6362.7
3-2项目SWOT分析
S——项目优势
地段优势：位于大连市中心，交通便利，与新兴商业圈——青泥洼隔路相对，具有较大的商业价值。
规模优势：商场部分总建筑面积51809平方米，建筑规模较大。
城市的商业地位：大连市是东北的据点，是一个有名的旅游城市，会向一个国际城市的方向发展，商业的氛围日渐浓厚，商机无限。
W——项目劣势
①项目不是一个整体地块，而是由几条路切割成六个地块组成。而且解放路是一条主干道，其支路武汉街会扩至40米宽，也会成为一条交通的主干道，其它的支路交通上的负担也不少，这样令到项目受交通的规划影响较大，很难让项目以一个整体的形象展现给大众。而不以整体形象展现，本项目的规模优势将大打折扣。
②由于项目先天的地块分块组成缺陷，分块的部份难以整体地连贯，各部份平面层的面积较小，难以满足优秀商业经营布局的条件，同时令到招商时引入主力店有一定的难度。
③项目是由商场与住宅两部份组成，商业规划要求与住宅规划设计有一定的矛盾，不利于最大限度地发挥两方面的优势。
④青泥洼商业区已有较为丰富的业种，且档次不低，而本项目规模较大，对招商需求相当大，因此面对招商的压力也大。
⑤临近步行街商业圈，但与步行街相隔的解放路交通繁忙，要将步行街消费人群引到项目消费有一定难度，而且项目面对一条高架桥，车流的行走习惯对项目有一定影响。
O——机会
①与百年城等的步行街隔路相望，商圈较为成熟，已有一批消费群邻近于本项目，只要将这批消费群吸引过来，扩大原有的商业圈，就会给项目带来一定的人流。
②大连市是一个旅游城市，每年旅游观光人数不少。本项目位于市中心，正对劳动公园，项目完全有条件成为大连旅游购物新兴热点，吸引大量的旅客旅游购物。
③面对的劳动公园位于大连市市中心，凝聚了一批休闲、娱乐的人群，这批人群也为项目带来一定的商机。
④进入新的市场或新的细分市场，纵观大连市现时的商场定位一般都比较传统，如将本项目设计为一个中青年的娱乐、休闲新天地，可吸引这部份细分的消费群。
⑤现时大连市国有商业比较多，市场定位、商场操作手法、整体形象推广等的经营管理的模式比较传统，虽有部份外资商业引入，如百盛广场、沃尔玛等，它们大都是百货或超市的形式与本项目的形式不同，如将新型的经营管理模式引入将会使将整个项目提升。
⑥项目规模较大，自身可设置的内容很多，可将其设计为大连市的特色购物场所，作为大连市有代表性的购物天地。
T——威胁
①青泥洼成熟商业区和原有商业区在消费人流和招商上对市场客户的分流。
②大连市在商业档次和业种经营上已较全面，令市场对项目主题性或特色性要求较高。
③市场习惯消费模式和层次对项目定位上的影响。
4-市场定位
商业物业是本项目的重头戏，是本项目是否赢利的关键，因此先规划好商业物业并预先开发、销售，一方面可以回收大量资金，利于项目的后续开发，另一方面营造商业氛围聚集人气，带动住宅的销售。在本项目开发上我们可以选择双管齐下，只是在我们项目营销策略上，我们的商业部份先行，但住宅和商业部份的工程可以同步进行，这样也有利于项目销售进步保持一致和很好的延续。
4-1国内市场形势
4-1-1香港在80年代末90年代初的蓬勃商场发展，引发起处于经济快速增长的中国大陆地产商搅尽脑汗去模仿，并以多建多层商场或群楼商场去增加他们的利润。
虽然在设计方面大多吸收香港的经验，及聘用能者设计，但因欠缺市场意识，商场协调能力，经营者经验及市场供求的肇的关系，对市场的期望太乐观，而做成在各大城市，各大乡镇都做成大量空置商场积压。相对投资成本及管理成本，回报率已接近零的地步。
4-1-2现时一般发展商的唯一解决办法只有停建；因资金未能到位。待市场成熟之后他们才作打算。但这是不是代表现在就不应该兴建商场呢？答案应该是未必。
4-1-3超额的供应通常都会是在非商业区内的地块出现的。其实，在房地产发展中，配合形势。永远比等待形势好。在商业或购物区兴建商场永远都是合理的做法。始终地产发展永远都不离地点，地点……。广州天河城的成功正好充分表现出这个现象，因为广州也真是空置商场比比皆是的。
4-1-4国内的商场大多数都是以美观为主要设计概念，往往忽略了商场的创富能力，适当的布局及配套。到招商推广时，问题出现了，但却改不了暨定的事实。华丽商场变成空置，白白浪费了经济资源。
4-1-5以上的事实，在短期内改不了，而过剩的供应也确实把很多租金限制在一个较为低的水平。汰弱留强的现实正在出现，从前商户投诉的高租金现象，现在都降至比较他们想像还要低的地步。租户在租金方面的负担，现在绝对不是问题。而也因为这样，租金就反而会变得有上升的潜力。
4-1-6一般商场的成熟期都需要3-5年。期间，顾客需要有从认识喜爱，常到至必到的习惯，而租户则经历从浓度推广，稳定再到发展的阶段。一般商场经营者都希望加速成熟期，这就非要从设计，配套，服务，推广及经营的一条龙发展过程中做工夫不可了。
4-2大连商城的形势
4-2-1正如国内其他城市一样，大连在商铺商场方面的供应也远超市场可以随的。自一九九八年有超过210000平方米的商场建成后，商铺物业的租售情况大受打击。低租金不再是唯一业主去吸引租户的方法，共同[承担风险]的联营方式也开始流行，据我们了解，一般的营业额提成都是23—32左右。
4-2-2虽然说租户都不原独立承担租金的风险，但家乐福和沃而玛的进入市场使大连的传统零售模式起了变化我们相信也会刺激新的后来者。奥林匹克广场的成功也会令商户对大连商情重新估计，而百分百投向设备完善的商场。
4-2-3在云云的大连购物区中，中山区的天津街比较理想。而其他在中山路的，在人民路的，也不见得成功。街上人流多，商场内，尤其实在首层以上，人流不多；商场布局欠佳；而货品种类也若非档次太低，则档次太高，不能迎合顾客需要。奥林匹克广场及家乐福等，显而易见是带动了潮流的方向。
4-2-4青泥街的未来发展对大连的购物商情有很大的影响，当街道的翻修工程完成，而百年商城又建成后，青泥街的步行街将会成为大连市购物的新时尚地区。虽然临街店铺会增加，但新颖商场的加入竞争，肯定能够吸引更多游人，包括大连市民到区内参观购物，对人流方面定必有正面的帮助。
4-3本项目覆盖地域及经济潜力
4-3-1大连本项目坐落于中山区内的青泥窖桥地区。作为一个购物区，它是可以在其他地区引进顾客的。它的毗邻覆盖地域应包括中山区，西岗区，沙河口区及甘井子区，总人口数量超过一百六十六万，而绝大多数都是年龄在15岁到45岁的。男的比女的略多。
4-3-2除甘井子区外，无论在市民住房，学历，家庭月收入及月消费方面都是比较大连市的平均数字高。
4-3-3在1999年，大连常住人口为545.3万，即期人口为644.6万，其中常住外国人为5842人。旅游人数为2026万人，其中20xx万是国内游客。在国内游客中，60是东北人。
4-3-4游客平均每月有166万人，假设每位游客消费500元，每月从游客方面得到的额外消费额会是每月8.3亿元。
4-3-5假设每户人口为3人，大连市有2148，666户。假设每月消费1000元，每月大连市的消费总额会是21.5亿元。
4-3-6在1999年，劳动人口工资收入比1998年增长21.70，物价指数却下降了0.50。显示购买能力实际上升了22.2。

