策划书:在线购物网站策划书。
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目录
一. 项目简介
二. 市场目标概述
三. 项目优势及特点简介
四. 项目运作的可行性
五. 网站建设宗旨及商业模式
六. 网站发展规划与建设进度
七. 市场与销售
前言
在当前的网络社会中，由于技术上的原因，当前网民在网络中的自由受到诸多的限制。我们不妨将当前的网络世界比做人类社会发展的原始社会，当中的网民犹如原始社会中的原始人，在他们力所能及的网络空间内进行一系列的采集-狩猎活动。面对这些原始人，我们只能以非常简单的思维模式去考虑他们在网络空间的行为。
如何吸引他们到我们的网站进行采集--狩猎活动?
人类的需要是多元化的。按马斯洛对人类需要的分层，结合当前网络社会的特点分析上网的人，他们在现实世界已解决了最基本生理需要，包括避免饥饿，逃避危险等，在网上虚拟的空间他们所追求，将是较高层次的多元化需求。
如何才能满足网民高层次多元化需求的满足呢?
一方面是简单的思维与行为模式，一方面是高层次多元化需求的满足。如何把这两方面有效的结合起来将是我们的网站成功的关键。
一、项目简介
“点石haolanlanxin在线购物网站”是一种新型的b2c电子商务形式。随着互联网宽带和技术应用的成熟，以及物流和支付系统的完善，可以预见，电子商务将成为互联网普及应用的主流，必将影响着千家万户的生活和经济行为，并日益成为社会商业活动的重要形式。
纵观国内互联网电子商务，淘宝网 8848、dangdang和三大门户网站的商城成为b2c电子商务的主要集散地，这些网站凭借着自身资源的优势，飞速发展，占据了网上零售业的大部分份额此外，国内仍然还有1000多家小型b2c电子商务网站，受规模和能力限制，发展缓慢，步履维艰，艰难的维持现状，并残酷地争夺着剩下为数不多的份额。“点石haolanlanxin在线购物网站”出现带来了购物网站的新气象，通过自身的优势，为消费体提供品种繁多，物美价廉的产品，任何一个购物网站都是借助其他商家的力量作为自己网站经营的根本。但“点石haolanlanxin在线购物网站”有实实在在的产品经营场所，利用自身的平台优势，吸引商家入住进行网上销售(商家有无网站均可)，丰富自身产品线，实现双赢，即所谓的商业街模式。为产品的多样化提供了坚实的物质基础。能对网上经营的产品专业性、人性化提供强有力的品质保障，由商品单一化销售扩展为多元化网上销售模式。通过多元化商品推介、连锁推广、商家加盟等多种形式，将有货源和销售网络优势的商家联合起来，扩大宣传推广规模，形成良好的品牌效应，增加商品销售信用度和成交率，形成自己的品牌和销售壁垒，保持现有优势，引导互联网消费理念，扩大特色商品销售和服务外延，确保业绩稳中有升。
二、市场目标概述
(1)前期：b-c模式时
“点石haolanlanxin在线购物网站”有着良好的企业背景，深厚的会员基础，广泛受众群体，从网站信誉度和产品品质的保证上都能够实实在在的体现给消费体，让消费体对所购产品-------买的放心，用得安心。同时点石haolanlanxin广场品牌效应，大连及周边地区的上网者都是我们的潜在用户。
(2)后期：过渡到b-b模式后
市场潜力更为巨大，帮助大多数企业实现向电子商务的转型。是点石haolanlanxin在线网上商城的远期目标，尽管中国目前的电子商务市场还相对较小，但是市场需求和潜力非常巨大，预期在不久的将来会有突破性的进展。“点石haolanlanxin在线网上商城”必将在搭建电子商务平台和实现由传统经济向新经济转化的过程中发挥应有作用。
三、项目优势及特点简介
优势
利用自身的平台优势，为消费体提供品种繁多，物美价廉的产品，吸引商家入住进行网上销售(商家有无网站均可)，丰富自身产品线，实现双赢，即所谓的商业街模式。
特点由商品单一化销售扩展为多元化网上销售模式。通过多元化商品推介、连锁推广、商家加盟等多种形式，将有货源和销售网络优势的商家联合起来，扩大宣传推广规模，形成良好的品牌效应。
四、项目运作的可行性
竞争分析
纵观大连本土市场，真正的网上商城不多，像万迈商城、大连网街等网上商城，大部分都是以c2c的形式经营或者都是单一类别的产品经营的网上商城，对消费体而言网站的信誉度不高或者选择上有很大的局限性。
自身优势
1. 广泛性
现在点石haolanlanxin广场的商家都可以成为点石haolanlanxin在线购物网站会员，享受免费宣传。同时可以加快点石haolanlanxin在线购物网站人气的汇聚。
2.互惠性
利用点石haolanlanxin在线购物网站的优势对点石haolanlanxin广场的招商工作产生互惠性。
3.多样性
点石haolanlanxin广场入住商家可以获得多渠道销售方式。
4.地域性
打破地域观念，使自己的产品得到全国各地客户认知，足不出户就可以将自己产品在全国推广。通过点石haolanlanxin在线购物网站可以被更多的客户选择，同时自身也可以选择更多的进货渠道。
5.关联性
点石haolanlanxin广场商家通过点石haolanlanxin在线购物网站有了自己的网站，自身形象得到了进一步提高。势必在自己名片、优惠卡、宣传资料上出现自己的网址，加强和客户的沟通。同时也加强点石haolanlanxin在线购物网站宣传深度。
总结以上几点，点石haolanlanxin广场会吸引更多的商家入住，带动点石haolanlanxin广场的招商工作。因为成为点石haolanlanxin广场的商户可以获得网上宣传的强大优势，网上购物打破了地域、时间的界限，可以使商户自身的资源化(人力、物力、财力)。反之，如果商户条件成熟，可以由传统的经营方式向现代的经营方式跳跃，实现网上贸易。这样就能节省更多的人力、物力、财力。足不出户，贸易全国。老的商户变为网上贸易会员，那样点石haolanlanxin广场就会有入住新的商户。长此以往循环效应，必将取得双赢的局面。
点石haolanlanxin广场现状:
1.经营场所的广阔性
消费体想要找到特定的商家非常困难。
2.产品价格的区域性
产品价格调控的区域划分，有些区域商家可以自控产品价格，有些区域商家必须明码标价，价格不允许有任何调控空间。可以使点石haolanlanxin广场面对不同的消费群体，通过点石haolanlanxin广场购物，使不同的消费群体了解到购物点石haolanlanxin在线购物网站(参考:自身宣传优势第5点关联性)。
3.产品价格约束性
约束商家日常产品的价格不能低于网上销售的价格。这方面对点石haolanlanxin广场运营有着诸多好处，能够避免不争的竞争，保护商户的利益，避免因价格战导致的商户的退出。
以上几点对于点石haolanlanxin在线购物网站的运行有着至关重要的作用：
由于点石haolanlanxin广场有着潜力巨大的现有资源，点石haolanlanxin广场业户必将成为点石haolanlanxin在线购物网站启动的首选会员。
