策划书:学校采访报道策划书。
为了让工作计划有序顺利的进行，我们可以先构思一篇工作计划。工作计划，就是为实现目标，而寻找资源的一系列行动。好的工作计划可以帮到我们什么？下面是小编精心整理的"策划书:学校采访报道策划书",欢迎分享给你的朋友！
采访报道基调：学校师生出入校园乘坐校车难是我校交通的一大难题，望通过采访，了解问题的原因，从而采取措施解决这一实际问题。
采访时间：周五，师生出入校园高峰期
采访地点：校车站、学校正门口公交车站
采访报道对象：等车师生、公交车司机
报道规模：持续两周，跟踪报道
报道方式：转述式和联动式。与湘南在线联合采访报道。连续两期。首周报道后，第二周以回访的形再次到车站进行采访拍摄，了解问题的解决情况，并将反馈的结果公布。
力量配置：指挥者——新闻一班新闻小组二组
报道者——湘南在线
后期加工制作——湘南在线编辑部
采访程序及计划：
首先，在周五上午二节课后到达校车站进行采访（因为此时校内师生外出高峰期，受访对象多且集中），分别采访师生，询问他们等车、乘车的感受及以往的具体经历，同时收集他们对改善这一问题的有关建议。在这过程中记者要对个别突出的例子进行重点采访。摄像师应及时捕捉现场等车的师生们焦急的神情，以及大量师生拥堵在车站的庞大场面。
接着，对现场的公交车司机进行采访，并将长期存在的学校校车乘坐难的问题和之前收集的师生建议和意见告知及转达，再听取他们的回答和解释。然后，前往公交车总站，把对师生和车队人员采访时所得到的信息，一并转达给工作人员，看他们会就此提出怎样的解决和协调方法。
最后，将所有采访获取的信息资料，包括影像资料等进行后期整理、制作，完成后在湘南在线上播出。
注意事项：
采访同时，摄像一定要随时跟进，抓住细节，尤其师师生发表意见的时候，以便通过他们的语言和表情，突出等车的困难。
是公交车太少还是人太多？
导语：近日我们接到观众热线，反映湘南学院王仙岭校区学生坐车挤，出行难的问题，这究竟是怎么一回事儿呢？请看记者发回的报道。
记者：各位观众朋友们，现在是下午五点整，我现在是在湘南学院王仙岭校区正门，大家可以看到，长长的队伍已经延续了几十米，记者粗略的算了一下大约有100多人，而一辆公交车的载客量只有不到50人，说到这个问题学生们群情激愤。
等车同学：半小时一班!
人不挤满还不走!
人太多太乱，小偷猖獗！
车太少了！根本做不上！
甲同学最：讨厌每个周末都要去挤27路公车！车子少得可怜！人却多得像蚂蚁！每趟车都挤得紧紧的！而且车还是旧旧的！想坏不坏的！27路是一条很长的路线，从湘南学院到火车站！气人的事情还不止这些！因为人多，贼给惦记上了！人多他好混水摸鱼嘛！今天去上班，27路公车照样是挤得满满的！站在我旁边的是一个瘦瘦的，穿着像一个村里人中年男子就挤到我旁边！从他东张西望的眼神中我发觉有点不太对劲！这不，他一直往我的包包靠！我怕他割我的包包就挪开了一点！谁知道她又往我的包包靠！我再挪！如此这搬来回了好几次！估计他知道我发觉了他想做什么！就转换目标--旁边有一个学生模样的女生，肩上挎着一个包包！那名男子就用手上塑料袋挡着他的手，然后趁人挤就伸手过去拉开女生包包的拉链！碰巧来了一个大刹车，女生好像发觉了什么不对劲也把包包住怀里抱！当时车上有好多人都看到了，可是没人作声！我是一个弱女子万一那小偷发起飙来没什么能力去跟他对抗，旁边那么多彪形大汉难道就不敢站出来吗？我现在知道为什么小偷那么多啦！就是因为我们太纵容他们了！不敢站出来！希望便衣民警多点留意下！
乙同学（临床专业）：每次到北湖校区做实验时 公交车都特别挤尤其是回来时 车门打开都能立马掉下几个人 希望改进!!
丙同学：教师坐的校车那么空，为什么不让学生上啊！？我实在忍不住了，有一次我想搭校车大巴,很客气的问那司机,他竟然回绝了，后来我走到车站,看到眼前驶过那辆大巴。都没几个人坐!怒!
丁同学：去市中心,交通状况就不怎么好,不是堵车,就是堵站,为了能挤上公交车,就跟上战场一样拼杀.车又破又脏又挤,经常等上二、三十分钟，好不容易来1辆挤的满满的，司机压根就不管，继续往里面塞人。哎！真怀疑这个公交车队……
记者了解到，拥有一万多名学生的湘南学院王仙岭校区只有13、21、22、27、33、36路公交车，坐不上车的情况在学生们看来早如同家常便饭，更多时候学生们只有等待下一班车的到来。记者随行发现几乎所有的学生都是到终点站下车，而在行车过程中还不断有人上车，前门投币后门上车等违纪行为经常发生，针对这些问题司机是怎么看的呢？
公交司机：人多我也没办法
随后记者又来到了公交总公司，经理是这样解释的。
经理：公交车与市民生活息息相关，对于网友心声，市交委、市运管局以及公交集团都非常重视，正在探索高峰期乘车挤的解决之道。他说，目前公交集团的“双改”工作正在进行，公交车将合理布局。
晚上五点的时候，学生们已经排了一条100多人的队伍，公交车载走的只有80余人，而剩下的还在即将到来的黑暗中默默等待。
记者总结“挤车攻略”：
首先是要做好准备，到达目的地需要赶哪路车？有哪几路车可以到达？这几路车从起点到终点途经哪些地方？车的发车频率如何？等车时，要尽量选择靠近起点站的站台上车，把车费放在方便取出的位置，要做好上车的一切准备。
如果多辆车都能到同一个目的地，就选择人少的，或者乘坐路线较偏僻的。另外，公交“断档”的情况时有发生，选择坐后面的乘是常理。经常有某一班车半天都不到，刚一到站大家抢着上车。要根据对该路车发车频率的了解选择等或是上。发车频率低的，先上。发车频率高的，就等，一般是因为来的路上出现了堵车等情况。决定上车后，就要争取好的上车名次。刚上车，要迅速观察车内空闲座位情况，尽量迅速选择前面的位置坐下，当然遇到老年人，还是要让座。
快下车的人有以下的表现：不断观察窗外；本来在玩手机，突然收起；开始背起放在大腿上的包等，这时你就要靠近他，并留出别人从座位出脚、起身、到过道、去车门这一系列的位置。同时可以根据职业、携带的物品来判断目的地。
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策划书:学校足球联赛策划书
比赛目的：为了丰富同学的第二课堂生活，提高我系学生对足球的热情和运动水平，体会足球的真正魅力，促进我系足球运动事业的发展，为明年的足球赛及以后的大运会足球赛打好足球基础。
比赛时间：十一月份底
比赛地点：
仲裁委会员：体育系学生会主席团
裁 判 长：体育系足球老师
裁 判 组：体育系学生会实践部足球组
后勤人员：学生会体育部和实践部所有成员
准备工作：(1)赛前组织各班班长和体育委员讨论足球赛各条规章制度;
(2)准备场地和各种器材(包括场地设备、器材和裁判用具)。
参赛经费：各队所需一切费用自理。
比赛注意事项
一、时间规定
1、比赛时间全场90分钟，上下半场各45分钟，中场休息不超过15分钟，比赛末补时，具体由记录台提示。
2、各队队长应在规定的比赛开始前15分钟到记录台签到并填写登记表，如8:00开始比赛的，则双方队长应在7:45签到并填写登记表。
3、当比赛开始10分钟未上场的球队则被视为自动弃权，判对方3:0获胜，如8:00开始比赛的，则任何一方8:10仍未到场，则按上述规则处理，如双方均违反上述规定，则取消双方的比赛资格。
4、比赛过程中不设暂停申请。
二、装备规定
1、比赛双方不得佩戴危及双方的危险物品，比赛双方只能穿胶底帆布鞋，禁止穿任何皮质球鞋(硬钉球鞋)，不符合上述规定者，将不允许上场。
2、每队尽可能统一比赛服装，如无统一服装，应统一颜色的深浅或同为深色或同为浅色，守门员服装应跟场上其他队员服装有明显区别。
3、各队队长需佩戴队长袖标。
三、队员人数