4-4市场需要什么
①大连市民的日常生活习惯在过去的5年内起了基本的变化。城市从国内较为迟起步改革的城市变为国内向国际开放的五个城市之一。从主要城乡建设的保守城市变为现代化高楼大厦比比皆是的都市。市民的日常购物也从基本便利需要，演变成为休闲习惯。对环境的诉求也有不同的期望。这从甚至位于繁盛地区的旧式商场一点也不受欢迎的事实中可以看到。而新式商场如百盛购物中心，家乐福及奥林匹克广场却大受欢迎中更可引证。
②百货公司在没有强烈竞争及缺乏经营新意及档次定得过高的情况下，已渐渐失去了他们在顾客心中的地位。顾客需要也随着潮流转变而变得更多样化，我们可以综合他们的需要如下：
时尚的购物感觉。
休闲的购物环境。
方便的商场布局。
舒适的商场通道。
齐全的消费品种。
灵活变通的商品档次。
综合餐饮，娱乐及购物的便利。
具名气的商场。
4-4-1商场档次分析
①大连在国内的国民生产总值在1999年为1007亿元；较北京的2170亿元及上海的4035亿元；相差甚远。虽然每年的增长率也达两位数字，比国家平均数字高，但在全国排行只能位于第14位。
②每年大约1.28的游客是国外游客，其余98.72为国内游客，其中60为东北游客。国外游客购买力的档次不能成为主流东北游客的经济能力普遍比大连低，所以虽然旅游消费可能比较大连日常消费高，但平均来说，消费能力是也应该比较广州，上海及北京低的。
③以国内的水平，中至中高档为广州，上海及北京市的主流那大连市的档次应定为以中档为主流中高档为次流。
4-4-2商场类型
①以地理为类别，商场可分为：
邻舍商场
地区性
地域性
②若以购物为类别，商场又可分为：
日常便利商场
休闲商场
目标商场
旅游商场
4-4-3商场主题分析
香港又一城的主题
又一城知道本身位置的特点及顾客的种类，它的主题是「综合餐饮娱乐及购物便利去迎合家庭成员的需要」。所以在组合方面，餐饮占的比例很大，达27，娱乐及个人购物便利店也不少。百货公司没有，但行业专门店则比较多。
广州天河城的主题
广州天河城位处于地铁站上盖，及天河新发展区顾客年龄比较轻。所以它的主题是「包罗万有的购物商场去迎合年龄15到45岁的少青中年人」。因为面积太大，所以它的设计是令顾客觉得它不是一个商场，而是一毓的商场，需要几天才能走得完。所以它有两家百货公司，一家超市，两个快餐广场，很多待业专门店，同时也有餐饮，娱乐及个人购物便利店。
商铺类型除了广场式的经营之外，一般在商场内的商铺种类可分为以下几个主要类别：
主力店
行业购物中心（专门店）
超级市场版权所有
戏院
娱乐中心
餐饮场所
商铺
4-5本项目产品定位
4-5-1档次定位
■从销售角度来讲，本项目的包装定位应是高档次的。
1.项目拥有较大的规模、优越的位置和特别的主题概念，这在大连乃至全国商业物业中实属罕见，配合完善的硬件，风情化的购物环境，立面和特色化的灯光处理，足以令项目高档次的产品特性引起投资者、经营者和消费者极大的兴趣；
2．大连市是一个知名的旅游城市，国内外的游客较多，高档次风情化的商业区可吸引游客旅游购物，又可成为大连市的一张名片。
3．住宅部份位于中心面向市中心的劳动公园，本身可吸引一定层次的住户，商场定为中高档一方面可带动住宅的出售，另一方面，可为商场部份带来一定的消费群。
■经营角度上讲，本项目的招商可分为中档和高档
1．高档次的经营对本项目包装定位是一个强有力的支撑点，在一定程度提高了项目的消费档次。
2目针对的消费群相当部分仍以本地年青消费为主，其总体消费能力较适合中档消费，且中档消费也最大程度带动起巨大的消费人流。
4-5-2本项目的主题定位
“集旅游、娱乐、购物、休闲、运动、餐饮为一体，多种经营业态并存，洋溢着异国风情文化的购物天地”
※首创旅游式主题的商业物业概念
将旅游与购物联结在一起，让旅游与购物互为促进，这是一个全新的消费模式。
※主题新颖的吸引
将项目的产品设计为一个旅游式主题的购物广场，形式上标新立异，令项目以一个崭新的形象展现在大连市民面前。形式上不雷同于市内的现有商场，这样一方面可以避开与原有的商场正面竞争，不需要在原有的市场消费饼块上争夺份额；另一方面，可体现本项目的特色，形象上有别于市内原有商场，增强项目的市场竞争力。
※市内旅游文化的支持
大连市是一个旅游城市，每年接待国内外的人数不少，如将本项目设计为一个有城市代表性、风格独特的购物天地，可吸引国内外的游客慕名而来旅游购物。
※20xx年大连市旅游统计资料：
a.去年大连市全年共接待海外旅游者43万人次，旅游创汇3亿美元，接待海外游客和创汇又比上年增长了30％，由此实现了大连市接待海外游客和创汇连续三年增长30％的跳跃式发展，并在三年间创造就业机会达4万人次。
b.根据统计数字所得，到大连旅游的游客每年平均增长28。4，实现旅游收入130亿元以上，相当于GDp
10％左右。版权所有
※对消费人群的吸引力
将项目设计为一个异国风情文化的购物天地，当中汇聚异国特色的风情文化，让消费者不出国门就可以领略到异国的文化和民俗风情，购买到异国特色的商品，并同时享有身在异国他乡旅游购物的新奇感觉，满足了消费者猎奇心和玩乐天性。
※借用概念的吸引力
建议在华昌街与五州路交汇设置一个广场，在这个广场上经营一些露天吧、露天咖啡店，让消费者可在此一边品赏着香浓的咖啡，一边欣赏着周边的迷人的异国风景及风情；另外还可根据特定国家的风俗，选择各国特别的节日，定期在此举办异国的民俗风情节日表演，这样可增强本项目的特色性，吸引人流，以推动商场的经营销售。
※借用其它元素的吸引力
将一些有国家代表性的景观和有民族特色的建筑元素引入到商场的装修设计上，使其在外观风格上凝聚着异国风情文化。
当你漫步于其中时，意大利的比塞塔、罗马的斗兽场浮雕、罗马柱、巍峨的阿尔卑斯山、苏黎世的万国彩旗、典型的歌德式建筑、美国迪士尼卡通等具代表性的异国风景、风俗文化都会卷入你的眼帘，令你留连忘返。
4-5-3形象定位
项目的形象定位顾名思义是根据产品定位确定项目主题形象，该主题一方面能反映项目的特色和内涵，另一方面指引策划推广方向，并为项目增加附加值。如我司操作广州奥林匹克花园的主题形象是“运动就在家门口”就充分体现了项目的特色，会使其推广事半功倍。敝司建议本项目的形象定位为：
“集世界风情，移植大连国际旅游产业街区”
4-5-4项目定位的发展优势
——项目定位发展规划的超前性及创新性。
我们认为由于基于项目的规模及地段优势，奠定了项目良好的定位和经营规划基础，主要在以下方在呈现：
A——以多种业态并存进行经营规划。
以市场领导者地位及角度发展，站在竞争市场的制高点上，全面提升项目综合素质，增强市场凝聚力及竞争力，实现持续发展战略。
B——项目发展前景广阔，投资价值更为显著。
以“多种业态特色消费”形式吸纳不同业态的品牌企业进驻经营，提供广阔的产品销售舞台及创建理想的经营环境及商机，投资吸引力及价值更为显著。
C——营造浓厚的市场商业氛围
l形成强烈的投资氛围，全面促进销售及招商进程。
l强化专业市场投资前景，以及突破传统商铺的经营规划，增强投资信心。
l强化首创的全新独特主题概念，在大连都独具首创性，和唯一性。
l借助品牌企业进驻项目后，在人流、经营回报、品牌效应、市场收益等因素的全面素质提升，强化项目优势及特性。
l强化项目的价格升值空间，并以中山路的临街商铺进行价格模拟，突出项目发展优势。
D——吸纳不同业态的主力品牌店进驻，增加人流及品牌效应。
带动中、小型商铺销售和租赁进程，我们将发挥其品牌效应及优势。
我们建议以优惠的招商措施吸纳大型品牌进驻，借助其品牌效应及知名度，带动整体销售，并于每个购物组团都有著名品牌代表的主力店
例如：运动系列组团的著名品牌“耐克”“阿迪达斯”
流行服饰系列组团的“左丹奴”“班尼路”“堡狮龙”。
异国风情美食组团的“广州蕉叶饮食集团”（东南亚美食）、台湾美食店等等。
国际名店城组团的“GUCCI”“华伦天奴”等牌子
家居饰物珠宝玉器组团的“现代简美家私”“香港周大福”“香港周生生”
皮具系列：特乐路、芭迪
超市：引进“屈臣氏”式精品超级市场和“家谊”式生活超市。
4-6项目产品设计建议
4-6-1针对项目整块建议
◎针对本项目由六个地块组成，难以成为一个整体？
1、鄙司建议以五州街为主轴线将整个项目连在一起成为整体。在五州街与武汉街相交处建设一个下沉式的广场，在A区与C区之间搭建架空步行天桥，将A、B、C地块以及X的部份地块所组成的负一层区域有机地连贯起来，并引入一个主力百货店在此经营，而铺面招牌设置在A地块的西南转角处。
作用：
能吸引青泥洼的商业旺区的人流往主力百货这边走，青泥洼商圈营造多一个热点，增强项目的市场潜力。