网上价格比实际的价格偏高，这是消费体普遍的一种印象，网上购物的消费体肯定要与产品的市场价格相比较，怎样才能了解市场价格——到商家实地考察(大连地区消费体)。如果找不到商家所在点石haolanlanxin广场位置，那样会出现什么样的结果——会取消网上这次购物。
有些消费体可能到商家以网上价格和商家讨价还价，期望得到更实惠的价格。(大连地区消费体)
消费体到商家可以看到实物，更加放心购买产品。(大连地区消费体)
结合以上几点，可以一窥消费体心理，必须在导视、区域、价格方面规范化、统一化，让消费体明白在网上购物的确能买到更放心、更实惠的产品，而且货真价实。长此以往，就会打消消费体的疑问，让消费体信任网上商城，在网上商城购物安全放心。
五.网站建设宗旨及商业模式
宗旨
成为行业的专业购物类网站。
商业模式
b2c的商业模式;网站和实体相结合。
六.网站发展规划与建设进度
1、发展规划
点石haolanlanxin在线购物网站的一期工程主要是建设一个网上多元化购物商城，为读者提供一个新型的消费渠道以满足大家对日常产品增长的需求(即b2c、c2c)。同时利用互联网这个媒体达到宣传整个企业和站点的目的。为以后扩大站点的规模和影响力打下良好的基础。
网站群的受众设定：以大连为中心，向周边地区扩散。
点石haolanlanxin在线购物网站的二期工程，要在利用网上购物商城已有的影响力和知名度。建设真正的点石haolanlanxin在线购物网站，一个b2b、b2c的综合性商城站点。这是一种全新的电子商务模式，在投入初期迅速获得回报，真正通过经营电子商务获得利润。这就是经营b-c交易平台的电子商务服务商。到时候点石haolanlanxin在线购物网站并不直接经营b-c交易，而是通过出租"网上商铺(柜台)"，让客户实现b2b、b2c电子商务，从而迅速获得回报
网站群的受众设定：面向全中国。
建设进度
整个网站由意念设计到正式投入营运，大概要一年的时间，进度安排如下：
第一季度：成立公司，收集资料，委托设计网页
第二季度：完善公司部门设置，联系网上征集业务，参与网页开发，开始策划营销计划
第三季度：网站进入调试阶段，开始在媒体投放广告。
第四季度：网站正式投入使用。
七、市场与销售
一，目标受众群体的定位
经过市场调研，发现点石haolanlanxin广场主要的消费群体趋于年轻化，加之目前互联网用户以年轻人为主体。故网站主要受众群体应年轻人为主。
二、产品策略
1. 产品定位
产品多样化、时尚化，年轻化，多元化.
因为点石haolanlanxin广场的产品受众体主要是年轻人，所以这类受众体追求的产品应该是具有活力的代表时尚潮流的产品。故网络推广应该联合这一实际特点作出相应的推广策略。
2.品牌和商标
通过市场运作，熟悉行业特点，创出自己的品牌。
3.质量和服务
追求正常经营下客户无退货要求，把好质量关，质量不好的货坚决不发货。加强售后服务的管理。
4.产品策略的调整
根据市场需求作出适当的调整，以完善网站经营的缺口。
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策划书:电子商务网站建设策划书
一、企业建立电子商务网站的必要性
现在网络的发展已呈现商业化、全民化、全球化的趋势。电子商务（e-commerce）交易的个性化、自由化可为企业创造无限商机，降低成本，同时可以更好地建立同客户、经销商及合作伙伴的关系，为此，许多公司积极拓展电子商务，为客户服务，进行价值链集成。如今网络已成为企业进行竞争的战略手段。企业经营的多元化拓展，企业规模的进一步扩大，对于企业的管理、业务扩展、企业品牌形象等提供了更高的要求。
作为专业的从事数码产品生产、销售的大型企业，***数码产品有限公司更需要建设好网站，将其作为对外宣传、服务的载体，来配合公司的发展和需要，使网站具有鲜明的行业特色，使更多的客户通过网络来结盟***数码产品有限公司。
二、企业电子商务网站的服务对象
（1)网站的服务对象主要是客户和供应商。
按客户的区域市场分析，表现为东强西弱，需求变化将具体体现为：经济发达的华东、华北、华南地区产品需求旺盛，个人和家庭用户需求为主；经济欠发达西部地区需求较少。
按客户结构分析，因为数码产品主要是时尚产品，用户主要集中在中青年和学生群体上，这个群体的需求较旺盛。
（2）企业内部人员也是网站的重要服务对象。企业各个部门的人员可以通过网站了产品的销售情况和其他部门的处境，以更好地进行协调。
三、企业电子商务网站的目标
（1）帮助企业建立有效的企业形象宣传、企业风采展示、公司产品宣传，打造“***数码产品有限公司的新形象。对于一个以数码产品销售为主的大型企业而言，企业的品牌形象至关重要。特别是对于互联网技术高度发展的今天，大多客户都是通过网络来了解企业产品、企业形象及企业实力，因此，企业网站的形象往往决定了客户对企业产品的信心。建立具有国际水准的网站能够极大的提升企业的整体形象。
（2)充分利用网络快捷、跨地域优势进行信息传递，对公司的新闻进行及时的报道。产品信息通过网站的先进设计，既有报纸信息量大的优点，又结合了电视声、光、电的综合刺激优势，可以牢牢地吸引住目标对象。因此，产品信息传播的有效性将远远提高，同时亦即是提高了产品的销售力。
（3)通过在线供求系统实现网上的供求信息的查询、订购、交易联系，优化信息的流通渠道。在现阶段，传统的售后服务手段已经远远不能满足客户的需要，为消费者提供便捷、有效、即时的24小时网上服务，是一个全新体现项目附加值的方向。世界各地的客户在任何时刻都可以通过网站下载自己需要的资料，在线获得疑难的解答，在线提交自己的问题。
四、企业电子商务网站的主要内容
设计重心转向以客户为中心，围绕客户的需求层面有针对性的设计实用简洁的栏目及实用的功能，极大方便客户了解企业的服务，咨询服务技术支持、问题解答，个性化产品意见提出等一系列需求在***数码产品有限公司网站上逐个需求得到满足的过程；做到产品展示，服务技术支持，问题，反馈意见，加盟等为一体，充分帮助客户体验到***数码产品有限公司的全系列服务。
五、网站整体结构
1、网站的导航系统
网站采用全局导航系统，访问者可以清楚了解网站的内部结构，方便他们在不同部门之间跳转。
2、 功能模块
网站建设以界面的简洁化，功能模块的灵活变通性为原则，为***数码产品有限公司网站设计制作维护人员提供一个自主更新维护的动态空间和发挥余地，去完善办好他们的网站，达到一次投资，长期受益，降低成本的根本目的。
3、网站首页
网站首页是网站的第一内容页，整个网站的最新、最值得推荐的内容将在这里展示。以达到整个公司的企业形象的和谐统一；在制作上采用asp动态页面，系统可以调用最新的内容在首页显示。在内容上，首页有公司的新闻热点，推荐产品等信息，并且管理员在后台可以动态更新首页的内容，使整个网站时时充满生机和活力。在设计上，注重协调各区域的主次关系，以营造高易用性与视觉舒适性的人机交互界面为终极目标。给浏览者耳目一新的感觉，吸引浏览者经常访问***数码产品有限公司网站。