1、每队场上队员不多于11名，其中必须有1名守门员，如果任何一队少于7人，则比赛不能开始。
替补：每场比赛最多可以使用5名替补队员。队员换下后，不可重新上场，替补队员应在比赛成死球时，由记录台向裁判示意换人，然后从中线处进场，且必须先下后上，即：离场队员完全跨出边线后，替补队员才能上场，在比赛停止时，场上任场队员可以跟守门员互换位置，但必须要提前通知裁判员。
2、因队员罚下场或其他原因，(如迟到而人数不足7人等情况)将终止比赛，判对方3:0获胜。
四、判罚细则
1、计胜方法
进球得分：球整体从球门柱间及横梁下越过球门线，而非攻方队员用手掷入、带入，故意用手或臂推入球门，均为攻方胜一球。
2、犯规和不正当行为
下列情况将被判罚犯规与不正当行为：
①踢或企业踢对方队员 ②绊摔或企图绊摔对方队员
③跳向对方队员 ④冲撞对方队员 ⑤打或企图打对方队员
⑥推对方队员 ⑦抢截对方队员所控制的球时，在触球前触到对方队员 ⑧拉扯对方队员 ⑨向对方队员吐唾沫 10故意手球
以上10种情况要在犯规发生地点，由犯规队的对方踢直接任意球，如在本方罚球区出现上述10种情况中的任何一种，应被判罚球点球。
以下犯规，判由对方踢间接任意球
①动作具有危险性 ②阻碍对方进攻 ③阻挡守门员从其手中发球
如果守门员在本方罚球区内出现下列情况中的任何一种，也判由对方踢间接任意球：
①在发出球之后未经其他队员触及，再次用手触及;
②用手触及同队队员故意踢给他的球;
③用手触及同队队员直接掷入的界外球;
④拖延时间。
纪律处罚
警告：①犯有非体育道德行为;
②用语言式行动对裁判员的规罚犯规后，队员鼓倒掌，提抗议及故意将球踢向远处等;
③故意延误比赛开始;
④持续违反规则;
⑤罚任意球时守方队员故意不退出距球9.15米以上;
⑥队员在场上吸烟;
⑦向观众做怪相，打手势及对话;
⑧未经裁判员许可而擅自入场或重新入场，或违反其他换人规定;
⑨撑同队队员肩跳起顶球的。
⑩队员故意伸展双臂上下摆动，并移动位置阻挡对方前进(不论是
否发生身体接触)。
罚令出场
①严重犯规;
②犯有暴力行为;
③向对方或其他任何人吐唾沫;
④用故意手球来破坏对方的进球或明显的进球得分机会;
⑤使用无礼的、侮辱性的或辱骂性的语言;
⑥在同一场比赛中受到第二次警告。
3、界外球
球从地面或空中整体越出边界时，即为球出界。掷界外球队员，必须要面向场内，每只脚都应有一部分在边线或边线外，掷球队员应用双手将球从头后经头顶上掷入场内，掷界外球队员在球未经其他队员触及或踢到之前，不得再次触球，掷界外球不能直接得分。
4、任意球
①直接任意球可以直接射门得分;
②间接任意球只有当球进球门前触及到另一名队员才可得分;
③踢球队员在球踢出后，未经其他队员触及前，不得再次触球。
5、点球
在本方罚球区内违反了可判为直接任意球的犯规条例，应由对方罚球点球。
球须放定在罚球点上，明确主罚队员，防守方守门员应在两门柱间球门线上，其他队员均应在该罚球区外及比赛场地内，并至少距罚球点9.15米处的罚球点后面，执行罚球点球时，裁判员鸣哨恢复比赛前，主罚队员有不正当行为(如做脚过球或明显停顿的踢球假动作等)或攻方其他队员过早进入罚球区或罚球弧罚中无效，应重罚，并警告犯规队员。
6、越位
条件：①处于对方半场内;
②进攻对员较球和最后第二名防守队员更接近球门线
时机：①干扰比赛;
②干扰对方队员;
③从越位位置获得利益。
如果队员直接从下列情况下接到球，则不应判越位：
①球门球 ②掷界外球 ③角球
7、比赛赛制：双淘汰制
以上规则及赛制，各位同学如有异议，请咨询实践部足球组。
主办单位：体育系学生会
承办单位：体育系学生会体育部
策划单位：体育系学生会实践部
策划书:学校迎评团会策划书
目录
一、活动主题
二、活动背景
三、活动目的及意义
四、活动流程
五、活动时间、地点
六、主办单位承办单位
七、活动注意事项
八、活动参与人员
九、活动经费
一、活动主题：迎评从我做起
二、活动背景：
我校即南昌航空大学，于XX年初评估通过，并成功更名为“南昌航空大学”。作为更名后的第一批昌航人，我们在骄傲的同时，深感肩上的责任重大。又逢党的十七大圆满结束之际，同学们心中热情高涨。我们要开展“迎评从我做起”的主题班会，从我做起，从现在做起，迎接即将来临的2011年的新的评估工作！
三、活动目的及意义：
通过开展“迎评从我做起”的主题团会。使070941的全体同学都意识到，学校的荣耀使自己光亮，而自己的努力才能使学校有可能在评估中获得好的成绩。所以，当我们跨入昌航的那一刻起，我们代表的就不仅是个人，而是整个昌航。为了学校的荣誉，为了个人的光荣，我们必须从现在做起，从我做起，去自觉维护学校利益，自觉遵守校规校纪，为学校作出自己的一份贡献！
四、活动流程：
1．主持人宣布团会开始。
2．全体起立，唱国歌。
3．主持人开场白，主要需介绍开展此次团会的目的及意义。
4．大会第一项，请070941班辅导员陈利萍老师为大会致词。
5．活动正式开始，以座谈及小组竞赛为主要形式开展。
1）请xx同学，为我们介绍我校迎评形势
2）请xx同学为我们讲解“南昌航空大学”XX新版学生手册的主要内容，修订的目的及意义。（内容可为学生手册前几章节节选与总结）
3）请四名同学为我们表演两段小品，内容不必复杂，要求来源生活，真实。可带几分幽默，主要对大会起到教育同学，活跃气氛的作用。（主持稿可接为：听完以上同学的介绍，我们应该对我们学校现在面临的迎评形势有了进一步的了解，下面的几位同学将为我们带来用他们自己的亲身感受编写而成的小品，表演者；&；）
4）抢答环节。从学生手册中发现同学们常犯的问题，编辑成题目，再以抢答的形式实践起来。使同学更加清楚迎评的具体做法，而非思想上空泛的决心。（考虑到同学课余时间有限，须先划好重点，再让同学进行阅读、背诵，内容以学生手册为主。）
5）大家共同唱《文明礼貌歌》。（主持稿可接为：大家经历了军训……还记得我们军训中的一首歌么，它正是唱出了我们的精神风貌、诠释了我们应尽的责任与义务，下面，让我们全体高唱《文明礼貌歌》。）
6）由班长为我们发起“迎评倡议”。（倡议书的编写主要围绕的中心词“大一-十八岁-成年-责任”、“昌航-昌航人-迎评-责任”、“团-党-祖国-责任”。）
7）志愿者签名。（事先准备白色横幅，上标红字“迎评从我做起”，长宽约为2.0m*1.2m，主持人邀请陈利萍老师带领我们在横幅上签名。之后大家按顺序签下自己的名字。此时横幅须事先贴于黑板，方便同学签名）。
6．大会结束。（主持人做漂亮的结束语，要求重心落于“迎评与责任”并宣布大会结束）
五、活动时间、地点：
活动时间：XX年11月5日（周一）下午5、6节课
活动地点：g510教室
六、主办单位、承办单位：
070941团支部
七、活动注意事项：
1．每个小品需至少2人表演，需源于生活。
2．抢答环节，问题需细致，多涉及同学平时常犯而又难避免的误区。为团会效果，问题大体范围需提前告知同学，要求同学们了解或背诵，从而也能提高团会效率，让同学在无形之中温习校规校纪。
3.文明礼貌歌也许事先让同学温习。
4．签名时，支持人邀请陈老师率先走到讲台前，签下名字后，方示意同学有秩序签字。横幅设计可见后附图。
5．小品部分由文艺委员负责。
6．其余问题见流程中括号中内容。
7.大会突发状况由各位班干处理并解决。
八、活动参与人员：
辅导员陈利萍老师，督察部干事，教官韩岳飞，070941班全体同学。
九、活动经费：
1．材料复制费：48*0.1+1*0.2=5.00
2．横幅制作费：1*5.00=5.00
3．宣传海报制作原料费：约5.00
总计：15.00
策划书:较为实用的学校招生策划书