建设一个下沉式广场，将A、B、C、X地块组成的负一层区域有机地连贯起来，解决项目先天地块分块的缺陷，为主力百货店的引入提供前提条件。
主力店的引入又为商场前期的销售、招商及后期的经营吸引大量的人流。
4-6-2针对A、B、C、X地块的业态？
建议在负一层设置购物天地，引入主力百货店。主力百货店一方面可吸引大量的人流，推动其它楼层业态的经营；另一方面，可带动项目前期的销售、招商。
在其它楼层设置：
国际流行前线：经营流行服饰品牌主力店、大型著名商号、鞋类形象店及其大量的时尚流行服饰。
潮流天地；经营种类：主经时尚服装、精致饰物、甚至可以搜罗香港、日本、韩国等最流行的服饰汇集于此。
视讯网络：经营各种视听影音产品、手机、计算机、微型随身听等。
家居饰物珠宝玉器世界：经营各种品牌家居用品、灯饰，各类珠宝玉器等相应产品。
相应的配套：在下沉式广场设置一个大型街舞或时装表演广场，注入“风情购物公园”概念，意在吸引大量的青少年消费人群和消费者的眼球和人流，在B区或X区的场地可设置室内攀岩场等活动配套。
租售做法：
1、此区负一层先以招商为主，通过优惠的条件引入主力百货店。以此作为一个卖点带动其它楼层的出售
2、各功能区以优惠条件引入2—3家主力店进行带动，其他部分进行分割独立销售。
。
4-6-3针对D、E地块规划
鄙司建议在D、E地块与劳动公园之间建造另一个下沉式广场。
作用：
可将D、E地块与劳动公园连通，解决解放路为交通主干道车流较多，行人过马路不便的问题，为对面的人流过马路提供方便，
将劳动公园旅游观光、平时运动锻炼、休闲等的人流吸引过来，推动D、E地块的经营发展。
4-6-4针对D、E地块的业态设置
A）将D、E地块打造成为一个动、静结合且相互带动的新型的娱乐、购物天地。
所谓“动”是指经营一些娱乐性质的、有动感的，甚至是以运动为主题的新型娱乐、康体活动。
所谓“静”是指经营一些与“动”主题有关的各类品牌商品。
“相互结合、相互带动”是指令到“动”与“静”之间，以同样的主题，相互和谐地结合，成为整体；另外，两者也因为有一个共同的主题，相互带动彼此的经营。
B）建议在D、E地块的业态设置为：
国际美食天地：荟萃全国各地和世界风情美食
经营种类：东南亚美食、台湾小吃、大型快餐“麦当劳”“必胜客”干果、零食专卖店、港式茶餐厅,韩国烧烤，日式火锅等。
设置原因：既懑足附近居民区的需要，又可针对悠闲人群
租售做法：以3—4家行业主力店进行带动。主要以招商形式置于E区二、三层，其余部分进行独立销售，并在硬件上满足其餐饮经营的条件。
新生代天地：经营儿童服饰，玩具精品。
相应配套：大型游艺中心，史诺比主题儿童游乐园，
设置原因：主要通过针对的消费层和游乐硬件配置吸引人流。
租售做法：配套以招商形式或自营为主，铺位部分通过1-2家主力店带动独立销售。
活色生香国际女人街：经营韩国、日本、香港、台湾最新流行女人服饰、精品，化妆品等。
相应配套：设立一小型T型舞台，有利于在开业以后定期或不定期举行的时装秀或者其他产品的推广活动提供有效场地：设立“A”美容疗法会馆，女士健身美体中心。
设置原因：此区针对女性消费，利用女性消费特点和习惯吸引人流。
租售做法：部分以招商为主，用“A”会馆经营，吸引女性消费者；部分通过3-4家行业主力店带动独立销售。
活力天地：经营世界品牌或国内著名运动系列运动服饰、运动用品、运动器材
相应配套：设置为足球营地、壁球室、射箭馆、室内野战馆等各类新奇、刺激的游玩配套。
设置原因：利用设置游玩配置吸引年青消费人流。
租售做法：通过招商或自主经营游玩配置，铺位部分作限制性销售，明确买家必须经营功能设定的业种，以便为购物公园的内涵提供强有力的支撑。
国际名店城：荟萃当今国内外高级品牌、精品服饰。
经营设置原因：此区作为次出入口，其价值仅次于A区，在一定程度上体现项目的总体形象档次。
租售做法：此区先已招商为主，通过优惠的条件引入一些国际性知名品牌，后期作带租约销售。
4-7项目的特色如何营造
◎五洲风情特色步行街的设置
■名称恰如其分
这条街原名五州（洲）街，我们正好在这条街上设置一条汇聚全球五大洲的风情文化步行街，使人想起街名就想起这里汇聚的五洲风情文化。
■装修设计的统一性
在外立面、公共空间、甚至在宽阔的步行街上，都布置着各具特色的异国风情文化。使每一处街景都是世界的特色景点，令消费者无论走在哪里都仿佛置身于异乡。
与整个项目装修设计的统一，法国凯旋门、美国的自由女神、荷里活偶像等各具特色的景点、当地风俗文化，都会设置于其中。
■经营业态
国际名店街；主要经营：世界名牌服饰、品牌皮具、高级化妆品等。
旅游风情街：经营大连及东北特色旅游商品
香港兰桂坊：经营特色酒巴、无烟餐饮。
租售做法：此街以招商形式引入国际名牌专门店或特色店，其它以限制性形式销售，以保证此街的档次。
特别补充说明：
本项目的规划设计更多地体现为“街区概念”而非常见“场馆概念”，令娱乐休闲配置与经营布局有机结合；
a)于业态功能区之间的衔接可采用装修风格或配套设施进行划分，既体现出明显的业态功能分区，又体现项目的统一性，并充分考虑到出人流导向的效果。
b)项目的主题风情定义是基于项目特性而提出，其作用是为项目营造浓厚的招商和销售、购物氛围，因此经营布局上与硬件配置相配合。令项目定位的旅游、休闲、娱乐、购物溶为一体。
c)对于销售完成后所形成的产权独立可能导致经营混乱现象，可视其商铺位置所处功能区不同区别对待；或先招商后销售（如E区），甚至以优惠的招商条件吸引目标经营者，以树立项目整体形象；或者进行限制性销售，通过销售时鉴定补充协议或管理公约，令业主在功能区规定的业种范围内进行经营，明确项目鲜明特色定位，或进行独立销售，避免缩窄投资者层面。
5-商场的租售策略
5-1目标客户
5-1-1销售目标客户
（投资客、品牌商户/厂家、个体经营者）
本地客户
外地客户（省内、国内）
外资客户（港澳台、国外）
5-1-2招商客户
主力经营商户（体现商场形象和档次）
目标经营商户（国内外知名品牌）
个体经营者
5-2租售时机
考虑因素：工程进度
当地消费习惯
当地气候
租售筹备进度
5-3租售策略
5-3-1租售推广策略
◎推售前准备阶段
目的（效果）：
约翰/歌莉娅时装/百丽鞋业/香港万事达.飞安娜中国总代理/广州李宁体育用品销售有限公司/广州亿安体育用品有限公司/NIKE/雷俊运动/OpA时装/LOAIO/仁信牛奶老铺/肯德基/大家乐/多美丽快餐/东海堂/宝生园/LANCOME(香港)化妆品公司/卡西欧/顶好首饰/周生生珠宝金行/周大福珠宝金行/红孩儿/谢瑞麟珠宝金行/莱福珠宝/屈臣氏/百佳/蕉叶风味集团/绿茵阁/大禾回转寿司店/金旺庄韩国料理/荔港名食家/
除了以上曾经服务过的客户，我司还为以下各类行业著名品牌的特约商铺拓展顾问：
SAWATCH（时尚名表系列）SUI（古色女装）
华伦天奴（服装）麦当劳
7.11便利店先施眼镜
DUNHILL（登喜路）芭迪鞋业
JEZCA（女装）eMU（女装）
GUE（服装/手表）屈臣氏（超级市场）
我司热切希望能籍以上的各方面优势，为本项目提供全方位的全程服务！
第二部分：住宅部分
1-大连住宅市场概况分析
■本地购房消费以中低价为主，价格介于2500-4000元/m2，且多集中于城乡结合部，外地购买力在大连不容忽视，尢其对于高价住宅来讲，其比例较大。
■产品选择层次结构较广，且类型多样，从一般的解困房、经济适用房到海边豪华宅、别墅，从市中心到市郊的大型小区都相继一一出现。
■发展商已迈向品牌时代，陆续涌现了万达、亿达等全国知名开发企业。
■住宅产品仍偏向于大户型为主，但特色产品不多。
■住宅销售的服务意识有待加强，营销技巧也有待提高。
楼盘规模产品类型户型面积均价施工进度装修
星海国宝四栋高层小区式高层住宅四房：193-247复式：365-4428600元/m2现楼豪装
雍景台连体高层单体高层二房~四房121。21-198。84㎡8300元/m2准现楼豪装
曼哈顿大厦单体高层公寓套间~三房43。14~197。88㎡8200元/m2准现楼豪装
2-项目的优势劣势分析
2-1项目优势：
位置优越、交通便利，附近生活配套齐全，紧大连兴购物商圈
景观优越与大连市中心最大的绿地公园一路之隔，园景、山景收眼底。
同区域同文件次竞争项目不多，直接竞争大大减少。
项目规模较大，利于发挥规模效应和硬件配套优势。
2-2项目劣势：
属于纯住宅项目，容易产生住宅和商业间矛盾。
开发成本高，不利于发挥价格竞争力优势。
项目档次较高，会针对消费人群变狭窄。
项目旁的高架桥建筑，令项目低层单位受景观和噪声的影响。
一方面项目开发资金需求量大，对销售周期要求较短，另一方面，此类型项目对施工进度要较高，因此。两者间的矛盾将制约着项目的成功。