4、主要栏目
（1）关于***数码产品有限公司
本栏目采用静态页面，主要功能是宣传企业，通过对的基本情况、文化理念、服务、产品的了解，使***数码产品有限公司为更多客户所熟悉、信赖。在页面设计上，我们采用灵活运用多种动画效果，力求将***数码产品有限公司的企业形象予以的传达。
（2）企业荣誉
本栏目采用静态页面，主要内容为介绍公司所获得的荣誉证书、通过的技术认证等信息，可以采用图片加文字的表现手法。
（3）企业动态
本栏目为动态，其主要内容就是及时发布出***数码产品有限公司公司内部新闻、活动。
（4）产品介绍
本栏目为动态，其主要内容就是介绍公司最新产品的种类和价格等。此栏目为整个网站的重要部分。网站采用产品展示系统来管理产品。这样，产品信息的发布非常方便、快捷，而且能给网站访问者提供非常强大的产品快速查找的功能。
（５）信息反馈
信息反馈采用静态页面，实现方式为一个反馈表单，客户可以在线填写表单信息，内容以电子邮件形式发送到管理员信箱。客户可以选择不同的反馈信息类别，向不同的管理员发送反馈信息。
电子商务网站建设策划书
企业商务网站策划书
以下是小编为大家整理的关于企业商务网站策划书的文章，希望大家能够喜欢！
一、网站类型：商业网站（xx公司网站）
二、建站目的：宣传，信息互动交流。
网站建设设计的方案实现以下目标：
（1）结合红领集团新世纪的发展战略，通过网上品牌形象策划宣传，进一步提升红领企业形象。
（2）通过电子商务网站平台，结合红领市场战略，给红领的市场开发活动增加了一个廉价的覆盖面更广的宣传平台，红领可以通过这个平台将产品更好、更快的推向客户。
（3），通过建立电子商务网站可提供一个方便的与直接消费者“面对面”的交互平台。
（4），网站平台缩短了企业与用户的洽谈周期，这是因为在洽谈前，双方可以先通过网站有一个深入的了解。
（5），网站平台的应用使产品多样化、柔性生产、按订单制作成为可能。这样将大大降
（6），网站平台可为企业的新产品开发提供更准确的信息，由于通过电子手段，可以廉价地与大量客户和潜在客户交流，这样将大大提高新产品定位的准确程度，保证新产品更符合客户的需要。
方案中具体说明所建网站整体达到的效果，把网站的技术方向明确下来。具体网络格式，所用服务器等都明确写出，增加了策划书的透明度。
二、网站的功能
1 产品展示
2 客户管理
3在线订购
4 在线支付
5 信息咨询服务
6 招标采购
7 调查反馈
8红领社区
9 虚拟现实展示
10 后台支持与管理．
11该网站需要注册成为会员才可以进行采购、留言等方面的操作。
三、网页结构规划
首页，首先正中间的是产品展示，是由flash形式呈现，比较吸引眼球。左边是供应信息、产品展厅、公司采购、公司简介、公司资讯、公司商圈、招聘中心、留言公开区、活动记录、联系方式、站内搜索、友情链接等的链接。
网站功能多样，有利于企业产品的宣传及销售，并很好地建立企业形象，这符合了网站建立的基本目的。各种功能都有详细说明所包含的内容以及所进行的操作。对于某些功能还能另附流程图说明，比如在线订购总能就有附订购流程图。
四、布局：布局简洁.
网站地图中首页跟子系统都划分详细。主页下有14个导航，旗下又有其他连接，各个连接紧密，整个系统比较连贯，条例清晰。
策划书中还附有网站主页简图，可以清楚的了解主页所有项目的具体位置，把公司形象与网站形象统一起来。
五、后期管理
网站建成之后，负责建网公司附上红领网站的推广方案，并提供技术方面的培训，使网站有一个良好的后期推广。
策划书:募捐策划书
一、活动背景：
爱是无私的，无论飘到哪里，都会融化。爱是石，擦然生命之火；爱是火，点亮生命之灯；爱是灯，带领我们走向光明。同在一片蓝天下，却有着截然不同的境遇。他们每一个充满期待的眼神无不触动着我们每个人的心弦，使我们仿佛有一种使命感，也驱使者每一颗善良的心想着能为孩子们做些什么。为此，我们特别发起了此次爱心募捐活动。如果可以的话，我们愿意用生命中的每一分每一秒去爱这个世界上需要被爱的每一个孩子，而现在我们能做的，是利用我们的每一分每一秒去做我们可以做到的事情。
二、活动目的：
1、呼吁在校学生以募捐的形式奉献爱心，捐赠书籍、文体用品、衣服等，为希望小学的圆梦计划筹集物资。
2、以我们现有的能力，通过实际行动去帮助那些需要帮助的孩子们。
3、通过此次活动的开展，培养我们对社会的责任感及使命感，带动和影响周围更多的老师和同学加入我们的爱心行动中，播撒爱心，收获爱心。
4、通过此次募捐活动，可以让我们为解决贫困孩子们生活、学习上的困难作出力所能及的贡献，用大家的力量共同托起孩子学生活、学习的希望。
三、活动主题：携手爱心 共建暖冬
爱心传递 有你参与
四、活动时间：2009年10月20日—21日 10：00—18：00
五、活动地点：15栋（k栋）楼下、丁丁屋下
六、活动主办单位及承办单位：贵州财经学院青年志愿者协会商务分会
七、活动内容：
（一）前期准备工作：
1、由策划部制作宣传海报，文秘部负责文字资料的准备。
2、由人力资源部对活动当天的工作人员进行分配。
3、由组织部负责活动期间桌椅的放置及活动期间秩序、人员的协调。
（二）活动具体安排：
1、10月19日在学校宣传栏处张贴海报宣传。
2、10月20日—21日上午9：50工作人员准时在活动地点集合，
10：00准时摆设好募捐点，进行募捐。
3、每天活动结束后负责人和值班人员查看活动募捐到的物资情况，对当日所有数据进行统计并总结归纳，负责人按值班表对值班人员严打考勤。
（三）活动后期安排：
1、由组织部对活动募捐到的物资进行归纳清理，作出具体的统计，由外联部、策划部、人力资源部协助组织部完成此项工作。
2、组织部负责将参与活动的人员报于加分办加分。
3、召开青协内部总结大会。
4、由文秘部负责完成活动总结及活动资料的整理，并做备份留底。
九、注意事项：
1、活动期间，青协全体成员严谨认真实在做事。
2、参节活动人员必须准时值班，特殊情况及时与负责人联系。
3、要热情的对待工作，耐心解答捐献者的疑问。
4、另有其他注意事项另行通知。
八、活动意义：
通过此次活动的开展，呼吁在校大学生以募捐的形式奉献爱心，让爱心传递给每一个人，让我们为贫困儿童做一些力所能及的事情，为他们共同托起明天的希望以及让更多的大学生了解贫困地区小学的情况，使我们拥有更强烈的使命感、责任感，去关爱那些需要帮助的孩子们，让他们切身感受到世界充满着爱和幸福的气息。
策划书:经营策划书
一、 前 言
该项目编制的依据：
1、 东光集团提供的项目资料;
2、 进行市场调研获得的第一手资料;
3、 国家统计局1998年、1999年国民经济和社会发展统计公报;
4、 商业联合会、商业经济学会编辑的内部资料《流通商业参考》。
二、 项目概况
项目名称：东光批发市场。