摘要： 一、招生计划背景概述:。 1、学校简介： 2、当前，随着初高中阶段教育的快速发展和教育这个特殊市场的逐步建立，各类职校之间，还有普通初高中之间以及职校和普通初高中之间的竞争越来越激烈，特别是面向广大农村之间的竞争尤为突出，为了争抢生源，每到招
一、 招生计划背景概述:。
1、学校简介：………………………………………………
2、当前，随着初高中阶段教育的快速发展和教育这个特殊市场的逐步建立，各类职校之间，还有普通初高中之间以及职校和普通初高中之间的竞争越来越激烈，特别是面向广大农村之间的竞争尤为突出，为了争抢生源，每到招生季节，就打响了一场没有硝烟的战争。
3、促销，指采用各种能迅速刺激消费者采取购买行为的手段的集合。促销行为多种多样，要有新颖性与实用性，如给予生源校或协助人员个人经济奖励，给学生赠品，分发彩色印刷品，布置展板展台，有职校在分发手提袋上印
市场营销是一种管理过程，即将品质优良的商品以适当的价格和最合理的渠道提供给消费者的科学的有系统的活动。职业学校的招生活动也可以说是在目前市场经济条件下，学校将“教育”商品销售给学生，但这种销售不是一次性交易，而是与顾客长期持续的服务过程，学生对产品的消费要达到一定的时间，最后实现消费的目的。职业学校招生活动过程是在“教育”商品真实质量的前提下的营销活动：发现有就读意愿的学生，与之沟通，挖掘其潜在需要，唤起就读欲望，通过系列的分析、计划、执行和控制的过程及营销手段的组合应用，最后达成学生就读的目的。所以说招生营销活动应该是一个管理过程。当前对职业学校来说，应该了解和实施这种管理过程，包括相应的营销手段的组合应用，而更重要的是对招生工作中营销理念、新的思维的认识，摆正和确立招生工作的地位及从全局上把握招生工作。
二：在学校招生工作营销理念及运作手段的管理过程主要体现在以下几个顺序及层面。
1、市场调查及目标市场的确定
市场调查是招生营销活动的第一步，指以科学的方法收集、整理、分析各种有关资料，以了解营销目标及其需求，使主管人员能更有效地设计、执行和控制各项营销活动。职业学校可从教育部门获得有关生源的各种数据，如人数、毕业意向、家庭状况、现有及潜在需求，进行研究分析；或用分层调查法，以学校为单位，分为领导、教师、学生和家长诸个层面，以访谈、问卷方式，收集、分析各种信息，进一步接触实质情况，如生源数减少或增长原因，就读学生层次及相关需求，生源校对职业学校印象及学生选择学校就读的主要考虑等，可为学校提供较为客观的材料，以供决策参考。
由分析结果建立目标市场，所谓目标市场，是指学校根据自身条件和能力，分辨出能为之有效服务的细分市场，以利发挥优势。职业学校招生目标市场慨念以学生类别，学校和区域为主，如职校校学生主要以普通中学初中毕业生为对象，再进一步细分为学业成绩中下及家景较为一般，而分布于学校影响力能及的某一区域内的学生，以及确定生源丰足的客户大校及一般学校，从而将招生工作中人力、物力资源集中于这一目标市场。
2、职业学校的市场定位
定位是在顾客心理上建立自身形象及内涵，职业学校定位是为在目标对象中树立自身品牌地位。所以学校应了解消费者心理，对同类教育产品认知印象，学校在学生眼中地位、独特形象及优势，由定位可以确定营销方法及手段，在信息时代，职校应研究的是如何使消费者在大量信息包围下获得本校清晰的形象，而采取的步骤有：
（一）确认学校最有利的竞争形象。定位来源不是产品本身而是消费者心理，学校要从自身教育系列活动到消费者心目中印象进行客观、系统的调查，依据顾客、产品差异和同类物价比关系研究来确认长期有利的竞争态势。职校可对本身师资、设备、环境、就业率，服务等进行评估、比较、根据学生认知调查，选择自身强项和特色，突出学校形象。
（二）选择竞争优势，指经系统性方法评估现有诸多因素后选择最富形象和竞争性的优势。如某职校硬件差、办学条件薄弱，则选择自身在素质培养，管理方法方面的优势，并使之与就读学生和家长心理切合，对公众强调现代社会人的素质重要性，树立自身特色品牌。
（三）定位的宣传和坚持，
定位是一个心理认知问题，应该是学校和学生、家长的沟通，通过宣传，使自身特色、办学理念、教育观为大众认同。宣传手段必须与定位相吻合，如宣传学校朴实校风就不能渲染奢华，宣传现代育人手段必须有相应硬件作衬托。宣传就业率就必须有充足依据等。定位是学校品牌，宣传中一定要客观地考虑消费者印象，也要实事求是。
定位是消费者认知和感情的长期积累，因此职校一旦确立、选择了自身定位，除非有重大情况发生，则应长期坚持，全力以赴。定位应有好的标的物，如对照某一有鲜明特点好的或坏的标的物，以衬托自身形象；或使自身形象与学生或家长脑海中定型形象有机衔接，比重新建立形象要容易。也可以采用新位置策略，如职校本身形象欠佳，可考虑大范围更动专业及培养目标，甚至合并或扩张、重组、改名以吸引学生。定位如遇重大社会变革或政策调整，如大学扩招、普高热等，也需要根据实际情况加以调整。
三、营销推广策略
营销推广包括人员推销、广告、促销和公共关系。
1、人员推销，指在既定目标下，与潜在或已有的顾客谈话，它有针对性强，容易培养友谊，信息反馈快的优点、缺点是成本较高。在招生工作中，人员推销可有对个人访谈、开会、电话推销等方式。在推销人员选择上，教师由于职业关系，了解学生心理、兴趣、能把握学生思想，有较好的语言能力，为学生所信服，是招生工作中推销人员首选。或可采用职校校长、教师、学生的综合营销法，多层次展开，校长打开局面，教师宣讲，学生现身说法等，方式上可依据推销人员社会关系及学校熟悉情况，采用总体进行或任务包干。人员推销应建立一支固定队伍，以老带新，在每年职校招生时间内发挥作用，维持一批有固定生源的老客户学校。
2、广告，具有面广、生动、迅速的特点。职业学校招生广告对象为学生和家长及生源学校教师和其它对学生就读意愿有影响的人，要诉诸理性，情感等诸多因素。广告的任务是建立学校的知名度，显示其教育产品实质、及学校特色、环境、服务等。关键要把握帮助学生达到的某一具体的目的，如用实例展示学生就读可升学，获得某一行业职位等，建立学生的信心和取向。广告的目标可分为通知、说明、提醒和建立形象等。广告通知性目标是使学生对教育产品有一个了解，产生需求和欲望。通知性目标要突出职业学校的性质、作用、就读前途和发展；广告说明性目标往往采取比较手法，突出学校独特优势；广告提醒性目标指要保持连续性、反复播放，加深顾客印象；形象性目标要造成从视觉到心灵上的震撼或感触，如宣传办学理念、校训、校史、校舍、环境、及学校各种活动，也可采用侧面办法，如播放学校献爱心、公益活动、校风校纪的材料。
3、促销，指采用各种能迅速刺激消费者采取购买行为的手段的集合。促销行为多种多样，要有新颖性与实用性，如给予生源校或协助人员个人经济奖励，给学生赠品，分发彩色印刷品，布置展板展台，有职校在分发手提袋上印上宣传内容，学生因实惠而采用，起到很好的宣传作用。
4、公共关系，具有管理功能和营销的双重作用，用以形成，维持或改变顾客对学校及其产品的态度，使学校运作及措施与目标市场一致，从而被学生和家长接纳。公共关系具有长期，特定的功能，建立绝非一朝一夕。主要通过长期有效的合作，建立双方的可信度，满意率。公共关系主要密诀即向目标市场不断努力，辅以多种手段，加深加固印象。当群众才接触某个学校并不会觉得很好，但通过长期的公关活动也能达到目的。如某职校跨区域招生，为了与学生家长沟通，影响其周边人群，每学期派出教师，到周边县区分别召开家长会，表达学校重视与家庭沟通，并长期坚持，使学校各种活动、成果信息散布于广大地区；又如职校参加的社会公益活动，在校庆、节庆假日、开学等时间邀请有关人员参加的公关活动；利用媒体、及时报道学校各种活动及动向；为普通中学提供技能课师资与设备支持；热线电话、网站；开办免费的下岗职工技能培训班等，在不断的公关活动中，使顾客心理产生变化，提升对学校的认知印象，起到“润物细无声”的潜移默化作用。