3-目标客户的定位和分类
项目的塔楼从产品形式上可分为住宅和公寓两类型，虽然两者皆为居住用途，但其针对对象有所不同。
3-1住宅的目标客户分析
大连市内的私营企业主和高收入人士，年龄介于30-50之间。
东北地区的一些实力雄厚的中资企业或私人企业界所有者或高级管理人员。
东北地区的高级公务人员。
祖籍东北华侨。
3-2公寓的目标客户分析
在大连的三资企业的外方投资者或高级管理人员。
大连的外国企业及其驻华机构的高级管理人员。
大连市内拥有稳定经济收入且具有投资意识的中高收入人士。
他们共同特征：是社会上事业成功的一群，他们或者是经历拼搏后正处于壮年，或者是后起之秀，他们年青有朝气，对自己的奋斗感到自豪，他们需要认同和肯定自身的价值，更需要荣耀和被受尊崇。所以他们注重产品的素质，注重项目的内涵，注重项目的形象。
4-项目定位
4-1项目理解
1、本项目位于市中心商业旺区，地价成本非常昂贵，所以本项目的开发，必须以商用物业和高价住宅相结合开发，才能承受本项目开发成本压力；
2、本项目位于市中心，交通发达，以及城市规划配套完善，更享有劳动公园的绿化、园景以及稀贵的山景的景观；如本项目能充分发挥景观优势和结合商业发展的优势，且配合本项目的硬件支持，建议本项目走高尚住宅的路线。
3、本项目位于繁华的商业、娱乐地带，周边琳琅着新颖时尚、前卫动感的商业经营理念，且消费对象也是针对这群中青年的消费群。所以项目住宅部分的重点目标客户是这群中青客户群。
4-2产品定位
根据项目所具备的先天优势和以上所述的目标客户层定位，令本项目住宅有条件走“高档次豪宅”路线。众所周知，作为豪宅楼盘，不但要有顶级的硬、软件配套（如智能化配套、会所、人车分流、足够车位等），更应有不可替代的自然环境资源（如海景、山景、园景等），本项目的产品不仅能具备这些条件之外，更具有位于城市繁华中心的条件，故其产品定位为：
大连市中心标志性顶级豪宅
大连市中心——位于大连市最繁华的地理位置；
标志性——强调项目在大连市的城市地位；
顶级——走在时代的最前边，超越居住新境界；
豪宅——非一般的住宅，是住宅市场的高端。
4-3形象定位
项目的形象定位顾名思义是根据产品定位确定项目主题形象，该主题一方面能反映项目的特色和内涵，另一方面指引策划推广方向，并为项目增加附加值。如我司操作奥林匹克花园的主题形象是“运动就在家门口”就充分体了楼盘特色，会其推广策略事半功倍。为了打动我们的目标消费群；荣耀、尊崇所在的定位，去捕捉目标客户群的独特的心态。建议项目的住形象定位是：
“滨城都会至尊府第”
4-4项目形象包装
本项目的产品定位是一个有标志性的顶级豪宅，既要突出顶级豪宅的亮点，又要表现项目的高层次的品味，因此本项目包装成一个时代感很强的豪宅概念，且囊括了超越人性化的居住理念，使到本项目的产品既能适合年长的事业成功的人士荣耀与尊崇的所在的品位之外，还适合一些叫年轻的成功人士的时尚、超越世俗品味要求。使到居住在这里的人群，有尊贵身份的象征，是事业成功的人士的标志。
5-产品建议
5-1住宅功能细分和户型面积的比例建议
5-1-1对A、B、C、D号楼功能说明
A号楼：其功能为住宅楼，由于其位置受商业环境影响，其档次性也会有所折扣，故建议将其针对客户层放宽，因此，户型面积比例为：
户型建筑面积比例
二房75-8515
小三房95-11040
标准三房110-12533
小四房130-14012
B号楼：其功能为公寓楼，由于此类型住宅产品有其独特的市场特征，故需满足以下要求：
实用性
在面积有所控制的前提下，保证每个单位的各种使用功能。
投资性
作为公寓概念，应既可居住，又可办公，其投资价值比一般住宅较理想，这对于投资客户有较大吸引力，另一方面，本项目的销售单价较高，故可在面积上尽可能令其总有所控制，从而更好地满足投资客户的要求。
服务性
公寓在服务功能方面的提供，令其投资价值和办公用途得到实现。
综上所述，建议B号楼的户型面积比例为
户型建筑面积比例
一房35-5030
二房65-7540
小三房95-11020
大三房110-12510
另外，根据B号楼的功能，建议可采取“产权商务酒店”的概念进行操作和销售，其目的如下：
通过酒店一方面管理项目住宅部分的配套设施，另一方面为B号楼提供服务，体现其价值。
通过“酒店”的操作，令整个项目的利润得到最大限度的实现。
作为长期收益的手段之一，毕竟大连拥有着巨大的旅游资源。
C．D号楼：其功能为住宅楼，由于其位置受商业环境影响较小，且景观效果又是最佳，因此也最能体现项目住宅部分的价值。建议其户型和面积比例如下：
户型建议面积比例
二房75-9024
小三房100-11024
大三房120-13030
四房140-16015
复式160-1807
5-2户型设计建议：
1在保证功能的前提下，尽量控制单位面积。
2尽可能保证各单位的景观。
3进行户型上的创新，如“双套房”概念，跃式处理等，因此提高产品价值。
4适当进行功能上的扩展，如空中花园设计。
6-项目命名的初步建议
6-1项目整体命名
由于本项目的住宅是走高档路线，与时尚、潮流的商业一起联动，互相辉映，因此项目以一个融合大气与时尚的命名为：
滨城国际都会
6-2商业命名
因为要突出本项目的商业是一个个性化很强的商业形象，且能融入新颖独特“异国风情”的主题概念，也能囊括“集旅游、娱乐、购物、休闲、运动、餐饮为一体，多种经营业态并存；给人一个深刻、易记的印象。因此建议商业部分的命名为：
都会风情
7-住宅与商业的互动分析
7-1住宅与商业的统一性
由于本项目由六个分割的地铁组成，故其住宅和商业部分亦被分割，这影响了项目的整体性效果，这是不利于发挥项目的规模效应，故形成住宅和商业的统一性是极其重要的。
7-1-1住宅统一性体现
l立面处理的协调一致。
l硬件配套和软件服务资源上的共享。
l包装推广上的统一。
7-1-2商业统一性的体现
u规划布局上的联动和互补（如前所述）
u业态选择的协调和联动
u商业部分主题的确立和贯穿
7-1-3住宅和商业的协调
u在规划上尽量减少商业经营对住宅环境造成的影响，如住宅出入口的设置和控制；商业人流的引导；业态的选择等。
u在推广宣传上发挥其互利优势，一方面住宅为商业提供客源，另一方面，高档次的商业气氛使住宅价值提升。
u住宅和商业在档次上的统一
7-2住宅和商业开发推售的互动策略
（如图所示）
①销售A、B区商业部分③销售A号楼
开发A、B、C、X区④开发下沉式购物地带
①　对A、B区主力百货进行招商
⑤
销售C、X区商业部营造商业步行街氛围销售D、E区商业部份
销售C号楼、D号楼　⑥
开发D、E区⑦　完善C、D号楼硬件配套⑧　销售B号楼
②对E区进行主题业态招商⑥营造主题商业气氛⑦
6-3说明
说明1：
uA、B区靠近百年城商圈，其价值显而易见，且开发较早首先进行销售将有利于资金回笼。
u对主力百货店进行招商为项目后期的开发和销售作好准备。
说明2：
uE区的业态作为项目商业部分的另一重点，通过提前统一招商可确保项目主题定位。
说明3：
u由于A号楼相对档次略次，有利于项目住宅部分实施低开高走策略。
说明4：
u配合主力百货店进场，为销售C区商业部分作准备。
说明5：
u利用A、B区销售势头，招商状态和下沉式广场概念进行促销。
说明6、7：
u初步真实体现项目商业氛围，从而支撑D、E商业部分的销售。
u利用A号楼住宅及商业部分销售旺势，带动C、D号楼销售，并逐步完成住宅硬件配套（如会所）。
说明8：
u利用硬件配套的完善促销B号楼销售。阶段工程进度时间销售进度招商进度拟定销售均价预售可实现比例销售总额
一A.B.C.X处于±0五个月A区2/3（6475）B区3/4（8213）对A.B.C.X区负一层的主力百货店进行招商1500085187，272，000
二A.B号楼主体2/3部分D.E区处于±0四个月A号楼（21750）对A.B.C.X区的行业主力进行招商800080139，200，000
三A.B号楼外封顶D.E区完成群楼部分五个月C区3/4（10725）X区2/3（4667）对D.E区的行业主力店进行招商1500080184，704，000
四A.B号楼外墙装修C.D号楼达主体1/2完成商业街装修四个月C号楼（29500）.D号楼（22620）对商业街进行招商800080333，568，000
五A.B号楼完成内装C.D号楼外墙装修六个月号楼（3600）D区1/2（5981）E区1/2（8412）（含D。E负一层）A.B.C.X区和部分商业街开业80001500080?23，040，000172，716，000