1、 项目选址：位于商业中心区。南接中山路、广大百货;北依火车站。
2、 项目规模及投资：
(1) 该项目占地面积2.53万平方米，建筑面积7万平方米，分地上三层，营业面积6万平方米。
(2) 项目总投资：3800万元，由东光集团投资。
3、 项目经营者：
4、 项目经营方式：采取租赁经营方式，即由东光集团投资，商户租赁经营。
三、 项目经营环境分析
1、 项目所在城市--地区政治、经济、文化和商贸中心，是地区的交通枢纽，有着丰富的人口和人才资源及雄厚的经济实力和工业基础。1999年全市经济稳中有进，经济水平逐步提高，国民经济的财政政策作用下，经济运行明显加快，总体经济形势呈现出健康向上的发展态势。目前宏观经济运行已进入"适度"的绿灯区，总体经济发展已进入"景气"状态。
2、 第三产业发展迅速，每年都以较大力度支持全市经济快速增长。1999年第三产业增加值总量达506.7亿元，比1993年增长65.3%，平均增速达9.9%，第三产业对gdp的贡献率稳步增加。从行业构成看，批零贸易餐饮业、运输邮电仓储业及金融保险业是推动我市第三产业发展的支柱产业。其中，批零贸易餐饮业作为第三产业发展的传统行业，1999年增加值总量达180亿元，在第三产业中高居榜首，以批零贸易为主的第三产业的持续发展既有利于推动居民消费水平的提高，同时也预示了东光批发市场在地区的行业潜力。
3、 项目符合市、区政府发展商贸的总体思路和基本原则，符合市、区政府关于"规划、规范和规则市场"的基本思路，并且能对区的"商业街区改造"起到示范作用。市区政府开拓市场的宗指基本思路是：加快流通体制改革步伐，加快流通业从末端行业向先导行业转化的过程。按照"三改一加强"的原则，以建立现代流通企业制度为目标，建立多元化、产权明晰的流通主体;继续推进新型营销方式的发展，按照大市场、大贸易、大流通的方向构造商品流通体制;加强对市场载体的规范与管理，做到规划合理、规范发展、规则交易。重点改造和建设我市全国性和区域性批发市场，通过技术改造，使之提高现代物流技术交流水平和管理水平，逐步形成交易功能强、幅射面广的商品集散中心和信息中心。项目的建设目标完全符合市区政府上述需求，因此将会得到各级政府的大力支持。
4、 综上所述，社会经济发展和运行势态良好，第三产业持续增长，项目经营方针与各级政府对于发展大市场的思路相符，该项目将得到政府的肯定和大力扶持。这些因素为项目的运作提供了可靠的经济及社会政策保证。
一、 市场及竞争对手分析
1.市场分析
(1) 社会购买力分析。
国民经济增长稳中加快，经济效益趋向好转，人民生活进步改善。1999年全年实现社会消费品零售总额263.2亿，同比增长10.1%。城乡市场分别实现不同程度的发展，市区实现社会消费品零售总额230.1亿元，增长11.2%; 县及县以下实现社会消费品零售总额13.1亿元，增长4.5%; 吃、穿、用商品销售分别增长9.6%、11.7%和9.6%. 人民生活得以改善，预计城市居民人均可支配收入达4950元，增长61%;全市农民人均纯收入可达2870元，增长19.7%。
(2) 消费倾向分析
根据统计资料，从1997年以来，市城乡居民吃穿消费全面增长，恩格尔系数下降。随着城乡人民生活水平的不断提高，消费观念发生了根本性的变化，消费呈现快速、健康、简便、多样、专业化的趋势。人们对服装消费的需求，特别是对高档次、专业服务、优雅的购物环境的需求越来越高。1998年投向衣着类的零售额为106.8亿元，比1997年增长11.3%，1999年为132.8亿元, 比上年增长12.6%，占社会消费品的零售总额的确22. 6%。
(3) 市场容量分析
各类商品市场交易活跃，截止1998年，全市各类市场达533个，其中生产资料市场71个，消费市场462个。全市各类市场成交额556亿元，同比增长4.2%。超亿元市场55个, 其中消费品市场46个; 超10亿元市场8个，其中多数为消费品市场，例如，五赛市场交易额已达110亿元以上。总之，各类市场已经成为城乡居民生产和生活购物的主要场所和空间，也培养了"东光批发市场"潜在客户群体。
上述分析表明，消费增长平稳有序，需求有所回升，社会购买力正在以较快的速度增长，为该项目的开展提供了坚实的市场基础。并且随着生活水平不断提高，居民正在脱离原来的消费传统，步入更高的消费层次，人们将更多的消费的在"穿"上，而且追求更有个性的高质量的服饰(个性化亦为服装订制业务提供了市场来源)居民消费水平的提高和消费习惯的改善，为项目提供了可靠的顾客来源。
2、竞争对手分析
"东光批发市场"的基本定位为全国一流的实行标准化统一管理和高水准服务的服装(成衣)批零、布料(辅料)批零、服装(制服)加工订制的商业中心。基于此，该项目构成市场竞争接触点的有这样几个目标。
(1) 白雪春天--从事服装(成衣)零售。所经营的品牌知名度较高，与"东光批发市场"竞争承租业户;
(2) 五赛市场--服装(成本)、布料(辅料)批零，所经营的服装、布料档次混杂且主要对外埠具有较强的辅射力，与"东光批发市场"竞争的也是承租业户;
(3) 辽展--服装(成衣)以休闲装、运动装为主打，多数业户经营的是东南沿海"三来一补"企业为生产外单而余下的尾货，进货成本较低，市场竞争力较强，与"东光批发市场"竞争的是最终的消费者。
尽管存在竞争对手，但东光批发市场仍然有足够的优势立于不败之地。其一，白雪春天和五赛市场虽有规模和地利优势，但五赛市场不是服装专营市场，缺乏专业优势;它们只经营服装、布料批零、缺乏服装订做业务，功能单一，品种档次不一;个别摊主以次充好，损害了市场形象;其二，二者离东光批发市场较远，商圈不会重叠;其三，光展等其它小市场虽有价格优势，但存在品种少、规模小等缺陷，难以构成"东光批发市场'的竞争对手。
鉴于此，"东光批发市场"项目在功能规划上只要与上述竞争对手进行错位设计，不进行迎头竞争，以现代化管理、高档次、高质量和良好的服务赢得顾客，就要减低竞争风险，加大投资回报，获取行业竞争优势。
二、 项目立地条件分析
1、 地理位置
"东光批发市场"处在市三大商业区之一的商业区，该商业区域是按照发展区域经济思路建设地区商贸中心的要求，加大市场体系力度建设，于1998年重点改造完成的。该位置享有商业位置和最旺商业传统，交通四通八达，有25路、20路、282路、329路、422路、132路、231路公交车通行市区及郊区，车程短，运力强，具有较强的辅射能力。从西邻的长江街至市的商业中心太原街仅十几分钟路程，现在为一片棚户区所阻隔。目前，区委、区政府正致力于这一棚户区的改造，工程一旦实施，则北行地区的商业将与太原街、西塔街的商业中心联成一体，其商业机会将更为广阔。因此，该项目具有优于五赛市场、白雪春天或光展中心的地利之便。例如，五赛市场由于市场占地过于庞大、设施陈旧、管理滞后，往往交易最活跃时亦是交通堵塞最严重的时刻，从而影响其今后的发展后劲。
2、 合配套设置
除"东光批发市场"项目本身具有的配套设置外，该项目所处位置周边环境已形成的自然配置功能也十分完备。如北侧距该