四、渠道策划
招生工作有多种渠道，尤其是当代，已经进入网络时代，招生渠道正在呈立体化发展的趋势。所谓招生渠道策划，就是谋划形成属于自己本校的招生网络和多种渠道，并且，确保其畅通高效。
招生渠道在招生中占有非常重要的地位。渠道运用，存乎一心。一方面，招生渠道要多；另一方面，招生渠道要不断创新，要善于有所突破，善于与时俱进、善于另辟蹊径，积极探索运用新的渠道，形成自己的独特渠道，不要总是大家去挤一条路，一座桥。
五、招生生源背景分析：
招生员应当以激情来招生。有个道理是这样讲的：如果你连自己都说服不了的事情，是很难说服别人的；如果你连自己都不相信的事情，是很难让别人相信的；如果你连自己都没有激情的事情，是很难让别人具有激情的。一言以蔽之，只有在你把这件事情作为一项事业，而不是仅仅作为“谋生手段”的时候，你才会拥有激情。招生员在招生的时候，一定是在阐释你自己信奉的东西，一定要是自己发自内心的真情表述，只有这样，才能真诚地打动你的学员。
1 、寻找学员
不论你在哪里，面对的是什么人，都要有“学员就在这些人当中”的精神，不要有先入为主的想法。任何一个人都有可能成为我们的目标学员。
2 、评审你的招生团队
对于大多数招生来说 80:20 定律。
80% 的招生额（业绩）是来自 20% 的代理中，目的是你怎样才能找到 20% 代理？找到这些优秀团队，业绩的增长就是必然的。
（ 1 ）圈定市场范围
（ 2 ）列出现有代理的名单
（ 3 ）对现有代理进行分类
（ 4 ）通过推荐和独立开发找到新达到你要求的代理
（ 5 ）让他们工作起来
3 、找到真正的学员
通过以上评审的招生团队，我们因此可以获得一批重点学员信息。
4 、预约学员
约见的方法
电话预约、代理邀请等
电话预约的目的：
（ 1 ）是了解学员学习需求的最快途径。
（ 2 ）引起学员和你面谈的兴趣。
（ 3 ）争取面谈的机会。
5 、了解学员的需求（学习兴趣）
6 、理解不同类型的客户（经济状况）
现在同行业竞争很激烈，你无论做什么，肯定都有同行，不要把自己故意夸大，贬低你的竞争对手，竞争对手不错，可是我们比他们更好才可以。还有就是学员对课程的价格、服务也很在意，在刚开始接触学员时要给对方留下实在、可靠的感觉，能把很多专业知识用自己的话表述出来，增强学员对你的信任。自己要多学知识，尤其是自己所做的学校一定要详细的了解。不能让学生难住自己。要对自己自信，对学校、对课程自信.
六、 招生策划建议
【培训承诺】
一、如学习期满后，尚不能独立维修者，可免费再学，直到学会为止
二、本学校可与学员签定《就业保证协议》，保证为每位学员安排工作，成绩优异者可留用本公司就业
三、学员创业开店，公司会为学员提供长期的免费新款产品维修技术支持服务
四、本公司可以为学员，全程提供长期的大量配件与维修设备服务，为您做到后顾无忧！
策划书:募捐策划书
一、活动背景：
爱是无私的，无论飘到哪里，都会融化。爱是石，擦然生命之火；爱是火，点亮生命之灯；爱是灯，带领我们走向光明。同在一片蓝天下，却有着截然不同的境遇。他们每一个充满期待的眼神无不触动着我们每个人的心弦，使我们仿佛有一种使命感，也驱使者每一颗善良的心想着能为孩子们做些什么。为此，我们特别发起了此次爱心募捐活动。如果可以的话，我们愿意用生命中的每一分每一秒去爱这个世界上需要被爱的每一个孩子，而现在我们能做的，是利用我们的每一分每一秒去做我们可以做到的事情。
二、活动目的：
1、呼吁在校学生以募捐的形式奉献爱心，捐赠书籍、文体用品、衣服等，为希望小学的圆梦计划筹集物资。
2、以我们现有的能力，通过实际行动去帮助那些需要帮助的孩子们。
3、通过此次活动的开展，培养我们对社会的责任感及使命感，带动和影响周围更多的老师和同学加入我们的爱心行动中，播撒爱心，收获爱心。
4、通过此次募捐活动，可以让我们为解决贫困孩子们生活、学习上的困难作出力所能及的贡献，用大家的力量共同托起孩子学生活、学习的希望。
三、活动主题：携手爱心 共建暖冬
爱心传递 有你参与
四、活动时间：2009年10月20日—21日 10：00—18：00
五、活动地点：15栋（k栋）楼下、丁丁屋下
六、活动主办单位及承办单位：贵州财经学院青年志愿者协会商务分会
七、活动内容：
（一）前期准备工作：
1、由策划部制作宣传海报，文秘部负责文字资料的准备。
2、由人力资源部对活动当天的工作人员进行分配。
3、由组织部负责活动期间桌椅的放置及活动期间秩序、人员的协调。
（二）活动具体安排：
1、10月19日在学校宣传栏处张贴海报宣传。
2、10月20日—21日上午9：50工作人员准时在活动地点集合，
10：00准时摆设好募捐点，进行募捐。
3、每天活动结束后负责人和值班人员查看活动募捐到的物资情况，对当日所有数据进行统计并总结归纳，负责人按值班表对值班人员严打考勤。
（三）活动后期安排：
1、由组织部对活动募捐到的物资进行归纳清理，作出具体的统计，由外联部、策划部、人力资源部协助组织部完成此项工作。
2、组织部负责将参与活动的人员报于加分办加分。
3、召开青协内部总结大会。
4、由文秘部负责完成活动总结及活动资料的整理，并做备份留底。
九、注意事项：
1、活动期间，青协全体成员严谨认真实在做事。
2、参节活动人员必须准时值班，特殊情况及时与负责人联系。
3、要热情的对待工作，耐心解答捐献者的疑问。
4、另有其他注意事项另行通知。
八、活动意义：
通过此次活动的开展，呼吁在校大学生以募捐的形式奉献爱心，让爱心传递给每一个人，让我们为贫困儿童做一些力所能及的事情，为他们共同托起明天的希望以及让更多的大学生了解贫困地区小学的情况，使我们拥有更强烈的使命感、责任感，去关爱那些需要帮助的孩子们，让他们切身感受到世界充满着爱和幸福的气息。
策划书:经营策划书
一、 前 言
该项目编制的依据：
1、 东光集团提供的项目资料;
2、 进行市场调研获得的第一手资料;
3、 国家统计局1998年、1999年国民经济和社会发展统计公报;
4、 商业联合会、商业经济学会编辑的内部资料《流通商业参考》。
二、 项目概况
项目名称：东光批发市场。
1、 项目选址：位于商业中心区。南接中山路、广大百货;北依火车站。
2、 项目规模及投资：
(1) 该项目占地面积2.53万平方米，建筑面积7万平方米，分地上三层，营业面积6万平方米。
(2) 项目总投资：3800万元，由东光集团投资。
3、 项目经营者：
4、 项目经营方式：采取租赁经营方式，即由东光集团投资，商户租赁经营。
三、 项目经营环境分析
1、 项目所在城市--地区政治、经济、文化和商贸中心，是地区的交通枢纽，有着丰富的人口和人才资源及雄厚的经济实力和工业基础。1999年全市经济稳中有进，经济水平逐步提高，国民经济的财政政策作用下，经济运行明显加快，总体经济形势呈现出健康向上的发展态势。目前宏观经济运行已进入"适度"的绿灯区，总体经济发展已进入"景气"状态。
2、 第三产业发展迅速，每年都以较大力度支持全市经济快速增长。1999年第三产业增加值总量达506.7亿元，比1993年增长65.3%，平均增速达9.9%，第三产业对gdp的贡献率稳步增加。从行业构成看，批零贸易餐饮业、运输邮电仓储业及金融保险业是推动我市第三产业发展的支柱产业。其中，批零贸易餐饮业作为第三产业发展的传统行业，1999年增加值总量达180亿元，在第三产业中高居榜首，以批零贸易为主的第三产业的持续发展既有利于推动居民消费水平的提高，同时也预示了东光批发市场在地区的行业潜力。