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公路改造项目策划方案

目录 第一部分：商业部分 1-大连市概况 5 1-1大连市概况 5 2-大连市的商业分析 5 2-1市场回顾 5 2-1-1国营商场同合资商场共存 5 2-1-2超市效应 6 2-1-3商场相对比较集中 7 2-2大连商业分析 7 2-2-1大连现时商业总存量 7 2-2-2未来商业供应 7 2-2-3市场售价及租金反映 10 2-3大连商业个案分析 11 2-3-1大连胜利广场 11 2-3-2大连大世界家居广场 12 2-3-3大连奥林匹克购物广场 13 3- 项目的商场部份分析 15 3-1项目概况 15 3-2项目swot分析 16 s——项目优势 16 w——项目劣势 16 o——机会 17 t——威胁 18 4-市场定位 18 4-1国内市场形势 19 4-2大连商城的形势 21 4-3本项目覆盖地域及经济潜力 22 4-4市场需要什么 23 4-4-1商场档次分析 24 4-4-2商场类型 25 4-4-3商场主题分析 25 4-5本项目产品定位 26 4-5-1档次定位 26 4-5-2本项目的主题定位 28 ※ 首创旅游式主题的商业物业概念 28 ※ 主题新颖的吸引 28 ※ 市内旅游文化的支持 28 ※ 对消费人群的吸引力 29 ※ 借用概念的吸引力 29 ※ 借用其它元素的吸引力 30 4-5-3形象定位 30 4-5-4项目定位的发展优势 31 4-6项目产品设计建议 33 4-6-1针对项目整块建议 33 4-6-2针对 a、b、c、x地块的业态？ 33 4-6-3针对d、e地块规划 35 4-6-4针对d、e地块的业态设置 35 4-7项目的特色如何营造 38 5-商场的租售策略 40 5-1目标客户 40 5-1-1销售目标客户 40 5-1-2招商客户 40 5-2租售时机 40 5-3租售策略 41 5-3-1租售推广策略 41 5-5主要促销手段 45 5-6招商条件 46 5-6-1租金优惠 46 6-商场的经营管理 47 6-1角色 47 6-1-1对内经营 47 6-1-2对外经营 47 6-2目标 48 6-3效果 48 6-3-1旺人（消费人流） 48 6-3-2旺场（投资者和商家） 49 6-3-3旺财（经营收益） 49 6-3-4运用多元化经营策略， 50 6-4商业物业主要经营管理模式 50 6-4-1经营模式比较 50 6-4-2采用经营模式的论证 52 6-4-3结论 52 7-经营推广 53 7-1推广活动 53 7-2信息系统建议 53 7-4经营促销手段参考 54 8-经营管理组织架构 55 9-商业招商经营运作优势 55 9-1-1具有较强的商业招商能力， 55 9-1-2具有实际招商操作经验， 55 9-1-3具有引入主力店的成功经验 56 9-1-4丰富商业经营运作经验， 57 9-1-5服务品牌 57 第二部分：住宅部分 1-大连住宅市场概况分析 59 2- 项目的优势劣势分析 60 2-1项目优势： 60 2-2项目劣势： 60 3- 目标客户的定位和分类 61 3-1住宅的目标客户分析 61 3-2公寓的目标客户分析 61 4- 项目定位 62 4-1项目理解 62 4-2产品定位 62 4-3形象定位 63 4-4项目形象包装 64 5- 产品建议 64 5-1住宅功能细分和户型面积的比例建议 64 5-1-1对a、b、c、d号楼功能说明 64 5-2户型设计建议： 67 6-项目命名的初步建议 67 6-1项目整体命名 67 6-2商业命名 67 7- 住宅与商业的互动分析 68 7-1住宅与商业的统一性 68 7-1-1住宅统一性体现 68 7-1-2商业统一性的体现 68 7-1-3 住宅和商业的协调 68 7-2住宅和商业开发推售的互动策略 69 6-3说明 71 第一部分：商用物业 1-大连市概况 1-1大连市概况 大连市位于辽宁省南部，辽东半岛南端，西北频临渤海，东南面向黄海，与山东半岛隔海相对，共扼渤海，素有“京津门户”之称，北面背依东北大陆，腹地了阔，甚称“东北之窗”，海、陆、空交通发达，十分便利。 大连市区总面积约12,573.85平方公里，人口约547.41万人，分6个行政区，3个县级市。 2-大连市的商业分析 2-1市场回顾 2-1-1国营商场同合资商场共存 1998年以前，历史悠久的天百大楼、大连商场等国营大型商场凭籍货品全、信誉好，在全市商业起着举足轻重的作用。随着超过二十五万平方米合资商场的引入，大连商业市场饱受冲击，原有商场的租赁及销售市场几乎不复存在，代之而来的是商场与商户共同承担曲险的联营方式。迈凯乐大连商场因经营业绩突出，是大连少数采用保底扣率合作方式的商场之一，如服装保底额多订于1800美元/平方米。 合资商场的进入，打破了传统商业格局，带来了许多新鲜东西，如科学的管理、舒适的购物环境、超级市场、大型游艺区等，吸引了以年轻人为主的大批消费者。面对这种市场状况，国营商场强烈感受到危机的存在，“危机”就是危险中存在着机会，纷纷调整了经营思路。天百大楼率先提出“十五条龙服务”并利用50年店庆机会，推出全场店庆价，创造了营业额3天共4000万的佳绩，此举在中央电视台黄金时段多次亮相。大连商场集团也推出“不满意就退货”的承诺。 进入XX年，各大国营、合资商场已先后完成商户重组及市场定位，竞争同时也细化了市场，使各大商场均有一定数量固定的消费群体。 2-1-2超市效应 步入XX年，随着家乐福、沃尔玛、麦德龙等国际大型零售高相继落户大连，大连的商业竞争也随之进入到一个空前白热化的阶段。世界排名前三位零售商巨头—
美国的沃尔玛、法国的家乐福、德国的麦德龙同时落户一个城市，这是中国独一无二的，在世界上也是少见的。 XX年7月，民族超市“龙头老大”北京华联超市在大连开业。华联开业的意义不只是多了一家商店，而是因为具有“民族性”，华联的进入注定了中、外超市的肉博战已不可避免。 2-1-3商场相对比较集中 闻名大连以至全国的天津街是大连历史悠久的传统的步行街，沿街有天百大楼、天伦商厦、国泰大厦、巴黎之春购物中心、新世界百货等大型商场。 相比天津街，青泥洼桥商业街虽然属于后起之秀，但发展相当迅速，以大连商场、秋林女店、迈凯乐商场、先施秋林、中山大厦商场为核心的青泥洼桥商业街逐渐超过天津街成为大连最繁华的商业街。 2-2大连商业分析 2-2-1大连现时商业总存量 在调查的22个已开业的商场项目中，有17个是座落于中山区，其余5个分布在西岗、沙河口及甘井子区。 2-2-2未来商业供应 大连市正在兴建或将会落成的商场项目主要集中在中山区及沙河口区。而预计到～年年底，将会有接近53万平方米的商场新面积落成（见下表） 商场未来供应表 开业年份 中山 沙河口 XX年3月~12月 229，000 110，800 ～年 72，500 16，0800 总计 331，500 271，600 占百份比 55% 45% 大连市主要已开业商场一览表 编号 项目名称 地区 位置 开业时间 商场总楼面建筑面积（平方米） 层数（地上） 层数（地下） 商场管理形式 1 天津街百货大楼（北楼） 中山 天津街中段 1930 10，000 5 1 百货 1 天津街百货大楼（南楼） 中山 天津街中段 1930 3，000 4 无 百货 2 大连商场 中山 青泥洼桥 20年前 40，000 4 1 百货 3 新友谊商店 中山 人民路2号 1988 3，000 2 1 百货 4 韩国批发城 中山 长江路 1990年以前 7，500 3 无 店铺 5 秋林女店 中山 胜利广场旁 1990年以前 5，400 6 1 百货 6 中兴大厦 中山 友好街42号 1990-06 35，000 7 2 百货 7 国泰大厦 中山 天津街西段 1994-01 10,800 6 无 百货 8 友谊商城 中山 人民路2号 1996-02 12,000 6 2 百货 9 天伦商厦 中山 天津街西段 1996-10 13,000 6 无 百货 10 新华洋商场 中山 青泥洼桥 1997-05 2,800 3 1 店铺 11 富丽华酒店商场 中山 人民路中段 1998年以前 2,000 1 1 店铺 12 先施秋林(百货) 中山 青泥洼桥 1998 20,986 9 1 百货 13 胜利百货 中山 大连火车站前广场 1998-08 147,000 5 3 百货 14 迈凯乐大连商场 中山 五惠路 1998-09 50,000 7 1 百货连店铺 15 裕景商城 中山 大连火车站前广场 1999-05 50,000 1 无 店铺 16 时代购物中心 中山 港湾街7号 1999-06 13,800 6 1 百货 17 巴黎之春购物中心 中山 上海路 1999-10 23,802 4 2 百货 18 沃尔玛超市 西岗 奥林匹克广场 XX-04 17,000 无 1 百货连店铺 19 奥林匹克购物广场 西岗 人民体育场北奥林匹克广场 XX-04 35,000 无 2 百货连店铺 20 大连百盛购物中心 沙河口 西安路 1997-12 28,000 5 1 百货 21 家乐福 沙河口 黄河路与西安路交叉口 XX-01 13,000 6 无 百货 22 华联超市 甘井子 金三角 XX-07 15,000 1 无 超市连店铺 23 通发毅电子商场 沙河口 黄河路663号 XX-03 30,000 3 无 店铺 24 广荣商城 沙河口 黄河路667号 XX-06 27,000 6 无 百货 25 全景超市 沙河口

项目策划方案

项目策划方案（一）

一、项目说明

集团公司报刊发行局联合300 家重点报刊社，按照报刊零售产品组织“三统一”要求，由报刊社对邮政分省直接供货，并提供最优发行费率及供货时限，通过邮政报刊零售渠道，共同做大发行规模。

二、项目目标

通过整合报刊零售产品供货渠道，突出发展高码洋、高费率期刊，实现报刊零售新增收入1 亿元。

三、市场分析

（一）市场空间

目前，全国报刊发行市场总量中，报刊零售市场占65% ，并呈现持续增长态势。在高码洋期刊零售市场，邮政仅占20% 的市场份额，而高码洋、高费率期刊主要在零售渠道发行，邮政发行市场空间潜力较大。

（二）企业效益

1、提高企业经济收益。发展市场占有率高，发展空间大的重点畅销报刊和高码洋、高费率期刊，有利于调整产品结构，增加高码洋、高费率期刊占比，提高企业经济效益。

2 满足终端销售需求。重点畅销报刊和高码洋期刊的读者认可度高，销量较大。整合重点畅销报刊零售渠道有利于满足终端销售需求，减少私自进货行为，降低难度。

3、提升市场影响力。发展重点畅销报刊和高码洋、高费率报刊有利于丰富邮政零售产品种类，提高综合竞争能力，提升市场影响力。

4、有利于邮政向期刊产业链上游发展。做大一批期刊，把握市场主动权，有利于配合订阅向期刊产业链上游延伸，拓展新的盈利空间。

（三）读者需求

重点畅销报刊和高码洋、高费率报刊 影响力大，市场份额占据主导地位， 有着广泛的读者群体 ， 通过邮政零售渠道销售，能够为读者提供更好的文化消费服务。

四、SWOT 分析

（一）优势

1、品牌优势： 邮政报刊发行具有 60 多年历史，积累了丰富的报刊订阅和零售经验。特别是近几年，邮政报刊发行的市场份额、掌控的媒体发行资源、生产管理信息化水平、配送能力、以及终端覆盖面等都有较大提升，得到了报刊社和读者认可。

2、渠道优势： 一是邮政报刊零售拥有网点共计 5 万余个，覆盖范围广，邮政报刊零售网点总数占全国报刊零售网点总量的 39% ，整体优势明显。二是邮政在地市级城市建设了完善的配送体系，能够迅速将产品配送至邮政自建终端或社会网点。