项目1000米有大型综合百货店银泰市场;南侧有中型精品店三和百货，具有十几年传统和良好社会口碑的北行农贸大厅，北行副食，西式快餐店麦当劳、肯得基，中式快餐店"小土豆"'老四季面条"，许家鸡味抻面;金龙建筑装饰市场、家具大卖场距此也仅XX米;建行、交行、工商行、招商行、农行都有专门的营业网点密布左右。总之，已形成了良好的社会商业环境和氛围，这是其他竞争者所不具备或不完全具备的优势。
3、 客流量分析
总之，根据区人口数、人员结构及客流量已大大超过同时段的其他竞争对手来看，北行作为商业中心的位置是不容置疑的，说明该项目所处的地理位置十分优越，具有商业旺铺具备的基本条件。
东光批发市场项目附近客流量图例(车流不计)
测算地点
与东光项目距离
测算时间
客流量(次/分钟)
银光百货
1000米
XX年10月13日14：00
98
北太轻工
500米
XX年10月13日15：00
122
北太书店
500米
XX年10月14日10：00
120
北太商场
800米
XX年10月14日11：00
133
麦当劳快餐店
800米
XX年10月14日10：00
92
三、 项目经营管理
1、 功能规划
全国一流的实行标准化统一管理和高水准服务的服装(成衣)批零、布料(辅料)批零、服装(制服)加工订制的商业中心。
摊位设置：按9平米/摊位的国际标准，设置摊位3000个。
f1(地上一层)：进口、国产布料批零销售及服装(制服)
加工订制：f2(地上二层)：服装(成衣)批零销售;
f3(地上三层)：服装(成衣)批零销售;
2、 项目硬环境
(1)该项目从设计的主导思想上注重空间流畅的行为学理念。总体布局具有较强的前瞻性，内部通行便利，有三个主通行口，另设货物进出口一处，设置滚梯四部、客梯三部、货梯三部;
(2)在地上二层设有11000平方米的共享大厅，设置侧面采光窗，空间通透;
(3)每层设置卫生间两处、休息椅多处;
(4) 各层将按防火分区要求，设置防火卷帘及相应的中央监控系统和自动报警、喷淋设施;
(5) 设置集中供暖和冷气设备;
(6) 采用双回路供电;
(7) 设置电子保安系统;
(8) 设置行政用房和工商、税务、银行、邮政、民航、铁路客货运代办;
(9) 装修标准;
外部：铝合金饰面板、塑钢窗、玻璃板门;
内部：花岗岩地面、吊顶、中央灯带;
卫生间：三酒店标准。
3、 项目经营管理
(1) 经营管理策略：借助于东光集团的综合功能，将物业管理与商业服务紧密结合，采用国际化的商业服务标准，通过计算机管理系统为商户提供规范化、标准化和现代化的服务，并按国际惯例组织经营，重点宣传顾客(承租业户)满意。
(2)经营管理模式：对经营利润实行目标管理，把"企业目标"、"部门目标"和"个人目标"密切联系起来，达到同径效果，使下接目标能保证上位目标的完成。也就是说形成开发投资者、目标管理者、具体承租户之间三位一体的利益链，建立市场规则下的"一荣俱荣、一损俱损"利益关系。见下图：
4、 采用计算机管理系统进行管理
计算机已经广泛地应用于各行各业的管理工作中，"东光批发市场"的计算机管理系统将应用于招商、物业、商户、合同、收费、工商管理和物流配套管理上，基本涵盖了所有的业务流程。通过规范化、标准化和现代化的管理方式，树立"东光批发市场"的高档次市场形象。
总之，"东光批发市场"项目须在投资者对整个项目进行充分掌控的前提下通过具有较高水平的经营管理机构，充分发挥领导统御技巧和沟通协调能力在运营上对基本业绩、商品定位、招商谈判、销售促进、人员管理的方面制定十分理性和持续发展的计划;确立具有操作性的流程和规则使各项业务有章可循，从而使人事、财务、商品和卖场管理按既定流程规则推动和发展。
四、 项目市场策略
1、 招商渠道
f1(地上一层)的租用者应该是：(1)原南二市场布料市场业户;(2)五赛市场、西柳市场业户;(3)北行轻工大厅二楼服装加工户、大南酒店用品市场从事服装加工业户;(4)原在市内各大型市场(商业城、中兴--春城商业大厦)从事服装加工业户;(5)品牌厂家(黎富、富田洋服、赛诗哲服装厂、派羽服饰、荣仕、惠英旗袍等);(6)散落于市内各区从事洋裁的服装业户。
f2、f3(地上二、三层)的租用者应是：(1)在白雪春天中从事下等品牌经营，由于无法起到领导品牌的作用而效益不理想的业户;(2)在五赛市场中从事较高档次品牌，但由于五赛市场整体定位较低而无法吸引较高层次购买力的业户;(3)在北行轻工市场、北行市场中经营，但因整体管理水平过低而无法取得较高业绩的业户;(4)在市内各大型商场经营的品牌，计划进驻(北行)商业区，但因银泰百货和三和百货的结款程序繁琐、结款周期过长而无法进驻的业户;(5)其客观存在新生品牌，极具扩张性，计划在较短时间内占领较大市场份额的业户。
2、 招商方式：租赁形式
根据白雪春天(每个单位--9平方米6000元/月)、五赛市场(每个单位--9平方米4500元/月)，建议档口费为每个单位--9平方米3000元--3500元/月，押金10000元。
合作形式：对于能够一次性租赁3000--5000平方米的业户，可以洽谈合作。
专卖代理：针对国内或国际品牌，可以洽谈专卖代理和合作分销;
从而创立东光春天项目的自营品牌。
3、 市场推广
根据东光批发市场项目的目标客户，以如下手段予以市场推广(与该项目工程筹备同时开始)：
(1)形象宣传--着力于政府和媒体关注的地方，突出卖点，予以宣传;
(2)实用宣传--针对承租潜在客户，以散发宣传单的形式予以宣传;
(3)媒体宣传--以《春城晚报》、《及时晚报》、《华报》、《商报》及桐城、春城电视台为主要媒体展开多渠道宣传，突出"置业首选、黄金升值"的卖点;
(4)公关活动。
五、 项目经济效益分析
1、 项目的盈亏平衡分析
成本项目明细表
固定成本项目
金额
变动成本项目
金额
上交租金前期推广费管理费用(工资、办公费等)
1500万元100万元294万元
税金及附加
2131.2元
合计
1894万元
2131.2元
总固定成本=上缴租金+前期推广费+管理费用(工资、办公费等)=1500+100+294=1894万元
上缴租金：1500万元/年。
前期推广费：形象宣传、媒体宣传、公关等费用，计100万元。
工资：按月平均工资1000元/人
月计，管理人员30人，保结员60人，保安80人，勤杂工60人，共230人，合计年工资总额276万元。
办公费用：15000元/月，全年共18万元。
总变动成本=税金及附加=3200元/摊位月*12月*税金及附加工5.55%
=2131.2元
保本点出租摊位=1894万元/38400万元-2131.2元=522个摊位
实现目标利润1000万元的出租摊位数：
摊位数=1894万元+1000万元/38400-2131.2元=798个摊位
租金收入和成本(万元)
2、 有关敏感性分析
固定成本增加10%，利润将下降19%;