3、 项目符合市、区政府发展商贸的总体思路和基本原则，符合市、区政府关于"规划、规范和规则市场"的基本思路，并且能对区的"商业街区改造"起到示范作用。市区政府开拓市场的宗指基本思路是：加快流通体制改革步伐，加快流通业从末端行业向先导行业转化的过程。按照"三改一加强"的原则，以建立现代流通企业制度为目标，建立多元化、产权明晰的流通主体;继续推进新型营销方式的发展，按照大市场、大贸易、大流通的方向构造商品流通体制;加强对市场载体的规范与管理，做到规划合理、规范发展、规则交易。重点改造和建设我市全国性和区域性批发市场，通过技术改造，使之提高现代物流技术交流水平和管理水平，逐步形成交易功能强、幅射面广的商品集散中心和信息中心。项目的建设目标完全符合市区政府上述需求，因此将会得到各级政府的大力支持。
4、 综上所述，社会经济发展和运行势态良好，第三产业持续增长，项目经营方针与各级政府对于发展大市场的思路相符，该项目将得到政府的肯定和大力扶持。这些因素为项目的运作提供了可靠的经济及社会政策保证。
一、 市场及竞争对手分析
1.市场分析
(1) 社会购买力分析。
国民经济增长稳中加快，经济效益趋向好转，人民生活进步改善。1999年全年实现社会消费品零售总额263.2亿，同比增长10.1%。城乡市场分别实现不同程度的发展，市区实现社会消费品零售总额230.1亿元，增长11.2%; 县及县以下实现社会消费品零售总额13.1亿元，增长4.5%; 吃、穿、用商品销售分别增长9.6%、11.7%和9.6%. 人民生活得以改善，预计城市居民人均可支配收入达4950元，增长61%;全市农民人均纯收入可达2870元，增长19.7%。
(2) 消费倾向分析
根据统计资料，从1997年以来，市城乡居民吃穿消费全面增长，恩格尔系数下降。随着城乡人民生活水平的不断提高，消费观念发生了根本性的变化，消费呈现快速、健康、简便、多样、专业化的趋势。人们对服装消费的需求，特别是对高档次、专业服务、优雅的购物环境的需求越来越高。1998年投向衣着类的零售额为106.8亿元，比1997年增长11.3%，1999年为132.8亿元, 比上年增长12.6%，占社会消费品的零售总额的确22. 6%。
(3) 市场容量分析
各类商品市场交易活跃，截止1998年，全市各类市场达533个，其中生产资料市场71个，消费市场462个。全市各类市场成交额556亿元，同比增长4.2%。超亿元市场55个, 其中消费品市场46个; 超10亿元市场8个，其中多数为消费品市场，例如，五赛市场交易额已达110亿元以上。总之，各类市场已经成为城乡居民生产和生活购物的主要场所和空间，也培养了"东光批发市场"潜在客户群体。
上述分析表明，消费增长平稳有序，需求有所回升，社会购买力正在以较快的速度增长，为该项目的开展提供了坚实的市场基础。并且随着生活水平不断提高，居民正在脱离原来的消费传统，步入更高的消费层次，人们将更多的消费的在"穿"上，而且追求更有个性的高质量的服饰(个性化亦为服装订制业务提供了市场来源)居民消费水平的提高和消费习惯的改善，为项目提供了可靠的顾客来源。
2、竞争对手分析
"东光批发市场"的基本定位为全国一流的实行标准化统一管理和高水准服务的服装(成衣)批零、布料(辅料)批零、服装(制服)加工订制的商业中心。基于此，该项目构成市场竞争接触点的有这样几个目标。
(1) 白雪春天--从事服装(成衣)零售。所经营的品牌知名度较高，与"东光批发市场"竞争承租业户;
(2) 五赛市场--服装(成本)、布料(辅料)批零，所经营的服装、布料档次混杂且主要对外埠具有较强的辅射力，与"东光批发市场"竞争的也是承租业户;
(3) 辽展--服装(成衣)以休闲装、运动装为主打，多数业户经营的是东南沿海"三来一补"企业为生产外单而余下的尾货，进货成本较低，市场竞争力较强，与"东光批发市场"竞争的是最终的消费者。
尽管存在竞争对手，但东光批发市场仍然有足够的优势立于不败之地。其一，白雪春天和五赛市场虽有规模和地利优势，但五赛市场不是服装专营市场，缺乏专业优势;它们只经营服装、布料批零、缺乏服装订做业务，功能单一，品种档次不一;个别摊主以次充好，损害了市场形象;其二，二者离东光批发市场较远，商圈不会重叠;其三，光展等其它小市场虽有价格优势，但存在品种少、规模小等缺陷，难以构成"东光批发市场'的竞争对手。
鉴于此，"东光批发市场"项目在功能规划上只要与上述竞争对手进行错位设计，不进行迎头竞争，以现代化管理、高档次、高质量和良好的服务赢得顾客，就要减低竞争风险，加大投资回报，获取行业竞争优势。
二、 项目立地条件分析
1、 地理位置
"东光批发市场"处在市三大商业区之一的商业区，该商业区域是按照发展区域经济思路建设地区商贸中心的要求，加大市场体系力度建设，于1998年重点改造完成的。该位置享有商业位置和最旺商业传统，交通四通八达，有25路、20路、282路、329路、422路、132路、231路公交车通行市区及郊区，车程短，运力强，具有较强的辅射能力。从西邻的长江街至市的商业中心太原街仅十几分钟路程，现在为一片棚户区所阻隔。目前，区委、区政府正致力于这一棚户区的改造，工程一旦实施，则北行地区的商业将与太原街、西塔街的商业中心联成一体，其商业机会将更为广阔。因此，该项目具有优于五赛市场、白雪春天或光展中心的地利之便。例如，五赛市场由于市场占地过于庞大、设施陈旧、管理滞后，往往交易最活跃时亦是交通堵塞最严重的时刻，从而影响其今后的发展后劲。
2、 合配套设置
除"东光批发市场"项目本身具有的配套设置外，该项目所处位置周边环境已形成的自然配置功能也十分完备。如北侧距该
项目1000米有大型综合百货店银泰市场;南侧有中型精品店三和百货，具有十几年传统和良好社会口碑的北行农贸大厅，北行副食，西式快餐店麦当劳、肯得基，中式快餐店"小土豆"'老四季面条"，许家鸡味抻面;金龙建筑装饰市场、家具大卖场距此也仅XX米;建行、交行、工商行、招商行、农行都有专门的营业网点密布左右。总之，已形成了良好的社会商业环境和氛围，这是其他竞争者所不具备或不完全具备的优势。
3、 客流量分析
总之，根据区人口数、人员结构及客流量已大大超过同时段的其他竞争对手来看，北行作为商业中心的位置是不容置疑的，说明该项目所处的地理位置十分优越，具有商业旺铺具备的基本条件。
东光批发市场项目附近客流量图例(车流不计)
测算地点
与东光项目距离
测算时间
客流量(次/分钟)
银光百货
1000米
XX年10月13日14：00
98
北太轻工
500米
XX年10月13日15：00
122
北太书店
500米
XX年10月14日10：00
120
北太商场
800米
XX年10月14日11：00
133
麦当劳快餐店
800米
XX年10月14日10：00
92
三、 项目经营管理
1、 功能规划
全国一流的实行标准化统一管理和高水准服务的服装(成衣)批零、布料(辅料)批零、服装(制服)加工订制的商业中心。
摊位设置：按9平米/摊位的国际标准，设置摊位3000个。
f1(地上一层)：进口、国产布料批零销售及服装(制服)
加工订制：f2(地上二层)：服装(成衣)批零销售;
f3(地上三层)：服装(成衣)批零销售;
2、 项目硬环境
(1)该项目从设计的主导思想上注重空间流畅的行为学理念。总体布局具有较强的前瞻性，内部通行便利，有三个主通行口，另设货物进出口一处，设置滚梯四部、客梯三部、货梯三部;
(2)在地上二层设有11000平方米的共享大厅，设置侧面采光窗，空间通透;
(3)每层设置卫生间两处、休息椅多处;
(4) 各层将按防火分区要求，设置防火卷帘及相应的中央监控系统和自动报警、喷淋设施;