（二）劣势

1、产品进货渠道混乱。 各级邮政企业各自为战，分散经营，不能形成合力。基层邮政企业从民营渠道进货，邮政收益低，反而做大了民营渠道，培育了竞争对手。

2、产品结构不合理。 没有形成邮政报刊零售的核心产品，且经营产品主要集中在文摘类等低码洋、低费率期刊上，缺乏高码洋、高费率期刊。

3、产品组织能力薄弱。产品组织工作长期以来是地市局组织，省（含自治区、直辖市，下同）邮政公司没有设置专门岗位和人员从事全省产品集中接办和运营工作，以省为单位的产品组织能力较薄弱。

（三）挑战

1、市场竞争激烈。 国家积极鼓励多元化资本进入发行市场，导致民营渠道、外资企业、报业集团纷纷进入报刊零售市场，新建网点，争取产品代理，抢夺市场占有率。

2、数字媒体对纸媒的冲击。 网络和阅读终端对传统纸质媒体冲击严重，时限快、价格低、互动性强易获年轻读者青睐。

（四）机会

1、政策层面，中央高度重视文化产业发展，明确提出推动文化大发展大繁荣的要求，为报刊发行专业的发展提供了宝贵的战略机遇。

2、企业层面，集团公司对报刊发行专业定位明确，通过报刊零售连锁经营体制改革推动业务发展，各级报刊零售经营管理部门发展积极性高涨，为业务健康发展提供了有力支撑。

五、渠道整合

集团公司从整合供货渠道着手，统谈分签 300 种重点畅销报刊作为连锁经营产品，报刊社向各省邮政直接供货，解决长期困扰各级邮政企业的货源组织问题，提高发行费率和时限，满足终端网点销售需求。邮政 集中全网力量，重点做大 15 种高码洋、高费率期刊的规模，调整产品结构，利用有限资源突出抓好高效期刊发展。

1、自有终端：利用邮政报刊零售自有终端，下达销售计划，开展销售竞赛，制定增量奖励政策，强化终端人员，鼓励终端主动销售。

2、社会终端：制定社会终端发展政策，鼓励终端积极销售，根据不同终端，选择不同产品，发挥配送优势，提高服务质量。

3、批销渠道：在邮政批销中心、批销门市部陈列展示重点畅销报刊。召开报刊产品订货会，向民营批发商推荐重点产品。

4、特殊渠道：在车站、医院、校园、超市、加油站等特殊渠道摆放报刊展示销售架或开展流动销售。

六、推进措施

（一）加强组织，尽快落实统谈分签工作。 各省邮政公司要围绕集团公司下发的统谈分签目录及条款，集中精兵强将，尽快与各报刊社完成本省发行分签协议。

（二）明确职责，落实营销策划。各 省邮政报刊发行负责人作为省内全国报刊零售连锁经营产品组织第一责任人已与集团公司签订责任书，各省邮政公司要尽快成立项目组，指定专人负责，围绕集团公司制定的营销方案，尽快制定本省落实措施及实施办法。

（三）整合资源，加快业务发展。 一是利用集团公司统谈取得的报刊费率政策和促销政策，开展促销活动，实现销量增长；二是充分利用刊社提供的代销政策，提高 300 种统谈分签产品的终端覆盖率， 15 种高码洋、高费率期刊统一陈列在明显的展示位置，加强宣传推荐；三是通过强化邮政报刊零售配送能力，积极发展社会批销商和零售网点，方便读者购买；四是利用内部营销资源，联合市场部、大客户中心开展专项营销活动，拉动业务增长。

（四）精耕细作，提高服务水平。 一是联合报刊社，依据 报刊 零售产品市场规律及特点，重新调整发运时限及内部处理时限，优化作业组织，提高服务能力，最大限度满足基层业务发展需要；二是加强主动配送力度，增加配送频次，做好主动配货、调货，提高服务水平，满足网点经营者的销售需求。

（五）加强管理，支撑发展。 一是依托信息系统加强管理，认真分析全网性产品在各省及重点地市销售环境，细分市场，提供不同种类期刊发展的营销措施；二是加强 报刊 零售网点经营者的培训工作，增强主动营销的能力。

七、项目考核

为促进项目落实，集团公司将各省邮政公司渠道整合项目的完成情况纳入年度专业绩效考核。同时，集团公司加强监测力度，定期通报各地项目进展情况，及时总结经验，向全国宣传推广。

项目策划方案（二）

一、活动主题：

减少了贺卡，不减少祝福；用自然硕果，救自然原林。

二、活动背景：

每当佳节来临，人们便会用精美的贺卡向亲朋好友传达祝福，使得节日更加

具有人文的温馨。适逢元旦圣诞之际，再度掀起赠送精美贺卡的狂潮。然于此同时，我们又有没有想过就是我们的美好祝福，将会给大自然带来多大的灾难和压力。一张最普通的贺卡要消耗10克优质纸张，每10万张贺卡以1吨计，就要砍掉近3000棵十年生的树木。如果全国有一亿人送贺卡，每人每年送两张，那就要砍掉近60,000,000棵树，让人触目惊心。但是，我国森林覆盖率不到14％，人均占有的森林蓄积量约8.5立方米，只有世界人均水平的11％，资源少的可怜。

现在，我们完全可以用另一种方式表达愿景，用另一种物品传送祝福，

“水果换贺卡”就能做到！用水果代替贺卡，通过“不送贺卡，改送水果”的形式，给您在异地求学的好友送上您最最真挚的祝福！同时既能体验水果的美味，又能节约纸张，保护树木，环保又健康，可谓一举两得。

让我们身体力行，携手为我们共同的环境奉献一份爱心，尽一份责任吧！

三、活动目的：

1、 争取降低贺卡发放使用量及纸张的浪费，为保护森林资源作出一点贡献；

2、 借机向当今大学生宣传一些环境资源保护的知识，进而扩大到社会，调动全社会的环保积极性，培养其环保理念。倡议同学们从自己做起，从点滴小事做起，珍惜森林资源，将环保意识深入同学心中，并以此为契机把“环保消费”理念推入到更广阔的层面。

3、 尽量让所有项目成员参与其中，进一步学习环保社团的经验心得，以扩大环保宣传力度。

4、 加强温州地区各大高校环保社团的联系沟通及各种信息的交流，为以后合作打下基础。

5、 使活动具有可持续性。

四、活动宗旨：

1.推行环保理念，从自身做起

2.尊重个人隐私，不阅读及修改赠送者的留言

3.确保将水果贺卡和祝福送到本人手上，如有意外发生及时通知发件人

五、活动对象：温州市各大高校人员

收件人：温州市参与本次活动的高校师生

发件人：温州市参与本次活动的高校师生

六、活动形式：

由温州市大学生绿色论坛负责联系温州市各大高校环保社团，使用统一的活动标志和，有统一的宣传时间，活动时间。在活动期间内展开“水果贺卡”活动。

高校社团主要负责：与其他高校环保社团联系，统筹规划及物资管理活动前期在校内的宣传；水果贺卡预定登记；水果购买及配送。

七、活动流程：

11月20日：确定温州市参与活动的高校名单，确定本次活动的标识及口号。

11月23日：召集参与活动学校的环保社团负责人，强调活动注意事项并公布本次活动标志及口号，统一温州地区水果种类及价目。

12月01日：公布温州地区参与活动的高校及各高校具体联系人员/方式（每校至少出两名主要负责人）。

12月05日：确定各高校人员分配情况并公布信息。

12月11日——12月21日：各高校对本次活动进行统一宣传

第一步：征订—各高校设点登记，将送件人的详细信息做好记录并收取费用。

第二步：信息传递——高校每天将登记结果整理后发送至（收件人）所在的环保组织进行统一协调分配

第三步：送达——各高校收到收件人名单后，由专人负责给书签填写祝语，送达收件人，如果送件人有其他要求，在力所能及范围内也可以做。

（其中需要注意的地方是：

1、宣传当中说明本活动的积极意义，标注各种水果所代表的意义。

2、水果贺卡的预定：必须登记清楚送件人的详细信息，及其他附加要求。

3、水果贺卡除了有必需的水果之外，还附带再生纸书签。——注意：所有材质以环保优先，在书签当中也加入一些环保类的小常识。）

12月22日——12月25日：本次活动正式实施（送货时间）

12月28日——1月1日：召集参加活动的环保社团进行总结会议，并公布各高校财务报告。

旅游项目策划方案

一、 背景分析

1、 概况：

浏阳河又名浏渭河，原名浏水。因县邑位其北，“山之南，水之北，谓之阳”，故称浏阳。浏水又因浏阳城而名浏阳河。全长234.8公里，流域面积4665平方公里。

2、 旅游资源：

(1)自然资源

浏阳河：十曲九弯，两岸青山翠枝，紫霞丹花。

浏阳河漂流：浏阳河第一湾(浏阳市高坪乡境内)。

特产：浏阳花炮闻名中外，还有菊花石、夏布、湘绣、豆豉、茴饼、纸伞、竹编。

(2)人文资源

开福寺、马王堆汉墓、陶公庙、许光达故居、黄兴故居、徐特立故居、谭嗣同故居、浏阳文庙、浏阳算学馆、孙隐山等文物。

(3)红色旅游

走出了一大批党和国家的卓越领导人：中共中央总书记胡耀邦、国家副主席王震、全国人大副委员长彭佩云、中顾委主任王首道等。走出了中国第一个为戊戌变法而流血牺牲的志士谭嗣同，走出了民国先驱唐才常、焦达峰。还走出了数十位挽民族之危亡、救生灵于水火的铁血将军和数万名革命烈士。可见，浏阳的“红色旅游”氛围浓厚，发展潜力不言而喩。