每个摊位租金增加10%，利润将增加30%;
摊位数增加10%，利润将增加29%。
从以上分析可以看出，只要出租522个摊位便可实现盈亏平衡，按平均每个摊位9平米计，共4698平米，只占总面积的16%;而只要出租798个摊位，就可实现利润1000万元，而798个摊位共7182平米，只占总面积的24%，完全有可能租出去，因此一年实现1000万元的利润是可行的。
六、 结 论
地处市三大商业区之一--商业区的东光批发市场，依托于精良的硬件设施、完善的服务功能和先进的管理手段，以正在逐渐回升的宏观经济形势和迅速增长的社会购买力、市场需求作保证，必将产生十分良好的经济效益。即使规划出租摊位只实现1/4可实现赢利1000万元的目标。因此，该项目在经济效益上是可行的。在社会效益方面，该项目的实现，一是能促进市商品批零市场的进一步完善;二是能促进人们消费水平的提高，从而拉动经济增长;三是满足人们多层次的物质生活需要，提高人们的物质生活质量;四是增加社会就业，服装城需要大量管理人员和服务人员，可解决大批下岗人员再就业问题。
从该项目的社会背景、市场条件以及经济和社会性效益分析中，可以得出这样的结论，即以年租金1500万元的价格，经营东光批发市场是完全可行的。
七、 实施结果
"东光批发市场"项目经营可行性报告得到各方批准，目前已进入实施阶段。进展如下：
1、 项目筹备小线已搭建;
2、 已按项目选址确立规划用地，即期开工;
3、 先期建设资金已到位;
4、 计算机管理系统已经全面启用;
5、 招商工作已开展。
策划书:项目策划书
前言
通过对润业苑项目的初步分析，我们感到这将是一个可塑性非常强的项目，通过专业的营销和策划操作，它不但可体现出开发商的实力和形象，更应在小高层市场上独树一帜。
我司经过长时间的市场调研，根据市场所反映出来的背景，结合自身所积累的经验，提出切合市场销售的建议供贵司参考。
如能有幸成为贵司的合作伙伴，届时将根据具体资料提供一套系统的极具可行性的营销策划报告，以飨贵司慧眼。
众成伟业房地产营销管理有限公司
目录
一、市场背景
二、项目分析
三、项目定位
四、客源定位
五、产品建议
六、推案策略
七、广告策略
八、销售执行
九、公司简介
十、合作模式
一、市场背景
济南房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下：
(一）九九年之前，被动销售的暴利阶段：
客源特征：以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买存在一定盲目性。
开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。
项目特征：产品形式单一（多层为主），缺乏特色，不注重整体规划，且有明显区域性特征（集中在千佛山周边）。
销售特征：无整体营销思路，盲目追求高利，定价偏高，且无有效的表现及宣传手法，不注重品牌的培养和树立。
（二)XX年以后，振荡中走向规范的过渡阶段
客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。
开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销策划理念逐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于济南房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占济南市场。同时由于政府对土地资源进行统一管理，地价开始上升，而促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理，此时一部分资金实力弱、管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临严峻考验。
项目特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市场认可，高层也占领一定市场份额。地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。
销售特色：价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销售机构的介入逐步为市场接受，人员日趋专业化，宣传手段不断翻新。
在上述市场背景下，客户、市场及开发商几个方面都发生了较大变化：
1、客户需求的变化
能承受价格在2500元/m2以下楼盘的客户，已由先期的单纯追求满足居住要求、工程质量，向追求舒适性、安全性、私密性方向转变。
对于能承受2500-4000元/m2价格的客户，在追求上述要求的基本基础上，更加注重楼盘的个性、内涵及升值潜力，对小区的整体规划要求较严格。
能承受4000元/m2以上的客户，相对前两种客户来说已有了质的提高，在选择楼盘时，最注重的是享受，追求一种理念和内涵，同时对开发商的资质、楼盘的知名度、社区环境也非常注重。
2、市场环境的变化：
地理环境：逐步打破了地域限制，市场全方位发展，从传统的利用地段创品牌，到创品牌而创地段。
产品环境：产品多元化，多层仍为主力，小高层发展较快，并逐渐为市场所接受。
其中：
小高层发展分三个阶段：
（1）以九九年开发的小高层社区泉景x四季花园为标志，小高层做为新的开发理念进入济南市场，并引入了南方先进的营销模式并进行包装策划，注重了前期宣传，引起巨大冲击，前期销售达到良好的效果。
（2）以金泰花园、洪西花园、大明翠庭、金冠花园等点式小高层的大规模开发为标志，小高层市场进入激烈竞争阶段，此时开发商追求高容积率、高利润率，导致小高层价位偏高，并且点式小高层的建筑弊端逐渐暴露，因此点式小高层呈现昙花一现的势态。
（3）市场以客源的选择为导向，再次转向社区化的板式小高层方向发展，并且日益呈现出规模化、品牌化的特征，此时的代表楼盘为历东花园、汇苑家园。
3、开发商的变化趋势
开发理念由传统的单一模式向多样化、人性化、特色化、理念化方向转变，并逐步建立了品牌观念，具备了较强的竞争意识。
营销方面：竞争的激烈带动了销售手段的不断翻新，由炒绿化、炒智能化、炒生态化、炒付款方式，到今天的炒理念、规模、品牌，并且营销已越来越成为一种全程性策划行为，必须注重前期准备工作，要熟悉当地情况并与之结合，了解客户心态。
二、项目分析
1、基本情况：
本案位于济南市解放路东首，西临济南市的cid（科技商务中心区）山大路，这是市政府的重点项目，它的兴起必定会辐射到周边，从而拉动区域经济的繁荣。东临高新技术产业开发区，众多知名国际国内大公司投资于此，本案正处于这两个发展区域的中间位置，交通方便，地段的升值潜力巨大。
2、区域消费能力分析：
经济水平：
整体消费群体主力仍为比较注重生活质量的中高阶层，社会层次也以机关工作人员为主。