(5) 设置集中供暖和冷气设备;
(6) 采用双回路供电;
(7) 设置电子保安系统;
(8) 设置行政用房和工商、税务、银行、邮政、民航、铁路客货运代办;
(9) 装修标准;
外部：铝合金饰面板、塑钢窗、玻璃板门;
内部：花岗岩地面、吊顶、中央灯带;
卫生间：三酒店标准。
3、 项目经营管理
(1) 经营管理策略：借助于东光集团的综合功能，将物业管理与商业服务紧密结合，采用国际化的商业服务标准，通过计算机管理系统为商户提供规范化、标准化和现代化的服务，并按国际惯例组织经营，重点宣传顾客(承租业户)满意。
(2)经营管理模式：对经营利润实行目标管理，把"企业目标"、"部门目标"和"个人目标"密切联系起来，达到同径效果，使下接目标能保证上位目标的完成。也就是说形成开发投资者、目标管理者、具体承租户之间三位一体的利益链，建立市场规则下的"一荣俱荣、一损俱损"利益关系。见下图：
4、 采用计算机管理系统进行管理
计算机已经广泛地应用于各行各业的管理工作中，"东光批发市场"的计算机管理系统将应用于招商、物业、商户、合同、收费、工商管理和物流配套管理上，基本涵盖了所有的业务流程。通过规范化、标准化和现代化的管理方式，树立"东光批发市场"的高档次市场形象。
总之，"东光批发市场"项目须在投资者对整个项目进行充分掌控的前提下通过具有较高水平的经营管理机构，充分发挥领导统御技巧和沟通协调能力在运营上对基本业绩、商品定位、招商谈判、销售促进、人员管理的方面制定十分理性和持续发展的计划;确立具有操作性的流程和规则使各项业务有章可循，从而使人事、财务、商品和卖场管理按既定流程规则推动和发展。
四、 项目市场策略
1、 招商渠道
f1(地上一层)的租用者应该是：(1)原南二市场布料市场业户;(2)五赛市场、西柳市场业户;(3)北行轻工大厅二楼服装加工户、大南酒店用品市场从事服装加工业户;(4)原在市内各大型市场(商业城、中兴--春城商业大厦)从事服装加工业户;(5)品牌厂家(黎富、富田洋服、赛诗哲服装厂、派羽服饰、荣仕、惠英旗袍等);(6)散落于市内各区从事洋裁的服装业户。
f2、f3(地上二、三层)的租用者应是：(1)在白雪春天中从事下等品牌经营，由于无法起到领导品牌的作用而效益不理想的业户;(2)在五赛市场中从事较高档次品牌，但由于五赛市场整体定位较低而无法吸引较高层次购买力的业户;(3)在北行轻工市场、北行市场中经营，但因整体管理水平过低而无法取得较高业绩的业户;(4)在市内各大型商场经营的品牌，计划进驻(北行)商业区，但因银泰百货和三和百货的结款程序繁琐、结款周期过长而无法进驻的业户;(5)其客观存在新生品牌，极具扩张性，计划在较短时间内占领较大市场份额的业户。
2、 招商方式：租赁形式
根据白雪春天(每个单位--9平方米6000元/月)、五赛市场(每个单位--9平方米4500元/月)，建议档口费为每个单位--9平方米3000元--3500元/月，押金10000元。
合作形式：对于能够一次性租赁3000--5000平方米的业户，可以洽谈合作。
专卖代理：针对国内或国际品牌，可以洽谈专卖代理和合作分销;
从而创立东光春天项目的自营品牌。
3、 市场推广
根据东光批发市场项目的目标客户，以如下手段予以市场推广(与该项目工程筹备同时开始)：
(1)形象宣传--着力于政府和媒体关注的地方，突出卖点，予以宣传;
(2)实用宣传--针对承租潜在客户，以散发宣传单的形式予以宣传;
(3)媒体宣传--以《春城晚报》、《及时晚报》、《华报》、《商报》及桐城、春城电视台为主要媒体展开多渠道宣传，突出"置业首选、黄金升值"的卖点;
(4)公关活动。
五、 项目经济效益分析
1、 项目的盈亏平衡分析
成本项目明细表
固定成本项目
金额
变动成本项目
金额
上交租金前期推广费管理费用(工资、办公费等)
1500万元100万元294万元
税金及附加
2131.2元
合计
1894万元
2131.2元
总固定成本=上缴租金+前期推广费+管理费用(工资、办公费等)=1500+100+294=1894万元
上缴租金：1500万元/年。
前期推广费：形象宣传、媒体宣传、公关等费用，计100万元。
工资：按月平均工资1000元/人
月计，管理人员30人，保结员60人，保安80人，勤杂工60人，共230人，合计年工资总额276万元。
办公费用：15000元/月，全年共18万元。
总变动成本=税金及附加=3200元/摊位月*12月*税金及附加工5.55%
=2131.2元
保本点出租摊位=1894万元/38400万元-2131.2元=522个摊位
实现目标利润1000万元的出租摊位数：
摊位数=1894万元+1000万元/38400-2131.2元=798个摊位
租金收入和成本(万元)
2、 有关敏感性分析
固定成本增加10%，利润将下降19%;
每个摊位租金增加10%，利润将增加30%;
摊位数增加10%，利润将增加29%。
从以上分析可以看出，只要出租522个摊位便可实现盈亏平衡，按平均每个摊位9平米计，共4698平米，只占总面积的16%;而只要出租798个摊位，就可实现利润1000万元，而798个摊位共7182平米，只占总面积的24%，完全有可能租出去，因此一年实现1000万元的利润是可行的。
六、 结 论
地处市三大商业区之一--商业区的东光批发市场，依托于精良的硬件设施、完善的服务功能和先进的管理手段，以正在逐渐回升的宏观经济形势和迅速增长的社会购买力、市场需求作保证，必将产生十分良好的经济效益。即使规划出租摊位只实现1/4可实现赢利1000万元的目标。因此，该项目在经济效益上是可行的。在社会效益方面，该项目的实现，一是能促进市商品批零市场的进一步完善;二是能促进人们消费水平的提高，从而拉动经济增长;三是满足人们多层次的物质生活需要，提高人们的物质生活质量;四是增加社会就业，服装城需要大量管理人员和服务人员，可解决大批下岗人员再就业问题。
从该项目的社会背景、市场条件以及经济和社会性效益分析中，可以得出这样的结论，即以年租金1500万元的价格，经营东光批发市场是完全可行的。
七、 实施结果
"东光批发市场"项目经营可行性报告得到各方批准，目前已进入实施阶段。进展如下：
1、 项目筹备小线已搭建;
2、 已按项目选址确立规划用地，即期开工;
3、 先期建设资金已到位;
4、 计算机管理系统已经全面启用;
5、 招商工作已开展。
策划书:项目策划书
前言
通过对润业苑项目的初步分析，我们感到这将是一个可塑性非常强的项目，通过专业的营销和策划操作，它不但可体现出开发商的实力和形象，更应在小高层市场上独树一帜。
我司经过长时间的市场调研，根据市场所反映出来的背景，结合自身所积累的经验，提出切合市场销售的建议供贵司参考。
如能有幸成为贵司的合作伙伴，届时将根据具体资料提供一套系统的极具可行性的营销策划报告，以飨贵司慧眼。
众成伟业房地产营销管理有限公司
目录
一、市场背景
二、项目分析
三、项目定位
四、客源定位
五、产品建议
六、推案策略
七、广告策略
八、销售执行
九、公司简介
十、合作模式
一、市场背景
济南房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下：
(一）九九年之前，被动销售的暴利阶段：
客源特征：以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买存在一定盲目性。
开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。
项目特征：产品形式单一（多层为主），缺乏特色，不注重整体规划，且有明显区域性特征（集中在千佛山周边）。