二、 区域优势/劣势

1、 优势：

(1)浏阳市社会经济基础雄厚，城市经济实力不断增强。

(2)浏阳市的道路状况良好，区位条件比较好，可进入性较强。

(3)浏阳河旅游资源丰富，发展潜力强劲。

(4)优美动听的《浏阳河》，掠云越波，传遍了五湖四海，浏阳河的知名度较高。

(5)旅游产业蓬勃发展，国家将“红色旅游”提上日程，可以使浏阳河的“红色旅游”资源得到充分利用。

2、 劣势：

(1)浏阳市整体形象缺乏明确定位，对外宣传不够。

(2)浏阳河景区的服务人员的服务意识比较薄弱，服务水平较低。

(3)浏阳河的旅游资源缺乏有效的保护，开发不足。

三、 策划目的

1、 市场分析：一句“浏阳河。。。。。。”，伴随着中国的一代伟人响遍了祖国的每一个角落，传遍了世界各地，在我们每一个人的心中，对“浏阳河”都有一份额外的亲切和敬仰。因此，“浏阳河”的目标消费者群非常庞大。无论男女老少，都是“浏阳河”的目标消费者。港澳台喜欢文化交流的年轻人以及老一辈革命老人，亚洲甚至全世界热爱中国文化，喜欢到中国旅游的外国游客都有可能成为目标消费者。

2、 最终目的：提高浏阳河的知名度，使浏阳河走出湖南省，唱响中国，走向世界。

四、 策划原则

1、 目的性原则：

(1)把浏阳河打造成国内著名的休闲旅游景点。

(2)将浏阳“红色旅游”资源和其它“红色旅游资源”整合为经典“红色旅游”线路。

2、 可行性原则：

(1)浏阳市的道路状况比较好，交通便利，旅游者可进入性比较好。

(2)浏阳河经过多年发展，有良好的口啤，现在正在不断完善之中，其发展潜力较大。

(3)浏阳市政府有足够的资金和信心把浏阳河“推出去”，走出省门。

3、 特色化原则：

《浏阳河》唱响了全中国，它特有的“诗歌”情怀是其它旅游资源缺乏的。因此，加强《浏阳河》的宣传和推广，让人们产生去浏阳河旅游的动机，

4、 政府主导和市场结合的原则：

(1)政府主导，依靠浏阳市政府，甚至湖南省政府的强烈支持和推广。

(2)提高浏阳河的市场竞争力和综合实力。

五、 主题口号

唱响古今，璀璨浏阳!

六、 组织形式

主办：浏阳市政府

承办：浏阳市旅游局

协办：湖南卫视电视台

七、 主要活动

1、音乐晚会：其中有大合唱《浏阳河》版，以及抒情版的《浏阳河》，小品等。

2、放烟花：音乐晚会结束后放烟花。

3、征文比赛：要求参赛者围绕浏阳河这个主题写文章。通过这个征文比赛，来提高消费者(特别是年轻一代)对浏阳河的认知。在音乐晚会当晚会给优秀作品的参赛者颁奖。

4、举行音乐晚会当天浏阳市旅游局以6折的价格出学生票，以8折的价格给其它消费者。

5、以浏阳河的名义捐款20万给当地的慈善公益机构，在当天中午举办新闻发布会。并且把这一信息刊登在当地最有影响力的报纸媒体。同时，在湖南卫视播放这则新闻。

八、 具体操作

1、进行音乐晚会的前题宣传，在湖南卫视《娱乐天天报》播放音乐晚会的宣传片，以及在当地有影响力的报纸做音乐晚会的平面广告宣传，为期一周。

2、音乐晚会于XX年12月31号在浏阳河广场举行，从晚上8点开始到晚上10点结束，采用直播形式。请湖南卫视著名主持人李湘、汪涵联手担任主持。由湖南卫视摄制组担任整个晚会的制作以及后期编辑。

3、节目开始，首先以vcr的形式回顾浏阳河，画面重点突出浏阳河的时代性，以达到引发观众的共鸣，促使观众尽快进入晚会的主题。

4、接着，何炅和李湘进入电视屏幕，并发表开幕词和介绍特别嘉宾，以及介绍晚会的流程。

5、接着，主持人李湘介绍浏阳河的旅游资源以及浏阳市其它的“红色旅游资源”，强化观众对浏阳河作为“红色旅游资源”的认知。

6、接着，超级女声冠军尚文捷作为表演嘉宾，演唱其参赛成名曲《爱》以及演绎《浏阳河》。

7、接着，现场举行“浏阳河征文比赛”的颁奖仪式，并且简单介绍这个征文比赛的情况。

8、接着，汪涵访问浏阳市旅游局局长，以其权威的观点来诠释浏阳河的定位以及发展战略。

9、接着，由在浏阳河工作的员工表演小品――《浏阳河的爱》。

10、接着，汪涵现场访问游览过浏阳河的旅游者，通过旅游者的口叙提高浏阳河的品牌价值。

11、接着，大合唱《浏阳河》―――由专业人士组成的合唱团。让观众重温经典，以此刺激消费者的旅游动机。

12、接着，主持人总结，发表感谢词以及提出新的希望。

13、最后，放烟花庆祝晚会完满成功。

九、 宣传推广

1、电视广告：找专业人士拍一则浏阳河的广告。分别在湖南卫视每周的《快乐大本营》以及每天晚上的黄金剧场的广告时段播放;在凤凰卫视《时事直通车》的广告时段播放。每次十五秒，为期两周。

2、报纸广告：在湖南当地有影响力的报纸投放平面广告。为期一周。

3、公关宣传：以浏阳河的名义赞助各种喜庆活动。如赞助XX年1月举行的《湖南超女跨年演唱会》，积极参与当地慈善活动。

4、网络宣传：在新浪网、携程网的首页播放浏阳河的网络广告。为期一周。

十、 资金支出/收入`

1、支出：

(1)音乐晚会：约300万人民币。

(2)其它活动及播放广告：约150万人民币。

(3)总计：约450万人民币。

2、收入：

(1)广告：约250万人民币。(音乐晚会找商家赞助，包括冠名赞助和其它赞助)。

(2)门票：约300万人民币。

(3)总计：约550万人民币。

商业项目策划方案

活动简介：
201x，想唱就唱 清凉一夏 多彩扎啤狂欢节大型公益活动——是中国的城市时尚名片，是现化时尚潮流的弄潮儿，是社会大众自娱自乐、放纵自我的第一大舞台，是城市文明进步的标志。此次大型公益活动将结合夏日经济发展的要求，把夏日夜经济生活带延伸至城市效外，不扰民、不受限，联合国内知名商家共同为省会市民打造一个休闲娱乐的夜生活平台。同时，这也是一场慈善爱心活动，活动组委会将从最终营业额中提出部分费用作为阳光工程慈善助学金，捐献希望工程，呼吁社会大众奉献一点爱心，共建美好城市。
活动目标：
1、打造一张属于华北“时尚爱心名片”。
2、构建城市人们“自娱如乐第一展示舞台”。
3、创建河北规模、特色的“夏日经济多彩扎啤休闲广场”
活动主题：
唱出新声音 欢乐无极限
组织机构：
主办单位：河北省委宣传部 石家庄人民政府
承办单位：河北xx投资集团 xx湾温泉城
协办单位：
支持单位：中国联通 中国移动 青岛扎啤 雪花扎啤 嘉禾扎啤
媒体支持：河北电视台、河北电台、燕赵都市报、河北青年报、新浪微
活动流程：
1、活动时间、地点：
时间：2013年5月1日------2013年10月1日
地点：石家庄龙滹湾生态广场
2、人员招募方式：
才艺展示者通过短信、电话、网络、现场报名参加。
3、启动仪式
时间：201x年4月30日
地点：多彩扎啤生态广场
参与人群：省市相关领导、东垣集团领导、支持企业单位、媒体记者
4、活动环节：
主持人主持(歌唱、故事、趣事、表演)开幕
疯狂歌手(有奖)音乐会
欢乐对对碰， 现场歌唱、才艺
疯狂的扎啤
才艺表演助兴
扎啤转转中奖活动
人气影视片(露天电影)
5、颁奖盛宴
时间：201x年10月1日
内容：举行大型庆典仪式，由组委会领导向相关机构捐款，给支持活动的爱心人士代表颁发奖项，表彰优秀企业，歌舞活动演出。
地点：石家庄
备注：以上每一项需要都细化执行。
功能区划分：
演艺区
多彩扎啤专区(按品牌分区)
VIp啤酒屋(6人屋、10人屋)
特色美食区
全羊篝火烧烤区(鸡、羊、鱼)