随着周边生活设施的不断完善和齐全，该区域将集中成为高档楼盘的聚集之地。这也将打破原有的区域内消费群体和范围，成为跨区域消费的一块热土。
3、客源定位：
由于本案属中高档楼盘，受价格限制，客源面相对狭窄，根据客源所处的区域、社会地位、购房意图、购房时间等差别作如下分析：
（一）本地客源：
此类客源为本案客源之基础，且为先期客源之主力，我司认为主要有以下类型：
私营业主：有较为雄厚的经济基础，事业相对稳定，有广泛的社交关系，并且有足够的休闲时间去品味、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思考与判断，大多为二次置业。对地段及相应升值潜力较为注重。
政府官员：此类人士具有较高的社会地位、稳定的收入，大多已有单位分配的住宅，但希望一个更为私密、高档的生活空间。此类人群对档次、安全、私密及小区规划、配套有较高要求。
高级白领：此类客户具有高学历、高收入的特点，追求高品味的生活氛围，以突显自己的价值。这部分客源对社区档次、配套、知名度等较为关心。
年青成功人士：此部分人有着灵活的思考、较高的收入，社会地位起点高，追求现代的上流生活。这类客源主要选择小户型，但比例有限。
小结：本地客源大多为二次或三次置业，且以标准户型为主要需求。
（二）外地客源
此类客源是本案完成整体销售并在更大范围内及更高层次上树立品牌之所必需，可分为以下类型
外地驻济企业高层管理人员：此类人群大多为外派人员，收入高、单身，注重生活的品味与个性的张扬，同时希望有一个温馨、私密的生活环境，对品牌、地段、交通、配套、娱乐较为注重。
外资企业驻济高层管理人士：加入wto后，外商投资将大大增加，外来管理人员增多，此类客源主要对配套、交通、物业管理、智能化较为注重，将成为本案后期客源开发的重点。
三、项目定位
本案位于济南市的，生活设施及市政配套完善，有良好的自然及人文环境，相对于其他竞争楼盘在未来市场竞争中占有其它楼盘难以比拟的优势，因此我司建议将本案定位于：会养人的房子——滋养城市贵族。
综上所述，在本案目标客源中，主要需求点有以下几方面：
1、地理位置优越。
2、交通动线充足。
3、市政与小区配套皆较为齐全。
4、社区规划合理。
5、智能化水平高。
6、有强大的升值潜力。
7、户型实用、舒适。
五、产品建议
由于本案不具备突出的规模优势，国此在配套上应做到“人无我有”人有我精”，依靠独特的内部设施进一步提升本案所处的层次，具体建议如下：
（一）社区配套设施
1、采暖：采用韩式地面供暖系统
理由：a无暖气片及其支管，增加使用面积，并且宜摆放家具。
b室温均衡、稳定，各房间温度可独立调节控制，具有
健身功能。
c辐射供暖，无空气对流，卫生、洁净。
d便于设落地窗。
2、门、窗：分户门配可视对讲防盗门，室内采用木质夹板门，客厅设落
地窗，其它房间配双层中空塑钢窗。
3、保安系统：全方位的防盗自动控制系统，红外线报警系统，设消防电
梯，公共场所安装自动感应装置，随时监测火情。
4、信息系统
有线电话：市区标准有线电视信号及卫星电视系统。
通讯设施：预留两部idd电话插口。
网络：宽带网入户，并预留管线。
5、厨房、浴室：墙身镶砌高级艺术瓷砖到顶，铺设防滑地板砖，配备整
套高级厨具，纯净水入户。
6、卫生间：墙面镶砌普通瓷砖到顶，铺设防滑地板砖，设三盆。
（二）本案多层商业楼为沿街场所，建议楼顶建造能代表本案风格的造型，而非平顶。
（三）外立面材料及颜色
建议采用高级涂料，颜色采用三段式，底部部分用深棕色或赭石色，中部为米黄或中黄色，上部为淡黄或白色。
理由：a涂料易清洗，重新粉刷即可焕然一新，如发生墙体渗水易
查出，而用面砖则不易查出。
b棕色和赭石色最能体现本案的层次感与时代感，整体的暖色调搭配衬显出独特的阳光住宅的时代感觉。
（四）绿化布置：根据小区内的容积系数，此建议原则上小区整体走小而精的路线，通过精致的小景，烘托社区气氛。在绿化布置上要争取实现立体绿化；即草地、灌木、植株相互搭配，互相组合。以独具特色的园林风格增强小区内部的文化和环境韵味，提升小区形象。
（五）规划布局：要在充分满足园林绿化的同时，适当增加健身设施的建设，把健康主题引入小区，既是品牌提升的需要也是对业主负责的真实表现，这样很容易引起消费者的认可。
（六）户型设计：户型设计应考虑消费者的实际购买能力和生活习惯，面积应在100——180平方米之间，适当保留200——250平方的大户型，面积配比应掌握在市场消费的实际去化能力基础上。
（七）户型风格：落地窗设计，室室全明，要让客户真正感受到阳光的感觉。
六、推案策略
（一）售楼处选址：
我司建议售楼处向主干道附近迁移，在解放路附近建设、装饰带有楼盘特色和文化的豪华售楼处。
理由：
（1）该地段为济南主干道，人员层次较高，有较大的客源潜力。
（2）人员流动量大，易扩大知名度。
（3）交通动线发达，方便客户咨询。
缺点：投入费用高。
（二）推案操作阶段及操作目的
本案操作由期房开始，我司建议将本案操作分为三个阶段：
第一阶段：建立市场人气，引起市场冲击，营造楼盘品牌，回笼资金。
理由：
（1）本案为同期开发，需要较大的资金，前期的资金回笼对支持后期的开发意义极其重大。
（1）中、后期的销售成功主要依赖于前期建立的良好市场人气，由此而
形成的良性循环，因此，本案能否尽快去化，关键在于前期能否建
立市场人气，引起市场轰动。
在此阶段应注意前期的价格制定,要求与整体结合，为中、后期的操作做好铺垫。
理由：
价格是整个营销策略中极期重要的一部分，如整个阶段的价格衔接不好，将导致整个项目的失败（如大明翠庭因价格制定不合理而导致在市场上受挫。）
第二阶段：建立品牌，在立足于本地客源的基础上，拓展客源面，创造相
对较高的利润。
理由：
（1）第三阶段的销售主要依靠前两阶段建立的品牌支撑。
（2）在第二阶段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更广的泛围内拓展客源，则将会为建立楼盘品牌公司形象以及创造利润创造更为有利条件。
第三阶段：获取利润，通过楼盘品牌将开发商形象提高至更高层次。
（三）价格策略
目前市场竞争激烈，操作周期不宜过长，不适宜作大范围的价格调整，因此，我司建议先期以较低价格入市，引起市场关注，建立人气，随工期进展进行微调，在出零、主体封顶、竣工三个阶段作大的提升，以拉动市场。
整体操作结束后，将均价控制在3500元/平方米，具体推案策略及各阶段的价格制定，待双方确定合作关系后报与贵司参考。
七、广告策略
（一）主诉求点：
突出社区无以伦比的内部优势，以“会生活的人选择会养人的房子”为主诉求点。
理由：本案的内部优势得天独厚，其他楼盘无法比拟，本案由期房开始销
售，如单纯宣传社区品质，存在可信度的问题，而自然环境的优势
及小高层的建筑形式显而易见，易被客户接受，产生共鸣，则引起市场冲击相对容易。
（二）各销售期诉求
1、引导期：可通过软广告、主题宣传活动等形式进行先期引导，主要介绍社区的地理优势及内部配套设施开发观念等。