销售特征：无整体营销思路，盲目追求高利，定价偏高，且无有效的表现及宣传手法，不注重品牌的培养和树立。
（二)XX年以后，振荡中走向规范的过渡阶段
客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。
开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销策划理念逐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于济南房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占济南市场。同时由于政府对土地资源进行统一管理，地价开始上升，而促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理，此时一部分资金实力弱、管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临严峻考验。
项目特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市场认可，高层也占领一定市场份额。地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。
销售特色：价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销售机构的介入逐步为市场接受，人员日趋专业化，宣传手段不断翻新。
在上述市场背景下，客户、市场及开发商几个方面都发生了较大变化：
1、客户需求的变化
能承受价格在2500元/m2以下楼盘的客户，已由先期的单纯追求满足居住要求、工程质量，向追求舒适性、安全性、私密性方向转变。
对于能承受2500-4000元/m2价格的客户，在追求上述要求的基本基础上，更加注重楼盘的个性、内涵及升值潜力，对小区的整体规划要求较严格。
能承受4000元/m2以上的客户，相对前两种客户来说已有了质的提高，在选择楼盘时，最注重的是享受，追求一种理念和内涵，同时对开发商的资质、楼盘的知名度、社区环境也非常注重。
2、市场环境的变化：
地理环境：逐步打破了地域限制，市场全方位发展，从传统的利用地段创品牌，到创品牌而创地段。
产品环境：产品多元化，多层仍为主力，小高层发展较快，并逐渐为市场所接受。
其中：
小高层发展分三个阶段：
（1）以九九年开发的小高层社区泉景x四季花园为标志，小高层做为新的开发理念进入济南市场，并引入了南方先进的营销模式并进行包装策划，注重了前期宣传，引起巨大冲击，前期销售达到良好的效果。
（2）以金泰花园、洪西花园、大明翠庭、金冠花园等点式小高层的大规模开发为标志，小高层市场进入激烈竞争阶段，此时开发商追求高容积率、高利润率，导致小高层价位偏高，并且点式小高层的建筑弊端逐渐暴露，因此点式小高层呈现昙花一现的势态。
（3）市场以客源的选择为导向，再次转向社区化的板式小高层方向发展，并且日益呈现出规模化、品牌化的特征，此时的代表楼盘为历东花园、汇苑家园。
3、开发商的变化趋势
开发理念由传统的单一模式向多样化、人性化、特色化、理念化方向转变，并逐步建立了品牌观念，具备了较强的竞争意识。
营销方面：竞争的激烈带动了销售手段的不断翻新，由炒绿化、炒智能化、炒生态化、炒付款方式，到今天的炒理念、规模、品牌，并且营销已越来越成为一种全程性策划行为，必须注重前期准备工作，要熟悉当地情况并与之结合，了解客户心态。
二、项目分析
1、基本情况：
本案位于济南市解放路东首，西临济南市的cid（科技商务中心区）山大路，这是市政府的重点项目，它的兴起必定会辐射到周边，从而拉动区域经济的繁荣。东临高新技术产业开发区，众多知名国际国内大公司投资于此，本案正处于这两个发展区域的中间位置，交通方便，地段的升值潜力巨大。
2、区域消费能力分析：
经济水平：
整体消费群体主力仍为比较注重生活质量的中高阶层，社会层次也以机关工作人员为主。
随着周边生活设施的不断完善和齐全，该区域将集中成为高档楼盘的聚集之地。这也将打破原有的区域内消费群体和范围，成为跨区域消费的一块热土。
3、客源定位：
由于本案属中高档楼盘，受价格限制，客源面相对狭窄，根据客源所处的区域、社会地位、购房意图、购房时间等差别作如下分析：
（一）本地客源：
此类客源为本案客源之基础，且为先期客源之主力，我司认为主要有以下类型：
私营业主：有较为雄厚的经济基础，事业相对稳定，有广泛的社交关系，并且有足够的休闲时间去品味、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思考与判断，大多为二次置业。对地段及相应升值潜力较为注重。
政府官员：此类人士具有较高的社会地位、稳定的收入，大多已有单位分配的住宅，但希望一个更为私密、高档的生活空间。此类人群对档次、安全、私密及小区规划、配套有较高要求。
高级白领：此类客户具有高学历、高收入的特点，追求高品味的生活氛围，以突显自己的价值。这部分客源对社区档次、配套、知名度等较为关心。
年青成功人士：此部分人有着灵活的思考、较高的收入，社会地位起点高，追求现代的上流生活。这类客源主要选择小户型，但比例有限。
小结：本地客源大多为二次或三次置业，且以标准户型为主要需求。
（二）外地客源
此类客源是本案完成整体销售并在更大范围内及更高层次上树立品牌之所必需，可分为以下类型
外地驻济企业高层管理人员：此类人群大多为外派人员，收入高、单身，注重生活的品味与个性的张扬，同时希望有一个温馨、私密的生活环境，对品牌、地段、交通、配套、娱乐较为注重。
外资企业驻济高层管理人士：加入wto后，外商投资将大大增加，外来管理人员增多，此类客源主要对配套、交通、物业管理、智能化较为注重，将成为本案后期客源开发的重点。
三、项目定位
本案位于济南市的，生活设施及市政配套完善，有良好的自然及人文环境，相对于其他竞争楼盘在未来市场竞争中占有其它楼盘难以比拟的优势，因此我司建议将本案定位于：会养人的房子——滋养城市贵族。
综上所述，在本案目标客源中，主要需求点有以下几方面：
1、地理位置优越。
2、交通动线充足。
3、市政与小区配套皆较为齐全。
4、社区规划合理。
5、智能化水平高。
6、有强大的升值潜力。
7、户型实用、舒适。
五、产品建议
由于本案不具备突出的规模优势，国此在配套上应做到“人无我有”人有我精”，依靠独特的内部设施进一步提升本案所处的层次，具体建议如下：
（一）社区配套设施
1、采暖：采用韩式地面供暖系统
理由：a无暖气片及其支管，增加使用面积，并且宜摆放家具。
b室温均衡、稳定，各房间温度可独立调节控制，具有
健身功能。
c辐射供暖，无空气对流，卫生、洁净。
d便于设落地窗。
2、门、窗：分户门配可视对讲防盗门，室内采用木质夹板门，客厅设落
地窗，其它房间配双层中空塑钢窗。
3、保安系统：全方位的防盗自动控制系统，红外线报警系统，设消防电
梯，公共场所安装自动感应装置，随时监测火情。
4、信息系统
有线电话：市区标准有线电视信号及卫星电视系统。
通讯设施：预留两部idd电话插口。
网络：宽带网入户，并预留管线。
5、厨房、浴室：墙身镶砌高级艺术瓷砖到顶，铺设防滑地板砖，配备整
套高级厨具，纯净水入户。
6、卫生间：墙面镶砌普通瓷砖到顶，铺设防滑地板砖，设三盆。
（二）本案多层商业楼为沿街场所，建议楼顶建造能代表本案风格的造型，而非平顶。
（三）外立面材料及颜色
建议采用高级涂料，颜色采用三段式，底部部分用深棕色或赭石色，中部为米黄或中黄色，上部为淡黄或白色。