公益项目策划方案

一、活动背景
为弘扬中华民族扶贫济困的传统美德，提高全民慈善理念，xx年爱心助学会第一届慈善义演是进一步营造全民慈善的良好氛围，弘扬慈善文化，倡导奉献爱心，本次晚会是慈善与本土文化的完美结合，以“爱心传递，真情助学”为主题的义演将在东方红广场举办。
二、活动目的、意义
开展以“爱心传递，真情助学”为主题的慈善义演活动，是为了引导更多的市民关注焦作贫困学生，关注我们身边的弱势群体，我们真诚希望社会各界人士尽自己一份小小的心意，俗话讲滴水能汇成大海，只要人人献出一份爱，这世界将变的更美好!
以义演方式倡导市民关注我们身边的贫困学生，通过义演活动唤起全社会对慈善事业理解、尊重、关心与帮助，扩大慈善事业的影响力。倡导“奉献、友爱、互助、进步”的义工精神。
三、组织机构
主办单位：爱心助学会
支持单位：富亚健康漆焦作总代理、今典婚庆公司
合会援助单位：
协办单位：
承办单位：
活动名称：“爱心传递，真情助学”大型慈善义演
活动时间：20xx年9月XX日(周六)
活动地点：广场
四、赞助公司方面
(一)自己协调捐助单位，确定捐助意向和捐助金额。
(二)用希望工程正规票据为赞助公司出具票据
(三)在义演中，请赞助公司上台举捐助牌。
(四)在演出场地周边布置展板，对热心企业、个人进行答谢。
五、安全预案
为确保活动期间的安全，使本次活动顺利、圆满地进行，特拟定安全保卫工作方案如下
(一)指导思想：精心组织、周密部署、密切配合、定岗、定员、定责，确保晚会万无一失，使慈善义演安全顺利进行。
(二)组织领导：为加强本次活动安全保卫工作的组织领导，**同志负责，成立后勤保障应急小组，负责布置、协调和指挥此次活动的安全保卫后勤工作。
六、募集资金使用计划
1、助学计划：所募得的款项一部分用捐助贫困学生(400元/人/学期)
2、募集资金比较充裕的情况下，建立图书室2座(大概8000元)
附：义演演出方案
晚会负责人：开心树：组员：红姐
节目的收集和审核，义工工作的分配。
外联组：钢枪：饭米粒儿
负责联系热心商家为孩子寻找捐助人和义演当天广场的义卖商家的寻找及义卖活动策划
接待组：天高任鸟飞：独舞：
负责各个相关组织人员的接待和关系的协调、场地的联系
宣传组：农门龙少
负责宣传品的设计，定稿
负责演出现场的设备{灯光、音响、舞台等的设计维护}
晚会总协调：阳光生活：
1、向社会征集内容健康向上节目，望热心朋友积极参加并提供支持!
具体联系：晚会负责人：开心树：组员：红姐
节目的收集和审核，义工工作的分配。
2、活动当天将进行现场义卖;
具体情况请联系：在水一方
企业捐助请联系外联组：钢枪

品牌路演活动策划方案

这篇《品牌路演活动策划方案》，是小编特地为大家整理的，希望对大家有所帮助！
　一、路演活动的总体内容介绍

1、路演的概念

2、路演的战略意图

3、路演的目标

4、路演的策略

5、路演活动的具体情况介绍

二、路演活动的市场分析

1、路演的市场环境分析

2、全国性路演（巡展）活动的案例与分析

3、主要路演城市的环境分析

三、路演的运作与管理

1、组织架构图

2、展示项目的情况

3、路演的品牌推广操作

4、媒体运作

5、路演公关活动举例

6、路演中的促销活动

7、路演活动中的销售管理

8、路演城市的评估

四、路演的活动操作手册

1、路演的操作流程

2、操作流程说明

一、路演活动的总体内容介绍

1、路演的概念

路演是在全国中心城市进行的关于品牌宣传活动和促销推广活动，具有非常重要的战略性和长期目标。

活动将采用包括新闻发布会、研讨会、座谈会、论坛和促销推介会等多种形式，使政府和相关部门了解×××项目的经济实力和项目的理念，为后期区域扩张奠定基础；使各中心城市的相关行业了解×××项目的经济实力、专业水平，为张扬品牌和后期合作奠定基础；使各中心城市的消费者了解×××项目，使之成为消费者的首选品牌，同时为后期进入中心城市市场作好准备。

在路演活动的过程中，通过一系列的公关活动和媒体的宣传，提升×××项目的品牌形象，提高×××项目的知名度，增强企业的竞争能力。经过行期一年的路演后，×××项目将在行业中突现出来。

2、路演的战略意图

路演的战略意图主要包括五个方面：

1)树立起×××项目形象

2)塑造×××项目品牌

3)促进×××项目的销售

在路演的中心城市，将根据不同城市特质进行促销活动。通过活动聚集人气，推进展示，引起当地城市的关注，提高项目的知名度。

具体销售包含几个概念：

第一，通过展示活动与调查表格，了解该城市市场状况，为后期扩张创造条件；

第二，通过促销活动（例如优惠价），在当地实现销售；

第三，通过信息传播，使得项目成为用户首选品牌；

第四，促进项目在当地的销售；

第五，促进代理销售商工作的开展。

3、路演目标

路演活动不是凭空产生的一项活动，它一方面企业要花费大量的资金和人力，另一方面，必须有着清晰的目标，这样才能产生意想不到的成果。

1)面对政府和行业主管部门

让政府和行业主管部门了解项目的经济实力，增加政府对项目进入城市后将给城市增加的价值，赢得良好的社会威望和形象，公司高层和当地政府实现顺利对接，对于重要的大城市创造企业高层和当地政府的沟通机会，促进投资时获得更多的优惠。

2)获得所在城市同行的认知、认同，推广×××项目的运营模式；建立起在金融界和行业内相关企业的知名度，为后期成为合作伙伴奠定基础。

3)面对目标消费群

第一指标：路演所到之处人头攒动；

第二指标：很多人询问×××项目；

第三指标：有一定的客户积累（在过程中或未来某项目客户登记表信息来源一栏中有，在路演中获知）

手机路演活动策划方案

一、活动目的：

为了提高卖场形象和品牌，以及知名度，提高销售量。因现在的手机行业竞争比较激烈，故各手机同家必须提高自己的销售量和知名度，增加竞争力度，路演的内容要符合企业形象，具有意境，对消费者具有视觉冲击力和联想触动力，并能体现出企业为消费者带来的切实利益，增加产品的吸引力和传播效果。籍此宣传手机卖场的“细心聆听、诚意协助”、“夏季行动、回报社会”的品牌形象。

二、主题：中国联通中美淡村店盛大开业

三、主办单位：中美手机城协办单位：中国联通

四、路演时间：20XX年5月17日

五、路演地点：淡村菜市旁1号

六、准备工作：

1、卖场内需准备好各种品牌、款式和功能的促销机型；

2、详细了解各厂家是否有促销活动，这样可以借用厂家促销的机型做为亮点，可以有效的降低成本；

3、路演人员的培训，对有针对性的机型进行特训，以增加活动期间的销量；

4、活动前期的宣传，舞台搭建，等等

七、活动内容：

1、投入相当一部分资金购买礼品，从礼品上吸引路过的潜在消费者；

2、从社会上百般寻找高水平的主持人，当路演人气不旺时能很好的调动路人参加活动；

舞蹈、歌曲、魔术师等节目，延长消费者逗留时间，提高顾客的兴趣和购买欲

4、准备一些很简单的关于手机的问题及游戏，使消费者看到获得奖品的希望，从而调动顾客参与积极性；

5、针对消费者心理及习惯，设计一档简单好玩的游戏1：请活动现场的各位有兴趣参加的顾客进行写短信比赛，编写“路演主题”发送至指定号码。以最短时间编写者为胜，并设置其奖品；

游戏2：拼图游戏，图案设计不需要太复杂又不能太简单的，最好是一部手机的图案，在规定时间内拼完的都可以获得精美礼品

6、举行店内购机抽奖活动：购机在1000元以上者(含1000)即可参加抽奖；

八：舞台搭建和物料

1、DM单：甲方提供，

2、遮阳帐篷：4把（甲方提供）

3、桌椅及桌布：长桌子8张，椅子16把

4、举牌KT6个0.6*0.4M

5、易拉宝4个0.8*2M

6、人员马甲26件

7、演出音响、调音师及舞台搭建（租用）

8、舞台背景喷绘3.8*5.4M

9、拍照相机

10、礼品

九、节目内容：

歌曲2首，1~2人，共10分钟；舞蹈2支，3~4人，共20分钟；魔术表演2场，1人，共20分钟；主持人介绍品牌厂家及产品展示，30分钟，互动问答及游戏，45分钟；(详细节目流程附流程表一份)

活动流程：

1.7：30之前卖场管理人员、销售人员、各个部门上岗员工必须在早上全部到岗。

2.7：30准时开员工会议。会议内容：检查人员到位情况、开业前准备工作汇报、员工动员口号。

3.8：00之前全部的活动现场布置必须全部完毕，员工必须回到各自的工作岗位。管理人员进行检查。

4.8：10贵宾进场。注意事项：进场通道布置、接待礼仪人数、接待前台位置布置，签到本，进场后贵宾安排（茶水，礼品，休息区）。

5.8：30开始舞狮表演

6.9：18联通总经理上台剪彩讲话。必须落实事项：剪彩物料的准备(剪刀、托盆、彩带、礼仪人数、鞭炮、领导位置顺序)讲话人员的部门、职位、姓名落实，讲话人员的顺序、演讲稿、礼仪人员的引导工作。讲话前领导的休息区落实（遮阳伞、桌子、椅子、茶水、标识牌、领导的位置安排，礼仪人员现场的服务规范）。

7.继续舞狮表演助兴，进行菜青。

8.9:48厂家活动路演、销售开始。

9:12:00所有到场嘉宾进行用餐

十、活动现场安排：

1、场地安排：在手机卖场门前搭建舞台，前提是不影响店面通道。

2、人员的安排：店面只安排4人，2人/班发放宣传单页，并引导顾客到店内购机，要求交谈表达力强；现场控制人员1名，保证与礼仪公司的良好沟通；礼品保管1名，按要求指定获奖人发放奖品；交通疏导1名，保证店面门前通道畅通。其余派单人员，流动式安排；

3、奖品的确定：待定

4、现场拍照照片内容：主持人介绍产品、与观众互动及颁奖、模特产品展示、人员发放DM单页，人员举牌沿路行进，表演秀等拍摄注意：Internet与方正分开拍摄，选好拍摄角度

十一、演出费用总计略

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