2、开盘期：主打环境优势，结合灵活的付款方式及优惠措施吸引客户，建立人气。
3、正常销售期：进入正式销售期后，在主诉求点统一提领下，分期展现户型、配套设施、绿化、交通、文化、商业、景致等品质，使之成为一广告系列。
理由：
（1）可令社区整体优势全面展现。
（2）可保持每期推出广告的独立性，即宣传主题鲜明。可不断保持市场新鲜度，冲击力持久。
（三）广告媒体选择
1、电视——以形象广告为主，结合综艺性广告。
2、报纸——软广告与硬广告结合。前期通过软广告进行引导，正式销售期通过硬广告进行冲击
3、车体——主要选择能直达本案的以及经过重要公共场地等繁华地区的公交车。
4、电台——选择覆盖面广、收听率高的电台，如交通音乐之声。
5、三维动画——提前展现小区内部的景致和内部设施，便于树立消费者信心，运用高科技的宣传手段还进一步提高开发商的品牌力度。
八、操作执行安排
我司以多年的策划代理经验，总结出一套严谨的项目操作流程。完全建立在市场基础上的全程工作安排通过我司专业人士的运作，足以保证任何一个优秀的策划创意充分演绎。
（一）前期市调阶段（第一阶段）
第一阶段人员安排
1、市场研究分析
环境研究分析项目地段背景调研附近房地产调研市场消费倾向调研分析市调员1员，策划员1名市调员1员，策划员1名市调员2员，策划员1名市调员2员，策划员2名
2、市场调研成果总结专案组动脑会议后，市调负责人与专案主管共同编写市场总结
3、物业规划研判专案组动脑会议
4、营销方向与设想（开盘时间建议，售楼处及样板房搭建、布置建议）
5、策划报告纲要专案策划员执笔
此阶段的工作范围主要是对本案进行详尽的市场调研，并编写市调报告。在对本案的规划情况熟知后，结合前期的市场调研成果，召开动脑会议，初步确认本案的营销策划方向，并编写初步策划草案。在与发展商共
同就策划内容协商修正并确定之后，将进行第二阶段的工作内容。
（二）销售准备阶段（第二阶段）
第二阶段人员安排
1、营销策划报告的正式交稿主要内容的决定：目标市场定位销售策略制定推广措施及诉求重点广告目标与目的广告预算的编制平面制作物设计要求（楼书风格建议、dm及单页制作建议、海报建议、展板内容建议等）现场pop布置建议sp活动建议媒体选择与安排进行专案组的动脑会议由本案的专案策划员执笔，广告策划辅助，完成报告。
2、我司与发展商会议（确定广告、市场推广费用及媒体计划、sp活动计划等内容）-----
3、广告计划及文案设计审核专案组动脑会议：广告企划、电脑设计人员、策划员、专案经理主控，发展商进行确认与把握。
4、印刷品样稿的审核与修正
5、现场pop布置具体内容：现场围墙装饰现场横幅和锦旗布置现场灯箱、指示牌展板、模型制作售楼处装修布置售楼处导引牌样板房装修布置我司与发展商共同制作、监督
6、市区内长效媒体安排
7、销售文件的准备专案策划
8、售讲资料编写
9、营业员培训与考核专案经理、专案策划员、广告企划等
10、楼盘报章广告审核与安排广告策划人员、专案主管
11、销售名片印刷广告企划专员监督广告公司完成
此阶段基本为策划报告内容的实施，我司将在此阶段，协助发展商进
行与广告公司的接洽、联络与监督，并及时与发展商沟通，协助发展商进行现场布置；进行业务员培训，及一切销售资料的准备与落实。
三、销售阶段（第三阶段）
第三阶段负责人员
1、实施广告计划在取得发展商的确认条件下，我司具体实施。
2、现场销售情况统计与监控专案经理、策划员
3、电话量、客户量、成交量统计与通报
4、价格反应与检讨
5、广告效果统计广告策划人员、策划员、专案经理
6、广告效果检讨
7、销售策略调整专案组动脑会议，并由策划员与广告策划人员实施
8、广告策略调整
9、销售形势分析与预测专案组会议
10、会议安排
每周例会专案经理通报销售情况，了解工程进度（与发展商），业务员反馈情况调查
月会专案经理、策划专案与发展商进行销售工作总结，月度销售计划拟定，广告计划拟定。
阶段销售会议专案经理、策划员、广告策划人员与发展商进行销售阶段总结，销售形势分析预测，下阶段总体计划与安排
策划书:春游策划书
动议：程四月上旬提出/策划：丰雨受程委托制定此计划（待电话征求意见后通过）/主题：游山玩水/时间：5月1日/准备：5月1日前，参加者各自准备好零食、饮料和其他随身物品；建议衣服不要穿多、饮料备足，是具补充能量的纸盒装酸奶或纯奶、如果不想晒黑必备遮阳帽而如果想晒黑则不要戴遮阳帽、每人备毛巾或手纸、女士勿穿高跟鞋、男士允许备适量烧酒。
内容：登杨桥乡海拔约500米的小龙山（有通顶石阶！）、参拜小龙山龙泉寺、在龙泉寺吃午餐斋饭、游览龙泉寺西边数公里处“天上人间”景区、如果个别人精力充沛可自行加游其他景区、返回龙泉寺稍息后下山返城、返城后由程安排晚餐……
分工：丰负责拍照片（开销约40元）；程负责晚餐（开销约50-300元）；吴负责龙泉寺午餐斋饭（开销约40元）；余负责往返路费（开销约58元，程承担约30元交通费用）；方和李安排大家在迎江寺吃早点（开销35-80元）；刘女士准备适量水果，但由吴和程帮着拿，据说他们非常喜欢干这事。
过程：（以下涉及的时间不必刻板照搬，但也不能太随意）清晨8时在迎江寺素菜馆集合，由方和李准备早点； 8：45乘出租车至菱湖南路下，改乘3路公交车于9：40抵杨桥镇大湾；丰联系杨桥杨某（13074065179）驾三轮车来大湾接送至铜山（车费10元）；丰联系龙泉寺主持觉清（电话：5830595）安排午餐斋饭(按每人5元支付)； 10：00登小龙山；10：20第一次休息15分钟；10：50第二次休息15分钟； 11：30抵龙泉寺观摩露天石佛及寺中众佛像、烧香、休息、午饭（斋面）； 12：30自龙泉寺出发西行，遇到第一个叉路口选左边，遇到第二个叉路口选右边，进第一个山谷左拐，进第二个山谷右拐，过石板桥向上攀登。这时候所有人心里可能都在埋怨程和丰想出的馊主意，吴在默默喘粗气，丰累得不想说话，余则回忆起躺在床上休息的美妙感受…… 13：20抵名为“读书处”的石窟稍事休息，接着拐向右行进，见岩石下有小洞（注意黑色小箭头标记），钻进洞内片刻自北出，眼前豁然开朗，遥见擎天石柱上刻着“天上人间”四个刚劲大字！石柱下有宽敞的石洞群和巨岩群，巨岩上有石桌石椅可供酾酒临风欣赏山河美景。 13：30至14：30自由活动：吃零食饮酒、钻山洞、采折鲜嫩竹笋、拍照留念…… 15：00离开“天上人间”约于15：45返回龙泉寺休息； 16：00离开龙泉寺下山，16：30抵山脚铜山村；乘3路公交车离开铜山村返城；
尾音：20年后，有人拄着拐杖在夕阳下回忆：多美的小龙山啊，山下石塘湖波光粼粼，岸边女儿山妩媚多姿，湖中诸岛宛若仙境！那时我们精力多充沛啊，记得是程什么安出的好主意……
附注：此《计划书》由程保管并负责前期联络，务必使参加者了解自己的责任。
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