理由：a涂料易清洗，重新粉刷即可焕然一新，如发生墙体渗水易
查出，而用面砖则不易查出。
b棕色和赭石色最能体现本案的层次感与时代感，整体的暖色调搭配衬显出独特的阳光住宅的时代感觉。
（四）绿化布置：根据小区内的容积系数，此建议原则上小区整体走小而精的路线，通过精致的小景，烘托社区气氛。在绿化布置上要争取实现立体绿化；即草地、灌木、植株相互搭配，互相组合。以独具特色的园林风格增强小区内部的文化和环境韵味，提升小区形象。
（五）规划布局：要在充分满足园林绿化的同时，适当增加健身设施的建设，把健康主题引入小区，既是品牌提升的需要也是对业主负责的真实表现，这样很容易引起消费者的认可。
（六）户型设计：户型设计应考虑消费者的实际购买能力和生活习惯，面积应在100——180平方米之间，适当保留200——250平方的大户型，面积配比应掌握在市场消费的实际去化能力基础上。
（七）户型风格：落地窗设计，室室全明，要让客户真正感受到阳光的感觉。
六、推案策略
（一）售楼处选址：
我司建议售楼处向主干道附近迁移，在解放路附近建设、装饰带有楼盘特色和文化的豪华售楼处。
理由：
（1）该地段为济南主干道，人员层次较高，有较大的客源潜力。
（2）人员流动量大，易扩大知名度。
（3）交通动线发达，方便客户咨询。
缺点：投入费用高。
（二）推案操作阶段及操作目的
本案操作由期房开始，我司建议将本案操作分为三个阶段：
第一阶段：建立市场人气，引起市场冲击，营造楼盘品牌，回笼资金。
理由：
（1）本案为同期开发，需要较大的资金，前期的资金回笼对支持后期的开发意义极其重大。
（1）中、后期的销售成功主要依赖于前期建立的良好市场人气，由此而
形成的良性循环，因此，本案能否尽快去化，关键在于前期能否建
立市场人气，引起市场轰动。
在此阶段应注意前期的价格制定,要求与整体结合，为中、后期的操作做好铺垫。
理由：
价格是整个营销策略中极期重要的一部分，如整个阶段的价格衔接不好，将导致整个项目的失败（如大明翠庭因价格制定不合理而导致在市场上受挫。）
第二阶段：建立品牌，在立足于本地客源的基础上，拓展客源面，创造相
对较高的利润。
理由：
（1）第三阶段的销售主要依靠前两阶段建立的品牌支撑。
（2）在第二阶段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更广的泛围内拓展客源，则将会为建立楼盘品牌公司形象以及创造利润创造更为有利条件。
第三阶段：获取利润，通过楼盘品牌将开发商形象提高至更高层次。
（三）价格策略
目前市场竞争激烈，操作周期不宜过长，不适宜作大范围的价格调整，因此，我司建议先期以较低价格入市，引起市场关注，建立人气，随工期进展进行微调，在出零、主体封顶、竣工三个阶段作大的提升，以拉动市场。
整体操作结束后，将均价控制在3500元/平方米，具体推案策略及各阶段的价格制定，待双方确定合作关系后报与贵司参考。
七、广告策略
（一）主诉求点：
突出社区无以伦比的内部优势，以“会生活的人选择会养人的房子”为主诉求点。
理由：本案的内部优势得天独厚，其他楼盘无法比拟，本案由期房开始销
售，如单纯宣传社区品质，存在可信度的问题，而自然环境的优势
及小高层的建筑形式显而易见，易被客户接受，产生共鸣，则引起市场冲击相对容易。
（二）各销售期诉求
1、引导期：可通过软广告、主题宣传活动等形式进行先期引导，主要介绍社区的地理优势及内部配套设施开发观念等。
2、开盘期：主打环境优势，结合灵活的付款方式及优惠措施吸引客户，建立人气。
3、正常销售期：进入正式销售期后，在主诉求点统一提领下，分期展现户型、配套设施、绿化、交通、文化、商业、景致等品质，使之成为一广告系列。
理由：
（1）可令社区整体优势全面展现。
（2）可保持每期推出广告的独立性，即宣传主题鲜明。可不断保持市场新鲜度，冲击力持久。
（三）广告媒体选择
1、电视——以形象广告为主，结合综艺性广告。
2、报纸——软广告与硬广告结合。前期通过软广告进行引导，正式销售期通过硬广告进行冲击
3、车体——主要选择能直达本案的以及经过重要公共场地等繁华地区的公交车。
4、电台——选择覆盖面广、收听率高的电台，如交通音乐之声。
5、三维动画——提前展现小区内部的景致和内部设施，便于树立消费者信心，运用高科技的宣传手段还进一步提高开发商的品牌力度。
八、操作执行安排
我司以多年的策划代理经验，总结出一套严谨的项目操作流程。完全建立在市场基础上的全程工作安排通过我司专业人士的运作，足以保证任何一个优秀的策划创意充分演绎。
（一）前期市调阶段（第一阶段）
第一阶段人员安排
1、市场研究分析
环境研究分析项目地段背景调研附近房地产调研市场消费倾向调研分析市调员1员，策划员1名市调员1员，策划员1名市调员2员，策划员1名市调员2员，策划员2名
2、市场调研成果总结专案组动脑会议后，市调负责人与专案主管共同编写市场总结
3、物业规划研判专案组动脑会议
4、营销方向与设想（开盘时间建议，售楼处及样板房搭建、布置建议）
5、策划报告纲要专案策划员执笔
此阶段的工作范围主要是对本案进行详尽的市场调研，并编写市调报告。在对本案的规划情况熟知后，结合前期的市场调研成果，召开动脑会议，初步确认本案的营销策划方向，并编写初步策划草案。在与发展商共
同就策划内容协商修正并确定之后，将进行第二阶段的工作内容。
（二）销售准备阶段（第二阶段）
第二阶段人员安排
1、营销策划报告的正式交稿主要内容的决定：目标市场定位销售策略制定推广措施及诉求重点广告目标与目的广告预算的编制平面制作物设计要求（楼书风格建议、dm及单页制作建议、海报建议、展板内容建议等）现场pop布置建议sp活动建议媒体选择与安排进行专案组的动脑会议由本案的专案策划员执笔，广告策划辅助，完成报告。
2、我司与发展商会议（确定广告、市场推广费用及媒体计划、sp活动计划等内容）-----
3、广告计划及文案设计审核专案组动脑会议：广告企划、电脑设计人员、策划员、专案经理主控，发展商进行确认与把握。
4、印刷品样稿的审核与修正
5、现场pop布置具体内容：现场围墙装饰现场横幅和锦旗布置现场灯箱、指示牌展板、模型制作售楼处装修布置售楼处导引牌样板房装修布置我司与发展商共同制作、监督
6、市区内长效媒体安排
7、销售文件的准备专案策划
8、售讲资料编写
9、营业员培训与考核专案经理、专案策划员、广告企划等
10、楼盘报章广告审核与安排广告策划人员、专案主管
11、销售名片印刷广告企划专员监督广告公司完成
此阶段基本为策划报告内容的实施，我司将在此阶段，协助发展商进
行与广告公司的接洽、联络与监督，并及时与发展商沟通，协助发展商进行现场布置；进行业务员培训，及一切销售资料的准备与落实。
三、销售阶段（第三阶段）
第三阶段负责人员
1、实施广告计划在取得发展商的确认条件下，我司具体实施。
2、现场销售情况统计与监控专案经理、策划员
3、电话量、客户量、成交量统计与通报
4、价格反应与检讨
5、广告效果统计广告策划人员、策划员、专案经理
6、广告效果检讨
7、销售策略调整专案组动脑会议，并由策划员与广告策划人员实施
8、广告策略调整
9、销售形势分析与预测专案组会议
10、会议安排
每周例会专案经理通报销售情况，了解工程进度（与发展商），业务员反馈情况调查
月会专案经理、策划专案与发展商进行销售工作总结，月度销售计划拟定，广告计划拟定。
阶段销售会议专案经理、策划员、广告策划人员与发展商进行销售阶段总结，销售形势分析预测，下阶段总体计划与安排
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